DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GUSTAVO RUGIERI DA SILVA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC; na falta de demonstração de ofensa aos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC e 28 e 29 da Lei n. 4.591/1964; na incidência da Súmula n. 7 do STJ; e a falta de demonstração da similitude fática entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma.<br>Alega o agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo repete razões do especial, corretamente inadmitido. Sustenta que não há negativa de prestação jurisdicional; que a controvérsia demanda reexame de provas; que "terrenista" não se equipara a incorporador; e que inexiste dissídio comprovado. Requer o desprovimento do agravo e a manutenção da decisão de inadmissibilidade.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III,  a  e  c , da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e perdas e danos.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 338):<br>Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e perdas e danos. Sentença de procedência. Apelo da corré, proprietária do terreno. Instrumentos firmados entre a corré construtora e a apelante que apontam responsabilidade da construtora pelo empreendimento, enquanto a apelante apenas se responsabilizou com a venda do terreno. Art. 29 da Lei 4.591/64. Dono do terreno que não se equipara à incorporadora e não se responsabiliza pelo empreendimento. Precedente sobre o mesmo empreendimento. Reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelante. Extinção. Art. 485, VI, do CPC. Sentença parcialmente modificada. Redefinição dos ônus sucumbenciais. Apelo provido.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 352):<br>Embargos de Declaração. Ausência de vício de contradição, omissão, obscuridade ou erro material. Embargos opostos com finalidade de reforma do v. acórdão. Verdadeira pretensão de modificação do julgado. Caráter infringente evidenciado. Embargos de declaração rejeitados.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 4º do CPC, porque não houve atividade satisfativa adequada e não se enfrentaram argumentos relevantes sobre a legitimidade passiva da CIDADE PARTICIPAÇÕES, visto que o Tribunal ignorou documentos que indicam sua atuação no empreendimento;<br>b) 489, II, § 1º, IV, do CPC, porquanto o acórdão não enfrentou todos os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, especificamente: cláusula 2.3 do protocolo de intenções, prevendo esforços da agravada para realizar o empreendimento; objeto social com atividade de incorporação; recebimento de unidades autônomas; e valores do programa Minha, Casa Minha Vida;<br>c) 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, visto que os embargos de declaração, opostos para suprir omissão, foram rejeitados sem sanar omissões relativas aos documentos e fundamentos acima, caracterizando negativa de prestação jurisdicional;<br>d) 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, porque a agravada integra a cadeia de fornecimento, auferiu vantagem econômica com o empreendimento e, portanto, deve responder solidariamente pelos danos;<br>e) 28, parágrafo único, e 29 da Lei n. 4.591/1964, pois o proprietário do terreno se equipara ao incorporador quando pratica atos condizentes com a incorporação, sustentando que a agravada teria assumido compromissos e recebimentos vinculados ao empreendimento.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a proprietária do terreno não se equipara a incorporadora e é parte ilegítima, divergiu do entendimento do TJPR na Apelação n. 0000915-33.2017.8.16.0131 e dos precedentes do STJ no REsp n. 884.367/DF e no AgRg no AREsp n. 708.414/DF.<br>Requer o provimento do recurso para que se anule o acórdão recorrido por negativa de prestação jurisdicional ou se reforme o julgado, reconhecendo-se a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da CIDADE PARTICIPAÇÕES, com restituição integral dos valores pagos, juros e correção, além de multa contratual de 5%.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que não há negativa de prestação jurisdicional; que a agravada é mera proprietária do terreno sem atuação como incorporadora; que não recebeu valor do autor; que a equiparação a incorporador exige prática de atos de incorporação, não comprovados; que o reexame demandaria revolvimento de provas; e que não há dissídio demonstrado. Requer a inadmissão ou o desprovimento do especial e a majoração de honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e perdas e danos em que a parte autora pleiteou a rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplemento, a devolução integral dos valores pagos com correção desde cada desembolso e juros e multa de 5%, bem como o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato, condenar as rés solidariamente à restituição integral, correção desde cada desembolso, juros de 1% ao mês desde a citação e multa contratual de 5%, além de custas, despesas e honorários de 10% sobre o valor da condenação.<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para reconhecer a ilegitimidade passiva da CIDADE PARTICIPAÇÕES, proprietária do terreno não equiparada a incorporadora, extinguindo o feito em relação a ela com base no art. 485, VI, do CPC. Redefiniu os ônus sucumbenciais, fixando honorários de 11% para o advogado da apelante, observada a gratuidade.<br>I - Arts. 4º, 489, II, § 1º, IV, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC<br>Em relação à violação dos arts. 4º, 489, II, § 1º, IV, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, não assiste razão à parte recorrente, porquanto o Tribunal a quo examinou e decidiu, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional.<br>Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 340-341):<br>Outrossim, em documento denominado "Protocolo de Intenções", firmado entre a construtora Martins DS, corré, e a apelante, em 21 de novembro de 2017 (fls. 226/230), ficou expressa a responsabilidade exclusiva da construtora na realização do empreendimento (item 3, fls. 227) e a apelante apenas participaria com a venda dos terrenos (idem).<br> .. <br>Todavia, não foi o que ocorreu no caso, em que proprietária do terreno, apelante, não se equiparou à incorporadora, porque não se responsabilizou pelo empreendimento e não aceitou propostas para a compra e venda das unidades.<br>Em consequência, fica reconhecida a ilegitimidade passiva da apelante.<br>Não se verifica, pois, a alegada ofensa ao artigo, visto que a questão referente à suposta omissão sobre os documentos e fundamentos indicados foi devidamente analisada pela Corte estadual, que concluiu que a agravada não se responsabilizara pelo empreendimento, não aceitara propostas e não assinara o contrato, sendo a construtora a responsável.<br>Ademais, o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes.<br>Ressalte-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, "devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC" (AgInt no AREsp n. 1.843.196/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 22/9/2021).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: REsp n. 1.829.231/PB, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/10/2020, DJe de 1º/12/2020; AgInt no AREsp n. 1.736.385/GO, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/11/2020, DJe de 2/12/2020; AgInt no REsp n. 2.009.055/AM, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 18/10/2022.<br>II - Arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, do CDC e 28, parágrafo único, e 29 da Lei n. 4.591/1964<br>No tocante à violação dos arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º, do CDC e 28, parágrafo único, e 29 da Lei n. 4.591/1964, o entendimento adotado no acórdão recorrido encontra amparo na jurisprudência desta Corte de que o proprietário do terreno somente se equipara a incorporador nas hipóteses em que pratica atividades típicas de incorporação, condizentes com a relação jurídica incorporativa, assumindo a responsabilidade pela incorporação.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO . VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73 (ART. 1.022 DO CPC/2015) . ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À AUSÊNCIA DE PRÁTICA DE ATIVIDADES TÍPICAS DE INCORPORAÇÃO. OMISSÃO RELEVANTE CONFIGURADA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. "A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário" (REsp 1.065 .132/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 6/6/2013, DJe de 1º/7/2013).<br>2. A ausência de manifestação sobre questão relevante para o julgamento da causa, mesmo após a oposição de embargos de declaração, constitui negativa de prestação jurisdicional ( CPC/1973, art. 535, II; CPC/2015, art . 1.022, II), impondo-se o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se manifeste sobre o ponto omisso.<br>3. Hipótese em que o Tribunal de Justiça, não obstante provocado pela parte, não se manifestou sobre a alegação da agravante de que não pode ser equiparada à incorporadora para fins de responsabilização solidária pelos danos causados ao consumidor em razão de atraso na entrega do empreendimento, por se tratar da proprietária do terreno que não praticou atividade típica de incorporação . Configuração de omissão relevante.<br>4. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no REsp n. 1.859.407/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 21/10/2024.)<br>RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E TEORIA DA APARÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RENÚNCIA. ATO INEQUÍVOCO. IMPRESCINDIBILIDADE. INCORPORAÇÃO. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E INCORPORADORA. SOLIDARIEDADE OU SUCESSÃO OBRIGACIONAL. INEXISTÊNCIA. INSOLVÊNCIA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO DO TERRENO. HAVERES DOS EX-TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA A RECEBER DO PROPRIETÁRIO DO LOTE. LIMITAÇÃO AOS VALORES DA PARCELA DE CONSTRUÇÃO ADICIONADA. PROPRIETÁRIO QUE SE FAZ PASSAR POR COINCORPORADOR. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA.<br>1. Por um lado, somente há renúncia à prescrição quando ultrapassado o prazo legal para o exercício da pretensão, não havendo cogitar em" renúncia prévia ", uma vez que seria ilógico renunciar ao que ainda não é, ao direito que ainda não existe.<br>2. Por outro lado, é equivocado o entendimento contido no acórdão recorrido de ter havido renúncia à afirmada prescrição - tão somente por não ter sido invocada pela ré em sede de contestação -, pois, para a sua constatação, é indispensável que o devedor expresse, de maneira induvidosa, a sua pretensão de pagar a dívida prescrita, a par de ser solução incompatível com a inteligência dos arts. 193 do CC-2002 e 219 do CPC 1973, que estabelecem, respectivamente, que a prescrição pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição e que deve ser pronunciada de ofício.<br>3. Por ocasião do julgamento dos EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção perfilhou o entendimento de que, ressalvados prazos específicos, em regra, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se o prazo geral de prescrição - 10 anos - contido no art. 205 CC 02 e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, o prazo trienal, conforme disposto no art. 206, § 3º, V, do Diploma Civilista. No caso, cuida-se de alegação de inadimplemento contratual, e, observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Diploma Civilista vigente, não restou transcorrido o prazo decenal.<br>4. O art. 31 da Lei n. 4.591/1964 é expresso que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador. Nesse passo, bem pondera e adverte a uníssona e abalizada doutrina especializada que, em vista da grande importância econômico-social da incorporação, a lei pretendeu abrir oportunidade a que terceiros ligados ao exercício da atividade pudessem desempenhar-se da incorporação, sem o investimento na compra do terreno, ao mesmo tempo em que visou incentivar os proprietários de áreas edificáveis a que permitissem a realização de um empreendimento sem assumir as inúmeras responsabilidades das incorporações.<br>5. O art. 40, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece que, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se no alienante, em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Nessa hipótese, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade, salvo se a rescisão tiver sido causada pelo ex-titular.<br>6. É incompatível com a lei de regência o entendimento perfilhado pelas instâncias ordinárias no sentido de que a proprietária do terreno, ao rescindir o contrato de "permuta no local"- sem que lhe tenha dado causa -, em vista da insolvência da incorporadora Encol, por esse fundamento, tenha que arcar com dever contratual da falida perante os adquirentes de unidades.<br>7. No caso, conforme apurado pelas instâncias ordinárias e invocado como fundamento autônomo que merece ser confirmado, a recorrente, no negócio jurídico celebrado entre a Encol e os adquirentes das unidades ideais do empreendimento, tem legitimidade passiva para responder pela resolução contratual, pois não assumiu postura passiva de simples proprietária do terreno. E que, figurando efetivamente como coincorporadora, promoveu oferta publicitária desde o lançamento do empreendimento "Rio 2", vinculando imprudentemente a ele sua imagem e seu prestígio.<br>8. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.360.269/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 8/3/2019.)<br>No presente caso, o acórdão recorrido concluiu, com base nos documentos, que a agravada não assinou o compromisso, não recebeu valores do autor, não se responsabilizou pelo empreendimento e não aceitou propostas, afastando a aplicação da solidariedade consumerista. Nessa linha, a tese de solidariedade foi rejeitada pela análise específica dos elementos do caso, destacando-se a exclusividade da responsabilidade da construtora.<br>Confira-se trecho do julgado (fls. 339-341):<br>Com efeito, o autor firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma no empreendimento Residencial Torre Calábria, cujo "resumo de venda" em nenhum momento apontou o nome da corré Cidade Participações Eireli (fls. 25/28).<br>Realmente, do instrumento particular de compromisso de venda e compra consta o nome da apelante como "vendedora" (fls. 29), mas não houve sua assinatura no documento (fls. 44 e 67).<br>Ademais, vê-se da cláusula 5.1, "a", que o valor do preço seria "integralmente pago à incorporadora", a corré Martins DS (fls. 34), o que também corrobora a tese da apelante de que não tinha ciência de que seu nome constava do compromisso de venda e compra.<br>Outrossim, em documento denominado "Protocolo de Intenções", firmado entre a construtora Martins DS, corré, e a apelante, em 21 de novembro de 2017 (fls. 226/230), ficou expressa a responsabilidade exclusiva da construtora na realização do empreendimento (item 3, fls. 227) e a apelante apenas participaria com a venda dos terrenos (idem).<br>Isso se confirmou com a assinatura do "Termos de Aditamento e Transmissão de Posse" (item 2, fls. 236), assinado em 7 de março de 2019 (fls. 238), e com a assinatura de "Instrumento Particular de Transação", assinado em 11 de setembro seguinte (fls. 242).<br>Sabe-se que a proprietária do terreno pode ser equiparada à incorporadora, nos termos do art. 29, da Lei 4.591/67:<br>Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.<br>Todavia, não foi o que ocorreu no caso, em que proprietária do terreno, apelante, não se equiparou à incorporadora, porque não se responsabilizou pelo empreendimento e não aceitou propostas para a compra e venda das unidades.<br>Em consequência, fica reconhecida a ilegitimidade passiva da apelante.<br>Rever tal entendimento implica reexame das circunstâncias fáticas que delimitaram a controvérsia, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>III - Divergência jurisprudencial<br>Sustenta a parte divergência com o TJPR na Apelação 0000915-33.2017.8.16.0131 e com precedentes do STJ.<br>O acórdão recorrido decidiu em contexto fático em que a proprietária não assinou o contrato com o autor, não recebeu valores dele e não se responsabilizou pelo empreendimento, ao passo que o paradigma do TJPR trata de responsabilidade por vícios construtivos na hipótese de proprietários que autorizaram construção e manutenção de documentação em seu nome, recebendo parcelas das vendas, situação fática distinta da destes autos.<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>Não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.<br>Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no §2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA