ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESSUPOSTO ESSENCIAL (ART. 1.418 DO CC). PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 200 DO CC/2002. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO RETROATIVA. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 CC/2002. INDEPENDÊNCIA ENTRE AS ESFERAS CÍVEL E PENAL (ART. 935 DO CC/2002). TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE PARA FINS DE OUTORGA DE ESCRITURA. ART. DO 2.035 CC/2002 E DL 2.044/1908. IRRELEVÂNCIA NO CASO CONCRETO. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A adjudicação compulsória exige a comprovação da quitação integral do preço ajustado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.<br>2. A prescrição da pretensão de cobrança não equivale a quitação da dívida, razão pela qual não autoriza a transferência do imóvel sem o efetivo pagamento.<br>3. O art. 200 do CC/2002, que prevê a suspensão da prescrição em razão de processo criminal, não retroage a fatos pretéritos à sua vigência, além de ser aplicável apenas a ações civis ex delicto.<br>4. O art. 2.028 do CC/2002 regula a transição dos prazos prescricionais. Não transcorrida mais da metade do prazo do CC/1916, aplica-se o novo prazo.<br>5. O art. 935 do CC/2002 consagra a independência entre as instâncias cível e penal. A extinção da punibilidade criminal não comprova o pagamento da obrigação na esfera cível.<br>6. A teoria do adimplemento substancial não confere ao devedor inadimplente o direito de obter a escritura definitiva sem a quitação integral, servindo apenas para impedir a resolução do contrato.<br>7. Os arts. 2.035 do CC/2002 e 52 e 56 do DL 2.044/1908, embora invocados, não alteram a conclusão, pois não afastam a exigência de quitação integral do preço como condição para adjudicação compulsória.<br>8. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por NEWTON CARDOSO DA ROCHA JÚNIOR (NEWTON) contra decisão do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão proferido nos autos de ação declaratória de obrigação de fazer ajuizada em desfavor de HERMANO NASCIMENTO INCORPORAÇÕES E CONTRUÇÕES LTDA., assim ementando:<br>AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA. PRESCRIÇÃO. REGRA DE TRANSIÇÃO. APLICABILIDADE DO CC/2002. PROCESSO CRIMINAL. CAUSA SUSPENSIVA. ART. 200 DO CC/2002. ,  INCIDÊNCIA. O prazo prescricional inicialmente aplicável à espécie, caso o promitente-vendedor, ora agravado, pretendesse haver as parcelas ditas inadimplidas, seria de 20 (vinte) anos. Considerando que, quando da entrada em vigor do CC/2002, ainda não tinha transcorrido mais da metade do prazo prescricional previsto no CC/1916, é o capo de se aplicar, a partir de janeiro de 2003, o novo prazo de prescrição estabelecido no CC/2002, qual seja, 05 (cinco) anos. Ainda assim, há de se observar que o mesmo CC/2002 estabeleceu uma causa de suspensão da prescrição, ao prever, no seu art. 200, que "Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva". (e-STJ Fl.470) Documento recebido eletronicamente da origem S o Poder Judiciário Tribunal de Justiça de Pernambuco Gabinete do Desembargador Alberto Nogueira Virginio Havendo  como houve no caso em análise  processo criminal sobre obtenção ilícita da notas promissórias que comprovariam o pagamento da dívida, adequada invocação do art. 200 do CC/2002. Ademais, a partir da entrada em vigor do CC/2002, conforme regra de transição estampada no art. 206, §5º, II, foi este diploma que passou a regulamentar não só o restante do prazo prescricional aplicável ao caso em análise, qual seja, de 05 (cinco) anos, como também a causa suspensiva desse prazo, prevista no já referido art. 200. Agravo interno a que se nega provimento por unanimidade.<br>Na origem, NEWTON buscou a outorga da escritura definitiva do apartamento nº 1201 do Edifício Avignon, objeto de contrato de promessa de compra e venda firmado em 1997. Alegou ter quitado integralmente as 50 parcelas ajustadas.<br>A sentença julgou improcedente o pedido, reconhecendo que duas parcelas foram pagas com cheque de terceiro devolvido sem a devida compensação, afastando a quitação integral, e rejeitou a alegação de prescrição, aplicando o art. 200 do CC/2002.<br>O TJPE manteve a improcedência em decisão monocrática e, posteriormente, em julgamento colegiado. Os embargos de declaração interpostos foram rejeitados.<br>No recurso especial, o recorrente alegou violação dos arts. 200, 935, 2.028 e 2.035 do CC/2002; arts. 5º, XXXVI, da CF/88, e 6º, §§ 1º e 2º da LINDB; além dos arts. 52 e 56 do Decreto-Lei 2.044/1908, sustentando (1) a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas em aberto; (2) a impossibilidade de aplicação retroativa do art. 200 do CC/2002; (3) a independência das instâncias cível e penal; (4) a aplicação da teoria do adimplemento substancial.<br>O TJPE inadmitiu o recurso especial, entendendo que as questões foram devidamente enfrentadas e que a análise pretendida demandaria reexame fático-probatório (Súmula 7/STJ).<br>Inconformado, NEWTON manejou o presente agravo em recurso especial.<br>Não foram apresentadas contrarrazões.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESSUPOSTO ESSENCIAL (ART. 1.418 DO CC). PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 200 DO CC/2002. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO RETROATIVA. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 CC/2002. INDEPENDÊNCIA ENTRE AS ESFERAS CÍVEL E PENAL (ART. 935 DO CC/2002). TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE PARA FINS DE OUTORGA DE ESCRITURA. ART. DO 2.035 CC/2002 E DL 2.044/1908. IRRELEVÂNCIA NO CASO CONCRETO. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A adjudicação compulsória exige a comprovação da quitação integral do preço ajustado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.<br>2. A prescrição da pretensão de cobrança não equivale a quitação da dívida, razão pela qual não autoriza a transferência do imóvel sem o efetivo pagamento.<br>3. O art. 200 do CC/2002, que prevê a suspensão da prescrição em razão de processo criminal, não retroage a fatos pretéritos à sua vigência, além de ser aplicável apenas a ações civis ex delicto.<br>4. O art. 2.028 do CC/2002 regula a transição dos prazos prescricionais. Não transcorrida mais da metade do prazo do CC/1916, aplica-se o novo prazo.<br>5. O art. 935 do CC/2002 consagra a independência entre as instâncias cível e penal. A extinção da punibilidade criminal não comprova o pagamento da obrigação na esfera cível.<br>6. A teoria do adimplemento substancial não confere ao devedor inadimplente o direito de obter a escritura definitiva sem a quitação integral, servindo apenas para impedir a resolução do contrato.<br>7. Os arts. 2.035 do CC/2002 e 52 e 56 do DL 2.044/1908, embora invocados, não alteram a conclusão, pois não afastam a exigência de quitação integral do preço como condição para adjudicação compulsória.<br>8. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo merece que dele se conheça, mas o recurso especial não deve ser provido.<br>A controvérsia central reside em definir se, diante de alegado inadimplemento parcial do contrato de promessa de compra e venda, seria possível reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança como se fosse quitação, autorizando a outorga da escritura definitiva.<br>As instâncias ordinárias foram categóricas ao reconhecer que o autor não comprovou a quitação integral do preço. Houve pagamento de parcelas com cheque de terceiro devolvido sem compensação, fato já reconhecido em ação possessória anterior.<br>Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a adjudicação compulsória pressupõe quitação integral do preço. A prescrição extingue a pretensão de cobrança, mas não equivale ao pagamento.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO . INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1 . "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" ( REsp 1.601 .575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2 . "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" ( REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13 .11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito" . Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial .<br>(AgInt no AREsp 1.816.356/ES 2021/0015965-2, Julgamento: 12/9/2022, QUARTA TURMA, Publicação: DJe 20/9/2022 - sem destaque no original)<br>Quanto ao art. 200 do CC/2002, sua aplicação não pode retroagir a fatos ocorridos em 1997, sob pena de violar o art. 5º, XXXVI, da CF/88 e o art. 6º da LINDB. Além disso, tal dispositivo é aplicável apenas a ações civis ex delicto, não alcançando pretensões fundadas em inadimplemento contratual.<br>Confiram-se os precedentes:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL . PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA. FATO QUE TAMBÉM CONFIGURARIA, EM TESE, CRIME. PRESCRIÇÃO. ART . 200 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE APENAS AOS CASOS DE AÇÃO CIVIL EX DELICTO. PRAZO CUJA FLUÊNCIA, NO CASO, NÃO ENCONTRA IMPEDIMENTO LEGAL. PRECEDENTE DESTA CORTE . 1.- Uma vez veiculada matéria jornalística que se reputa ofensiva à honra, tem-se por configurado, em tese, dano moral capaz de ensejar ação de indenização, cujo termo inicial, para fins de prescrição, é a própria data da publicação da referida matéria. 2.- A regra estabelecida no art . 200 do Código Civil diz respeito à ação civil ex delicto, sendo inaplicável, portanto, a casos de indenização civil que não se fundamentem no título penal condenatório. Precedente do STJ. 3.- Agravo Regimental a que se nega provimento .<br>(AgRg no AREsp 496.307/RS 2014/0072547-6, Relator Ministro SIDNEI BENETI, Julgamento: 27/5/2014, TERCEIRA TURMA, DJe 16/6/2014 - sem destaque no original)<br>CIVIL. AÇÃO CIVIL EX DELICTO. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO INICIAL . TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA PENAL CONDENATÓRIA. ILÍCITO OCORRIDO NA VIGÊNCIA DO CC/16. REGRA DE TRANSIÇÃO. INCIDÊNCIA DO PRAZO PREVISTO NO CC/02 . PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. ARTS. ANALISADOS: 177, CC/16; 200, 206, § 3º, V, 2.028, CC/02 . 1. Ação civil ex delicto distribuída em 20/07/2009, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 26/03/2014. 2. Discute-se a ocorrência da prescrição da pretensão indenizatória ex delicto . 3. Na espécie, o ilícito - civil e criminal - foi praticado muito antes da entrada em vigor do CC/02, não sendo possível a aplicação retroativa do art. 200, que prevê hipótese de suspensão do prazo prescricional. Todavia, antes mesmo do advento do CC/02 e da regra do art . 200, estava consolidado no âmbito do STJ o entendimento de que o prazo prescricional da pretensão indenizatória deduzida contra o autor do delito flui a partir do trânsito em julgado da sentença penal condenatória. Precedentes. 4. Particularmente, não se podia exigir que os ofendidos ajuizassem a ação indenizatória sem conhecer as circunstâncias concretas em que se deu o acidente que vitimou o seu familiar, tampouco sem a identificação de todos os responsáveis pelo evento danoso . Por isso, aliás, a causa de pedir remota, neste processo cível, baseia-se nas conclusões firmadas no julgamento da ação penal respectiva. 5. Considerando-se que o prazo prescricional da pretensão indenizatória dos autores começou a fluir em 25/04/1997, data em que transitou em julgado a sentença penal condenatória, bem como que, na data em que passou a viger o CC/02 havia transcorrido menos da metade do lapso temporal previsto no art. 177 do CC/16, incide, na espécie, o disposto no art . 206, § 3º, V, do CC/02, que reduziu o prazo prescricional para 03 anos, nos moldes do que dispõe a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 6 . Transcorridos mais de 03 anos entre a data de vigência do CC/02 e a da propositura da ação civil ex delicto, forçoso o pronunciamento da prescrição da pretensão indenizatória dos autores. 7. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp 1.443.634/SC 2013/0288663-6, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 24/4/2014, TERCEIRA TURMA, DJe 12/5/2014 - sem destaque no original)<br>Em relação a regra de transição do art. 2.028 do CC/2002, corretamente aplicada pela Corte estadual, impõe que, não tendo transcorrido mais da metade do prazo vintenário do CC/1916 até janeiro de 2003, passe a incidir o novo prazo quinquenal do art. 206, § 5º, do CC/2002. No caso, NEWTON sustentou que, como as parcelas venciam em 1997, já teria decorrido "mais da metade" do prazo de vinte anos do CC/1916 quando da entrada em vigor do novo Código, o que conduziria à prescrição. Todavia, entre 1997 e 11/01/2003 decorreram apenas seis anos, não se alcançando a metade do prazo vintenário. Assim, aplica-se o prazo de cinco anos do CC/2002, contado de 2003.<br>O TJPE afastou a prescrição também por reputar incidente a causa suspensiva do art. 200 do CC/2002, em razão de processo criminal relativo às notas promissórias. Contudo, esta Corte firmou entendimento de que o art. 200 tem aplicação restrita às ações civis ex delicto, não alcançando pretensões de natureza contratual como a presente:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO PORDANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA .ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 333, INCISO I, DO CPC. INCIDÊNCIA DASÚMULA Nº 7/STJ. PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA. FATO QUETAMBÉMCONFIGURARIA, EM TESE, CRIME . PRESCRIÇÃO. ART. 200 DO CÓDIGO CIVIL.APLICABILIDADE APENAS AOS CASOS DE AÇÃO CIVIL EX DELICTO . PRAZOCUJAFLUÊNCIA, NO CASO, NÃO ENCONTRA IMPEDIMENTO LEGAL. TERMO INICIAL.DATA DA PUBLICAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 83/STJ . ALEGAÇÃO DEOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTA CORTE.APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7/STJ. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DEELIDIR A DECISÃO RECORRIDA . MANUTENÇÃO PELO SEUS PRÓPRIOSFUNDAMENTOS. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>(AgRg no AREsp 283.690/DF 2013/0022578-5, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgamento: 3/3/2015, TERCEIRA TURMA, DJe 9/3/2015 - sem destaque no original)<br>Logo, não houve a suspensão do prazo do prazo prescricional.<br>De todo modo, ainda que se reconheça que a pretensão de cobrança das parcelas prescreveu (porque não suspensa pelo art. 200 do CC/2022), isso não importa em quitação. A prescrição atinge a pretensão, não o direito material, de sorte que dívida não paga não se transforma em dívida quitada. E, ausente quitação integral, não há direito à outorga da escritura definitiva (art. 1.418 do CC).<br>No que tange ao art. 935 do CC/2002, é certo que a responsabilidade civil é independente da criminal. A extinção da punibilidade pela prescrição na esfera penal não significa quitação do débito no âmbito civil, sobretudo diante de provas autônomas da inadimplência.<br>As demais normas invocadas pelo recorrente, como o art. 2.035 do CC/2002 e os arts. 52 e 56 do Decreto-Lei 2.044/1908, não têm aptidão para alterar o resultado, pois tratam de regras de validade de atos jurídicos e de disciplina cambial, que não afastam a necessidade de comprovação da quitação integral do preço, na aquisição de imóveis, para que se garanta o direito à escritura.<br>Por fim, a teoria do adimplemento substancial não pode ser invocada para dispensar o pagamento do saldo devedor e impor ao credor a outorga da escritura. Sua função é apenas limitar a resolução contratual, não substituir a quitação integral.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE . INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA . TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3 . A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido .<br>(REsp: 1.581.505/SC 2015/0288713-7, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgamento: 18/8/2016, QUARTA TURMA, DJe 28/9/2016)<br>Diante disso, o acórdão recorrido encontra-se em plena consonância com a jurisprudência pacífica deste Tribunal, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de HERMANO NASCIMENTO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA., limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, § 2º, do CPC.