ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284/STF.<br>1. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente o art. 104 do Código Civil. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Aplicação da Súmula n. 211/STJ<br>2. O acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, consignou que se aplica ao caso dos autos a Súmula n. 543/STJ porquanto, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>3. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que a falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante constitui óbice ao exame do recurso especial fundado no permissivo constitucional da alínea "c". Inteligência da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interposto por ERBE INCORPORADORA 001 S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 361):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DAS TESES FIRMADS QUANDO DO JULGAMENTO DO TEMA 966 PELO STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DOS RECURSOS REPETIVIDOS. HABITE-SE CONCEDIDO E AVERBADO SOMENTE MESES DEPOIS DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. FATO QUE IMPEDIU A AQUISIÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA O PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR UMA VEZ QUE É SOMENTE DEPOIS DO HABITE-SE OS AGENTES FINANCEIROS AUTORIZAM O FINANCIAMENTO. DIREITO DE RESCISÃO DO CONTRATO, POR FATO IMPUTÁVEL AO VENDEDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ: "NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO." (SÚMULA N. 543, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 26/8/2015, DJE DE 31/8/2015.). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.<br>Embargos de declaração rejeitados (fl. 387):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. TODOS OS PONTOS LEVANTADAS FORAM DEVIDAMENTE ENFRENTADOS. PRETENSÃO DE CONFERIR EFEITOS INFRINGENTES AOS EMBARGOS FORA DAS HIPÓTESES ADMITIDAS EM LEI. VIA DOS EMBARGOS QUE NÃO COMPORTA A REVISÃO E NOVO JULGAMENTO DO RECURSO, MESMO QUE A PRETEXTO DE PROMOVER A INTEGRAÇÃO DA DECISÃO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.<br>No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 104 do Código Civil e 67-A da Lei n. 13.786/2018.<br>Sustenta que (fl. 400):<br> ..  dúvidas não restam da legalidade e eficácia do contrato firmado entre as partes. A hipótese dos autos gira em torno de contratos livremente negociados e celebrados por agentes capazes, com objeto lícito, possível e determinado e da forma prescrita em lei, estando presentes todos os requisitos de validade do negócio jurídico exigidos pelo art. 104 do Código Civil. Por consequência, o negócio jurídico tornou-se perfeito e acabado, vinculando as partes em relação às estipulações constantes do instrumento.<br>Assevera, por fim, que (fl. 400):<br> ..  deve ser considerando que no momento da devolução, a Incorporadora ainda tem direito de reter os valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato (vide incisos do §2º do artigo 67-A do referido Diploma Legal).<br>Desta maneira, não poderá o interesse individual do adquirente cuja unidade autônoma é objeto de resolução contratual sobrepujar-se ao interesse coletivo, assim considerado o universo dos demais promissários compradores, sob pena de comprometimento da própria consecução da atividade incorporativa, ainda que finalizadas as obras do empreendimento, tendo em vista a necessidade de observância de todos os requisitos legais para a extinção do patrimônio de afetação.<br>Aponta divergência jurisprudencial.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 437-400).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 442-446), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não foi apresentada contraminuta do agravo (fl. 457).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284/STF.<br>1. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente o art. 104 do Código Civil. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Aplicação da Súmula n. 211/STJ<br>2. O acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, consignou que se aplica ao caso dos autos a Súmula n. 543/STJ porquanto, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>3. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que a falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante constitui óbice ao exame do recurso especial fundado no permissivo constitucional da alínea "c". Inteligência da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A irresignação recursal não merece prosperar.<br>DA AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO<br>Verifica-se que o Tribunal de origem não analisou nem implicitamente o art. 104 do Código Civil. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal.<br>Assim, incide no caso o enunciado da Súmula n. 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". Para a configuração do prequestionamento prévio, não é necessário que o Tribunal de origem mencione expressamente o dispositivo<br>infraconstitucional tido como violado. Todavia, é imprescindível que, no aresto recorrido, a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente, sob pena de não preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso especial, o que não ocorreu no caso dos autos.<br>Nesse sentido, cito os seguintes precedentes:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SÚMULA N. 211 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>5. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>III. Dispositivo 6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.878.333/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.<br>1. Ação de cobrança.<br>2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.<br>4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>6. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. Precedentes. Ante o entendimento dominante do tema nesta Corte Superior, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ.<br>7. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.<br>(AREsp n. 2.759.330/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)<br>DA SÚMULA 543/STJ<br>Com efeito, verifica-se que o acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, consignou que se aplica ao caso dos autos a Súmula n. 543/STJ porquanto, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido.<br>No mesmo sentido, cito:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO DESSA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil/2015, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente o fundamento da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado n. 182 da Súmula do STJ. Consoante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).<br>2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). Incidência da Súmula 83/STJ. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação adotada por esta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Alterar as conclusões do acórdão recorrido com relação à existência de atraso na entrega demandaria, necessariamente, a revisão de fatos, provas e cláusulas contratuais, providências vedadas pelos óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.576.219/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CABIMENTO.<br>1. Nos termos da Súmula n. 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>2. No caso dos autos, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução, ao autor, da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido.<br>Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>3. Modificar as conclusões a que chegou a Corte local quanto à culpa exclusiva do vendedor esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado (AgInt no AREsp n. 2.042.000/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023).<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.784.306/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.)<br>Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL<br>A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que a falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante constitui óbice ao exame do recurso especial fundado no permissivo constitucional da alínea "c". Inteligência da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSTORNO DO ESPECTRO AUTISTA (TEA). TRATAMENTO FORA DA REDE CREDENCIADA. REEMBOLSO. HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. INSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. PERDAS E DANOS. CONVERSÃO. DESEMBOLSO PRÉVIO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA.<br>1. O plano de saúde deve reembolsar as despesas efetuadas com tratamento realizado fora da rede credenciada quando não houver profissional ou estabelecimento credenciado no local ou pela impossibilidade de utilização dos serviços próprios da operadora, respeitada a tabela prevista no contrato.<br>2. A subsistência de fundamento não impugnado apto a manter a conclusão do aresto recorrido impõe o não conhecimento da pretensão recursal. Súmula nº 283/STF.<br>3. O recurso especial é inadmissível por fundamentação deficiente quando deixa de indicar o dispositivo de lei federal violado. Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>4. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado, visto que não houve a realização do devido cotejo analítico entre os arestos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas, restando desatendidas as exigências legais estatuídas pelos arts.<br>1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.865.472/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INDICAÇÃO DO ACÓRDÃO PARADIGMA. AUSÊNCIA. SÚMULA 284/STF.<br>1. Ação de compensação por danos morais, fundada na falha na prestação do serviço de funeral.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>4. A ausência de indicação do acórdão tido por paradigma impede eventual análise da divergência. Incidência da Súmula 284/STF.<br>5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.774.650/SE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação.<br>É como penso. É como voto.