DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto pelo ESPÓLIO DE MARILDA HELENA MIRANDA LOPES DORSA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado com fundamento na alínea "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal.<br>O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado ( Fl. 377):<br>Compromisso de compra e venda. Lote. Rescisão contratual com pedido de reintegração de posse e perdas e danos. Prescrição. Não ocorrência. Aplicação do artigo 205, do CC. Exceção de usucapião inviável. Posse precária. Taxa de fruição devida, eis que decorrente da posse de bem frugívero. Admissibilidade de indenização por benfeitorias sob pena de enriquecimento indevido da vendedora. Lei expressa admitindo a indenização. Recurso provido em parte.<br>Os embargos de declaração opostos contra a referida decisão foram rejeitados ( Fls. 432-434).<br>Nas razões do recurso especial (Fls. 401-413), a parte recorrente aponta violação do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido, ao admitir a indenização por acessões e benfeitorias realizadas pelos promitentes compradores inadimplentes, independentemente de sua regularidade perante os órgãos públicos, contrariou expressa disposição legal. Defende que o parágrafo primeiro do referido dispositivo legal condiciona o direito à indenização à conformidade da obra com o contrato e com a lei. Aduz que o Tribunal de origem, ao distinguir acessões de benfeitorias para afastar a aplicação da norma, criou uma exceção não prevista em lei e divergiu do entendimento consolidado nesta Corte Superior, que exige a comprovação da regularidade ou da sanabilidade das construções como requisito para a indenização, sob pena de impor ao promitente vendedor o ônus de uma obra clandestina.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (Fls. 438-447). A parte recorrida defendeu a incidência do óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça e , no mérito, a não violação ao art. 1240 do Código Civl e arts. 9 e 13 do Estatuto da Cidade.<br>O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial (Fls. 452-454) com base nos seguintes fundamentos: ausência de demonstração da alegada vulneração aos dispositivos arrolados, incidência da Súmula 7/STJ e deficiência na comprovação do dissídio jurisprudencial.<br>Na petição de agravo (Fls. 457-467), a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, defendendo que a controvérsia é de pura valoração jurídica, não demandando o reexame de provas, e que a violação legal e o dissídio jurisprudencial foram devidamente demonstrados.<br>Não foi apresentada contraminuta ao agravo em recurso especial.<br>Assim posta a questão, passo a decidir.<br>De início, registro que a ação originária foi ajuizada pelo Espólio de Marilda Helena Miranda Lopes Dorsa em face de Oreste Paz e Isabel Rosa de Jesus, objetivando a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, firmado em 14 de janeiro de 1997 (Fls. 14-18), com o consequente pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em razão do inadimplemento dos promitentes compradores. O juízo de primeira instância julgou a ação procedente, declarando a rescisão do contrato, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, estabelecendo a retenção de 25% dos valores pagos e condenando os réus ao pagamento de taxa de fruição e débitos de IPTU, mas afastou o pedido de indenização por benfeitorias ( Fls. 333-341).<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar as apelações, reformou parcialmente a sentença para reconhecer o direito dos promitentes compradores à indenização por benfeitorias, independentemente de sua regularidade. A parte autora, ora agravante, opôs embargos de declaração para que o Tribunal se manifestasse sobre a aplicação do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, que veda a indenização por construções irregulares. Os embargos foram rejeitados, sob o fundamento de que tal regra não se aplicaria às acessões, mas apenas a benfeitorias irregulares desprovidas de valor econômico (Fls. 432 - 434).<br>O agravo preenche os pressupostos de admissibilidade, tendo impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Afasto, de plano, a incidência da Súmula 7/STJ, porquanto a controvérsia não demanda o reexame do conjunto fático-probatório, mas sim a revaloração jurídica de uma questão de direito, qual seja, a correta interpretação do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, para definir se a indenização por acessões está condicionada à sua regularidade. A questão, portanto, é eminentemente jurídica, o que autoriza o conhecimento do recurso.<br>Passo, assim, ao exame do recurso especial.<br>A controvérsia central do recurso especial interposto pelo Espólio de Marilda Helena Miranda Lopes Dorsa cinge-se a saber se o direito à indenização por acessões, no contexto da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por inadimplemento do comprador, está condicionado à regularidade da obra perante a legislação aplicável, nos termos do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979.<br>O acórdão recorrido, ao prover parcialmente o apelo dos promitentes compradores, assegurou-lhes o direito à indenização pela construção erigida no lote, sob o fundamento de que se trata de uma acessão e que a vedação legal do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, aplicar-se-ia apenas a benfeitorias irregulares sem valor econômico. No julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal de origem reforçou tal entendimento, assentando que a norma legal em comento "não incidindo no tocante às acessões" (Fl. 434).<br>Todavia, tal interpretação diverge do entendimento consolidado nesta Corte Superior. O art. 34 da Lei n. 6.766/1979, ao tratar da rescisão por inadimplemento do adquirente, assegura o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. O seu parágrafo primeiro, contudo, estabelece uma ressalva expressa: "Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".<br>Esta Corte Superior tem estendido, por analogia, o tratamento conferido às benfeitorias também às acessões, como a construção de uma residência em lote de terreno, para fins de indenização e retenção. Consequentemente, a restrição imposta pelo § 1º do art. 34 também se aplica às acessões, de modo que a indenização por construções realizadas pelo promissário comprador está condicionada à sua regularidade ou, ao menos, à sua sanabilidade.<br>A edificação clandestina, realizada sem as devidas licenças e aprovações do Poder Público, configura um ilícito administrativo e sujeita o proprietário do imóvel a sanções, que podem incluir a demolição da obra. Permitir a indenização por uma construção irregular, sem qualquer ressalva, implicaria transferir ao promitente vendedor, que retoma o imóvel, o ônus e o risco de uma obra clandestina, o que não se coaduna com a finalidade da norma e com o princípio da boa-fé objetiva.<br>Nesse sentido, a Terceira Turma deste Tribunal, no julgamento do REsp n. 1.643.771/PR, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, enfrentou questão idêntica à dos autos e firmou o entendimento de que a indenização pela acessão está condicionada à comprovação de sua regularidade. Confira-se a ementa do julgado:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO CPC/73.<br>Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.<br>O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.<br>O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.<br>A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.<br>Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele.<br>O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.<br>Recurso especial conhecido e parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe de 21/6/2019.)<br>Além desse precedente, há outros:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA . COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79 . DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 7 E 568 DO STJ . TAXA DE OCUPAÇÃO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 284 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . O art. 34 da Lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade. 3 . O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, além de demonstração e comprovação do dissídio jurisprudencial, a indicação de qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula nº 284 do STF. Precedentes. 4. Agravo interno não provido .<br>(STJ - AgInt no REsp: 1961279 PR 2021/0300655-0, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2022)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE . DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS EM LOTES CONTÍGUOS . AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO INSANÁVEL. INVIABILIDADE TÉCNICA DE DESMEMBRAMENTO DA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO NÃO DEVIDA . AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, "a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto . É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano" (REsp 1.191.862/PR, Rel . Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014). 2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade é insanável, uma vez que a inviabilidade técnica de desmembramento das edificações construídas na divisa entre os dois lotes impede a regularização da construção perante o Poder Público, afastando o dever de indenizar. 3 . Para rever as conclusões do acórdão recorrido sobre a questão, seria necessária a incursão no acervo fático-probatório, prática vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2487058 SP 2023/0335908-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)<br>Dessa forma, o acórdão recorrido, ao dispensar a análise da regularidade da construção para fins de indenização, violou o disposto no art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 e divergiu da jurisprudência pacífica desta Corte. A questão deve ser remetida à fase de liquidação de sentença, momento no qual os promitentes compradores, ora agravados, deverão comprovar a regularidade da obra ou, ao menos, a possibilidade de sua regularização, como condição para o recebimento da respectiva indenização.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reformar em parte o acórdão recorrido, para condicionar o direito à indenização pelas acessões e benfeit orias realizadas no imóvel à comprovação de sua regularidade ou sanabilidade perante os órgãos competentes, a ser apurada em fase de liquidação de sentença.<br>Inverto os ônus da sucumbência fixados no acórdão recorrido, restabelecendo a distribuição determinada na sentença de primeiro grau, mantidos os valores e percentuais ali arbitrados, observada a gratuidade de justiça concedida aos recorridos.<br>Sem honorários recursais em face do provimento do recurso.<br>Intimem-se.<br>EMENTA