DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por Loteamento Jardim Veneza Batatais - SPE LTDA., com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, para impugnar acórdão proferido pela Décima Oitava Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 317):<br>Agravo de Instrumento - Execução Fiscal - IPTU - Exercícios de 2020 a 2022 - Município de Batatais - Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta, fundada na ilegitimidade do excipiente em razão de anterior compromisso particular de venda e compra Insurgência do executado - Não acolhimento - Escritura definitiva correspondente não levada a registro no CRI até a propositura da execução fiscal - Inocorrência da ilegitimidade passiva - Aplicação do decidido no REsp nº 1.111.202/SP e da Súmula 399 do C. STJ - Transferência de propriedade que apenas se perfaz mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis - Aplicação do artigo 1.245 do Código Civil - Legitimidade passiva do executado, diante do disposto nos artigos 34 e 123 do CTN, bem como no artigo 23 da LF 9.514/97 - Decisão mantida - Recurso não provido.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 335-342).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 345-367), a parte recorrente apontou violação ao art. 1.022, II, do CPC/2015; ao art. 34 do CTN; ao art. 27, §8º, da Lei n. 9.514/1997; e ao art. 1.368-B do Código Civil.<br>Alegou que, não obstante a oposição dos embargos declaratórios, a Corte de origem deixara de se manifestar sobre as questões suscitadas.<br>No tocante à questão central da controvérsia, sustentou que, pelo fato de possuir apenas a propriedade resolúvel do imóvel, o credor fiduciário não deve ser responsável pelos débitos de IPTU.<br>Contrarrazões às fls. 383-396 (e-STJ).<br>Inicialmente, o processamento do recurso especial teve o seguimento negado ante a incidência do art. 1.030, I, b, do CPC/2015 (Tema 122/STJ) e inadmitido pela incidência da Súmula n. 7/STJ (e-STJ, fls. 397-400), o que ensejou a interposição do presente agravo (e-STJ, fls. 403-416).<br>Em razão da afetação do Tema n. 1.158/STJ, foi determinada a devolução dos autos à instância de origem para nova apreciação da matéria (e-STJ, fls. 459-461).<br>Submetida a questão em razão do julgamento do mencionado tema repetitivo, o colegiado de origem manteve o entendimento adotado anteriormente, nos termos da seguinte ementa (e-STJ, fls. 467-472):<br>Agravo de Instrumento - Readequação do julgado Descabimento no caso concreto Acórdão unânime que negou provimento ao recurso interposto pela executada e manteve a r. Decisão que havia rejeitado a exceção de pré- executividade na qual se alega a ilegitimidade passiva por força de ter sido o imóvel em questão comprometido à venda, por meio do Instrumento Particular de Compra e Venda e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças, reconhecendo a legitimidade passiva da executada, diante do disposto nos artigos 34 e 123 do CTN, bem como no artigo 23 da LF 9.514/97 Inaplicabilidade do R Esp 1.949.182/SP Precedente que trata de hipótese diversa, em que havia registro da alienação fiduciária e consolidação da propriedade fiduciária Situação dos autos que contraria frontalmente os pressupostos do julgado paradigma Manutenção do acórdão recorrido, nos termos dos artigos 1.040, II, e 1.041, caput, do CPC.<br>Realizado novo juízo de admissibilidade (e-STJ, fls. 493-494), ascenderam novamente os autos a esta Corte Superior.<br>Brevemente relatado, decido.<br>De início, no que tange ao pretenso vício acórdão, cabe salientar que os embargos de declaração se revestem de índole particular e fundamentação vinculada, cujo objetivo é o esclarecimento do verdadeiro sentido de uma decisão eivada de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC/2015), não possuindo natureza de efeito modificativo.<br>Desse modo, tendo o Tribunal de origem motivado adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não há que se afirmar que a Corte estadual omitiu-se apenas pelo fato de ter o aresto impugnado decidido em sentido contrário à pretensão da parte.<br>Analisando os autos, não se evidencia a existência do suposto vício arguido pela agravante, pois o colegiado de origem, ainda que em sentido contrário à pretensão veiculada, pronunciou-se sobre as questões essenciais para o deslinde da controvérsia.<br>Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça consolidou sua jurisprudência no sentido de não ocorrer violação ao art. 1.022 do CPC/2015, tampouco negativa de prestação jurisdicional ou nulidade da decisão, quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, as questões fundamentais para o deslinde da controvérsia, ainda que contrariamente à pretensão manifestada pela parte; logo o resultado desfavorável não deve ser confundido com a violação aos dispositivos invocados.<br>A propósito (sem grifo no original):<br>ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DEMORA NA REALIZAÇÃO DE CIRURGIA ONCOLÓGICA. PERDA DA VISÃO E DEFORMAÇÃO DA FACE. ARTS. 489, § 1º, E 1.022, II, DO CPC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. REQUISITOS. NEXO DE CAUSALIDADE. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.<br>1. Não se verifica ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional.<br>2. O Tribunal local, soberano no reexame dos elementos que instruem o caderno processual, assentou ser devida a indenização pela demora na realização da cirurgia. Rever as premissas adotadas pela instância recorrida, tal como colocada a questão nas razões recursais, a fim de afastar o nexo de causalidade e asseverar que não se encontram presentes na espécie os requisitos ensejadores da responsabilidade civil, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ.<br>3. Cumpre destacar que, em regra, não é cabível na via especial a revisão do montante estipulado pelas instâncias ordinárias à título de indenização por danos morais, ante a impossibilidade de reanálise de fatos e provas, nos termos da já referida Súmula 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.658.461/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.)<br>No que concerne à questão central da controvérsia, examina-se no presente recurso a alegada ilegitimidade passiva da recorrente em relação ao pagamento do IPTU.<br>Conforme se depreende da leitura dos autos, a responsabilidade da parte recorrente foi mantida, em apartada síntese, em razão da ausência do registro do negócio celebrado pelo executado junto ao competente cartório de registro de imóveis. Apontou, ainda, que na data da propositura da ação executiva e para os exercícios dos lançamentos dos tributos não ficou comprovada a efetiva transferência do imóvel a terceiro.<br>Leia-se (e-STJ, fls. 321-323):<br>Consequentemente, a propriedade somente poderá ser considerada transferida para fins tributários com a efetiva averbação do título de alienação no Cartório de Registro de Imóveis.<br>Ademais, vale lembrar que contratos com terceiros, compromissários compradores, não a afastam o proprietário do polo passivo da execução fiscal, como é expresso o CTN:<br> .. <br>E, mesmo que a venda do imóvel tenha se dado com pacto de alienação fiduciária em garantia, nos termos da LF 9.514/97, o próprio caput artigo 23 não afasta a necessidade do registro do contrato no CRI e, muito menos, a solidariedade dos contratantes, possuidores direto (fiduciante) e indireto (fiduciário) do imóvel para fins do pagamento do IPTU, pois obrigação tributária de natureza propter rem.<br>Nesse sentido:<br> .. <br>Nesta esteira, embora o agravante tenha comercializado o imóvel mediante Instrumento Particular de Compra e Venda e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças (fls.58/76), a publicidade erga omnes não se efetivou, diante da ausência do registro do negócio celebrado pelo executado junto ao competente cartório de registro de imóveis.<br>Portanto, considerando a ausência de prova do registro da escritura definitiva, não há como se acolher a ilegitimidade sustentada, na medida em que na data da propositura da ação executiva e para os exercícios dos lançamentos dos tributos não ficou comprovada a efetiva transferência do imóvel a terceiro.<br>No mais, é prerrogativa do exequente credor do tributo, ao propor a execução fiscal, em razão da solidariedade tributária, escolher contra quem irá manejar a ação, ou seja, se contra o proprietário, o possuidor do domínio útil, o possuidor a qualquer título ou, até mesmo, contra todos eles, ao mesmo tempo.<br>Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se, rumando na edição da Súmula 399 - "Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU (Imposto predial e territorial urbano)."<br>Aliás, a matéria em questão encontra-se consolidada junto ao E. STJ, no julgamento do R Esp. nº 1.111.202/SP, processado à luz do rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73), no qual restou decidido que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pela obrigação tributária.<br> .. <br>Destarte, tendo em vista a ausência da comunicação aos órgãos municipais competentes a respeito das transações comerciais realizadas antes da propositura da execução fiscal, bem como do registro oficial da escritura definitiva, fica afastada a ilegitimidade passiva invocada.<br>Posteriormente, quando submetida a questão para a possível adequação ao Tema Repetitivo n. 1.158/STJ, o colegiado afastou a aplicação da tese firmada, apontando novamente, como razão de decidir, a ausência de escritura pública levada a registro, como exige o art. 1.245 do Código Civil, existindo apenas um instrumento particular de compromisso de compra e venda.<br>Veja-se (e-STJ, fls. 471-472):<br>Inicialmente, para fins de responsabilidade tributária previstas no CTN e na LEF, tratando-se no presente caso de "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças", há o desdobramento da posse, tornando-se o devedor fiduciante possuidor direto e o credor fiduciário possuidor indireto do bem, enquanto estiver vigente o contrato, nos termos do parágrafo único do artigo 23 da Lei 9.514/1997.<br>Nesse contexto, a controvérsia ora analisada está diretamente condicionada à verificação dos registros e averbações constantes da matrícula do imóvel objeto da exação e, no caso em apreço, inexiste averbação ou registro do referido contrato na matrícula do imóvel.<br>Ressalte-se que, embora a venda do imóvel tenha ocorrido com pacto de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei Federal nº 9.514/97, o próprio caput do artigo 23 não afasta a exigência de registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, tampouco exclui a responsabilidade solidária dos contratantes possuidor direto (fiduciante) e possuidor indireto (fiduciário) pelo pagamento do IPTU, por se tratar de obrigação tributária de natureza propter rem.<br> .. <br>Dessa forma, considerando a ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, não se pode reconhecer a ilegitimidade passiva para fins de cobrança do IPTU, sendo certo ainda, que a respectiva Matrícula, do lote negociado, sequer foi colacionada nos autos.<br>A uma, porque o paradigma firmado no REsp 1.949.182/SP evidencia que a controvérsia discutida naqueles autos dizia respeito à ilegitimidade passiva do credor fiduciário, em situação na qual o contrato de alienação fiduciária encontrava- se devidamente registrado na matrícula do imóvel, fato que atraiu a aplicação do disposto no artigo 23 da Lei nº 9.514/97.<br>A duas, a hipótese ora examinada diverge substancialmente do julgado paradigma. No presente caso, há apenas o instrumento particular de compromisso de venda e compra e alienação fiduciária, firmado em novembro de 2019 (fls.35/76), mas não há uma escritura pública levada a registro, como exige o art. 1.245 do Código Civil.<br>Como é cediço, a constituição da propriedade fiduciária depende, nos termos do caput do artigo 23 da Lei nº 9.514/97, do regular registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e, ausente tal formalidade, não se perfaz a alienação fiduciária em sentido jurídico, tampouco se transfere a titularidade registral ou a posse qualificada do bem.<br>A esse respeito, a Primeira Seção desta Corte Superior, quando do julgamento do Tema Repetitivo n. 122/STJ, fixou a tese segundo a qual "Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU".<br>Colhe-se do aludido julgado, o seguinte excerto que esclarece a tese quanto à responsabilidade do promitente vendedor (sem grifo no original):<br>"A controvérsia dos autos baseia-se na possibilidade de responsabilização do proprietário do imóvel (promitente vendedor) pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, diante da existência de negócio jurídico que visa à transmissão da propriedade, no caso, contrato de compromisso de compra e venda.<br>A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.<br>Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título Quando o CTN considera contribuinte do IPTU o possuidor a qualquer título, refere-se às hipóteses de relações de direito real, no qual se inclui o contrato de promessa de compra e venda irretratável.<br>Assim, analisando-se o art. 34 do CTN, conclui-se que o proprietário do imóvel, na qualidade de promitente vendedor, é contribuinte do IPTU, cuja responsabilidade deve ser somada a do promitente comprador (possuidor do imóvel)."<br>Confiram-se os julgados que replicam o entendimento firmado (sem grifos no original):<br>PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. TAXA DE COLETA DE RESÍDUOS SÓLIDOS. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 122/STJ.<br>I - Na origem, trata-se de agravo de instrumento interposto por Belmmen Empreendimentos Ltda. contra a decisão que, nos autos da execução fiscal ajuizada pelo Município de Florianópolis, referente a cobrança de débitos de |IPTU e Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos, rejeitou a exceção de pré-executividade da executada.<br>II - No Tribunal a quo, a decisão foi parcialmente reformada para acolher parcialmente a exceção de pré-executividade. Esta Corte deu provimento ao recurso especial.<br>III - O Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1.111.202 (Tema 122), sob a sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que o contribuinte do IPTU pode ser tanto o promitente comprador quanto seu proprietário/promitente vendedor, conforme ementa do julgado: (REsp n. 1.111.202/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 10/6/2009, DJe de 18/6/2009.)<br>IV - Em questão semelhante, quando do julgamento do REsp 1.073.846 (Tema 209), esta Corte da Cidadania firmou a seguinte tese: "O promitente vendedor é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade".<br>V - Sobre a controvérsia, em relação a algumas CDAs, o Tribunal de origem entendeu pela ilegitimidade passiva do promitente vendedor em razão de ação judicial prévia para realizar a transferência do registro imobiliário no cartório de imóveis, conforme excertos do julgado, in verbis: " (..) Desse modo postos os fatos, o que se retira é que desde antes da propositura da presente execucional o Poder Público já detinha condições de saber a respeito da existência daquela demanda precedente e na qual ficou afastado o vínculo que unia a ora agravante e os bens, os quais eram de total responsabilidade de Carmen de Sousa Damiani - não se podendo dizer, portanto, que o Fisco ignorasse o fato; como se por questões formais pudesse artificialmente negar conhecimento da declaração judicial."<br>VI - No presente caso, ainda que o promitente vendedor tenha ingressado com ação judicial para obrigar o promitente comprador a realizar o registro da venda no cartório de imóveis, fato é que não havia o efetivo registro até o momento do ajuizamento da execução fiscal. Desse modo, a ausência de registro se amolda à citada jurisprudência desta Corte Superior, devendo-se afastar a ilegitimidade passiva do recorrido.<br><br>VII - Agravo interno improvido.<br><br>(AgInt no REsp n. 2.176.908/SC, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 11/12/2024, DJEN de 16/12/2024.)<br>TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL GRAVADO COM USUFRUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Ao julgar o Tema 122, a Primeira Seção deste Superior Tribunal de Justiça, analisando a legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal, consolidou o entendimento segundo o qual o proprietário do imóvel, na qualidade de promitente vendedor, é contribuinte do IPTU, cuja responsabilidade deve ser somada a do promitente comprador (possuidor do imóvel a qualquer título), conforme art. 34 do CTN, cabendo à lei local eleger sobre quem recairá a sujeição passiva do imposto.<br>2. O entendimento deve ser aplicado ao caso de imóvel gravado com usufruto, para fins de reconhecer o proprietário e o usufrutuário como contribuintes do IPTU, conforme precedentes da Primeira e da Segunda Turmas deste Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Agravo interno não provido.<br><br>(AgInt no AREsp n. 1.682.551/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. EXECUÇÃO FISCAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESP N. 1.111.202/SP. ACÓRDÃO EM COFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>I - Na origem, trata-se de embargos opostos por Minerbras S.A.<br>Indústria e Comércio à execução fiscal ajuizada pelo Município de Porto Alegre relativa a débitos de IPTU, alegando ilegitimidade passiva da executada.<br>II - Na sentença julgaram-se procedentes os pedidos. No Tribunal a quo, a sentença foi parcialmente reformada, apenas para fixar os honorários advocatícios em 20% sobre o valor da causa. Esta Corte conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial no sentido de reconhecer como responsável tributário o proprietário do imóvel perante o registro de imóveis.<br>III - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser eleita pelo município, tanto ao possuidor a qualquer título, quanto ao titular da propriedade no registro de imóveis, conforme decidido no Recurso Especial n. 1.111.202/SP, julgado sob o rito dos recursos especiais repetitivos. Nesse panorama, confiram-se, os seguintes precedentes: (REsp 1.829.829/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 5/9/2019, DJe 11/10/2019, AgInt no REsp 1.774.182/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 7/11/2019, DJe 18/11/2019 e AgRg no AREsp 337.190/SC, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 17/3/2016, DJe 30/3/2016.)<br>IV - Agravo interno improvido.<br><br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.571.670/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.)<br>Examinando a situação dos autos, em que a Corte de origem apontara a ausência do registro do negócio celebrado pelo executado junto ao competente cartório de registro de imóveis e a falta de comprovação, ao tempo da propositura da execução fiscal, da efetiva transferência do imóvel a terceiro, observa-se a situação fática se subsome à jurisprudência desta Corte Superior.<br>Assim, é inviável a reforma do acórdão recorrido, devendo ser mantida a decisão que não reconheceu a ilegitimidade passiva do recorrente.<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. AGRAVO DE INSTRUMENTO. 1. ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. 2. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR PELO PAGAMENTO DO IPTU. PRECEDENTES DO STJ. 3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.