DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de demonstração de ofensa aos arts. 186, 393, 402, 403, 421, 927 e 944 do CC, 7º, 373, II, e 464, § 1º, I, do CPC e 32 e 34 do CTN.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Contraminuta às fls. 549-553.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de indenização por lucros cessantes cumulada com multa contratual e restituição de IPTU.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 368-370):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE COM CLÁUSULA DE ALIENTAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. SENTENÇA QUE CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, MULTA CONTRATUAL E À DEVOLUÇÃO DE VALORES DESEMBOLSADOS ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE A TÍTULO DE IPTU.<br>INESCUSÁVEL, NAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO EM CONCRETO, O DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS DE URBANIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, NÃO SE CONFIGURANDO CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, E FAZENDO ASSIM SURGIR O DIREITO SUBJETIVO DO ADQUIRENTE À INDENIZAÇÃO PLEITEADA.<br>RELAÇÃO JURÍDICO-MATERIAL QUE SE QUALIFICA COMO DE CONSUMO, A LEGITIMAR QUE SE LHE APLIQUE O REGIME DE PROTEÇÃO ESTABELECIDO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, À LUZ DO QUAL SE DEVE CONSIDERAR INAPLICÁVEL O PRAZO DO ARTIGO 9º DA LEI 6.766/1979.<br>LUCROS CESSANTES QUE TÊM POR FINALIDADE A COMPENSAÇÃO DO PREJUÍZO PATRIMONIAL SUPORTADO PELO ADQUIRENTE DIANTE DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE QUE O COLOCA EM DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL, REVELANDO-SE TAL CLÁUSULA DESPROPORCIONAL. NECESSIDADE DE QUE A TUTELA JURISDICIONAL RESTABELEÇA UMA SITUAÇÃO DE EQUILÍBRIO ENTRE AS POSIÇÕES CONTRATUAIS. INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA QUE DEVE ASSIM SER AMPLIADA PARA QUE, EM SEU CONTEÚDO E ALCANCE, ABARQUE TAMBÉM A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA.<br>CUMULAÇÃO COM OS LUCROS CESSANTES ADMITIDA, PORQUE A MULTA MORATÓRIA NÃO GUARDA, NO CASO EM CONCRETO, EQUIVALÊNCIA AOS LUCROS CESSANTES.<br>OBRIGAÇÃO QUANTO AO PAGAMENTO DO IPTU QUE SOMENTE PODE SE CONFIGURAR EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DEPOIS QUE ELE OBTIVERA A POSSE DO IMÓVEL, SITUAÇÃO QUE DETERMINA A DEVOLUÇÃO DE VALORES POR ELE PAGOS ANTES DESSE TERMO INICIAL.<br>SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA, COM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 458):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE QUE SE CONFIGURARIA OMISSÃO. VÍCIO, CONTUDO, QUE NÃO SE CARACTERIZA. OBJETIVO DA EMBARGANTE QUE, DE RESTO, REVELA-SE EVIDENTE NO PRETENDER REDISCUTIR O CONTEÚDO DO JULGADO, O QUE SOBRE-EXCEDE O CAMPO COGNITIVO E A PRECISA FINALIDADE DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. SITUAÇÃO PROCESSUAL QUE DEVE, CONFORME SEDIMENTADA JURISPRUDÊNCIA, CONDUZIR À REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. (RESSALVA QUANTO À POSIÇÃO DO RELATOR NO SENTIDO DE QUE NÃO SE DEVESSEM CONHECER DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS, AINDA EM FACE DO CARÁTER INFRINGENTE COM QUE REVESTIDOS).<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 186, 393, 402, 403, 421, 927, 944 do CC e 373, II, do CPC, pois não deu causa ao inadimplemento contratual, porquanto os atrasos decorreram de caso fortuito/força maior e de erros e mora da administração pública municipal, visto que houve mudanças de diretrizes e exigências da Companhia Ituana de Saneamento, além de impactos da pandemia de covid-19 no setor de construção civil, devendo ser afastadas as condenações por multa contratual, lucros cessantes e restituição de IPTU;<br>b) 7º do CPC, visto que houve ofensa ao contraditório e à ampla defesa pelo indeferimento de diligências;<br>c) 464, § 1º, I, do CPC, porquanto houve cerceamento de defesa diante da ausência de prova pericial em controvérsia de natureza técnica sobre o estágio das obras e a ocorrência de fortuito externo;<br>d) 32 e 34 do CTN, porque o IPTU é devido pelo adquirente a partir da inscrição no cadastro e da posse, visto que o contrato reproduziu regras do Código Tributário Municipal de Itu sobre responsabilidade solidária e lançamento.<br>Requer o provimento do recurso para que se reconheça a ocorrência de caso fortuito/força maior, a inaplicabilidade das condenações por multa e lucros cessantes e a responsabilidade do adquirente pelo IPTU, com a consequente reforma do acórdão recorrido.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso não merece conhecimento por necessidade de reexame de provas, por ausência de prequestionamento e por deficiência de fundamentação. Requer o desprovimento do recurso especial com aplicação de multa por litigância de má-fé e majoração de honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>A controvérsia diz respeito a ação de indenização por lucros cessantes com pedidos de multa contratual e restituição de IPTU em que a parte autora pleiteou o reconhecimento da mora da vendedora pelo atraso na entrega do lote, a condenação ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato até a efetiva entrega, a inversão da cláusula penal e a restituição dos valores de IPTU pagos antes da imissão na posse.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para reconhecer a mora da ré, condená-la à restituição de IPTU com correção e juros, à multa contratual de R$ 10.520,00 e a lucros cessantes de 0,5% ao mês, fixando honorários de 10% sobre o valor da condenação.<br>A Corte estadual manteve integralmente a sentença, qualificou a relação como de consumo, afastou a aplicação do art. 9º da Lei n. 6.766/1979 ao consumidor, reconheceu que não houve caso fortuito ou força maior e admitiu a cumulação da multa com lucros cessantes por não equivalência, majorando os honorários para 15%.<br>I - Arts. 186, 393, 402, 403, 421, 927 e 944 do CC e 373, II, do CPC<br>Quanto à alegada violação dos arts. 393 e 944 do CC, a jurisprudência do STJ está firmada no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda acarreta a obrigação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, ainda que presumidos.<br>A propósito:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.<br>ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGUNDA AGRAVANTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.