ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno. Usucapião extraordinária. Posse precária. Reexame de provas. Súmula n. 7 DO STJ. Agravo interno DESprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo em recurso especial para, em parte, negar provimento ao recurso especial.<br>2. A parte agravante sustenta violação do art. 1.022, I, do CPC, alegando omissão e contradição no acórdão recorrido, especialmente quanto à análise da litigiosidade entre as partes após o prazo legal de cinco anos para usucapião. Argumenta que preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil para usucapir o imóvel, exercendo posse direta desde 2009, sem oposição, e não possuindo outro imóvel.<br>3. A decisão monocrática aplicou o óbice da Súmula n. 7 do STJ, considerando que a análise da transmutações do caráter da posse demandaria reexame de provas.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido pode ser considerada apta para usucapião extraordinária, e se a análise da transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>III. Razões de decidir<br>5. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido é, em regra, precária e desprovida de animus domini, sendo incompatível com a pretensão à aquisição por usucapião.<br>6. A transmutações da posse precária para uma posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse, o que não foi comprovado no caso concreto.<br>7. A simples alegação de prescrição da dívida não converte automaticamente a posse precária em posse ad usucapionem.<br>8. A análise de transmutações do caráter da posse demanda incursão nos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>9. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. 2. A transmutações da posse precária para posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse. 3. A análise de transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.240; STJ, Súmula n. 7.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.172.585/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10.12.2024.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por SÔNIA MORA contra a decisão de fls. 1.376-1.380, que conheceu do agravo em recurso especial para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>A parte agravante alega que a decisão monocrática não apreciou adequadamente as questões colocadas em juízo, sustentando violação do art. 1.022, I, do CPC, porquanto o acórdão recorrido teria deixado de sanar contradição apontada nos embargos de declaração, especialmente no que tange à análise da litigiosidade entre as partes, que teria ocorrido após o prazo legal de cinco anos para usucapião.<br>Afirma que a decisão agravada incorreu em erro ao aplicar a Súmula n. 7 do STJ, pois não seria necessário o reexame de provas, mas apenas a valoração jurídica dos fatos incontroversos.<br>Sustenta, ainda, violação do art. 1.240 do CC, argumentando que preenche todos os requisitos para usucapir o imóvel, pois exerce posse direta desde 2009, sem oposição, e não possui outro imóvel.<br>Requer a reconsideração da decisão agravada ou, caso assim não entenda Vossa Excelência, a submissão do agravo interno ao colegiado, para que seja dado provimento ao recurso especial.<br>Foram apresentadas contrarrazões pelos agravados (fls. 1.417-1.424 e 1.406-1.412).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno. Usucapião extraordinária. Posse precária. Reexame de provas. Súmula n. 7 DO STJ. Agravo interno DESprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo em recurso especial para, em parte, negar provimento ao recurso especial.<br>2. A parte agravante sustenta violação do art. 1.022, I, do CPC, alegando omissão e contradição no acórdão recorrido, especialmente quanto à análise da litigiosidade entre as partes após o prazo legal de cinco anos para usucapião. Argumenta que preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil para usucapir o imóvel, exercendo posse direta desde 2009, sem oposição, e não possuindo outro imóvel.<br>3. A decisão monocrática aplicou o óbice da Súmula n. 7 do STJ, considerando que a análise da transmutações do caráter da posse demandaria reexame de provas.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido pode ser considerada apta para usucapião extraordinária, e se a análise da transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>III. Razões de decidir<br>5. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido é, em regra, precária e desprovida de animus domini, sendo incompatível com a pretensão à aquisição por usucapião.<br>6. A transmutações da posse precária para uma posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse, o que não foi comprovado no caso concreto.<br>7. A simples alegação de prescrição da dívida não converte automaticamente a posse precária em posse ad usucapionem.<br>8. A análise de transmutações do caráter da posse demanda incursão nos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>9. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. 2. A transmutações da posse precária para posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse. 3. A análise de transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.240; STJ, Súmula n. 7.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.172.585/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10.12.2024.<br>VOTO<br>A irresignação não merece prosperar, porquanto as razões apresentadas no presente agravo são insuficientes para modificar o entendimento exarado, motivo pelo qual a decisão recorrida deve ser mantida por seus próprios fundamentos.<br>No caso, a decisão monocrática atacada enfrentou adequadamente a controvérsia, afastando, de início, a alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC.<br>Conforme ressaltado, não se vislumbra qualquer omissão ou contradição no julgado do Tribunal de origem, uma vez que a Corte estadual apreciou as questões relevantes para o deslinde da causa de forma clara e fundamentada.<br>Aliás, a decisão agravada destacou que o acórdão da instância de origem considerou que a posse da agravante, oriunda de compromisso de compra e venda inadimplido, manteve seu caráter precário, sendo a litigiosidade posterior apenas um dos elementos que reforçaram essa conclusão, não o único fundamento da decisão, o que afasta o vício apontado.<br>No mérito, a agravante argumenta que a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratuais e o decurso do prazo de cinco anos de posse ininterrupta, antes do início das demandas judiciais, seriam suficientes para configurar a usucapião.<br>Nesse sentido, alega que a análise dessa questão seria de direito, e não de fato, afastando o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Todavia, tal argumento não prospera, pois a decisão monocrática fundamentou-se precisamente na conclusão do Tribunal de origem, que, com base no acervo fático-probatório, não identificou a transmudação do caráter da posse.<br>Destaque-se que a posse exercida pela promitente compradora inadimplente é, em regra, precária e desprovida de animus domini, pois decorre de uma relação contratual que não foi cumprida.<br>A alteração dessa natureza possessória para uma posse qualificada para a usucapião exige a demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse, o que não foi verificado pelas instâncias ordinárias.<br>Ademais, a simples alegação de prescrição da dívida, por si só, não converte automaticamente a posse precária em posse ad usucapionem.<br>Nesse contexto, a decisão agravada corretamente aplicou o óbice da Súmula n. 7 do STJ, pois a verificação da ocorrência ou não da transmudação do caráter da posse é questão que demanda, necessariamente, a incursão nos fatos e provas dos autos.<br>Conforme assentado na decisão monocrática, "o Tribunal a quo analisou a controvérsia fundamentando-se na ausência de transmutação do caráter precário da posse. Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ" (fl. 1.379).<br>A propósito:<br>RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) se, diante da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, estão presentes os requisitos para a procedência da ação de usucapião.<br>2. Na origem, cuida-se de ação de usucapião julgada improcedente em primeiro grau com sentença mantida em grau de apelação.<br>3. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. Precedentes.<br>4. A jurisprudência do STJ admite a transmutação da posse (de imprópria para própria) em casos excepcionais, o que não foi verificado no caso concreto.<br>5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da não configuração do animus domini, indispensável para a procedência da ação de usucapião, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ.<br>6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.172.585/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/12/2024, DJEN de 13/12/2024, destaquei.)<br>Aliás, a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião, sendo a inversão dessa natureza uma excepcionalidade a ser comprovada no caso concreto.<br>Mantenho, pois, a decisão monocrática impugnada, porquanto a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada, uma vez que não há argumentos capazes de infirmar a correção da decisão agravada.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É o voto.