ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. VIOLAÇÃO DO ART. 16, § 2º, DO DECRETO-LEI Nº 58/1937. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de adjudicação compulsória, ajuizada com fundamento em contrato de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, visando à transferência de propriedade de fração ideal de imóvel sem matrícula individualizada.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) a adjudicação compulsória pode ser concedida sem a regularização registral do imóvel; (ii) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (iii) está configurada a divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e os precedentes indicados pelos recorrentes.<br>3. A adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada do imóvel objeto da promessa de compra e venda, sendo inviável juridicamente adjudicar fração ideal de terreno maior sem a prévia averbação do desmembramento e individualização da área, conforme exigido pelo art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e pelos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido para reformar o acórdão recorrido e extinguir o feito sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC, em razão da ausência de matrícula individualizada do imóvel que se pretende adjudicar.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ESPÓLIO DE PEDRO MONTES HERNANDES E ARACELES ALMANÇA MONTES (ESPÓLIO E ARACELES) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Augusto Rezende, assim ementado:<br>Adjudicação compulsória. Contrato de cessão de direitos de compromisso de compra e venda. Quitação comprovada. Proprietária que não participou do negócio, mas autorizou a cedente a alienar o imóvel. Desnecessidade de a cedente integrar o polo passivo. Ausência de matrícula individualizada. Possibilidade de regularização posterior, admitido o registro da propriedade em nome do cessionário em seguida. Procedência da demanda mantida. Valor da causa, no entanto, que deve corresponder ao do contrato. Art. 292, II, do CPC. Impugnação acolhida. Recurso provido em parte. (e-STJ, fls. 271/274)<br>Os embargos de declaração de ESPÓLIO E ARACELES foram rejeitados (e-STJ, fls. 289-292).<br>Nas razões do agravo, ESPÓLIO E ARACELES apontaram (1) a inaplicabilidade da Súmula 7/STJ, argumentando que o recurso especial não demanda reexame de provas, mas sim a análise de questões jurídicas relacionadas a ausência de prévia averbação do desmembramento e individualização do imóvel, conforme exigido pelo art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937; (2) a ausência de fundamentação adequada na decisão de inadmissibilidade, que teria ignorado a demonstração de dissídio jurisprudencial com precedentes do STJ e de outros tribunais estaduais; (3) a violação do art. 1.022 do CPC, em virtude de omissão do Tribunal de origem quanto a análise de questões essenciais para o deslinde da controvérsia, especialmente a impossibilidade de adjudicação compulsória sem a regularização registral do imóvel.<br>Houve apresentação de contraminuta por MILTON PEREIRA DA SILVA (MILTON) defendendo que o agravo não merece provimento, pois a decisão de inadmissibilidade está devidamente fundamentada e os óbices sumulares são aplicáveis ao caso (e-STJ, fls. 500).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. VIOLAÇÃO DO ART. 16, § 2º, DO DECRETO-LEI Nº 58/1937. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de adjudicação compulsória, ajuizada com fundamento em contrato de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, visando à transferência de propriedade de fração ideal de imóvel sem matrícula individualizada.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) a adjudicação compulsória pode ser concedida sem a regularização registral do imóvel; (ii) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (iii) está configurada a divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e os precedentes indicados pelos recorrentes.<br>3. A adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada do imóvel objeto da promessa de compra e venda, sendo inviável juridicamente adjudicar fração ideal de terreno maior sem a prévia averbação do desmembramento e individualização da área, conforme exigido pelo art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e pelos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido para reformar o acórdão recorrido e extinguir o feito sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC, em razão da ausência de matrícula individualizada do imóvel que se pretende adjudicar.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ESPÓLIO E ARACELES apontaram: (1) violação do art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937, do art. 11, alínea c, do mesmo Decreto-Lei, do art. 225 da Lei nº 6.015/1973 e do art. 26, inciso III, da Lei nº 6.766/1979, sustentando que a adjudicação compulsória não pode ser concedida sem a prévia averbação do desmembramento e individualização do imóvel;(2) negativa de prestação jurisdicional, com afronta ao art. 1.022 do CPC, em virtude de omissão do Tribunal de origem quanto a análise de questões essenciais, como a ausência de condições legais e jurídicas do imóvel para figurar como objeto de adjudicação compulsória; (3) dissídio jurisprudencial, com a demonstração de divergência entre o acórdão recorrido e precedentes do STJ e de outros tribunais estaduais, que reconhecem a impossibilidade de adjudicação compulsória em situações semelhantes.<br>Houve apresentação de contrarrazões por MILTON, defendendo que o acórdão recorrido está em conformidade com a legislação federal e com a jurisprudência do STJ, além de argumentar que as questões levantadas pelos recorrentes já foram devidamente enfrentadas e superadas nas instâncias ordinárias (e-STJ, fls. 459/463).<br>De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação de adjudicação compulsória ajuizada por MILTON PEREIRA DA SILVA em face de ARACELES ALMANÇA MONTES, visando a transferência da propriedade de um imóvel adquirido por meio de contrato de cessão de direitos de compromisso de compra e venda. O imóvel em questão corresponde a uma fração ideal de um terreno maior, cuja matrícula não foi individualizada.<br>O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, determinando a adjudicação do imóvel em favor de MILTON, com base na comprovação da quitação do preço e na autorização da proprietária para a alienação do bem.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença, ressaltando que a ausência de matrícula individualizada não impede a adjudicação compulsória, cabendo ao adquirente providenciar a regularização registral posteriormente.<br>ESPÓLIO E ARACELES, inconformados, alegaram que a adjudicação compulsória é juridicamente inviável sem a prévia averbação do desmembramento e individualização do imóvel, conforme exigido pela legislação federal.<br>Além disso, apontaram omissão do Tribunal de origem quanto a análise de questões essenciais e divergência jurisprudencial com precedentes do STJ e de outros tribunais estaduais.<br>Objetivo recursal<br>Trata-se de agravo em recurso especial e recurso especial em que se discute a possibilidade de adjudicação compulsória de imóvel sem a prévia averbação do desmembramento e individualização da área, bem como a existência de omissão no acórdão recorrido e a configuração de dissídio jurisprudencial.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) a adjudicação compulsória pode ser concedida sem a regularização registral do imóvel; (ii) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (iii) está configurada a divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e os precedentes indicados pelos recorrentes.<br>ESPÓLIO E ARACELES sustentam que a adjudicação compulsória não pode ser concedida sem a prévia averbação do desmembramento e individualização do imóvel, apontando violação do art. 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e outros dispositivos legais.<br>Com razão.<br>O acórdão recorrido afirmou que a ausência de matrícula individualizada não impede a adjudicação compulsória, desde que o adquirente assuma as providências administrativas necessárias para a regularização registral.<br>Conforme destacado:<br>Na particularidade dos autos, uma vez conferido o direito ao registro da propriedade, caberá ao autor as providências administrativas necessárias à abertura da matrícula individualizada do lote, o que se insere nas obrigações assumidas no instrumento de cessão (e-STJ, fls. 274).<br>Essa interpretação não está em consonância com precedentes do STJ, que reconhecem a impossibilidade de adjudicação compulsória na ausência de regularização registral prévia.<br>Nesse sentido.<br>RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973 . NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO . AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA . REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO . CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO . REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única. 3 . As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5 . A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7 . No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9 . Recursos especiais não providos.<br>(REsp: 1.851.104/SP 2017/0260598-3, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento: 12/5/2020, TERCEIRA TURMA, DJe 18/5/2020)<br>Conforme assinala o eminente Relator do REsp nº 1.851.104/SP, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a ação de adjudicação compulsória, qualificada como ação de execução em sentido lato, transcende a mera condenação, prescindindo de ulterior execução típica.<br>Por essa razão, a existência de imóvel registrável constitui condição específica e indispensável da ação de adjudicação compulsória, de sorte que a averbação do desmembramento do bem, devidamente aprovada configura formalidade prévia que necessariamente deve preceder o registro da área desmembrada.<br>O ilustre Relator igualmente enfatiza a ocorrência de consequências deletérias advindas de eventual intervenção judicial que, por via oblíqua, determine a abertura de matrícula de áreas desprovidas de individualização.<br>Tal providência não encontra respaldo nos princípios da instrumentalidade das formas, da economia processual ou mesmo da cooperação, porquanto a ausência de individualização do imóvel constitui circunstância que não comporta adequação nos mesmos autos.<br>Reconhece-se a prerrogativa de abertura de matrícula individualizada pela empresa loteadora, consoante dispõe o art. 237-A, § 4º, da Lei nº 6.015/1973. Contudo, referido dispositivo legal encontra-se vinculado à implementação do loteamento propriamente dito, no plano material, ao passo que a exigência de matrícula individualizada relaciona-se a condição de procedibilidade da ação de adjudicação compulsória, inserindo-se, destarte, no âmbito do direito processual.