DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado:<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. VALOR DA DÍVIDA FIDUCIÁRIA SUPERIOR AO VALOR DO BEM. INUTILIDADE DA PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. ANOTAÇÃO. DEVIDA. CONVENIÊNCIA DO CREDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Existe fundamento legal expresso capaz de autorizar a penhora de direitos aquisitivos de bem imóvel (art. 835, XII do Código de Processo Civil). 2. Caso o valor da dívida perante o credor fiduciário seja superior ao valor da bem, a expropriação não será útil, uma vez que todos os valores servirão para pagamento do credor fiduciário. Todavia, esta Oitava Turma Cível vem manifestando entendimento no sentido de ser possível a penhora de bens - especialmente bens de família - e a averbação do gravame na matrícula do imóvel, mesmo que haja impossibilidade de sua expropriação. Tal solução também pode ser aplicada no presente caso, a fim de se preservar o direito do credor, caso haja pagamento do financiamento imobiliário ou em caso de fraude à execução. 3. Há possibilidade de deferimento da penhora dos direitos aquisitivos e manutenção de gravame, mesmo que na prática a expropriação esteja momentaneamente impossibilitada. 4. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido" (fl. 211).<br>Os embargos de declaração foram acolhidos, com a seguinte ementa:<br>"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. HIPOTECA. GARANTIAS DISTINTAS. SÚMULA 478 DO STJ. INAPLICABILIDADE. APRIMORAMENTO DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ESCLARECIMENTOS. EMBARGOS PROVIDOS. ESCLARECIMENTOS PRESTADOS. 1. Os Embargos de Declaração tem fundamentação vinculada, a fim de sanar obscuridade, omissão ou contradição existentes na decisão embargada, além de corrigir eventual erro material. Quando necessários, os Embargos se prestam a aclarar a prestação jurisdicional. 2. Inexiste aplicação do entendimento sumulado nº. 478 do Superior Tribunal de Justiça, com o estabelecimento de ordem de preferência em relação ao débito condominial, em virtude da distinção entre a garantia de hipoteca e a de alienação fiduciária. De fato, é ônus do devedor fiduciante adimplir os débitos condominiais, consoante legislação acima citada, sendo incabível imputar tal ônus ao credor fiduciário, o qual detém a propriedade resolúvel do imóvel e não é responsável pelo débito condominial. 3. No caso, não há nos autos provas da intenção deliberada da agravada de alterar a verdade dos fatos ou proceder de modo temerário ou desleal, a fim de causar prejuízo à parte contrária" (fl. 274).<br>Alega a parte recorrente, em suma, violação aos arts. 1.345 do Código Civil e 835, § 3º, do Código de Processo Civil e divergência jurisprudencial.<br>Defende o cabimento da penhora integral do imóvel com alienação fiduciária, visto tratar-se o débito de despesas condominiais, cuja natureza é propter rem.<br>Contrarrazões às fls. 519-526.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Assiste razão à parte recorrente.<br>A respeito da controvérsia, o Tribunal local concluiu que (fls. 105-106):<br>"Vale ressaltar, nesse ponto, que o recorrente pede a penhora integral do imóvel.<br>Tal pretensão, no entanto, mostra-se inviável, porquanto a propriedade sobre o bem não pertence ao devedor, mas sim ao credor fiduciário.<br>Portanto, a pretensão do recorrente merece apenas parcial provimento, para determinar a penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel.<br>Importa destacar que a Lei autoriza a penhora de direitos aquisitivos sem condicionar a constrição à eventual avaliação sobre sua eficácia.<br>Dessa maneira, existindo necessidade e adequação no pedido do credor, o procedimento deve, sim, ser deferido.<br>Entretanto, o adimplemento da garantia referente à alienação fiduciária tem prioridade sobre o crédito exequendo.<br> .. <br>Por ocasião da venda do bem, como pleiteado na origem, é necessário o adimplemento da garantia referente à alienação fiduciária para depois ser adimplido o débito referente à taxa condominial.<br>Como já dito, a penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução" (fls. 207-208).<br>Conforme se verifica, a Corte local adotou posicionamento em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual é cabível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de débito condominial, em razão da natureza propter rem do aludido débito.<br>A propósito:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para permitir a penhora integral do imóvel em questão.<br>Intimem-se.<br>EMENTA