ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º, DA LEI 4.591/64. INADEQUAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O valor pago a título de entrada não se caracteriza como arras penitenciais, mas como parcela do preço ajustado. Inviável a retenção integral pretendida pela vendedora. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. O art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 aplica-se apenas às incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, não alcançando contratos firmados entre particulares. Norma inaplicável ao caso concreto.<br>3. Não configurada negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem apreciou de forma fundamentada as questões essenciais da controvérsia. A restituição de parte dos valores pagos decorre automaticamente da rescisão decretada, não se tratando de pretensão autônoma sujeita à prescrição.<br>4. Dissídio jurisprudencial não caracterizado. Divergência deve ocorrer entre tribunais diversos. Inadequado o cotejo direto com precedentes do STJ. Ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ.<br>5. Inviável a majoração de honorários recursais, por ausência de fixação anterior em favor do recorrido nas instâncias ordinárias.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial não provido .

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DERLY ÁVILLA CORREA (DERLY) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE ADQUIRENTE.<br>1. Sentença de parcial procedência que decretou a rescisão do contrato firmado entre as partes, fixou o prazo de 30 (trinta dias) para desocupação do imóvel objeto da lide, sob pena de reintegração de posse, determinou a restituição, pela autora, de 90% (noventa por cento) dos valores que lhe foram pagos pelo réu, e condenou o réu ao pagamento de indenização pela ocupação indevida do imóvel correspondente aos aluguéis apurados a partir de 18.1.2019 até a efetiva desocupação do bem, conforme se apurar em liquidação de sentença, por arbitramento.<br>2. Irresignação de ambas as partes.<br>3.Decisão que deferiu o requerimento autoral de cumprimento provisório da sentença e determinou a expedição de mandado liminar de reintegração de posse em favor da autora. Agravo interno do réu postulando a reconsideração da decisão, ou a urgente apreciação do pedido de efeito suspensivo ao seu recurso de apelação, e a imposição de caução idônea pela autora para o cumprimento do referido mandado reintegratório.<br>4. Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa arguida pelo réu. Princípio do livre convencimento motivado. Prova oral que em nada contribuiria para o deslinde da causa. Matéria unicamente de direito e fatos demonstrados por prova documental.<br>5. Impossibilidade de aditamento ao agravo interno interposto. Princípio da unicidade ou unirrecorribilidade.<br>6. Descabimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso do réu. Artigo 1.012 do CPC.<br>7. Comprovada a inadimplência do réu quanto ao pagamento do saldo do contrato firmado entre as partes. Ausência de justificativa razoável. Ocupação do bem por cerca de 17 meses, sem retribuição.<br>8. Pretensão autoral de retenção integral das arras que se revela inviável. Cláusula contratual referente a irrevogabilidade e irretratabilidade que tem por finalidade impedir apenas o arrependimento, sem interferir na hipótese de rescisão por inadimplência, que é o caso dos autos. Percentual estabelecido em sentença que se mantém.<br>9. Reintegração na posse do bem objeto da lide que constitui consequência lógica da rescisão contratual, uma vez que devem as partes retornar ao "status quo ante". Manutenção da condenação do réu ao pagamento de aluguel mensal pelo período de ocupação do imóvel, a ser fixado por arbitramento, a contar da citação até a devolução do bem.<br>10. Desprovimento de ambos os apelos. Prejudicado o agravo interno.<br>Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram parcialmente acolhidos apenas para corrigir erro material quanto ao número de meses de ocupação do imóvel, que passou de 17 para 41 meses.<br>Nas razões do agravo, DERLY apontou (1) a inaplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ, argumentando que o recurso especial não demanda reexame de provas, mas sim a análise de dispositivos legais violados, como os arts. 417, 418, 419 e 420 do Código Civil, que tratam da retenção de arras; (2) a inaplicabilidade da Súmula n. 284 do STF, sustentando que as razões do recurso especial são claras e objetivas, com indicação precisa dos dispositivos legais violados; (3) a inaplicabilidade da Súmula n. 283 do STF, defendendo que todos os fundamentos autônomos do acórdão recorrido foram devidamente impugnados; (4) a necessidade de análise do dissídio jurisprudencial, com a demonstração de divergência entre o acórdão recorrido e precedentes do STJ sobre a retenção de arras e a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.<br>Houve apresentação de contraminuta por RENAN DA SILVA MORAES, defendendo a manutenção da decisão de inadmissibilidade, sob os mesmos fundamentos da Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (e-STJ, fls. 988 e 991).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º, DA LEI 4.591/64. INADEQUAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O valor pago a título de entrada não se caracteriza como arras penitenciais, mas como parcela do preço ajustado. Inviável a retenção integral pretendida pela vendedora. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. O art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 aplica-se apenas às incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, não alcançando contratos firmados entre particulares. Norma inaplicável ao caso concreto.<br>3. Não configurada negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem apreciou de forma fundamentada as questões essenciais da controvérsia. A restituição de parte dos valores pagos decorre automaticamente da rescisão decretada, não se tratando de pretensão autônoma sujeita à prescrição.<br>4. Dissídio jurisprudencial não caracterizado. Divergência deve ocorrer entre tribunais diversos. Inadequado o cotejo direto com precedentes do STJ. Ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ.<br>5. Inviável a majoração de honorários recursais, por ausência de fixação anterior em favor do recorrido nas instâncias ordinárias.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, DERLY apontou (1) violação dos arts. 417, 418, 419 e 420 do Código Civil, sob o argumento de que o acórdão recorrido negou a recorrente o direito de reter integralmente as arras, mesmo reconhecendo a culpa exclusiva do recorrido pela rescisão contratual; (2) violação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, sustentando que o percentual de retenção das arras deveria ser majorado para 50%, em analogia ao regime de patrimônio de afetação; (3) negativa de prestação jurisdicional, com afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC, por omissão do Tribunal de origem em enfrentar questões relevantes, como a prescrição da pretensão do recorrido de reaver os valores pagos; (4) dissídio jurisprudencial, com precedentes do STJ que reconhecem a possibilidade de retenção integral das arras em casos de inadimplemento contratual.<br>Houve apresentação de contrarrazões por RENAN DA SILVA MORAES, defendendo a manutenção do acórdão recorrido, sob o argumento de que a decisão está em conformidade com a legislação aplicável e com a jurisprudência do STJ (e-STJ, fls. 997,999).<br>De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, ajuizada por DERLY ÁVILLA CORREA contra RENAN DA SILVA MORAES, em razão do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel situado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. O contrato previa o pagamento de R$ 600.000,00, sendo R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a título de sinal, R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) parcelados em 12 prestações e o saldo de R$ 352.000,00 (trrezentos e cinquenta e dois mil reais) a ser quitado até 25 de junho de 2018. O recorrido não quitou o saldo devedor e permaneceu no imóvel por 41 meses sem qualquer retribuição. A sentença de primeiro grau decretou a rescisão do contrato, determinou a reintegração de posse em favor da autora e fixou a restituição de 90% dos valores pagos pelo réu, além de condená-lo ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação. O Tribunal de Justiça manteve a sentença, afastando a pretensão da autora de reter integralmente as arras.<br>Trata-se de recurso especial interposto para discutir a aplicação dos dispositivos legais que regulam a retenção de arras e a prescrição da pretensão de reaver valores pagos em contratos rescindidos.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) a recorrente tem direito à retenção integral das arras, nos termos dos arts. 417 a 420 do Código Civil; (ii) o percentual de retenção das arras deve ser majorado para 50%, em analogia ao art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64; (iii) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão do Tribunal de origem em enfrentar questões relevantes; (iv) há dissídio jurisprudencial que justifique a reforma do acórdão recorrido.<br>(1) Da violação dos arts. 417, 418, 419 e 420 do Código Civil<br>No que concerne a alegada violação dos arts. 417 a 420 do Código Civil, DERLY sustentou que, diante da culpa exclusiva do recorrido pelo inadimplemento contratual, teria direito a retenção integral do valor pago a título de arras. Argumentou que a decisão recorrida violou a lei ao afastar a perda total do sinal, prevista como consequência do inadimplemento culposo do comprador.<br>O Tribunal de origem, entretanto, rejeitou a pretensão. Assentou que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade tinha a função apenas de impedir o arrependimento, não afastando a rescisão contratual por inadimplência, situação verificada no caso concreto. Registrou, ainda, que a quantia entregue a título de entrada não possuía natureza de arras penitenciais, mas sim de parte do pagamento do preço do imóvel, conforme se depreende do contrato. Nesse sentido, consignou-se que não há dúvida quanto à natureza confirmatória do montante questionado, como se colhe do contrato (e-STJ, fl. 750)<br>Assim, o acórdão concluiu pela restituição de 90% dos valores pagos, afastando a possibilidade de retenção integral. Para infirmar tal entendimento seria indispensável reexaminar o conteúdo do contrato e a qualificação jurídica da verba paga como arras ou parcela do preço, providência vedada na instância especial em razão das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>(2) Da violação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64<br>No que toca a invocada violação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, a recorrente defendeu que deveria ser aplicada por analogia a disciplina referente ao patrimônio de afetação, de modo a permitir a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador. Argumentou que a previsão legal serviria de parâmetro para fixar indenização mais elevada, em razão do inadimplemento contratual reconhecido.<br>O Tribunal de origem, contudo, afastou a tese. Expressamente consignou que o contrato firmado não estava submetido ao regime de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, tratando-se de contrato celebrado entre particulares. Por essa razão, destacou o acórdão que:<br>parece correto o entendimento do juízo sentenciante, que considerou suficiente a retenção de 10% dos valores recebidos, mormente porque o imóvel será restituído à autora em sua integralidade. Correta, ainda, a sentença ao afastar a requerida aplicação do artigo 67-A, § 5º da Lei nº 4.591/64, tendo em vista que o imóvel objeto do contrato não está submetido ao regime do patrimônio de afetação, sendo a presente hipótese de contratação entre particulares(e-STJ fl. 624) .<br>Assim, não se tratando de norma aplicável ao caso concreto, inexiste falar em violação do artigo indicado, restando a pretensão recursal sem amparo jurídico.<br>(3) Da negativa de prestação jurisdicional, com afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC<br>DERLY sustenta negativa de prestação jurisdicional, com afronta aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil. Afirma que o Tribunal de origem teria deixado de enfrentar questões relevantes ao deslinde da controvérsia, em especial a alegada prescrição da pretensão do recorrido de reaver os valores pagos.<br>No que se refere a alegação de negativa de prestação jurisdicional fundada na suposta omissão quanto a prescrição da pretensão de restituição, é preciso registrar, inicialmente, que a discussão sobre prescrição não tem pertinência no caso concreto.<br>A ação foi proposta pela própria vendedora, que pleiteava a rescisão do contrato, a reintegração de posse e a retenção integral do sinal pago, ou, subsidiariamente, percentual mínimo de 50%, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64. A devolução parcial dos valores, fixada em 90% pelo juízo e confirmada pelo Tribunal, não decorreu de pedido autônomo formulado pelo réu, mas foi consequência lógica e necessária da resolução contratual decretada, com o retorno das partes ao status quo ante.<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, decretada a rescisão contratual, devem as partes ser restituídas ao estado anterior, de modo que, se o comprador inadimplente entregou valores ao vendedor, assiste-lhe o direito de receber de volta, de forma integral ou parcial, tais quantias, deduzida a indenização cabível.<br>Confira-se precedente desta corte:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA E APLICABILIDADE DO CDC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. Precedente.<br>2. É inviável a análise de violação de dispositivos de lei não prequestionados na origem, apesar da oposição de embargos de declaração.<br>3. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial, e negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.743.313/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025)<br>Não se cuida, portanto, de exercício de pretensão autônoma de restituição por parte do comprador, mas de efeito jurídico automático da própria resolução. Nessa linha, a análise da devolução não se submete às regras de prescrição da pretensão restitutória, mas apenas à definição do percentual adequado de retenção, que o Tribunal fixou em 10%.<br>Ainda que se cogitasse em tese de prescrição, cumpre lembrar que o instituto tem natureza de defesa, devendo ser alegado pela parte interessada, nos termos do art. 337, V, do CPC. No caso, o recorrido em momento algum suscitou a prescrição da restituição, até porque não postulou devolução de valores em reconvenção ou pedido próprio. Não cabe, assim, à vendedora, na condição de autora da ação, valer-se de prescrição para excluir obrigação de restituição que decorre diretamente do provimento judicial de rescisão contratual.<br>Desse modo, não há omissão do Tribunal a ser suprida, porque a questão da prescrição não constituía ponto controvertido a demandar enfrentamento. A decisão colegiada examinou o tema da restituição de forma suficiente, consignando a impossibilidade de retenção integral e fixando a devolução em 90% do montante pago, afastando a aplicação analógica da Lei 4.591/64. A pretensão da recorrente, portanto, não revela negativa de prestação jurisdicional, mas mero inconformismo com a solução jurídica adotada.<br>(4) Do dissídio jurisprudencial<br>DERCY invoca, por fim, dissídio jurisprudencial, afirmando haver precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reconheceriam a possibilidade de retenção integral das arras em casos de inadimplemento contratual.<br>A pretensão, todavia, não pode prosperar. De acordo com o art. 105, III, c, da Constituição Federal, o dissídio jurisprudencial que autoriza a interposição do recurso especial deve decorrer de divergência entre julgados de tribunais distintos, estaduais ou regionais federais, acerca da interpretação de lei federal. Não se caracteriza, portanto, quando a divergência é estabelecida diretamente entre o acórdão recorrido e a própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, porquanto esta já constitui a instância uniformizadora da legislação infraconstitucional.<br>Ademais, como corretamente consignou a decisão da Terceira Vice-Presidência ao inadmitir o recurso, a recorrente não observou os requisitos formais indispensáveis à demonstração do dissídio, deixando de realizar o cotejo analítico previsto no art. 1.029, §1º, do CPC e no art. 255 do RISTJ, limitando-se a transcrever ementas sem evidenciar a similitude fática entre os julgados confrontados. Diante disso, concluiu-se que o recurso não reunia condições de seguimento, por ausência de demonstração válida da divergência.<br>Portanto, também nesse aspecto, a insurgência especial mostra-se inviável, seja por se fundar em divergência inadequada, seja pela deficiência na sua comprovação formal.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>No caso em exame, não há falar em majoração de honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015. Isso porque a condenação em honorários foi fixada em favor da autora, vencedora no pedido principal de rescisão e reintegração, não havendo verba honorária estabelecida em benefício do réu nas instâncias ordinárias.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É o meu voto.