DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por RUBIA MARA RODRIGUES DO PRADO contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" , da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.756 ):<br>LOCAÇÃO Ação de indenização por danos causados ao imóvel locado e de cobrança de débito de IPTU Pedido parcialmente acolhido, para condenar os réus ao pagamento da reforma do imóvel Alteração da sentença que se faz necessária Existência de abono aos locatários dos três primeiros meses de aluguel Divergência da finalidade desse abono, se para a reforma do imóvel ou para a adequação das ligações de água, luz, planta, licença etc. Contrato que não é claro a esse respeito Imóvel que foi entregue aos réus em estado de deterioração Indicação específica feita pelas partes, no contrato, a esse respeito, inclusive com menção expressa ao fato de apenas o terreno ser considerado para a locação Impossibilidade de se exigir dos locatários que devolvam o imóvel que eles próprios construíram quando se mudaram ou que paguem pelo conserto desse imóvel Improcedência da ação quanto aos danos Pedido de pagamento do IPTU do ano de 2016 Formulação de pedido certo, com valor específico Inclusão, no curso da lide, de novos valores Descabimento Pedido de pagamento do IPTU que deve ser acolhido, nos moldes do que constou da inicial Ação julgada parcialmente procedente, mas com alteração substancial de critérios e valores Recurso dos réus provido e recurso da autora parcialmente provido.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial alega que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 35 da Lei n. 8.245/91 e 421 do Código Civil, ao afastar a força obrigatória do contrato e o dever de indenização pelas benfeitorias incorporadas ao imóvel locado.<br>Sustenta, em síntese, que o Tribunal de origem desconsiderou as cláusulas contratuais e as provas que demonstram o estado de conservação do bem ao final da locação, bem como o prejuízo decorrente da retirada das benfeitorias, pleiteando a reforma do julgado para restabelecer a sentença de parcial procedência.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls.789-797).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.798-799 ), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 820-825).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>No recurso especial, a recorrente alega violação dos artigos 35 da Lei n. 8.245/91 e 421 do Código Civil, sustentando que o acórdão recorrido teria afastado a força obrigatória do contrato e desconsiderado o dever de indenização decorrente das benfeitorias não restituídas. Afirma que o contrato previa expressamente a incorporação das construções ao patrimônio da locadora e pugna pela reforma do julgado para restabelecer a sentença de parcial procedência.<br>Não assiste razão à recorrente.<br>O Tribunal de origem examinou detidamente o acervo fático-probatório dos autos e, com base na interpretação do contrato e na análise do laudo pericial e das fotografias juntadas, concluiu que a locação teve por objeto apenas o terreno, e não as construções posteriormente realizadas pelos locatários.<br>Constou do acórdão recorrido que (fl.s 163):<br>Assim, divergem as partes quanto à finalidade do abono para os três primeiros meses da locação, se para a reforma do imóvel, como refere a autora, ou se para a adequação das ligações de água, luz, planta, licença etc. E nesse ponto já se adianta que o contrato não é claro. Os réus alugaram o imóvel da autora para nele instalar uma madeireira (fls. 26). O ajuste que foi feito a respeito do abono consta logo no início do contrato e menciona que ela visa à "adequação do imóvel às atividades ali instaladas" (fls. 27), o que não significa, necessariamente, nova construção ou a reforma da "construção de aproximadamente 70m2" e da "parte de um galpão", como o contrato fez questão de especificar. E, a propósito, tanto o imóvel estava absurdamente deteriorado (como se vê pelas inúmeras fotos acostadas ao processo), que as partes incluíram no contrato de locação um "memorial descritivo", que dispôs o seguinte: "Trata-se de um terreno, com aproximadamente 900m2, com uma construção residencial com mais ou menos 70 m2 (anteriormente usada como escritório) e parte de um galpão, tudo bastante deteriorado, sendo que para a presente locação considera-se o imóvel como somente terreno. Benfeitorias a serem feitas: Reforma da área construída, entrada de energia elétrica, reforma do muro frontal e adequação dos portões de entrada" (grifo nosso). O contrato é claro nesse ponto: apenas o terreno foi considerado para efeito da locação. E cabe anotar que, embora o contrato apresente cláusulas-padrão, comumente usadas em locações em geral, aqui as partes especificaram o que queriam: que a locação tomasse em consideração apenas o terreno. Bem por isso não há como se exigir dos locatários que devolvam o imóvel que eles próprios construíram quando se mudaram, ou que paguem pelo conserto desse imóvel considerando o que eles entenderam por bem lá colocar.<br>Com base nas provas, consignou que o bem fora originalmente entregue em estado de deterioração, conforme demonstrado pelas fotografias e pelo laudo técnico, e que "o imóvel deixado ao final da locação, se não está melhor, está ao menos igual" afastando, por conseguinte, a alegação de dano indenizável.<br>Dessa forma, verifica-se que o acórdão recorrido solucionou a controvérsia com fundamento na valoração do conjunto probatório e na interpretação das cláusulas contratuais firmadas entre as partes. A pretensão recursal, ao buscar o restabelecimento da sentença de parcial procedência, demandaria a reanálise desses elementos, o que é vedado em sede de recurso especial.<br>No tocante à suposta afronta ao artigo 35 da Lei de Locações e ao artigo 421 do Código Civil, também não há como prosperar a insurgência.<br>O artigo 35 da Lei n. 8.245/91 dispõe sobre o direito do locatário de levantar ou ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. O artigo 421 do Código Civil, por sua vez, consagra o princípio da força obrigatória dos contratos e a liberdade de contratar limitada pela função social.<br>Todavia, o Tribunal paulista assentou que a locação teve por objeto apenas o terreno e que, por expressa previsão contratual, as edificações realizadas pelos locatários não integravam o objeto do contrato nem se confundiam com benfeitorias indenizáveis. Consta expressamente do acórdão que "o contrato é claro nesse ponto: apenas o terreno foi considerado para efeito da locação" e que "não há como se exigir dos locatários que devolvam o imóvel que eles próprios construíram quando se mudaram" (fls.764)<br>Verifica-se, assim, que a solução adotada pelo Tribunal de origem decorreu da interpretação das cláusulas contratuais e da valoração das provas produzidas nos autos, notadamente do memorial descritivo, das fotografias e do laudo pericial. A pretensão de infirmar tais conclusões, com o objetivo de reconhecer o direito à indenização por benfeitorias e o descumprimento da função social do contrato, demandaria reexame do conteúdo do contrato e dos elementos probatórios, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS . INCORPORAÇÃO AO VALOR PATRIMONIAL DO IMÓVEL LOCADO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. NÃO CABIMENTO . SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Em ação revisional de locação comercial, as benfeitorias e acessões realizadas no imóvel pelo locatário incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem, e devem refletir o valor patrimonial do imóvel locado. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2 . Incidem as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ quando a questão discutida no recurso não foi objeto de prequestionamento pela instância ordinária, não obstante a oposição de embargos de declaração. 3. Aplicam-se as Súmulas n . 5 e 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial reclama a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático- probatórios dos autos. 4. Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2060898 SC 2023/0079462-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2023)<br>Portanto, a pretensão de reavaliar o acervo fático e contratual já examinado pelas instâncias ordinárias torna-se inviável na via especial, diante da incidência cumulativa dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12%, sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido, conforme determinado na origem (a diferença entre o que foi pleiteado e o que foi obtido, ou seja, R$ 318.343,00 - fl. 766 ).<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA