ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora.<br>2. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ.<br>3. É cabível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, de modo a assegurar equilíbrio contratual.<br>4. A restituição das despesas com corretagem é devida quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, consoante orientação consolidada no Tema 938/STJ.<br>5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (MAANAIM) contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, por sua vez, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:<br>DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA COMPROVADO NOS AUTOS. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IPTU/ITU. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELO PERÍODO QUE TEVE A POSSE DO IMÓVEL. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA COM BASE NO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. ALTERAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ALEGADO DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. A produção de prova oral se afigura desnecessária na demanda em que se discute questões contratuais, sendo suficiente a juntada do contrato e dos documentos a ele referentes. 2. O atraso na entrega das obras de<br>infraestrutura do loteamento por culpa da promitente vendedora justifica a rescisão contratual. 3. Entraves burocráticos por parte do Poder Público e a ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracterizam caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora, porquanto é inerente à própria<br>atividade desenvolvida pela promitente vendedora. 4. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, a restituição deve ser integral e imediata dos valores pagos pela promitente compradora, abarcando inclusive as despesas com comissão de corretagem. 5. Conforme entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.631.485/DF (Tema nº 971) é possível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, a fim de garantir reciprocidade entre as penalidades impostas à adquirente e à fornecedora. 6. Demonstrada a transferência da posse, através do contrato de compra e venda, a adquirente tem o dever de recolher o IPTU/ITU, no período respectivo. 7. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados segundo ordem de preferência estabelecida no § 2º do art. 85 do CPC. 8. Não é cabível a<br>condenação da Recorrida em danos morais, pelo mero descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel. 9. Quanto à 1ª apelação, descabível a majoração dos honorários advocatícios, diante do seu parcial provimento. Em relação à 2ª apelação, evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária fixada em desproveito da parte Autora. PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA.<br>Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados.<br>Nas razões do recurso especial, a agravante sustentou violação dos arts. 393, 399, 408, 722 e 724 do Código Civil e art. 12, § 3º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Alegou, em síntese, (1) ocorrência de fortuito externo e culpa exclusiva de terceiros (Ministério Público, SANEAGO e SEMAD), a afastar sua responsabilidade; (2) possibilidade de retenção parcial das parcelas pagas, nos termos do contrato e da legislação aplicável; (3) impossibilidade de inversão da cláusula penal; (4) descabimento da devolução da corretagem, pois o serviço de intermediação foi efetivamente prestado.<br>Foram apresentadas contrarrazões.<br>O TJGO negou seguimento ao recurso especial, ensejando a interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora.<br>2. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ.<br>3. É cabível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, de modo a assegurar equilíbrio contratual.<br>4. A restituição das despesas com corretagem é devida quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, consoante orientação consolidada no Tema 938/STJ.<br>5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>(1) Alegação de fortuito externo e culpa exclusiva de terceiros<br>A instância ordinária, com base no acervo fático-probatório, concluiu que os entraves administrativos e a pandemia da Covid-19 não afastam a responsabilidade da vendedora, pois integram o risco inerente à atividade por ela desenvolvida.<br>A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que fatores como demora na aprovação de projetos pelos órgãos públicos ou a ocorrência da pandemia não constituem fortuito externo apto a eximir o promitente vendedor de sua responsabilidade. Rever esse entendimento demandaria reexame de fatos e provas, providência inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ).<br>Confiram-se os precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso, reconhecer caso fortuito ou força maior, no atraso da entrega do imóvel, exige o reexame de matéria fática, medida inviável . em recurso especial 3. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a aplicação das Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.882.113/MG, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado aos 22/11/2021- sem destaque no original)<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem.<br>Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.868.054/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025)<br>(2) Retenção de valores<br>O acórdão recorrido determinou a restituição integral e imediata das parcelas pagas, em consonância com a Súmula 543/STJ. A pretensão da recorrente de reter parte dos valores pagos encontra óbice direto nesse enunciado, que consolidou a jurisprudência da Corte.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.  ..  2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula.  ..  7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.<br>(REsp n. 1.737.992/RO, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/8/2019, DJEN de 23/8/2019)<br>(3) Inversão da cláusula penal<br>No julgamento do Tema 971, o STJ firmou a tese de que é possível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, a fim de assegurar reciprocidade contratual. O acórdão recorrido encontra-se em plena sintonia com essa orientação, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>(4) Devolução da corretagem<br>Consoante o entendimento consolidado no Tema 938/STJ, é devida a restituição da comissão de corretagem quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do promitente-vendedor. Assim, correta a determinação de devolução das despesas de intermediação.<br>Confira-se o precedente:<br>AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO.  ..  3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel . Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial mas negar-lhe provimento.<br>(AgInt no AREsp: 1.587.903/MA 2019/0282864-2, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 20/2/2020, QUARTA TURMA, DJe 3/3/2020)<br>Portanto, o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal Superior, além de que a análise das teses deduzidas pela recorrente exigiria reexame de fatos e cláusulas contratuais, providência obstada pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>Majoro em 5% os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor da recorrente, observados os limites do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação às penalidades previstas no art. 1.026, § 2º, do CPC.