DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por S & J CONSULTORIA E INCORPORACAO LTDA e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim resumido:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 2º do CDC, no que concerne à inaplicabilidade do CDC ao caso. Sustenta que não é possível extrair qualquer elemento que demonstre que a recorrida tenha adquirido o imóvel como destinatária final, sobretudo quando resta incontroverso que o imóvel poderia ser destinado para edificações unifamiliares e comércio, trazendo a seguinte argumentação:<br>33. Resta claro, a partir do próprio quadro de fato constante do acórdão recorrido, que o contrato firmado entre as partes não deve ser interpretado segundo as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, pois se trata de uma situação não sujeita às normas consumeristas.<br>34. Para a incidência das normas consumeristas sobre determinada relação jurídica devem figurar, concomitantemente, o fornecedor e o consumidor, este definido como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final", como dispõe o art. 2º da Lei nº 8.078/1990.<br>35. Portanto, o conceito de consumidor está fundamentado na caracterização do sujeito como destinatário final, de modo que o produto ou serviço seja dirigido à sua satisfação pessoal, e não profissional. Evidente, pois, que a locução "destinatário final" deva ser interpretada restritivamente. Não basta que seja um destinatário final fático, mas também deve ser o econômico.<br>36. Ora, "se o vínculo estabelece-se em torno ou em decorrência da atividade empresarial de ambas as partes, premidas pela busca do lucro, não se deve subsumi-lo à lógica consumerista, sob pena de comprometimento do bom fluxo de relações econômicas". 1 37. Todavia, como resta claro do acórdão reformado, não é possível extrair qualquer elemento que demonstre que a RECORRIDA tenha adquirido o imóvel como destinatária final, sobretudo quando resta incontroverso que o imóvel poderia ser destinado para edificações unifamiliares e comércio.<br>38. Assim, no caso, é complemente equivocado, e contrário à legislação federal citada, a aplicação do CDC, devendo o feito ser equacionado à luz da legislação civil comum, com cada parte se desincumbindo do ônus da comprovação de suas alegações.<br>39. Uma vez que a RECORRIDA não se qualifica como consumidora, de rigor a aplicação e a interpretação do negócio jurídico entabulado entre as partes segundo os ditames do Código Civil.<br>40. Para a relação entre iguais, destarte, deveriam ser aplicados os preceitos previstos na Lei nº 10.406/2002, que dispôs sobre a função social do contrato, o respeito às fases pré e pós- contratuais, a observância aos princípios da boa-fé contratual e probidade.<br>41. Isso posto, é devida a interpretação do contrato firmado entre as partes segundo as normas previstas no Código Civil, não havendo falar em inversão do ônus da prova em favor da parte autora, ou qualquer outra especial proteção consumerista, devendo por isso ser anulado o acórdão recorrido (fls. 434/435).<br>Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 421 do CC, no que concerne à inobservância das cláusulas pactuadas pelas partes no instrumento particular de venda e compra, consistente no percentual de retenção de valores e, também, em relação à possibilidade de parcelamento, trazendo a seguinte argumentação:<br>42. Com o errôneo reconhecimento de aplicação do CDC ao caso, o r. magistrado a quo acabou por violar, ainda, o art. 421 e seguintes do Código Civil, em especial quanto à liberdade de contratação e estipulação de cláusulas pelas partes.<br>43. Isso porque, recai sobre o caso o disposto no Título V - Dos Contratos em Geral do Código Civil, que determina, em seu art. 421, a liberdade contratual entre as partes.<br>44. Ocorre que, ao reconhecer à aplicação do CDC ao caso, a r. decisão ignorou completamente as cláusulas livremente pactuadas pelas partes no instrumento particular de venda e compra, o que fere diretamente o disposto no art. 421 e seguintes do Código Civil.<br>45. Ora, o contrato fora levado a termo pela RECORRIDA sem qualquer oposição. Não houve, também, a demonstração de qualquer vício quando da assinatura do referido instrumento entre as partes, sendo que a rescisão decorreu - frisa-se - por vontade própria e iniciativa da RECORRIDA.<br>46. De fato, em conduta demasiadamente paternalista, o juízo a quo impediu o prevalecimento das normas contratuais, voluntariamente celebradas por ambas as partes, sobretudo no tocante ao percentual de retenção de valores e, também, em relação à possibilidade de parcelamento.<br>47. Desse modo, o r. acórdão de mov. 97 deve ser anulado, também para, afastada a incidência do CDC, aplicar ao caso a regra geral do Título V - Dos Contratos em Geral do Código Civil, mantendo-se inalterado o Instrumento Particular, com o reconhecimento da retenção parcial dos valores pagos pela RECORRIDA, conforme as cláusulas estipuladas no contrato, respeitando-se, assim, o princípio do pacta sunt servanda (fls. 435/436). <br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Prosseguindo, no mérito registro que, é incontroversa a existência de relação de consumo entre as partes, eis que presentes a figura do fornecedor, representado pelas requeridas (Residencial e Inlot), e da consumidora a qual contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatária final, a teor das disposições do Código de Defesa do Consumidor, verbis:<br> .. <br>Verifica-se, assim, a incidência ao caso em análise das normas protetivas das relações de consumo (fls. 417/418).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Quanto à segunda controvérsia, não é cabível o Recurso Especial porque interposto contra acórdão com fundamento em norma infralegal, ainda que se alegue violação ou interpretação divergente de dispositivos de lei federal.<br>Nesse sentido: "Incabível a interposição de recurso especial para se insurgir contra fundamento adotado no acórdão acerca do alcance da norma infralegal discutida, ainda que se alegue violação de dispositivos de lei federal" (AgInt no AREsp n. 2.413.365/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 20/8/2024).<br>Na mesma linha: "Apesar de a recorrente ter indicado violação de dispositivos infraconstitucionais, a argumentação do decisum está embasada na análise e interpretação da Resolução 414/2010 da ANEEL, norma de caráter infralegal cuja violação não pode ser aferida por meio de recurso especial". (AgInt no AREsp n. 1.621.833/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 16/6/2021).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.397.313/ES, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, /DJe de 23/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.357.626/GO, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, /DJe de 13/9/2023; AgInt no REsp n. 1.887.952/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 12/2/2021; REsp n. 1.517.837/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 10/5/2021; AgInt no REsp .. 1.859.807/RJ, relator Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.673.561/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 25/3/2021; AgInt no AREsp n. 1.701.020/DF, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 27/11/2020.<br>Ademais, o acórdão recorrido assim decidiu:<br>Ora, sobre a rescisão do contrato celebrado entre as partes, observa-se que decorreu de pedido da parte autora ao argumento de culpa da prominente vendedora.<br>A demandante alegou que houve embargo das obras de infraestrutura por falta de serviços essenciais, o que foi devidamente comprovado nos autos, nos termos do artigo 373, I, do CPC, frustrando a sua legítima expectativa conforme o avençado.<br>Com efeito, o fato de a parte apelante ter trazido a Juízo o Decreto 048, de 14 de maio de 2024, prorrogando o prazo para a implantação do Loteamento Residencial Imperial de Jataí SPE Ltda., não afasta o descumprimento contratual, pois o loteamento não atendeu os prazos estabelecidos nos Decretos 2394/2017, 2901/2018 3295/2019 e 058/2022, inexistindo garantida que agora procederá integralmente com as suas obrigações.<br>Nesses termos, não há falar em concorrência da consumidora para a quebra contratual, visto que essa se deu unicamente pelo fato de que a construtora teve seu alvará revogado pelo não atendimento aos prazos e demais determinações municipais.<br>A súmula 543 do STJ dispõe que em razão de culpa da prominente vendedora há resolução do contrato com imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, veja-se:<br> .. <br>Impõe-se destacar que as condições expressas no artigo 32-A da lei do distrato Lei n. 13.786 de 27/12/2018) dizem respeito a resolução contratual por fato imputado ao adquirente, o que não é o caso, confira-se:<br> ..  (fls. 417/419, grifo meu).<br>Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (AgInt no AREsp n. 2.604.183/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados:AgInt no AREsp n. 2.734.491/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.267.385/ES, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.638.758/RJ, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.722.719/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.787.231/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, DJEN de 28/2/2025; AgRg no AREsp n. 2.722.720/RJ, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.751.983/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.256.940/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgRg no AREsp n. 2.689.934/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.421.997/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 19/11/2024; EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.563.576/SP, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 7/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.612.555/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 5/11/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.489.961/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 28/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.555.469/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 20/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.377.269/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 7/3/2024.<br>Além disso, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA