ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. ACÓDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA N. 283 DO STF, POR ANALOGIA. ADIMPLEMENTO DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de embargos à execução de obrigação de fazer opostos pela ora insurgente, tendo por objeto o contrato de promessa de compra e venda de 22 (vinte e dois) lotes firmado entre as partes, cujo pedido foi julgado improcedente nas instâncias ordinárias.<br>2. Os fundamentos do acórdão recorrido, suficientes, por si sós, para manter a conclusão do julgado não foram objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o comando da Súmula n. 283 do STF, por analogia.<br>3. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que o contrato em discussão foi totalmente adimplido pela promitente- compradora, seria necessário o reexame das circunstâncias fático-probatórias da causa, o que não se admite em âmbito de recuso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por AECA ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES DE BENS LTDA. (AECA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:<br>PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. RECURSO DO EMBARGANTE.<br>PRELIMINAR. DECISÃO CITRA PETITA. SUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANÁLISE DE TODAS AS QUESTÕES SUSCITADAS. NULIDADE EVIDENCIADA. CAUSA MADURA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO PELO COLEGIADO. ART. 1.013, § 3º, III, DO CPC.<br>LEGITIMIDADE DO REPRESENTANTE DA EMPRESA EMBARGANTE. ALEGADO CONTRATO FIRMADO POR PESSOA QUE NÃO TINHA PODERES PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA. NÃO ACOLHIMENTO. TERCEIRO QUE POSSUÍA RELAÇÃO DE PARENTESCO COM AS SÓCIAS E ATUAVA OSTENSIVAMENTE EM NOME DA EMBARGANTE. SÓCIA QUE CONFIRMOU O RECEBIMENTO DO VALOR DO CONTRATO E A EFETIVA NECESSIDADE DO NUMERÁRIO PARA A CONSTRUÇÃO DO LOTEAMENTO. TERCEIRO QUE, EMBORA NÃO FIGURASSE OFICIALMENTE NO QUADRO SOCIETÁRIO DA EMPRESA, AGIA COMO PESSOA AUTORIZADA A ATUAR EM NOME DESTA. TEORIA DA APARÊNCIA QUE DEVE SER APLICADA. ALEGADO NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO NÃO COMPROVADO. PARTE QUE NÃO PODERIA SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA.<br>NULIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. ALEGADA VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NOS ARTIGOS 104, INC. III E 108, DO CÓDIGO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS QUE DEVE SER REALIZADA MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA. INSUBSISTÊNCIA. EXEQUENTE QUE BUSCA O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA TRANSFERÊNCIA DOS LOTES OBJETOS DE "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA". CONTRATO PRELIMINAR QUE DEVE CONTER TODOS OS REQUISITOS ESSENCIAIS AO CONTRATO A SER CELEBRADO, EXCETO QUANTO À FORMA. ART. 462 DO CÓDIGO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO.<br>INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO EXEQUENTE. PAGAMENTO QUE SE DARIA EM DINHEIRO E ATRAVÉS DA ENTREGA DE OUTRO IMÓVEL. VALORES DEPOSITADOS NA CONTA CORRENTE DA EMBARGANTE QUE COMPROVAM O PAGAMENTO DO NUMERÁRIO. IMÓVEL ENTREGUE QUE NÃO ESTARIA COMPLETAMENTE LIVRE. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO BEM. SITUAÇÃO DE CONHECIMENTO DA CONTRATANTE. INDISPONIBILIDADE JÁ AVERBADA AO TEMPO DA CONTRATAÇÃO. EMBARGANTE QUE ATUA NO RAMO IMOBILIÁRIO, SENDO POUCO CRÍVEL QUE NÃO TIVESSE CONHECIMENTO SOBRE A REAL SITUAÇÃO DO IMÓVEL. EXECUTADA QUE TOMOU POSSE DO BEM. ADIMPLEMENTO INTEGRAL DO CONTRATO VERIFICADO.<br>IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA VIA EXECUTIVA POR SE TRATAR DE CONTRATO BILATERAL. TÍTULO EXECUTIVO ASSINADO PELO DEVEDOR E POR DUAS TESTEMUNHAS. ART. 784, III, DO CPC. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE CARACTERIZADOS. VIA ADEQUADA.<br>REJEIÇÃO DOS EMBARGOS QUE SE IMPÕE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM DESFAVOR DA EMBARGANTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE (e-STJ, fl. 775).<br>Nas razões do presente agravo, AECA alegou a não incidência dos óbices das Súmulas n. 7 do STJ, e 283 do STF, além da demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 875-897).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. ACÓDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA N. 283 DO STF, POR ANALOGIA. ADIMPLEMENTO DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de embargos à execução de obrigação de fazer opostos pela ora insurgente, tendo por objeto o contrato de promessa de compra e venda de 22 (vinte e dois) lotes firmado entre as partes, cujo pedido foi julgado improcedente nas instâncias ordinárias.<br>2. Os fundamentos do acórdão recorrido, suficientes, por si sós, para manter a conclusão do julgado não foram objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o comando da Súmula n. 283 do STF, por analogia.<br>3. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que o contrato em discussão foi totalmente adimplido pela promitente- compradora, seria necessário o reexame das circunstâncias fático-probatórias da causa, o que não se admite em âmbito de recuso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Trata-se de embargos à execução de obrigação de fazer opostos por AECA contra CLODOALDO PACHECO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA., tendo por objeto o contrato de promessa de compra e venda de 22 (vinte e dois) lotes urbanos firmado entre as partes, cujo pedido foi julgado improcedente em Primeira instância, tendo sido a sentença confirmada pelo TJSC, em sua integralidade.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, AECA alegou, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 783 e 784, III, do CPC, e 108 do CC, ao sustentar (1) a necessidade de escritura pública para demonstar a validade do negócio jurídico envolvendo imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos; e (2) a inexigibilidade de contrato bilateral sem comprovação do adimplemento por parte do exequente.<br>(1) Da validade do negócio jurídico<br>Sobre o tema controvertido, ao julgar o recurso de apelação interposto pela ora insurgente, negando-lhe provimento, o TJSC assim se pronunciou:<br>A exigência de escritura pública, nesses casos, tem por objetivo garantir maior segurança a tais transações, o que justifica a imposição da forma especificada em lei.<br>No caso em apreço, todavia, trata-se de "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda", que deve ser lido como um pré-contrato ou, melhor dizendo, como um contrato preliminar, tanto é que pugna a parte exequente pelo cumprimento de obrigação de fazer consistente na outorga de escritura pública para transferência dos lotes objetos do contrato preliminar.<br>Assim, "A promessa de compra e venda consiste em contrato preliminar e não definitivo, com o escopo precípuo de se obrigar as partes a formalizarem a compra e venda, por meio de instrumento público ou particular, em momento oportuno" (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.048466-3/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/03/2023, publicação da súmula em 31/03/2023)<br>Assim, no que consiste a validade do contrato preliminar, o art. 462 do Código Civil determina que deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma, o que implica na ausência de nulidade do negócio jurídico em discussão, porquanto, por se tratar de contrato preliminar, resta dispensada a exigência quanto à forma do ato (e-STJ, fl. 770).<br>Ocorre que esses fundamentos, suficientes, por si sós, para manter a conclusão do julgado, não foram objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o óbice da Súmula n. 283 do STF, por analogia.<br>(2) Da inexigibilidade do contrato<br>Por sua vez, ao rechaçar a alegação de ausência de adimplemento do contrato por parte da exequente, confirmando a sentença que rejeitou os embargos à execução, o orgão julgador local assim consignou:<br>Quanto ao montante de R$ 730.000,00 (setecentos e trinta mil reais) pago em dinheiro, entendo que comprovou o embargado a devida quitação do numerário, como a seguir se verá.<br>Denota-se que o recorrido demonstrou a transferência de R$ 435.000,00 (quatrocentos e trinta e cinco mil reais) (evento 7, INF78) e R$ 61.000,00 (sessenta e um mil reais) (evento 7, INF82, fls. 02), tendo ambos os valores partido de conta bancária de titularidade do sócio da empresa embargada, bem como comprovado o recebimento na conta da embargante (evento 35, INF129).<br>Ainda, comprovou que transferiu R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), a título de comissão de corretagem, o que devidamente autorizado pelo representante da executada (evento 7, INF79).<br>Também comprovou o pagamento nos valores de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) (evento 7, INF81), R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) (evento 7, INF82, fls. 01) e R$ 20.950,00 (vinte mil novecentos e cinquenta reais) (evento 7, INF82, fls. 03), que embora não tenham partido de conta do sócio da exequente, são suficientes para comprovar a quitação do contrato, isso porque devidamente recebimentos pela embargante (evento 35, INF129), porém, sem impugnação específica por parte dessa, que não apresentou justificativa para o recebimento do numerário, apenas sustentou, sem maiores esclarecimento, que não havia o numerário partido da conta do contratante.<br>Por fim, embora o apelante alegue que remanesceu o valor de R$ 9.050,00 (nove mil e cinquenta reais) sem o devido pagamento, vê-se do extrato da conta bancário do embargante que houve o depósito em dinheiro do valor correspondente, no dia 17/09/2015 (evento 35, INF129), completando, assim, o valor total de R$ 730.000,00 (setecentos e trinta mil reais).<br>Em relação ao imóvel oferecido em dação em pagamento, embora a embargante sustente que o inadimplemento contratual decorre da impossibilidade de transferência do bem, tal entendimento não deve prevalecer, isso porque, ao tempo em que firmado o contrato, já havia a averbação de indisponibilidade sob a matrícula do imóvel, decorrente de Ação Civil Pública movida contra a construtora do empreendimento, o que, ao que tudo indica, de conhecimento da parte embargante, isso porque constou do contrato que deveria o promitente comprador "transferir o imóvel para o Promitente Vendedor por meio de termo de cessão a ser ajustado junto à Associação de Promitentes Compradores de Unidades Autônomas do Condomínio Dolário dos Santos", sendo pouco crível que a empresa apelante, que atua no ramo imobiliário, não tivesse qualquer conhecimento sobre a real situação do imóvel.<br>Aliado a isso, comprovado pelo processo n. 0313326-89.2016.8.24.0020, execução movida pelo Condomínio Edifício Residencial Dolário dos Santos, que a parte executada tomou posse do bem imóvel, não podendo agora reclamar o inadimplemento em questão, sobretudo porque o ordenamento jurídico veda o comportamento contraditório (e-STJ, fls. 771-772).<br>Desse modo, verifica-se que, para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que o contrato em discussão foi totalmente adimplido pela promitente-compradora, seria necessário o reexame das circunstâncias fático-probatórias da causa, o que não se admite em âmbito de recuso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.