ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR. ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. CULPA CONCORRENTE CARACTERIZADA.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. O artigo 476 do Código Civil consagra a chamada exceção do contrato não cumprido ao dispor que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de adimplir a sua própria".<br>3. Na hipótese, ambas as partes se encontravam em mora: o autor, por não ter quitado algumas parcelas acordadas, e a ré, por não ter entregue o imóvel na data estipulada contratualmente. Culpa concorrente caracterizada.<br>4. Considerando a culpa recíproca pela resolução contratual, não se justifica a aplicação do artigo 476 do Código Civil.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por SPLENDIDO INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que negou provimento ao agravo em recurso especial nos termos da seguinte ementa (fl. 769):<br>PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CULPA CONCORRENTE. VERIFICADA. OMISSÃO. AUSÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS assim ementado (fl. 627):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. RECONVENÇÃO. PRELIMINAR. DECISÃO SANEADORA. AUSÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AFASTADOS. CRISE FINANCEIRA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. ATRASO CONFIGURADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DEVIDA. APLICAÇÃO DE PENALIDADE. NÃO CABIMENTO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.<br>1. O Código de Processo Civil prevê a possibilidade de julgamento antecipado da lide, quando não houver necessidade de dilação probatória.<br>1.1. No caso, o julgamento antecipado da lide, sem a realização de decisão saneadora, não caracteriza nulidade da sentença, porquanto o Juiz, destinatário da prova, julgou desnecessária a realização de dilação probatória para elucidação dos fatos, já suficientemente esclarecidos pelas provas documentais juntadas aos autos. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.<br>2. Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se pela inadimplência da construtora.<br>2.1. As alegações de crise financeira da empresa estão inseridas no risco do empreendimento, não podendo ser repassadas ao consumidor ou utilizadas como motivação para isentar a ré apelante do atraso na entrega do empreendimento.<br>3. Estando os promitentes compradores em mora na data do ajuizamento da ação, a exceção do contrato não cumprido deve ser aplicar à hipótese dos autos.<br>4. Descumprido o avençado por ambas as partes, há de ser reconhecida a culpa recíproca e reconduzidos os contratantes ao status quo ante com o desfazimento do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento ilícito. Precedentes.<br>4.1. No caso, assentada a culpa concorrente e determinada a reposição à situação anterior à contratação, mostra-se defesa a atribuição de qualquer penalidade, devendo haver a devolução integral dos valores pagos pelos promitentes compradores e ser afastada a condenação do réu ao pagamento de multa por descumprimento contratual.<br>5. Nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Redistribuição cabível na ação principal.<br>6. Recurso conhecido. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. No mérito, recurso parcialmente provido. Sentença reformada.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 682-694).<br>Nas razões do agravo interno, a agravante reitera a alegação de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>Aduz, ainda, a não incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.<br>Sustenta, outrossim, violação do art. 476 do CC.<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada não apresentou contrarrazões (fl. 794).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR. ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. CULPA CONCORRENTE CARACTERIZADA.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. O artigo 476 do Código Civil consagra a chamada exceção do contrato não cumprido ao dispor que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de adimplir a sua própria".<br>3. Na hipótese, ambas as partes se encontravam em mora: o autor, por não ter quitado algumas parcelas acordadas, e a ré, por não ter entregue o imóvel na data estipulada contratualmente. Culpa concorrente caracterizada.<br>4. Considerando a culpa recíproca pela resolução contratual, não se justifica a aplicação do artigo 476 do Código Civil.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O recurso não merece prosperar, na medida em que o agravante não trouxe argumentos capazes de infirmar a decisão recorrida.<br>Conforme demonstrado na decisão agravada, inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos (fls. 631-635):<br>1. PRELIMINAR - Cerceamento de Defesa A ré alega, em preliminar, que o julgamento antecipado da lide, sem sanear o feito, cerceou o direito de defesa das partes.<br> .. <br>Em análise dos autos, o julgamento antecipado mostra-se devido, porquanto os documentos colacionados aos autos são suficientes e permitem a análise de eventual descumprimento contratual, de modo que se mostra desnecessária a realização de dilação probatória para elucidação dos fatos.<br> .. <br>Desta feita, claramente o feito não exige dilação probatória e comporta julgamento antecipado, tendo o magistrado formado seu convencimento através de prova documental vastamente colacionada aos autos, declinando suas razões de decidir. Assim, existentes elementos necessários e suficientes ao deslinde do feito, não há que se falar em qualquer nulidade por ausência de deicsão saneadora, inclusive por inexistir qualquer prejuízo às partes.<br> .. <br>2.1. Atraso na Obra<br>A defesa das rés fundamenta-se, basicamente, na alegação de que não teriam culpa no atraso da obra, que teria ocorrido em razão de fortuito externo, qual seja, golpe financeiro perpetrado em seu desfavor pelo antigo sócio administrador da empresa, que gerou crise financeira.<br> .. <br>Não verifico a ocorrência de qualquer hipótese de caso fortuito, já que eventual golpe perpetrado pelo antigo sócio e, por conseguinte, crise financeira alegados se trata de fortuito interno (organização interna/desavenças administrativas) e estão inseridos no risco do empreendimento, não podendo serem repassados ao consumidor ou utilizados como motivação para isentar a ré apelante do atraso na entrega do empreendimento.