ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARREPENDIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. PRETENSÃO DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.<br>1. Da análise do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, limitou-se a abordar a validade da cláusula de desistência prevista no contrato, sem abordar a questão de que a cláusula de desistência só foi invocada pelo recorrido após ele estar em mora e ter sido notificado extrajudicialmente. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da configuração do inadimplemento do recorrido e à posterior invocação da cláusula de desistência, exige o reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interposto por FLAVIA MONTEZANO ESTEFAN contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 303):<br>Direito Imobiliário. Promessa de compra e venda de imóvel. Arrependimento. Possibilidade. Previsão contratual. Apelação provida.<br>1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com cláusula de arrependimento, é possível o promitente comprador desistir da aquisição do imóvel, arcando com as arras estipuladas contratualmente.<br>2. Incidência dos arts. 420, 463 e 1.417 CC.<br>3. Apelação a que se dá provimento.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 324-328).<br>No recurso especial, a recorrente alega que o acórdão contrariou a disposição contida no artigo 475 do Código Civil, porquanto desconsiderou o direito da parte lesada pelo inadimplemento de optar entre a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação.<br>Sustenta que o inadimplemento do recorrido ocorreu em 31/8/2016, quando venceu a última parcela do contrato de compra e venda de imóvel, e que o recorrido foi constituído em mora após notificação extrajudicial realizada em 22/8/2017, permanecendo inerte.<br>Alega, ainda, que a cláusula de desistência invocada pelo recorrido em 5/10/2017 não poderia ser utilizada para esquivar-se da obrigação contratual, uma vez que o inadimplemento já estava configurado e notificado antes de sua manifestação.<br>Oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 347-350), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 352-355), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 369-371).<br>Em decisão da Presidência desta Corte, o agravo em recurso especial não foi conhecido em razão do óbice da Súmula n. 182/STJ (fls. 379-380).<br>Dessa maneira, o recorrente interpôs agravo interno, sustentando que todos os fundamentos foram impugnados e requerendo reconsideração da decisão agravada.<br>Em decisão de minha relatoria, verificou-se que os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do Tribunal de origem foram devidamente impugnados, sendo o agravo interno provido e a decisão da Presidência reconsiderada para uma nova análise do agravo em recurso especial (fls. 411-412).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARREPENDIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. PRETENSÃO DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.<br>1. Da análise do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, limitou-se a abordar a validade da cláusula de desistência prevista no contrato, sem abordar a questão de que a cláusula de desistência só foi invocada pelo recorrido após ele estar em mora e ter sido notificado extrajudicialmente. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da configuração do inadimplemento do recorrido e à posterior invocação da cláusula de desistência, exige o reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cuida-se de ação de cobrança proposta por Flávia Montezano Estefan, ora recorrente, contra Paulo Sérgio Lopes, ora recorrido, na qual a autora pleiteia a condenação do réu ao pagamento da última parcela de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no valor de R$ 151.142,40, vencida em 31/8/2016. A recorrente alega que o réu permaneceu inadimplente, mesmo após notificação extrajudicial realizada em 22/8/2017.<br>A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, condenando o recorrido ao pagamento do valor devido, acrescido de correção monetária e juros de mora a partir de 1º/9/2016, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.<br>O recorrido interpôs apelação, sustentando que exerceu o direito de arrependimento previsto na cláusula quarta do contrato, por meio de contranotificação apresentada à autora, e que tal direito poderia ser exercido unilateralmente, sem necessidade de motivação. Alegou, ainda, que não foi imitido na posse do imóvel.<br>O Tribunal de origem deu provimento à apelação, reformando a sentença para julgar improcedente o pedido, ao reconhecer a validade do exercício do direito de arrependimento pelo recorrido, conforme previsto contratualmente. Determinou, ainda, que a autora poderia reter 10% do valor do imóvel, a título de indenização, nos termos da cláusula contratual.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, após ampla análise do conjunto fático-probatório, concluiu pela validade do exercício do direito de arrependimento pelo recorrido, com fundamento na cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda, que previa expressamente a possibilidade de desistência por qualquer das partes, mediante o pagamento de indenização correspondente a 10% do valor do imóvel.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 305-306):<br>No caso vertente, a cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes prevê o direito ao arrependimento a ambos os contratantes. A propósito, reproduz-se de fls. 15:<br> .. <br>Nesse contexto, pode o apelante valer-se da referida cláusula para desistir da aquisição do imóvel, não podendo a apelada exigir o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.<br>Por outro lado, poderá a apelada reter 10% do valor estipulado para a compra do imóvel, a título de indenização prevista na referida cláusula."<br>Confira-se, ainda, excerto do acórdão dos embargos de declaração (fl. 327):<br>Reitera-se que é incontroverso que o contrato celebrado entre as partes prevê o direito ao arrependimento. Nesse sentido, é a cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, já reproduzido no aresto embargado.<br>Destarte, não pode a embargada exigir o cumprimento do contrato e, por consequência, o pagamento da última parcela, com fundamento no art. 475 CC, se o embargado desistiu do negócio jurídico.<br>Inicialmente, da análise do acó rdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, limitou-se a abordar a validade da cláusula de desistência prevista no contrato, sem abordar a questão de que a cláusula de desistência só foi invocada pelo recorrido após ele estar em mora e ter sido notificado extrajudicialmente.<br>Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente, a despeito da oposição dos embargos de declaração.<br>Assim, incide no caso o enunciado da Súmula n. 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo".<br>Nesse sentido, cito:<br>1. A ausência de debate acerca dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento da matéria na instância especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 211 do STJ.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.433.979/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de 17/2/2025.)<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de aclaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>(AgInt no AREsp n. 1.714.930/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024.)<br>2. Não se verifica o exame pelo Tribunal de origem, mesmo após a interposição dos embargos de declaração, da tese em torno da violação dos arts. 171 e 182 do Código Civil, razão pela qual incide, na espécie, a Súmula 211/STJ, ante a ausência do necessário prequestionamento viabilizador do recurso especial, requisito indispensável para o acesso às instâncias excepcionais.<br>(AgInt no AREsp n. 2.713.012/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 13/11/2024.)<br>Acrescente-se que, se o recorrente entendesse persistir algum vício no acórdão impugnado, imprescindível a alegação de violação do art. 1.022 do CPC quando da interposição do recurso especial com fundamento na alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, sob pena de incidir no intransponível óbice da ausência de prequestionamento.<br>Nesse sentido, cito:<br>1. O recurso especial não comporta conhecimento por ausência de prequestionamento dos dispositivos legais mencionados (artigos 47 e 54 do CDC, artigo 129 do Código Civil). O acórdão recorrido não analisou explicitamente tais dispositivos, e os agravantes não indicaram violação do art. 1.022 do CPC, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF.<br>(AgInt no REsp n. 2.114.449/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 6/11/2024.)<br>2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>3. Apesar de opostos embargos de declaração na origem, a recorrente não indicou a contrariedade ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, a fim de sanar eventual omissão.<br>(AgInt no AREsp n. 2.370.076/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 12/9/2024.)<br>Ademais, ainda que ultrapassado o referido óbice, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da configuração do inadimplemento do recorrido e à posterior invocação da cláusula de desistência, exige o reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RITO COMUM.<br>OMISSÃO NA DECISÃO MONOCRÁTICA. NÃO CONHECIMENTO. REPARAÇÃO PELA RESCISÃO PREMATURA DO CONTRATO. APLICAÇÃO DE SANÇÃO PREVISTA NO AJUSTE. REEXAME. SÚMULA 5/STJ. PROPOSTA DE ADITIVO POR MEIO ELETRÔNICO. ADESÃO DA PARTE. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Eventual omissão na decisão monocrática do relator, que julga o recurso na forma da Súmula 568/STJ, deve ser indicada por meio de embargos de declaração.<br>2. O Tribunal de origem confirmou a sentença de procedência do pedido, aplicando à espécie cláusula contratual que punia ambas as partes pela rescisão prematura do ajuste, com o "dever de ressarcimento financeiro proporcional ao lapso temporal não cumprido". A reforma desse entendimento demandaria o reexame das cláusulas do contrato, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 5 deste Pretório.<br>3. A Corte local registrou que a pretensão de reparação pela rescisão antecipada do contrato possui fundamento em proposta de alteração contratual enviada por meio eletrônico, com a qual a parte ora recorrente concordou. A reforma desse entendimento demandaria o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.579.291/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da causa.<br>É como penso. É como voto.