DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por LOJAS AMERICANAS S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 1.052):<br>Apelação Ação renovatória Contrato de locação de imóvel não residencial - Locatária em recuperação judicial - Irrelevância - Inexistência de pedido de retomada do imóvel, concordando a locadora com a renovação do contrato, afastando qualquer risco à atividade econômica da recuperanda - Pretensão de fixação do aluguel no valor indicado pelo assistente técnico da locadora - Rejeição - Laudo pericial sufícientemente fundamentado que analisou adequadamente os fatos e apontou o valor de mercado da locação Prevalência das conclusões do auxiliar do Juízo, profissional habilitado e imparcial - Afastamento do método comparativo direito - Impossibilidade - Viabilidade do seu uso para avaliar locativos de lojas em shopping center, ainda que se trate de loja-âncora - Inaplicabilidade da extemalidade positiva bem motivada pelo perito - Ausência de prova de vício na perícia ou de incorreção de suas constatações - Honorários advocatícios atribuídos à locatária, por ter apresentado pretensão ao pagamento de aluguel consideravelmente inferior ao apurado pelo perito - Correção - Recurso desprovido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.077-1.081).<br>No recurso especial, aduz que o acórdão contrariou as disposições contidas no artigo 473, inciso III, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o laudo pericial, acolhido como fundamento da decisão, não teria observado as normas técnicas de avaliação imobiliária, limitando-se à aplicação do método comparativo direto, sem a devida homogeneização das áreas e sem considerar o fator de ajuste mercadológico, o que teria conduzido à fixação de valor locativo destoante da realidade do mercado.<br>Sustenta, em síntese, que a perícia judicial é nula por ausência de fundamentação técnica adequada, em afronta ao dever legal de indicar o método utilizado e demonstrar sua aceitação predominante pelos especialistas da área, conforme o art. 473, III, do CPC e a NBR 16653-2:2011 da ABNT, requerendo, por conseguinte, a realização de nova perícia.<br>Aponta, ainda, divergência jurisprudencial com arestos de outros Tribunais e desta Corte Superior, nos quais se teria reconhecido a necessidade de complementação do laudo pericial quando não observadas as diretrizes técnicas pertinentes à avaliação de imóveis comerciais em shopping centers.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls.1.101-1.124).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.125-1.128), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls01.150-1. 166.).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Sustenta a recorrente que o Tribunal de origem teria incorrido em violação ao art. 473, III, do CPC, por ter considerado válido o laudo pericial que, a seu ver, não observou parâmetros técnicos e metodológicos aceitos na perícia imobiliária.<br>Todavia, diversamente do que alega a insurgente, o acórdão impugnado foi categórico ao afirmar a regularidade, completude e fundamentação técnica do laudo elaborado pelo perito judicial, destacando que o método adotado, o método comparativo direto de dados de mercado, foi devidamente justificado e adequado à realidade do imóvel avaliado.<br>Nesse sentido decidiu (fls. 1.056-1.061 ):<br>"O auxiliar do Juízo apresentou extenso e bem fundamento laudo (fls. 325/380), acompanhado de anexos (fls. 381/774), empregando o método comparativo direto para apurar o preço da locação (fls. 362). Tendo procedido à vistoria do imóvel e tecendo considerações sobre o empreendimento e sobre a loja ocupada pela locatária, com a aplicação do método eleito e outros cálculos, o auxiliar do Juízo aferiu que o valor da contribuição mínima anual para a locação corresponde a R$ 1.429.236,00 (um milhão, quatrocentos e vinte e nove mil, duzentos e trinta e seis reais, fls. 379).<br>A ré concordou com as conclusões do perito, conforme se nota em sua manifestação de fls. 777 e do parecer técnico de seu assistente (fls. 778/782). Já a autora discordou do trabalho do expert (fls. 783/787), baseada no parecer de seu assistente técnico (fls. 788/803), apontando a existência de equívoco na adoção do método comparativo sem a homogeneização das áreas (fls. 784), a ausência de aplicação do fator de ajuste mercadológico (fls. 785) e a dúvida sobre o valor da composição do aluguel mínimo (fls. 786).<br>Determinado que o perito se pronunciasse sobre as críticas feitas ao laudo (fls. 804), foram prestados por ele os esclarecimentos (fls. 813/821), com a ratificação das suas conclusões. Em seguida, a autora impugnou novamente o trabalho do perito (fls. 822/835). Foi proferida a r. sentença (fls. 848/850), anulada pelo Tribunal em razão de subsistirem questões a serem esclarecidas pelo perito (fls. 915/921).<br>O auxiliar do Juízo analisou as discordâncias da autora mais uma vez (fls. 930/942), divergindo a autora e seu assistente das elucidações apresentadas (fls. 946/948 e 949/970).<br>Segundo a autora, "é imprescindível considerar o fator área na homogeneização das áreas pesquisadas, assim como considerar o fator de ajuste mercadológico no cálculo, de forma que utilizando apenas a metodologia por comparação, como foi feito pelo laudo oficial, não refletirá o exato valor da contribuição mínima anual e desta forma, o laudo não pode ser considerado pelo juízo singular, tampouco fundamentar a sentença" (fls. 992).<br>A locatária também diverge das constatações do perito por considerar que "o laudo pericial desconsiderou totalmente o fator área", tendo em vista que "o perito judicial tratou lojas âncoras e lojas satélites como se iguais fossem" (fls. 993).<br>Convém destacar que, nas Diretrizes Básicas para Avaliações de Locações em Shopping Centers, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP, há a seguinte definição para as lojas satélites: 4.4 Lojas satélite São destinadas ao comércio em geral. Apresentam áreas menores que 250 m2, e englobam segmentos de vestuário, calçados, artigos para o lar, telefonia e acessórios, artigos diversos, óticas, perfumaria, maquiagem e cosméticos, relojoarias e joalherias, alimentação e bebidas, dentre outros. Para alimentação, é usual restaurantes do tipo fast food que operam na praça de alimentação. São operações típicas de pequenas lojas em que os consumidores se servem num balcão, porém sentam-se em mesas de uso comum, (acesso em 14 de agosto de 2024, no seguinte endereço: https://ibape-sp. org. br/adm/upload/uploads/l 69 1699 163-Cartilha%20- %20Diretrizes%20Basicas%20para%20Avaliacoes%20de%20Locacoes%2 0em%20Shopping%20Centers. pdf) .<br>A Associação Brasileira de Shopping Centers Abrasce igualmente define como satélites as "lojas menores que 250 m2 destinadas ao comércio em geral" (acessado em 14 de agosto de 2024, no seguinte endereço: https://abrasce. com. br/wp-content/uploads/2022/10/PlanoDeMix_2022-2023 . pdf).<br>Portanto, diferentemente do que sustenta a autora, se adotado o critério da área como suscitado pela autora, o perito não utilizou como elemento de comparação nenhuma loja satélite, conforme se depreende do quadro existente nas razões de apelação (fls. 993) e no trecho do laudo pericial de fls. 363, já que nenhuma das lojas tem área inferior a 250m2. (..)<br>Conforme destacado pelo IBAPE/SP, no artigo mencionado acima, as lojas âncoras "destacam-se pela relevância em atrair o maior número de frequentadores, que são os potenciais consumidores" (pág. 16). Não há nos autos nenhuma prova de que as lojas utilizadas pelo expert na comparação não tenham alta capacidade de atrair consumidores e beneficiar o empreendimento, especialmente porque são expressivas nos segmentos em que atuam.<br>As discordâncias da autora decorrem do entendimento manifestado por seu assistente técnico de que "o mercado imobiliário é lastreado por uma relação inversamente proporcional entre o valor unitário e a área do imóvel, ou seja, quando maior área (m2), menor a concentração de valor unitário (R$/m2) e vice-versa" (fls. 794 e 784/785). O auxiliar do Juízo refutou adequadamente a posição defendida pela autora nos esclarecimentos por ele apresentados (fls. 813/821), como se lê especificamente a fls. 816/818, evidenciando que a loja em que estabelecida a Livraria Cultura tem área próxima à da loja da autora e locativo com o dela também compatível (fls. 817, penúltimo parágrafo).<br>Nos segundos esclarecimentos (fls. 930/942), o perito também expôs que "foi realizada a pesquisa de elementos comparativos, selecionando-se, prioritariamente, as "lojas semelhantes" com a loja avalianda, existentes no Shopping Market Place", do que resultou "uma amostra representativa utilizada na avaliação" (fls. 935). Também acrescentou que "a pesquisa de lojas efetuada é composta de 12 (doze) elementos, mostrando-se abrangente, conferindo uma condição que pode ser considerada como de alta representatividade ao caso, considerando-se a amostra dotada de lojas de grande porte e com características diferenciadas, semelhantes às características da loja Autora" (fls. 935).<br>O auxiliar do Juízo destacou que, dentre os elementos de comparação, empregou cinco megalojas e uma loja-âncora, tendo efetuado, também, a homogeneização (fls. 935) e o saneamento da amostra (fls. 367/369), fundamentando adequadamente a ausência de ponderação entre as áreas dos imóveis pesquisados (fls. 816/818 e 940).<br>Conforme se verifica, o Tribunal de origem enfrentou expressamente as alegações de irregularidade técnica, reconhecendo que o perito judicial aplicou o método comparativo de forma coerente e consistente com as diretrizes técnicas da engenharia de avaliações, após proceder à vistoria do imóvel, à coleta de dados de mercado e à elaboração de cálculos detalhados.<br>Nos termos do artigo 371 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe avaliar a necessidade, suficiência e pertinência do acervo probatório, de acordo com o princípio do livre convencimento motivado.<br>Assim, cabe às instâncias ordinárias a valoração técnica da prova pericial, cabendo ao STJ, em sede de recurso especial, apenas o controle de legalidade, e não a revaloração ou reinterpretação dos elementos fáticos que compõem o conjunto probatório.<br>No caso concreto, o que a recorrente busca, sob o pretexto de violação ao art. 473, III, do CPC, é substituir a conclusão técnica do perito judicial por sua própria interpretação acerca da metodologia mais adequada à apuração do valor locativo, providência que demandaria nova análise técnica e revaloração das provas, manifestamente incompatível com a via especial.<br>O artigo 473, III, do CPC, de fato, impõe ao perito o dever de indicar e justificar o método utilizado, demonstrando ser "predominantemente aceito pelos especialistas da área".<br>Contudo, o Tribunal a quo reconheceu que tais exigências foram cumpridas: o laudo pericial indicou o método comparativo direto, explicitou os critérios adotados, justificou a inexistência de lojas satélites no universo comparativo e respondeu aos quesitos e impugnações das partes.<br>Dessa forma, não há falar em violação literal ao dispositivo, pois o juízo de origem entendeu satisfeitos os requisitos de clareza e fundamentação técnica exigidos em lei, e essa conclusão decorre da análise de fatos e provas, o que atrai a aplicação do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>Acrescente-se que, ainda que se cogitasse eventual deficiência técnica, a jurisprudência desta Corte tem entendido que o vício de laudo pericial só se configura quando demonstrado erro grosseiro ou ausência de fundamentação, o que não se verifica na hipótese.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. OFENSA DO ART. 535 DO CPC/1973 . NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. VALOR DA INDENIZAÇÃO . METODOLOGIA EMPREGADA NO LAUDO PERICIAL. REEXAME. SÚMULA 7 DO STJ. 1 . O Plenário do STJ decidiu que "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (Enunciado Administrativo n. 2).2. Não há violação ao art . 535 do CPC/1973 quando o acórdão impugnado aprecia fundamentadamente a controvérsia, apontando as razões de seu convencimento, ainda que em sentido contrário à pretensão recursal. 3. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o juiz é o destinatário das provas e pode, assim, indeferir aquelas que considerar desnecessárias, a teor do princípio do livre convencimento motivado.4 . O reconhecimento do alegado cerceamento de defesa, nos moldes pretendidos, não depende de simples análise do critério de valoração da prova, mas do reexame dos elementos de convicção postos no processo, providência incompatível com a via estreita do recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ. 5. A análise da adequação dos critérios utilizados na fixação do valor da indenização somente é possível, no âmbito do apelo nobre, quando a pretensão do recorrente cingir-se à interpretação das leis federais aplicadas ao caso concreto, e não à metodologia empregada nos laudos do assistente técnico e do perito judicial.6 . Hipótese em que a Corte estadual apontou fundamentadamente as razões que a levaram a adotar a perícia judicial realizada, razão pela qual não há como acolher as alegações do recorrente sem afastar as premissas fáticas delineadas no acórdão recorrido.7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no REsp: 1317627 SP 2011/0274219-7, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 28/11/2017, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/02/2018)<br>No tocante à alegada divergência, igualmente não merece prosperar o apelo nobre.<br>Interposto apenas com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, o recurso não observou os requisitos do art. 255, §1º, do RISTJ, tampouco o disposto no art. 1.029, §1º, do CPC.<br>A recorrente limitou-se a colacionar ementas de julgados que teriam aplicado entendimento distinto, sem demonstrar a similitude fática e jurídica entre os casos confrontados, nem promover o cotejo analítico, deixando de indicar com precisão os trechos dos acórdãos paradigmas e as circunstâncias em que as decisões teriam divergido.<br>Além disso, não foram juntadas cópias ou certidões dos acórdãos paradigmas, nem indicada a fonte oficial ou repositório autorizado de sua publicação, conforme exigido expressamente pelo §1º do art. 255 do Regimento Interno desta Corte.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL . SERVIDOR PÚBLICO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. COMPREENSÃO INEQUÍVOCA QUE PERMITIRA A MITIGAÇÃO DA SÚMULA 284/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL . REQUISITOS NÃO OBSERVADOS. PROVIMENTO NEGADO. 1. Conforme determinam o art . 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil ( CPC) e o art. 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (RISTJ), a divergência jurisprudencial invocada com base na alínea c do permissivo constitucional exige, para que se ultrapasse o juízo de conhecimento, a comprovação do cumprimento dos seguintes requisitos: i) juntada de cópia dos acórdãos paradigma ou a citação do repositório oficial ou autorizado em que publicados; ii) demonstração da divergência com a transcrição dos trechos dos acórdãos recorrido e paradigma, esclarecendo as circunstâncias fáticas e jurídicas que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados; iii) a indicação do (s) dispositivo (s) de lei sobre o qual recai a divergência de entendimento. 2 . A parte recorrente não se desincumbiu do ônus de juntar cópia dos acórdãos indicados como paradigma, nem sequer de indicar o repositório oficial, em flagrante desobediência ao que determina o art. 1.043, § 4º, do CPC. 3 . Para o conhecimento do recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é dever da parte recorrente a demonstração analítica da divergência jurisprudencial invocada, com a indicação das circunstâncias fáticas e jurídicas que identificam ou assemelham os casos confrontados, o que não ocorreu in casu. 4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2099049 CE 2023/0344338-1, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 13/05/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2024)<br>Dessa forma, o recurso especial também não merece conhecimento pela deficiência formal na demonstração do dissídio, incidindo o óbice da Súmula 284/STF, aplicada por analogia, e do art. 255 do RISTJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA