ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ IMPUGNAÇÃO PARCIAL DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRECEDENTES.<br>1. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 211/STJ).<br>2. É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. A deficiência na fundamentação do apelo também impede o conhecimento do recurso especial (Súmulas n. 283 e 284/STF).<br>3. Alterar a conclusão das instâncias ordinárias com relação à condenação em danos morais, decorrente de atraso exorbitante na entrega de imóvel, demandaria necessariamente o reexame de fatos e provas, cujo óbice esbarra na previsão da Súmula n. 7/STJSTJ. Precedentes.<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por ECOVILLE RIO BRANCO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A. , com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ACRE assim ementado (fls. 243-254):<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. OBRA. CONCLUSÃO/ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. ATRASO DELONGADO. MULTA. COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. MARCO DE ENTREGA DO IMÓVEL: HABITE-SE. EFETIVA POSSE. LIMITAÇÃO DA MULTA. 10% DO VALOR DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. VALOR DA MULTA: 0,5% DO VALOR PAGO. PACTA SUNT SERVANDA. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM: METÓDICA DA PROPORCIONALIDADE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO CONSUMIDOR. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A multa contratual é devida pela empresa contratada em vista do atraso na entrega do imóvel, portanto, havendo saldo devedor pelo contratante consistente em parcelas em aberto, possível a incidência do art. 368, do Código de Processo Civil, segundo o qual "Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.".<br>2. A conclusão da obra se dá, no mínimo, com o "habite-se", quando então o comprador poderá ocupar o local, com efetiva posse. Inteligência do art. 49, da Lei Municipal nº 1732/2008.<br>3. Não há falar em abusividade do valor ajustado para a multa contratual por atraso  0,5% do valor pago  tampouco da limitação imposta  10% do valor do imóvel  atentando ao fato de que, além de inexistir óbice legal, impositiva a observância à boa-fé objetiva bem como ao pacta sunt servanda.<br>4. O atraso superior a três anos na entrega do imóvel supera o mero aborrecimento, caracterizando ofensa à personalidade e desrespeito ao consumidor que planejou a aquisição da casa própria, seu lar, com dispêndio financeiro e expectativas frustradas.<br>5. In casu, ponderando a afetação das partes, observando a jurisprudência deste Tribunal em casos semelhantes e, considerando o prolongado tempo de atraso  superior a três anos e sem notícias de novo prazo  dessumo proporcional a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a titulo de danos morais.<br>6. Em vista da sucumbência mínima do Apelante, cabível a aplicação do parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, devendo a empresa Apelada suportar o ônus de sucumbência.<br>7. Recurso provido em parte.<br>Sem embargos de declaração.<br>A parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 12, § 1º e 26-A, XI, da Lei n. 6.766/1979, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Afirma, em síntese, que "o Acórdão da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Acre foi unânime em acompanhar o voto da relatora para reformar a sentença a fim de fixar a expedição do "habite-se" como marco que caracteriza a entrega do imóvel, ignorando por completo, e assim violando, os dispositivos de Lei Federal aplicáveis ao caso." (fls. 262-263).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 468-475), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 481-482).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ IMPUGNAÇÃO PARCIAL DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRECEDENTES.<br>1. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 211/STJ).<br>2. É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. A deficiência na fundamentação do apelo também impede o conhecimento do recurso especial (Súmulas n. 283 e 284/STF).<br>3. Alterar a conclusão das instâncias ordinárias com relação à condenação em danos morais, decorrente de atraso exorbitante na entrega de imóvel, demandaria necessariamente o reexame de fatos e provas, cujo óbice esbarra na previsão da Súmula n. 7/STJSTJ. Precedentes.<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>A controvérsia tratada neste recurso especial diz respeito à suposta violação dos artigos 12, § 1º e 26-A, XI da Lei n. 6.766/1979 pelo acórdão recorrido, bem como a existência de divergência jurisprudencial entre o Tribunal local e outras Cortes estaduais.<br>Nada obstante, inicialmente há necessidade de se analisar as condições para o conhecimento do apelo nobre.<br>Da ausência de prequestionamento (Súmula n. 211/STJ)<br>O art. 1.025 do CPC preconiza que :<br>Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.<br>De outro giro, a Súmula n. 211/STJ define como "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo."<br>Analisando o teor do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem reformou a sentença de primeira instância, com base em cláusulas contratuais e disposições de leis municipais, não havendo qualquer menção à legislação federal indicada pelo recorrente.<br>Consignou-se no aresto vergastado intervenção do recorrente, em sede de contrarrazões de apelação, a saber, (fl. 245) "a empresa Apelada destaca pertinência da sentença, asserindo que a compensação relativa à multa está prevista no art. 368, do Código Civil e, dada a possível compensação, inexiste prazo para pagamento da multa, tampouco incidência de correção monetária ou juros".<br>Nestes termos, conclui-se que não houve discussão na origem sobre a lei federal utilizada como fundamento para interposição do recurso especial.<br>Registre-se que não houve interposição de embargos de declaração contra o acórdão recorrido, não havendo que se falar em omissão do julgado.<br>Embora o recorrente tenha afirmado que houve prequestionamento implícito, em verdade, o que se verifica é a ausência integral de debate sobre o tema na instância ordinária, o que impede o acesso a esta Corte, nos termos da Súmula n. 211/STJ.<br>Ademais, a deficiência na fundamentação do apelo também impede o conhecimento do recurso especial, em atenção à súmula n. 284/STF.<br>A propósito, cito os precedentes da Terceira Turma:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE FIADORES. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento das matérias suscitadas, relacionadas à responsabilidade solidária dos fiadores em contrato de locação.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser conhecido na ausência de prequestionamento das matérias suscitadas, especialmente no que tange à responsabilidade solidária dos fiadores e à limitação do prazo de responsabilização no contrato de locação.<br>III. Razões de decidir<br>3. A ausência de debate no acórdão recorrido sobre as questões ventiladas inviabiliza a apreciação das matérias no recurso especial.<br>4. O prequestionamento é requisito indispensável para o conhecimento do recurso especial, mesmo para matérias de ordem pública, exigindo-se pronunciamento sobre as teses jurídicas nos dispositivos legais tidos como violados.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo interno não provido. (Grifei)<br>(AgInt no REsp 2.173.655/RS, Rel. Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025 DJe 29/5/2025.)<br>CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL CONTRATO BANCÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. 1. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CARACTERIZADA. 2. TARIFAS BANCÁRIAS. DEVOLUÇÃO DAS COBRANÇAS INDEVIDAS E DOS RESPECTIVOS JUROS INCIDENTES SOBRE TAIS VALORES. ALEGAÇÃO DE QUE NÃO É POSSÍVEL A REPETIÇÃO DE INDÉBITO PELAS MESMAS TAXAS PRATICADAS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PRETENSÃO RECURSAL QUE NÃO DIALOGA COM O ACÓRDÃO RECORRIDO. RESTITUIÇÃO QUE ESTÁ RESTRITA AOS VALORES EFETIVAMENTE DESCONTADOS DA CONTA CORRENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. 3. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA. SÚMULA N. 282 DO STF. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Não se reconhece a violação do art. 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.<br>2. Tendo em vista que a alegação de que a repetição de indébito não pode ser feita pelas mesmas taxas praticadas pelas instituições financeiras está totalmente desconexa com os fundamentos apresentados no acórdão, forçoso reconhecer a violação ao princípio da dialeticidade. Incidência da Súmula n. 284 do STF, por analogia.<br>3. No que tange à aplicação da taxa Selic, não houve o necessário prequestionamento, pois não foi objeto de debate pelo Tribunal estadual, nem mesmo por ocasião da oposição dos embargos de declaração.<br>4. A incidência das Súmulas n. 282 e 284 do STF torna prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial.<br>5. Recurso especial não provido. (Grifei)<br>(REsp n. 2.081.642/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025 DJe 27/3/2025.)<br>Assim o recurso especial não merece ser conhecido quanto ao ponto.<br>Da divergência jurisprudencial (Súmula n. 283/STF)<br>O recorrente apontou divergência entre o acórdão recorrido e precedentes de outros Tribunais estaduais.<br>Nada obstante, verifica-se que a ausência de impugnação integral dos fundamentos da decisão de origem compromete o conhecimento do recurso, nos termos da Súmula n. 283/STF: é inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>Com efeito, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar como divergência jurisprudencial a questão referente ao mero descumprimento contratual que teria ensejado os danos morais, deixando de impugnar o fundamento do acordão recorrido sobre o exorbitante excesso de prazo, que foi muito além do constante na previsão do pacto entre as partes, atraindo a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles."<br>Outrossim, alterar a conclusão das instâncias ordinárias com relação ao tema demandaria necessariamente o reexame de fatos e provas, cujo óbice esbarra na previsão da Súmula n. 7/STJ.<br>No mesmo sentido, confiram-se os precedentes:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. UTILIZAÇÃO DA TAXA SELIC NO CÁLCULO DO VALOR DA CONDENAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada indenização por danos materiais e morais ajuiz ada pelo promitente comprador, em decorrência de vício construtivo no imóvel.<br>2. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade do adquirente, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista em âmbito de recurso especial, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.<br>3. Os juros moratórios incidem a partir da citação, por se tratar de relação contratual, e a correção monetária, a partir do arbitramento da indenização por danos morais, podendo sua incidência ser substituída pela taxa SELIC na apuração do valor da condenação.<br>4 . Recurso especial parcialmente provido. (Grifei)<br>(REsp n. 2.065.860/SE, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJe 15/8/2025.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso, mantendo acórdão que fixou indenização por danos morais devido ao atraso na entrega de imóvel por construtora/incorporadora.<br>2. A parte agravante alega que o acórdão não analisou todos os argumentos deduzidos no processo, especialmente quanto aos parâmetros da indenização pela inversão da cláusula penal, que a condenação por danos morais foi mantida de forma presumida e que não caberia a inversão da cláusula penal.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido deixou de analisar todos os argumentos deduzidos no processo, incorrendo em negativa de prestação jurisdicional; (ii) saber se a condenação por danos morais foi mantida de forma presumida, sem comprovação de circunstância excepcional que justifique a indenização e quanto à aplicação da inversão da cláusula penal.<br>III. Razões de decidir<br>4. A Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.<br>5. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto demanda reexame de matéria fático-probatória, a discussão acerca do valor da indenização pelo atraso na entrega do imóvel, a aplicação inversão da cláusula penal e a proporcionalidade do seu valor.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A análise dos argumentos deduzidos no processo deve ser clara e objetiva, sem necessidade de abordar todos os pontos levantados pelas partes. 2. A reavaliação de matéria fático-probatória é vedada em sede de recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ." (Grifei)<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022; CC, arts. 186 e 927.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, Temas n. 970 e 971.<br>(AgInt no AREsp n. 2.598.124/RJ, Rel. Ministro João Otávio Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJe 21/8/2025.)<br>Portanto, ante a ausência de prequestionamento, a falta de impugnação específica aos fundamentos do acórdão recorrido e a vedação ao reexame de matéria fática e probatória, o recurso não comporta conhecimento.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>É como penso. É como voto.