<br> .. <br>2.2. Da Exceção do contrato não cumprido<br>No caso dos autos, a ré alega que os autores estavam inadimplentes no momento do pedido de rescisão contratual e do ajuizamento da ação. Assim, entende que deve ser aplicada a exceção do contrato não cumprido, não sendo crível que a parte obtenha vantagem indevida.<br> .. <br>No caso em tela, verifica-se que os autores, promitentes compradores, não comprovaram o pagamento das parcelas do contrato após o mês de Fevereiro de 2022 (ID51472040) e antes de configurada a mora da ré, o que evidencia que, no momento em que houve a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em Julho/2022 (ID 51472041) e do ajuizamento da ação na data de 16/2/2023, já estavam inadimplentes com as suas obrigações.<br>Reconhecida a culpa concorrente das partes, analiso o pedido de rescisão contratual, devolução do montante pago e inversão de cláusula penal.<br>Como se vê, depreende-se do acórdão recorrido que o Tribunal de origem, de modo fundamentado, tratou da questão suscitada, resolvendo, portanto, de forma integral, a controvérsia posta.<br>Ademais, nos termos da jurisprudência do STJ, "não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022).<br>No mérito, maior sorte não assiste à agravante.<br>Como desdobramento do princípio da boa-fé objetiva, o artigo 476 do Código Civil consagra a chamada exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), ao dispor que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de adimplir a sua própria".<br>Embora esse dispositivo legal seja, em regra, aplicável às promessas de compra e venda de imóveis  justamente por se tratar de contrato bilateral  o presente caso apresenta uma peculiaridade que afasta a incidência direta dessa norma.<br>Isso porque, na situação em análise, ambas as partes se encontravam em mora: o autor, por não ter quitado algumas parcelas acordadas, e a ré, por não ter entregue o imóvel na data estipulada contratualmente. É o que se extrai do seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 633-636):<br>2.1. Atraso na Obra A defesa das rés fundamenta-se, basicamente, na alegação de que não teriam culpa no atraso da obra, que teria ocorrido em razão de fortuito externo, qual seja, golpe financeiro perpetrado em seu desfavor pelo antigo sócio administrador da empresa, que gerou crise financeira. O contrato firmado pelas partes de ID 51472035 - Pág. 3 estabeleceu, no item 3.5, que a entrega do imóvel se daria em 30/6/2024, podendo ser prorrogada por 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, em 28/11/2022, a ré, unilateralmente, modificou a data de entrega para 29/7/2025, o que evidencia, a despeito da sua validade, que a cláusula de tolerância não seria observada.<br> .. <br>Desta forma, considerando que o imóvel não será entregue na data aprazada e inexistindo qualquer caso fortuito externo ou motivo de força maior capaz de exonerar a ré de sua responsabilidade, mostra-se necessário reconhecer a existência da mora em relação à promitente vendedora ré, ora apelante.<br>2.2. Da Exceção do contrato não cumprido No caso dos autos, a ré alega que os autores estavam inadimplentes no momento do pedido de rescisão contratual e do ajuizamento da ação. Assim, entende que deve ser aplicada a exceção do contrato não cumprido, não sendo crível que a parte obtenha vantagem indevida.<br> .. <br>No caso em tela, verifica-se que os autores, promitentes compradores, não comprovaram o pagamento das parcelas do contrato após o mês de Fevereiro de 2022 (ID51472040) e antes de configurada a mora da ré, o que evidencia que, no momento em que houve a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em Julho/2022 (ID 51472041) e do ajuizamento da ação na data de 16/2/2023, já estavam inadimplentes com as suas obrigações.<br>Reconhecida a culpa concorrente das partes, analiso o pedido de rescisão contratual, devolução do montante pago e inversão de cláusula penal.<br> .. <br>No caso, tem-se, de um lado, a mora da promitente vendedora ao não entregar o imóvel no prazo estipulado e, de outro, o inadimplemento dos promitentes compradores ao não quitarem integralmente os valores que lhe eram devidos.<br>Nesse cenário, não há que se imputar responsabilidade pela resolução contratual uma a outra parte.<br>Isso porque, a despeito de a mora dos fornecedores não ser impedimento à rescisão contratual, a mora também dos consumidores impede a imputação de responsabilidade daqueles, haja vista que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (CC, art. 476).<br> .. <br>Descumprido o avençado por ambas as partes, há de ser reconhecida a culpa recíproca e reconduzidos os contratantes ao status quo ante (desfeito o negócio jurídico), sob pena de enriquecimento ilícito.<br>Como se vê, a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que "o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito, em razão de golpe financeiro perpetrado em seu desfavor pelo antigo sócio administrador da empresa, que gerou crise financeira", logo não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes.<br>Ademais, o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente, a qual também estava inadimplente.<br>Assim, considerando a culpa recíproca pela resolução contratual, decorrente da inadimplência de ambas as partes envolvidas, mostra-se acertada a decisão das instâncias ordinárias ao determinar apenas a restituição das partes ao estado anterior à celebração do contrato, sem a imposição de encargos adicionais. Nessa perspectiva, não se justifica a aplicação do artigo 476 do Código Civil.<br>No mesmo sentido, cito o seguinte precedente:<br>RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".<br>2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra.<br>3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC.<br>4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente.<br>5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil.<br>6. Recurso especial desprovido.<br>(REsp n. 1.758.795/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021.)<br>Assim, não obstante o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.