<br>MILTON move ação de adjudicação compulsória pelo rito sumário em face de ESPÓLIO E ARACELES, alegando ter adquirido, em 3 de dezembro de 1996, mediante contrato de compromisso de compra e venda intermediado pela IMOBILIÁRIA BAZOLI - Negócios Imobiliários S/C LTDA, 50% (cinquenta por cento) de imóvel situado na Rua Jambolão nº 161, Parque Viana, Barueri/SP, pelo valor de R$ 11.994,00 (onze mil, novecentos e noventa e quatro reais), quitado integralmente até janeiro de 2000. Sustenta que, não obstante o adimplemento integral da avença, a requerida se recusa a outorgar a escritura definitiva, razão pela qual postula a adjudicação compulsória do bem.<br>Pois bem.<br>A adjudicação compulsória de imóvel constitui o instrumento processual à disposição daquele que, munido de contrato de promessa de compra e venda quitado, busca o registro definitivo do bem. Trata-se de procedimento que visa ao implemento de obrigação de fazer, suprindo-se a ausência de manifestação de vontade do contratante por declaração judicial, com o escopo de obter a transferência registral do bem.<br>O art. 1.418 do Código Civil estabelece que:<br>o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.<br>No presente caso, todavia, a fração de imóvel adquirida por MILTON integra uma matrícula maior - o lote 16 da quadra L do loteamento denominado Parque Viana, com área total de 250 metros quadrados -, sem que tenha havido o desdobro e a individualização da fração ideal correspondente aos 125 metros quadrados objeto da avença.<br>Portanto, tem-se como requisitos para a adjudicação compulsória: a) a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel; b) a quitação do preço pelo promitente-comprador; e c ) a recusa do promitente-vendedor em outorgar a escritura.<br>Na espécie, não existe controvérsia sobre a existência, validade ou eficácia do Contrato de Compromisso de Compra e Venda dos imóveis (e-STJ, fls. 191-193), tampouco quanto ao pagamento do preço avençado. (e-STJ, fls. 191-193).<br>Entretanto, o obstáculo reside na falta de individualização do imóvel em relação a área do lote 16 da quadra L do loteamento denominado Parque Viana, com área total de 250 metros quadrados.<br>Para que a adjudicação compulsória seja viável, é imprescindível que o imóvel objeto da ação possua matrícula própria e individualizada no registro de imóveis, respeitando-se os princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva.<br>Esses princípios determinam que cada imóvel seja registrado de forma precisa e contínua no sistema registral, garantindo a segurança jurídica e a plena identificação da titularidade e da extensão do bem.<br>A especialidade objetiva, um dos pilares fundamentais do sistema registral brasileiro, exige que cada bem imóvel seja perfeitamente individualizado e descrito no registro, de modo a não gerar dúvidas quanto aos seus limites, confrontações e área. Sem essa individualização, não há como se proceder à transferência registral, porquanto inexiste objeto jurídico determinado a ser adjudicado.<br>Por sua vez, o princípio da continuidade registral determina que as modificações na titularidade do imóvel sigam uma sequência lógica e ininterrupta no registro, sendo vedado qualquer ato que rompa essa cadeia. A adjudicação compulsória de fração ideal não individualizada violaria esse preceito, criando hiato registral incompatível com o ordenamento jurídico.<br>Sem a matrícula própria e individualizada da fração pretendida, não há como adjudicar compulsoriamente o bem, uma vez que a ordem judicial de transferência da titularidade seria materialmente inexequível, além de violar os princípios registrais mencionados.<br>A adjudicação compulsória não substitui as etapas necessárias de desdobro e regularização formal no cartório de registro de imóveis.<br>Com efeito, enquanto a fração do lote 16 não for desmembrada e devidamente individualizada em matrícula própria, com descrição específica de seus limites e confrontações, a pretensão de adjudicação compulsória não pode prosperar, por impossibilidade jurídica do pedido.<br>O art. 16, 2º, do Decreto-Lei nº 58/1987 exige que o imóvel seja individualizado quanto a matrícula, ou seja, passível de registro, para que a parte tenha interesse-adequação em pleitear a adjudicação compulsória<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada do imóvel objeto da promessa de compra e venda, não sendo possível adjudicar fração ideal de terreno maior.<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO . 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu . Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3 . Recurso especial a que se nega provimento.<br>(REsp 1.297.784/DF 2011/0297768-5, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Julgamento: 16/9/2014, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2014)<br>Logo, já se antevê que eventual sentença de procedência jamais ingressará no Registro de Imóveis, pois não há correta descrição e matrícula individualizada do imóvel que se pretende adjudicar, fato este que inviabiliza o prosseguimento de adjudicação compulsória.<br>Nessas circunstâncias, de rigor a extinção do feito pela ausência de pressupostos processuais necessários para o regular desenvolvimento da demanda.<br>Ante o exposto, forçoso prover o recurso para extinguir o feito, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso especial e DAR-LHE PROVIMENTO para reformar o acórdão do TJSP a fim de declarar extinto o feito, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC por falta da matrícula individualizada do imóvel que se pretende adjudicar, fato este que inviabiliza o prosseguimento de adjudicação compulsória.<br>É o meu voto.<br>Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.