ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REPARAÇÃO DE DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS EMERGENTES. DANO MORAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.<br>1. Inadmite-se em recurso especial a pretensão de revisão do entendimento do Tribunal de origem sobre a possibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos emergentes, quando tal conclusão decorre da análise das circunstâncias fáticas específicas e da interpretação de cláusulas contratuais.<br>2. Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a verificação da suficiência ou insuficiência do valor da multa contratual para reparação integral dos prejuízos suportados pelos adquirentes.<br>3. Encontra óbice na Súmula 7 do STJ a pretensão de afastar o dano moral quando o Tribunal a quo reconheceu sua configuração com base nas circunstâncias específicas do caso concreto, notadamente pela excepcional extensão temporal do inadimplemento.<br>4. Aplicação das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOÃO FORTES CONSTRUTORA LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e CONTEMPORANIUM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL (JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM) contra decisão que inadmitiu seu apelo.<br>A ação originária é de reparação de danos, ajuizada por NILCE DA SILVEIRA MONTEIRO e ARMANDO OCTÁVIO MONTEIRO (NILCE E ARMANDO) em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés ao pagamento de cláusula penal, danos materiais correspondentes aos aluguéis pagos e indenização por danos morais (e-STJ, fls. 717 a 721 e 778 a 781).<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro deu parcial provimento à apelação de JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM, apenas para ajustar o valor da cláusula penal para 0,5% sobre os valores pagos pelos adquirentes, mantendo as demais condenações.<br>O acórdão foi assim ementado:<br>APELAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MORA NA EDIFICAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. REPARAÇÃO DE DANOS.<br>1. Constituem fortuito interno, ínsito ao risco natural do negócio explorado pelo incorporador, as condições geológicas do terreno em que virá a construir, bem como as variações pluviométricas compatíveis com a conformação climática da região, e ainda as oscilações da oferta de insumos e mão de obra no mercado da construção civil.<br>2. Na aplicação da cláusula penal, é mister observar estritamente os seus termos, que delimitam a multa moratória ao patamar de 0,5% ao mês de atraso, não sobre o preço atualizado do imóvel ou sobre o seu valor de mercado, mas apenas sobre as parcelas até então pagas pelo adquirente. Estabelecida, pois, a multa moratória em montante aquém do valor locatício do imóvel, admite se a sua cumulação com dano material - no caso concreto, sob a modalidade de dano emergente, relativo ao comprovado pagamento de aluguéis com residência alternativa, no período de mora da incorporadora. Inteligência, a contrario sensu, do Tema nº 971 STJ e do art. 416, par. único, do Código Civil.<br>3. O caráter prolongado da mora no cumprimento da obrigação contratual de entrega das chaves (três anos), em aquisição de bem durável, destinado à moradia, e de alto valor, ofende direito da personalidade e constitui contorno fático específico capaz de excepcionar a regra geral de que o simples atraso do construtor não implica dano moral.<br>4. Não se vislumbra excesso manifesto no arbitramento da verba compensatória em R$ 10.000,00 a cada um dos autores, que à época da avença formavam um casal.<br>5. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO (e-STJ, fls. 862 a 867).<br>No recurso especial, interposto com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM alegaram violação dos arts. 186, 389, 402, 487 e 927 do Código Civil. Sustentaram, em síntese, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização por danos materiais (aluguéis) e a inexistência de dano moral decorrente de mero inadimplemento contratual (e-STJ, fls. 869 a 884).<br>O tribunal fluminense inadmitiu o recurso com base na incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ (e-STJ, fls. 928 a 936).<br>No presente agravo, JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM afirmam que a análise das questões suscitadas não demanda reexame de provas ou de cláusulas contratuais, tratando-se de matéria exclusivamente de direito (e-STJ, fls. 940 a 950).<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 955 a 959).<br>O Ministério Público Federal, em parecer da lavra do Subprocurador-Geral da República Sady d"Assumpção Torres Filho, opinou pelo desprovimento do agravo (e-STJ, fls. 981 a 984).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REPARAÇÃO DE DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS EMERGENTES. DANO MORAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.<br>1. Inadmite-se em recurso especial a pretensão de revisão do entendimento do Tribunal de origem sobre a possibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos emergentes, quando tal conclusão decorre da análise das circunstâncias fáticas específicas e da interpretação de cláusulas contratuais.<br>2. Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a verificação da suficiência ou insuficiência do valor da multa contratual para reparação integral dos prejuízos suportados pelos adquirentes.<br>3. Encontra óbice na Súmula 7 do STJ a pretensão de afastar o dano moral quando o Tribunal a quo reconheceu sua configuração com base nas circunstâncias específicas do caso concreto, notadamente pela excepcional extensão temporal do inadimplemento.<br>4. Aplicação das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM apontaram violação aos arts. (1) 389, 402 e 487 do CC, ao argumento de ser indevida a cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por danos materiais, por representarem dupla penalidade pelo mesmo fato gerador; e (2) 186 e 927 do CC, sustentando a inexistência de dano moral indenizável, por se tratar de mero inadimplemento contratual.<br>A irresignação não prospera.<br>(1) Da cumulação da cláusula penal com danos emergentes<br>JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM defendem a impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização pelos aluguéis pagos por NILCE E ARMANDO durante o período de atraso.<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, ao analisar a controvérsia, concluiu pela possibilidade da cumulação, sob o fundamento de que o valor da multa contratual era insuficiente para reparar integralmente o prejuízo sofrido pelos adquirentes.<br>Extrai-se do acórdão o seguinte trecho:<br>Embora o percentual da cláusula penal seja compatível com o mercado locatício (0,5% a.m.), a sua base de cálculo não é nem o valor de mercado do bem, nem tampouco o preço da venda atualizado mês a mês, mas sim o valor pago pelo adquirente até o momento da mora da incorporadora.<br>Como esse valor pago, no caso concreto, equivaleu a menos de dois terços do preço ajustado, e como a cláusula penal sequer prevê a sua atualização monetária, tem-se que o valor da multa não foi estabelecido em montante equivalente a um aluguel de imóvel compatível.<br>A evidência dessa insuficiência está na comparação entre o valor resultante da multa (0,5% dos R$ 227.912,70 pagos antes da parcela final do preço = R$ 1.139,56) e o valor do aluguel pago pelos autores durante o período de mora da construtora (quase o dobro R$ 2.000,00).<br>Nesse contexto, não vinga a tese de inacumulabilidade (e-STJ, fls. 862 a 867).<br>Para modificar tal entendimento e concluir que a cláusula penal era suficiente para reparar os danos, seria necessário reinterpretar a cláusula 4.4.3 do contrato celebrado entre as partes e reexaminar as provas relativas aos valores pagos e aos prejuízos efetivamente suportados.<br>Tais providências são vedadas em sede de recurso especial, por força dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>(2) Do dano moral<br>JOÃO FORTES E CONTEMPORANIUM sustentam que o mero atraso na entrega do imóvel não configura dano moral.<br>O tribunal fluminense, todavia, reconheceu a ocorrência do dano moral com base nas circunstâncias específicas do caso concreto, notadamente a extensão do atraso, que perdurou por três anos.<br>O acórdão consignou:<br>Finalmente, quanto ao dano moral, embora não se ignore a incensurável orientação doutrinária e jurisprudencial, segundo a qual o mero inadimplemento de dever contratual implique, em regra, não mais que simples aborrecimento - orientação compartilhada, de resto, por esta própria Corte, a teor de sua Súmula nº 75 -, penso que o caso concreto é de tamanha largueza da mora que justifique a exceção de tal entendimento.<br>Ora, no caso dos autos, trata-se de um atraso de nada menos do que três anos inteiros na obrigação de edificar e entregar o imóvel prometido. Um atraso dessa extensão não pode cair na vala comum do mero aborrecimento, máxime em se tratando de um investimento das dimensões de uma aquisição imobiliária (e-STJ, fls. 862 a 867).<br>A conclusão do acórdão recorrido de que o atraso de três anos na entrega do imóvel residencial ultrapassou o mero dissabor e configurou dano moral indenizável decorreu da análise soberana dos fatos e das provas dos autos.<br>Aferir se a situação fática vivenciada por NILCE E ARMANDO configurou efetiva lesão a direito da personalidade ou mero aborrecimento cotidiano demandaria o reexame do acervo probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>Desse modo, a pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte em ambos os pontos.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de JOÃO FORTES CONSTRUTORA LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e CONTEMPORANIUM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, na forma do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.