DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de demonstração de ofensa aos arts. 32 da Lei n. 6.766/1979 e 67 da Lei n. 4.591/1964; na incidência da Súmula n. 7 do STJ; na falta de comprovação da similitude fática entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma e de não realização do cotejo analítico.<br>Alega o agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não impugna especificamente os fundamentos da decisão denegatória, insiste em reexame probatório e não comprova dissídio jurisprudencial. Requer a manutenção da decisão de inadmissibilidade e a majoração dos honorários.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote c/c restituição de valores, indenização por benfeitorias e danos morais.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 461):<br>Apelação Cível. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda, de lote objeto de loteamento com fins residenciais, c.c. pedido de restituição integral dos valores pagos e da taxa de corretagem, bem como indenização das benfeitorias realizadas e indenização por danos morais, ajuizada por compromissário comprador, sob alegação de culpa da ré pela rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Recurso da autora.<br>1. Taxa de fruição/ocupação. Lote efetivamente disponibilizado à autora, que nele edificou sua residência, de modo que experimentaria enriquecimento ilícito se não indenizasse a ré pela ocupação. Taxa de fruição que não está abrangida no percentual de retenção dos valores pagos pela autora. Precedentes do STJ. Cabimento da retenção, pela ré, dos valores referentes à fruição do imóvel, equivalente a 0,1% (um décimo) ao mês, calculado sobre o preço do imóvel, com atualização monetária pelo IGP-DI FGV, a partir do Termo de Verificação da Obra, em 26.08.2015, até a desocupação do imóvel pela autora, conforme determinado na sentença. Redução com fulcro no art. 413 do Código Civil. Lote que foi edificado pela autora, o que deve ser levado em conta no valor da taxa de ocupação.<br>2. Redistribuição dos ônus sucumbenciais de acordo com o decaimento de cada parte.<br>3. Sentença parcialmente reformada para alterar a disciplina sucumbencial em relação à primeira ré e fixar a taxa de fruição do imóvel em 0,1% ao mês, nos termos do acórdão. Recurso parcialmente provido.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964, porque a redução judicial da taxa de fruição a 0,1% contraria o parâmetro legal de 0,5% previsto para a indenização pelo uso do imóvel em caso de resolução por culpa do comprador, visto que a compradora permaneceu na posse desde a emissão e edificou benfeitorias, devendo incidir a fruição mensal sobre o valor atualizado do contrato;<br>b) 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, pois o acórdão recorrido desconsidera o limite legal de taxa de ocupação previsto para loteamentos, devendo observar o percentual legal, visto que a fruição indeniza a indisponibilidade do bem durante a posse do compromissário;<br>c) 85, § 2º, do CPC, porquanto a fixação e a redistribuição dos honorários devem observar os critérios legais vinculados ao proveito econômico e aos percentuais mínimos e máximos, já que houve alteração da sucumbência e definição de honorários sobre proveito econômico em 10%, devendo haver adequação aos parâmetros legais.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a taxa de fruição deve ser de 0,1% ao mês sobre o preço do imóvel, divergiu do entendimento do STJ, que fixa 0,5% ao mês em casos análogos, e do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, que mantém 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. Cita como paradigmas o REsp n. 1.897.435/SP, o AgInt no REsp n. 1.863.339/SP e a Apelação 0002124-93.2009.8.12.0045/TJMS.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e se fixe a taxa de fruição em 0,5% ao mês desde a imissão na posse da compradora, com base no valor atualizado do contrato, observando-se os parâmetros legais de honorários.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que a lei do distrato não se aplica a contratos anteriores; que a fixação da fruição em 0,5% acarretaria retenção superior a 100% dos valores pagos e violaria a Súmula n. 543 do STJ e o art. 53 do CDC. Requer a inadmissão do recurso e, subsidiariamente, seu desprovimento com majoração dos honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>A controvérsia diz respeito a ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote c/c restituição de valores e indenização por benfeitorias e danos morais em que a parte autora pleiteou a rescisão do contrato, a restituição das parcelas pagas, o afastamento ou a redução da taxa de fruição e a indenização pelas benfeitorias.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, condenou a ré a restituir 85% das parcelas pagas com correção desde os desembolsos e juros a partir do trânsito em julgado, autorizou a compensação da taxa de fruição contratual, declarou a inexigibilidade das prestações vencidas e vincendas após a ação, condenou a ré a indenizar benfeitorias comprovadas e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade.<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para reduzir a taxa de fruição a 0,1% ao mês sobre o preço do imóvel, com atualização pelo IGP-DI de 26/8/2015 até a desocupação. Redistribuiu a sucumbência com honorários de 10% sobre o proveito econômico para cada parte.<br>I - Arts. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964 e 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979<br>No recurso especial, a parte recorrente alega que a taxa de fruição deve observar os percentuais legais de 0,5% (Lei n. 4.591/1964) e 0,75% (Lei n. 6.766/1979), defendendo que a redução a 0,1% viola as normas federais e os precedentes do STJ, pois a fruição indeniza a indisponibilidade do imóvel e deve incidir desde a posse, sobre o valor atualizado do contrato.<br>O acórdão recorrido, contudo, reconheceu a distinção entre cláusula penal de retenção e taxa de ocupação, admitiu a indenização pelo uso do bem desde a posse e, com respaldo no art. 413 do Código Civil, reduziu a taxa contratual de 0,5% para 0,1% ao mês, considerando a onerosidade manifesta e o fato de a fruição plena ter decorrido de benfeitorias edificadas pela autora, mantendo a compensação de créditos e a indenização pelas benfeitorias.<br>Concluiu que a taxa legal prevista nas Leis n. 4.591/1964 e 6.766/1979 foi introduzida pela Lei n. 13.786/2018, posterior ao contrato, servindo como limite máximo, e fixou 0,1% por equidade para evitar retenção excessiva.<br>Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.821.480 / SP , relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>Ademais, alterar a conclusão acerca da redução do percentual da taxa de fluição demandaria a análise das cláusulas contratuais e o reexame das provas dos autos, o que não é possível em recurso especial, em razão das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>II - Art. 85, § 2º, do CPC<br>O acórdão recorrido reconheceu a sucumbência recíproca na proporção 70% para a autora e de 30% para o réu, fixando honorários de 10% sobre o proveito econômico de cada parte, vedada a compensação e observada a gratuidade (fl. 468), solução compatível com os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC e com a natureza do provimento parcial.<br>O recorrente, todavia, não demonstra, de modo objetivo, a suposta violação, limitando-se a reiterar afirmação genérica sobre a necessidade de adequação da verba aos parâmetros legais.<br>Aplicável, por analogia, o óbice da Súmula n. 284 do STF.<br>III - Divergência jurisprudencial<br>A parte alega dissídio com julgados do STJ que teriam fixado a taxa de fruição em 0,5% ao mês e com acórdão do TJMS que manteve 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel .<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>Não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.<br>Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA