DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HASPA HABITAÇÃO SÃO PAULO IMOBILIÁRIA S/A, contra decisão que não admitiu a recurso especial manejado com base nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fls. 229):<br>Apelação - Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse - Adimplemento substancial do preço a impedir a rescisão - Atenção ao princípio da função social do contrato - Conservação do contrato com a possibilidade dos credores ingressarem com ação buscando o pagamento do débito em aberto - Inexistência de enriquecimento sem causa - Sentença mantida - Recurso improvido.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>A parte recorrente alega, nas razões do recurso especial (fls. 234-241), além de divergência jurisprudencial, violação do art. 475 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a inadimplência confessada pelos recorridos, correspondente a mais de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total do contrato, não pode ser considerada ínfima a ponto de justificar a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Argumenta que a manutenção do contrato, nessas circunstâncias, viola o direito potestativo do credor à resolução contratual, ofende o princípio do pacta sunt servanda e configura enriquecimento sem causa dos devedores, que permanecem na posse do imóvel sem a devida contraprestação. Por fim, requer o provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos de rescisão do contrato e de reintegração de posse.<br>Contrarrazões ao recurso especial juntadas às fls. 306-310, nas quais os recorridos defendem a manutenção do acórdão, reiterando a ocorrência do adimplemento substancial e a correção da sentença de primeiro grau.<br>O recurso especial não foi admitido na origem (fls. 311-313), com base nos seguintes fundamentos: (i) ausência de demonstração da alegada violação ao dispositivo de lei federal indicado, porquanto o acórdão teria declinado as premissas fáticas e jurídicas que sustentaram a decisão de forma fundamentada; e (ii) deficiência na demonstração da divergência jurisprudencial, por ausência do devido cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas colacionados, o que atrai a incidência do óbice da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>No agravo (fls. 316-323), a parte agravante sustenta que foram devidamente preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso especial. Afirma que a violação ao art. 475 do Código Civil foi devidamente fundamentada e que o dissídio jurisprudencial foi comprovado mediante o confronto analítico com julgados desta Corte Superior. Impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, requerendo o conhecimento do agravo para que o recurso especial seja processado e provido.<br>Foi apresentada contraminuta ao agravo (fls. 328-330), na qual os agravados pugnam pela manutenção da decisão de inadmissibilidade, reiterando os argumentos apresentados em contrarrazões e defendendo a incidência da Súmula n. 182 desta Corte, por ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada.<br>É o relatório.<br>O juízo de primeira instância, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cumulada com reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos, ao reconhecer a ocorrência de adimplemento substancial do contrato, por entender que o pagamento de mais de 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas pactuadas tornaria a rescisão e a consequente retomada do imóvel medidas desproporcionais (fls. 194-197). O Tribunal de origem, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela promitente vendedora, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos e majorando os honorários advocatícios de sucumbência (fls. 228-231).<br>Assim posta a questão, conheço do agravo, porquanto foram impugnados os fundamentos da decisão que negou seguimento ao recurso especial, e passo ao exame do recurso especial.<br>A controvérsia cinge-se a definir se o adimplemento de aproximadamente 76% (setenta e seis por cento) das parcelas de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado em 1993, configura adimplemento substancial apto a obstar o exercício do direito potestativo do credor à resolução contratual, com fundamento no artigo 475 do Código Civil.<br>No que tange à suposta violação do artigo 475 do Código Civil, o recurso especial merece prosperar.<br>As instâncias ordinárias, com base no conjunto fático-probatório dos autos, estabeleceram como premissa que os promitentes compradores, ora recorridos, adimpliram o correspondente a 91 (noventa e uma) das 120 (cento e vinte) parcelas ajustadas, o que representa o pagamento de aproximadamente 76% (setenta e seis por cento) do contrato. Com base nesse percentual, concluíram pela aplicação da teoria do adimplemento substancial, obstando a pretensão resolutória da promitente vendedora.<br>A questão a ser dirimida, portanto, não envolve o reexame de fatos ou provas, o que atrairia o óbice da Súmula 7 desta Corte, mas sim a qualificação jurídica de um fato incontroverso - o percentual de adimplemento -, a fim de verificar se a sua valoração pelas instâncias ordinárias resultou em correta aplicação da legislação federal de regência. Trata-se de revaloração jurídica da prova, e não de seu reexame, o que é admitido na via do recurso especial.<br>A teoria do adimplemento substancial, construção doutrinária e jurisprudencial fundamentada nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao abuso de direito, visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução contratual pelo credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da conservação do negócio jurídico. Contudo, sua aplicação não pode ser indiscriminada a ponto de esvaziar o conteúdo do artigo 475 do Código Civil, que confere à parte lesada pelo inadimplemento a opção de exigir o cumprimento da obrigação ou de pleitear a resolução do contrato.<br>O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a aplicabilidade de tal teoria, tem estabelecido critérios que devem ser sopesados, não se limitando a uma análise meramente quantitativa do débito. Conforme assentado no julgamento do REsp n. 1.581.505/SC, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige a presença de requisitos como: (i) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; (ii) o pagamento faltante ser ínfimo em se considerando o total do negócio; e (iii) a possibilidade de conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.<br>No caso concreto, o inadimplemento de 29 (vinte e nove) parcelas, que corresponde a quase 25% (vinte e cinco por cento) do total das prestações, não pode ser considerado ínfimo ou de escassa importância. Trata-se de inadimplemento relevante e que frustra de maneira significativa a legítima expectativa do credor de receber a contraprestação integral pelo imóvel alienado. A manutenção do contrato em tais circunstâncias, sem a possibilidade de resolução, afetaria o equilíbrio contratual e poderia configurar enriquecimento sem causa do devedor, que permaneceria na posse do imóvel sem a devida contrapartida.<br>Ademais, a mera alegação de que a credora poderia buscar a satisfação de seu crédito por outros meios não se mostra suficiente para afastar o direito à resolução, especialmente em contratos de longa duração como o presente, nos quais a via da cobrança ou da execução pode se revelar ineficaz ou excessivamente demorada. A opção entre a execução do saldo devedor e a resolução do contrato é uma faculdade legalmente conferida ao credor, não cabendo ao Poder Judiciário impor-lhe a via menos gravosa ao devedor quando o inadimplemento deste é substancial.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO CONFIGURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO QUANTO ÀS MATÉRIAS APONTADAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE TEMA NÃO INDICADO COMO OMITIDO PELA RECORRENTE. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. SÚMULA 543 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. IMEDIATA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. DATA DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DESTA CORTE SUPERIOR. TEMA 1002/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(AgInt no REsp n. 1.879.977/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. HIPOTECA. EFEITOS. APLICAÇÃO AOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 308/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IRRISORIEDADE DO VALOR DEVIDO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da Súmula 308/STJ, os efeitos da hipoteca gravada em imóvel não podem ser transmitidos ao adquirente do bem.<br>2. Na situação dos autos, ficou constatado que a rescisão contratual não decorreu da aplicação dos efeitos oriundos do gravame hipotecário, mas sim pelo fato de existir previsão contratual impondo aos contratantes a obrigação de cancelamento da garantia.<br>3. A revisão das conclusões do julgado exigiria do Superior Tribunal de Justiça o revolvimento de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>4. Não há como ser julgado o recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional quando os acórdãos confrontados não apresentam similitude fático-jurídica.<br>5. Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado.<br>6. No caso em exame, não foi verificado o cumprimento expressivo do contrato celebrado, sendo, desse modo, inviável ao Superior Tribunal de Justiça a alteração da conclusão adotada, pois seria preciso o revolvimento de fatos e provas, impedido pela Súmula 7/STJ.<br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019.)<br>Dessa forma, ao considerar que o pagamento de 76% (setenta e seis por cento) do contrato seria suficiente para obstar a rescisão, o acórdão recorrido conferiu ao artigo 475 do Código Civil uma interpretação que destoa da orientação desta Corte Superior, a qual, em casos análogos, tem afastado a teoria do adimplemento substancial quando o percentual inadimplido se mostra relevante. Fica prejudicada, por conseguinte, a análise do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reformar o acórdão recorrido e a sentença de primeiro grau, e, por conseguinte, julgar procedente o pedido para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; e (ii) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel.<br>Em consequência da rescisão do contrato, as partes devem ser restituídas ao estado anterior. A parte autora deverá devolver aos réus os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, com juros de mora a contar da citação, autorizada a retenção de percentual a ser apurado em liquidação de sentença, a título de cláusula penal e de despesas administrativas, bem como a compensação de valores relativos à taxa de ocupação do imóvel pelo período de inadimplência, cujo montante também deverá ser apurado em fase de liquidação.<br>Tendo em vista o provimento do recurso e a alteração da sucumbência, inverto os ônus sucumbenciais fixados na sentença. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida aos recorridos. Não há que se falar em honorários recursais, em razão do provimento do recurso.<br>É como voto.<br>EMENTA