<br>SÚMULA 7/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. INVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não se constata a alegada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, não padecendo o acórdão recorrido de omissão, contradição ou obscuridade.<br>2. O v. acórdão recorrido, analisando o acervo probatório dos autos, verificou que a segunda agravante figura no contrato como incorporadora e construtora juntamente com a primeira agravante.<br>Assim, a alteração das premissas fáticas adotadas pelo acórdão recorrido demandaria o reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, em recurso especial, o reexame do valor fixado a título de danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que a verba reparatória, consideradas as circunstâncias de fato da causa, foi estabelecida pela instância ordinária, em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, em R$ 8.000,00, acrescidos de juros e correção monetária.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 689.877/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/3/2016, DJe de 10/3/2016.)<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DISPENSA COMPROVAÇÃO. MATÉRIA PREQUESTIONADA. CULPA. PROMITENTE VENDEDORA. REEXAME.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. OMISSÃO INEXISTENTE.<br>1. A violação do art 535 do CPC somente se configura quando, na apreciação do recurso, o tribunal de origem insiste em omitir pronunciamento sobre questão que deveria ser decidida e não foi. Não ocorrente no caso.<br>2. Tendo o tribunal local adotado os fundamentos da sentença, que tratou especificamente dos lucros cessantes, não há falar em ausência de prequestionamento.<br>3. A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.<br>4. Acentuado nas instâncias ordinárias que a demora na entrega do imóvel é injustificada, rever tal posicionamento demanda a análise das circunstâncias fáticas dos autos. Incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>5. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 229.165/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/10/2015, DJe de 27/10/2015.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. NÃO PROVIMENTO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp n. 301.607/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/9/2016, DJe de 15/9/2016.)<br>O acórdão recorrido concluiu que o descumprimento do prazo contratual foi inescusável; qualificou o caso como relação de consumo; afastou o caso fortuito/força maior; aplicou a Súmula n. 161 do TJSP quanto a entraves administrativos; e reconheceu o direito a lucros cessantes e à extensão da cláusula penal para o inadimplemento da vendedora, afirmando a não equivalência entre multa e locativos.<br>No recurso especial, a parte alega tese fundada em eventos e circunstâncias fáticas e documentais sobre a linha do tempo das obras e exigências administrativas.<br>O Tribunal de origem, analisando o acervo probatório dos autos, concluiu que não houve justificativa idônea para o atraso e que a mora é incontroversa, destacando o contexto temporal da pandemia e situação das obras.<br>Como visto, o colegiado decidiu a controvérsia com base em elementos fáticos do processo e na realidade do empreendimento.<br>Rever tal entendimento demandaria reexame de provas, o que é incabível em recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>II - Arts. 7º e 464, § 1º, I, do CPC<br>A parte recorrente afirma que houve cerceamento de defesa pel o indeferimento de prova técnica indispensável.<br>O acórdão recorrido consignou que o atraso era incontroverso e que as questões foram suficientemente analisadas, não havendo necessidade de outras provas para o desate, mantendo o julgamento de mérito e a condenação.<br>O exame da necessidade de instrução pericial e do cerceamento, tal como posto, implicaria revolver o conjunto probatório e a condução da instrução na origem, hipótese vedada na via especial (Súmula n. 7 do STJ).<br>III - Arts. 32 e 34 do CTN<br>Sustenta a parte que o IPTU é de responsabilidade do adquirente, conforme legislação municipal e regras do CTN.<br>O acórdão recorrido aplicou a orientação do STJ de que a responsabilidade pelo IPTU incide a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves, determinando a devolução dos valores pagos antes da imissão na posse.<br>A conclusão está alinhada à jurisprudência desta Corte.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS . SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO . REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS . PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração.<br>2. No que diz respeito ao termo final para entrega do imóvel, a parte recorrente não indicou quais seriam os dispositivos legais violados, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da legitimidade passiva dos agravantes para responder pela devolução dos juros da obra e da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.<br>5. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" ( AgInt no REsp 1.949 .046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022).<br>6. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que o atraso na entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes . 7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.263.061/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)<br>É caso, pois, de incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>A pretensão recursal não demonstra violação direta dos arts. 32 e 34 do CTN, mas busca afastar entendimento consolidado com base em peculiaridades fáticas sobre a posse e o estágio das obras, o que igualmente encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>IV - Multa por litigância de má-fé<br>Em relação ao pedido formulado em contrarrazões ao recurso especial, ressalte-se que a litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação de multa e de indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorreu na espécie (AgInt no AREsp n. 1.658.454/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 8/9/2020).<br>No caso, apesar do desprovimento do recurso, não estão caracterizadas sua manifesta inadmissibilidade nem a litigância temerária, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade acima referida.<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA