DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por ORESTE PAZ e ISABEL ROSA DE JESUS contra decisão que não admitiu recurso especial manejado com fundamento na alínea "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal.<br>O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (Fl. 377):<br>Compromisso de compra e venda. Lote. Rescisão contratual com pedido de reintegração de posse e perdas e danos. Prescrição. Não ocorrência. Aplicação do artigo 205, do CC. Exceção de usucapião inviável. Posse precária. Taxa de fruição devida, eis que decorrente da posse de bem frugívero. Admissibilidade de indenização por benfeitorias sob pena de enriquecimento indevido da vendedora. Lei expressa admitindo a indenização. Recurso provido em parte.<br>Os embargos de declaração opostos pela parte aqui recorrida contra a referida decisão foram rejeitados ( Fls. 432-434).<br>Nas razões do recurso especial ( Fls. 386-399), a parte recorrente aponta violação dos arts. 189 e 1.240 do Código Civil, e dos arts. 9º e 13 da Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), além de dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido errou ao afastar a prescrição aquisitiva. Defende que, com o restabelecimento da possibilidade de cobrança das parcelas em janeiro de 2017, iniciou-se o prazo para a usucapião especial urbana, que é de cinco anos. Argumenta que a inércia da parte recorrida, que somente os notificou em janeiro de 2023, permitiu a consumação da prescrição aquisitiva. Aduz a ocorrência de interversio possessionis, alterando o caráter da posse de precária para ad usucapionem, com animus domini, e que o prazo quinquenal específico deve prevalecer sobre o prazo decenal geral da ação de rescisão.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial ( Fls. 438-447), nas quais a parte recorrida pugna pela manutenção do acórdão, argumentando a inocorrência de prescrição, a natureza precária da posse e a ausência dos requisitos para a usucapião.<br>O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial ( Fls. 449-451) com base nos seguintes fundamentos: ausência de demonstração da alegada vulneração aos dispositivos arrolados, incidência da Súmula 7/STJ e deficiência na comprovação do dissídio jurisprudencial.<br>Na petição de agravo ( Fls. 469-479), a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, defendendo que a controvérsia é de pura valoração jurídica dos fatos, não demandando o reexame de provas, e que a violação legal e o dissídio jurisprudencial foram devidamente demonstrados.<br>Foi apresentada contraminuta ao agravo (Fls. 482-491), na qual a parte reitera os argumentos das contrarrazões.<br>Assim posta a questão, passo a decidir.<br>De início, registro que a ação originária foi ajuizada pelo Espólio de Marilda Helena Miranda Lopes Dorsa em face de Oreste Paz e Isabel Rosa de Jesus, objetivando a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, firmado em 14 de janeiro de 1997 (Fls. 14-18), com o consequente pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em razão do inadimplemento dos promitentes compradores. Os pagamentos foram suspensos por força de decisão em Ação Civil Pública entre 1999 e 2017. Após a autorização para retomada das cobranças em janeiro de 2017, os ora agravantes permaneceram inadimplentes, sendo notificados em janeiro de 2023. Em reconvenção, pleitearam o reconhecimento da usucapião especial urbana. A sentença julgou procedente a ação principal e improcedente a reconvenção ( Fls. 333-341), sendo parcialmente reformada em apelação apenas para reconhecer o direito dos réus à indenização por benfeitorias ( Fls. 376-383).<br>O agravo preenche os pressupostos de admissibilidade, tendo impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Passo, assim, ao exame do recurso especial.<br>A pretensão recursal não merece prosperar.<br>O cerne da insurgência dos recorrentes reside na tese de que teriam preenchido os requisitos para a usucapião especial urbana do imóvel, em razão do transcurso de mais de cinco anos entre a data em que a recorrida pôde retomar as cobranças (janeiro de 2017) e a data da efetiva notificação para purgação da mora (janeiro de 2023). Sustentam que nesse período a posse, antes precária, teria se transmudado em posse com animus domini, configurando a interversio possessionis.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, afastou a tese de usucapião com base nos seguintes fundamentos, extraídos do acórdão de apelação:<br>"Também não comporta acolhimento o pedido reconvencional de usucapião. Cuida se de posse precária, decorrente de contrato de compromisso de compra e venda inadimplido pelos compromissários compradores. Neste sentido já decidiu esta Câmara em caso análogo, relatado pelo E. Des. Cláudio Godoy "Com efeito, injusta, pela precariedade, a posse das rés, sem contar a ausência de animus domini. É que em momento algum alvitraram inversão do título da posse, que fizesse ao menos externada a alegação de animus domini, assim justificando a dilação. Dito de outro modo, pois, as rés tinham plena consciência de que não possuíam a coisa para si, assim de que inábil a posse a transformar se em domínio, por isso que faltando um dos requisitos à usucapião. (..) E nem se cogite que o exercício da posse com animus domini não seja requisito da usucapião constitucional, pois prevista nos artigos 183 e 191 da Constituição para "aquele que possuir como sua" a área. Neste contexto, descabe a usucapião em favor de promissário comprador sem preço pago e que, ademais, nem mesmo alega inversão do título da posse ou, de algum modo, animus domini" (Apelação Cível nº 0012431075.2005.8.26.0007, j. 18/02/2014)." (e-STJ fl. 380).<br>Com efeito, a jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por sua natureza, é precária e incompatível com o animus domini, requisito indispensável para a aquisição da propriedade por usucapião. O inadimplemento do contrato pelo promitente comprador não altera, por si só, o caráter da posse, que continua subordinada à relação contratual e ao direito de propriedade do promitente vendedor.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - USUCAPIÃO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO -INSURGÊNCIA DA RÉ.1. A posse advinda do contrato de promessa de compra evenda, em princípio, não induz, de fato, usucapião. Entretanto, há casos em quea prescrição aquisitiva pode se consumar, especialmente se verificada a conversão da posse não própria em própria, momento a partir do qual o possuidor passa a se comportar como se dono fosse em decorrência da interversio possessionis, como sucedeu no caso em exame.2. Infirmar as conclusões da Corte estadual, para entender pela ausência de demonstração do animus domini e dos demais requisitos para a configuração da usucapião demandaria o revolvimento de fatos e provas, prática vedada pela Súmula 7/STJ.3. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no AREsp 987167 / SP, Relator(a): Ministro MARCO BUZZI(1149), T4 - QUARTA TURMA, Data de Julgamento: 16/05/2017, Data dePublicação: 22/05/2017)<br>RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO . NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC . NÃO OCORRÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA . REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1 . Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) se, diante da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, estão presentes os requisitos para a procedência da ação de usucapião. 2. Na origem, cuida-se de ação de usucapião julgada improcedente em primeiro grau com sentença mantida em grau de apelação. 3 . A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. Precedentes. 4. A jurisprudência do STJ admite a transmutação da posse (de imprópria para própria) em casos excepcionais, o que não foi verificado no caso concreto . 5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da não configuração do animus domini, indispensável para a procedência da ação de usucapião, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido .<br>(STJ - REsp: 2172585 DF 2022/0396132-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/12/2024)<br>A interversio possessionis é a transformação da posse de não própria (posse precária, sem animus domini) em posse própria (com animus domini, ou seja, com a intenção de agir como dono do bem). No contexto jurídico, essa mudança é relevante para a configuração da usucapião, pois para que a usucapião seja reconhecida, é necessário que o possuidor tenha o animus domini, ou seja, a intenção de ser dono do imóvel.<br>A posse advinda de contrato de promessa de compra e venda, em regra, não gera usucapião, pois o possuidor tem ciência de que o imóvel pertence a terceiro, faltando-lhe o animus domini. Contudo, há situações em que ocorre a interversio possessionis, ou seja, a transmutação da posse de não própria para própria, quando o possuidor passa a se comportar como dono do imóvel, o que pode levar à consumação da prescrição aquisitiva (usucapião).<br>Destaca-se que a interversio possessionis não pode ser presumida ou deduzida a priori, sendo necessária prova robusta para sua demonstração. A simples inadimplência no contrato de promessa de compra e venda não gera automaticamente o animus domini, e a posse permanece precária enquanto o possuidor reconhece que o imóvel pertence a outro.<br>A inversão do caráter da posse (interversio possessionis) não ocorre de forma automática ou meramente pela passagem do tempo. Exige um ato inequívoco de oposição do possuidor em face do proprietário, manifestando de forma clara e pública a intenção de não mais reconhecer a supremacia do direito alheio sobre o bem.<br>No caso dos autos, as instâncias ordinárias, soberanas na análise dos fatos e das provas, concluíram que a posse dos recorrentes permaneceu precária, não tendo sido demonstrado ato capaz de caracterizar a inversão do título possessório. O acórdão recorrido baseou sua conclusão na premissa de que a posse era decorrente de um contrato inadimplido, o que afasta o animus domini. Para modificar tal conclusão e reconhecer que a posse exercida pelos recorrentes se deu com ânimo de dono, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO. INCOMPATIBILIDADE . ANIMUS DOMINI. POSSE PRECÁRIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. INVERSÃO DA POSSE. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO . AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte . 2. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, a posse decorrente do contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o animus domini. 3. Na hipótese, rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, para entender que a posse precária foi convertida em justa, demandaria a análise de fatos e provas dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido ao óbice da Súmula nº 7/STJ . 4. A ausência de combate aos fundamentos do acórdão recorrido, suficientes por si só, para a manutenção do decidido acarreta a incidência da Súmula n.º 283 do STF. 5 . Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2127385 MG 2024/0065743-3, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2024)<br>Assim, não se tratando de erro de direito na qualificação jurídica dos fatos, mas de uma conclusão firmada com base nas provas dos autos acerca da natureza da posse exercida, a pretensão dos recorrentes encontra óbice insuperável na referida súmula. O afastamento da usucapião por ausência de animus domini prejudica a análise sobre qual prazo prescricional deveria ser aplicado, uma vez que, sem o requisito anímico, não há que se falar em início da contagem do prazo para a prescrição aquisitiva.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA