ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. TESE DE QUE HOUVE CONFISSÃO FICTA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. CULPA DA ADQUIRENTE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. MODIFICAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.<br>1. O recurso especial não pode ser conhecido quanto à alegação de violação dos arts. 341, 344, 371 e 374, III, do CPC, por ausência de prequestionamento. Incidência, por analogia, da Súmula nº 282 do STF.<br>2. A modificação da premissa fática estabelecida pelo Tribunal estadual, que atribuiu a culpa pela rescisão do contrato à compradora, demandaria reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A jurisprudência do STJ autoriza a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa deste . Precedentes.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ALESSANDRA STEFANI ALVES DOS SANTOS (ALESSANDRA), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE ALAGOAS, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA A QUAL AFIRMA EM SEU DEPOIMENTO IMPOSSIBILIDADE DE ARCAR COM OS CUSTOS DO CONTRATO. ILEGALIDADES/ABUSIVIDADES NÃO CONSTATADAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INDUÇÃO AO ERRO. CLÁUSULAS EXPRESSAS SOBRE A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO NA INADIMPLÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RESCISÃO DECRETADA. DIREITO DE RETENÇÃO FIXADO EM 25% DO VALOR PAGO. JUROS DE 1% AO MÊS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA A CARGO DA AUTORA (e-STJ, fl. 304).<br>No presente inconformismo, defendeu que (1) a decisão agravada é nula, por conter fundamentação genérica; e, (2) a Súmula nº 7 do STJ é inaplicável à espécie.<br>Foi apresentada contraminuta.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. TESE DE QUE HOUVE CONFISSÃO FICTA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. CULPA DA ADQUIRENTE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. MODIFICAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.<br>1. O recurso especial não pode ser conhecido quanto à alegação de violação dos arts. 341, 344, 371 e 374, III, do CPC, por ausência de prequestionamento. Incidência, por analogia, da Súmula nº 282 do STF.<br>2. A modificação da premissa fática estabelecida pelo Tribunal estadual, que atribuiu a culpa pela rescisão do contrato à compradora, demandaria reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A jurisprudência do STJ autoriza a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa deste . Precedentes.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre, ALESSANDRA alegou a violação dos arts. 43-A da Lei nº 13.786/18, 341, 344, 371, e 374, III, do CPC, ao sustentar que (1) o contrato foi desfeito por culpa das recorridas, que atrasaram na entrega do imóvel; (2) via de consequência, deve haver a devolução da integralidade dos valores pagos pela recorrente; (3) restou incontroverso nos autos - por ausência de impugnação na contestação - os fatos de que (a) o prazo prometido para a entrega da unidade não foi cumprido pela recorrida RECORD PLANEJAMENTO E CONSTRUÇÃO LTDA. (RECORD); (b) para evitar os prejuízos decorrentes do inadimplemento por parte de RECORD, a recorrente foi instada a assinar um distrato e firmar um novo contrato, desta vez com PROJETO 118 SPE; (c) os prepostos de ambas as empresas disseram à recorrente que uma eventual dificuldade financeira dela não implicaria a perda do sinal pago; (d) não foi dado prévio conhecimento à recorrente das condições gerais da contratação.<br>Sem razão, contudo.<br>De início, observa-se que o TJAL não emitiu pronunciamento sobre a tese de presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial e não impugnados pelas demandadas na contestação, tampouco se manifestou acerca do conteúdo dos arts. 341, 344, 371, e 374, III, do CPC.<br>Assim, a matéria carece do indispensável prequestionamento, sem o qual não é possível o seu conhecimento por este Sodalício.<br>Importa anotar que ALESSANDRA sequer opôs embargos de declaração com vistas a suprir eventual omissão do acórdão recorrido, o que atrai a incidência ao apelo nobre, por analogia, do óbice da Súmula n.º 282 do STF, conforme a jurisprudência deste Sodalício:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. PROCEDIMENTO CIRÚRGICO DE URGÊNCIA. DEMORA NA AUTORIZAÇÃO. REEMBOLSO. LIMITAÇÃO AO VALOR DE TABELA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. DANOS MORAIS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. No caso, a Corte de origem não analisou, sequer implicitamente, o disposto no art. 12, inciso VI, da Lei n. 9.656/98 e a tese recursal de que o reembolso das despesas de saúde realizadas fora da rede credenciada deve ser limitado ao valor de tabela.<br>2. A ausência de enfrentamento da matéria pelo Tribunal de origem impede o acesso do recurso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito do prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br> .. <br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.361.399/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 14/3/2024)<br>Dito isso, constata-se que o Tribunal estadual concluiu que a culpa pelo desfazimento do negócio foi da adquirente ALESSANDRA, que ficou impossibilitada de arcar com o pagamento das parcelas.<br>Veja-se, nesse aspecto, o seguinte excerto do acórdão recorrido:<br>16. Atinente a tese de existência e validade do contrato, entendo que merece acolhida a insurgência recursal, pois, em que pesem as alegações autorais, não se vislumbra ilegalidades no pacto, tampouco restou comprovado que foi induzida a erro ao assina-lo.<br>17 Além disso, o acervo probatório, máxime do depoimento da autora em audiência, diz expressamente que a rescisão decorreu da impossibilidade de arcar com o pagamento das parcelas, vez que ao firmar o pacto contava com o auxílio de sua mãe para efetuá-lo, e tendo a situação se modificado pelo falecimento da genitora, se viu impossibilitada (e-STJ, fl. 308, grifou-se).<br>Ora, eventual modificação dessa premissa fática, como pretende a recorrente, apenas seria possível mediante o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que, no entanto, é vedado na estreita via do recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>A propósito, confira-se, a título exemplificativo, o seguinte julgado:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO COMERCIAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.<br> .. <br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à culpa de recorrente pela rescisão contratual, exige o reexame de fatos e provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado, em recurso especial, pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.449.453/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>Sedimentado, então, que a culpa pela rescisão contratual foi da adquirente, não prospera a pretensão de devolução da integralidade dos valores pagos.<br>De fato, de acordo com a jurisprudência desta Corte, se foi o comprador quem deu causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, autoriza-se a retenção de parte dos valores pagos, com vistas a cobrir despesas gerais e indenizar os vendedores pelo desfazimento do negócio.<br>Nesse sentido, veja-se os precedentes:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br> .. <br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PÓS-QUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 492 DO CPC. AUSÊNCIA. DECISÃO DENTRO DOS LIMITES DO PEDIDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. 25%. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ORDEM DE PREFERÊNCIA. OBSERVÂNCIA.<br> .. <br>5. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>6. A Segunda Seção desta Corte consolidou o entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, o percentual de retenção deve corresponder a 25% dos valores pagos, por ser esse o percentual adequado de indenização pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, tendo caráter indenizatório e cominatório.<br> .. <br>8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para reformar o percentual de restituição estabelecido pelo Tribunal de origem, ficando as rés condenadas a restituir ao autor apenas 75% das parcelas pagas por ele, mantido o acórdão recorrido nos demais pontos.<br>(REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br> .. <br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>Assim, em suma, a irresignação recursal não comporta guarida.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de ALESSANDRA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É o voto.