DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CASA DE SAÚDE CAMPINAS contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 845):<br>- Locação de imóvel não residencial Revisional de aluguel Perícia fundamentada e convincente, que, com acerto, aplicou método comparativo de dados e analisou os documentos e os fatores pertinentes à sua conclusão Ausência de causa para revisão do aluguel pago pela ré, que se revelou adequado no período discutido, conforme os valores apurados pelo perito Litigância de má-fé não configurada Recurso não provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls.861 ).<br>No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, ao argumento de que, mesmo após a oposição de embargos de declaração, o acórdão recorrido teria deixado de se manifestar sobre pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, notadamente a ausência de apuração direta do valor do aluguel à época do ajuizamento da demanda e a desconsideração do potencial lucrativo do imóvel.<br>No mérito, aduz que o v. acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 477, § 2º, I, do CPC e 69 da Lei nº 8.245/1991, ao validar laudo pericial que teria se limitado a aplicar índices regressivos a um valor estimado para 2022, sem avaliar corretamente se o aluguel vigente à época da citação estava defasado, e sem considerar o faturamento da locatária, embora se trate de imóvel comercial com atividade potencialmente lucrativa.<br>Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido incorreu em vícios de omissão e contrariedade, além de erro na valoração da prova técnica, postulando o reconhecimento da nulidade do julgado ou, sucessivamente, a aplicação do novo valor locativo com efeitos retroativos à data da citação, nos termos do artigo 69 da Lei do Inquilinato.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls.882-896).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.897-899 ), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 914-925).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>No que tange à alegada violação ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, verifico a inexistência de qualquer omissão, contradição ou obscuridade que pudesse comprometer a intelecção ou a completude do acórdão recorrido.<br>A análise pormenorizada dos autos demonstra, de modo claro e objetivo, que as matérias jurídicas e fáticas suscitadas pela recorrente foram devidamente enfrentadas e resolvidas pelo Tribunal de origem, mediante fundamentação adequada e suficiente, ainda que em descompasso com os interesses da parte recorrente.<br>É de se ter presente que o acórdão proferido pela 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao negar provimento ao recurso de apelação interposto pela ora agravante, enfrentou a controvérsia de maneira detida, reconhecendo como legítimo e tecnicamente válido o laudo pericial produzido nos autos, o qual se baseou no método comparativo de dados de mercado para apuração do valor locativo do imóvel em questão. A partir da análise desse laudo técnico, a Corte paulista assentou que a perícia judicial foi conclusiva e adequada à elucidação da lide, tendo sido observadas as premissas metodológicas compatíveis com a realidade locativa do bem e com a natureza da ação revisional em exame.<br>Ademais, o Tribunal de origem expressamente assentou, de forma motivada que a opção do perito judicial pelo método comparativo de mercado, em detrimento do método de renda, era tecnicamente justificável e adequada ao caso concreto, em razão da disponibilidade de dados confiáveis de mercado para imóveis similares na mesma região, afastando, por conseguinte, a alegação de que a avaliação teria se distanciado da finalidade pericial.<br>Nessa linha, foi também devidamente esclarecido pelo acórdão recorrido que os dados de faturamento da empresa locatária não foram considerados relevantes pelo perito exatamente porque o método escolhido ,comparativo de mercado , prescinde dessa variável, baseando-se, ao revés, em indicadores objetivos de preços locativos praticados na região para imóveis de características similares.<br>Senão vejamos (fls.850-853):<br>O valor do aluguel mensal apurado pelo perito judicial, em R$40.007,00, para janeiro de 2022, é adequado e não merece crítica, que tampouco se faz ao laudo pericial.<br>De fato, foi aplicado, com acerto, o método comparativo, com análise de "elementos comparativos de terrenos com aproveitamento comercial para estacionamentos de veículos na região central de Campinas/SP", observadas as informações de localização, potencial comercial e valor locativo unitário, referentes a treze imóveis localizados na região do imóvel objeto da lide e com características semelhantes (fls. 522/535), redundando, ao final, no apontado valor locativo. (..)<br>Se assim é, não há que se falar na aplicação do método de renda, pretendido pela autora, como concluiu o perito nos seus esclarecimentos (fl. 577).<br>Ademais, a regra do art. 19 da Lei nº 8.245/1991 prevê o pedido de "revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado", o que foi feito, ao se aplicar o método comparativo, que, frise-se, considerou o potencial comercial do imóvel. A<br>solução não se altera em razão dos documentos de "controle de acesso veículos" e de faturamento dos anos de 2020 e 2021, apresentados pela ré (fls. 537/553), porque tais documentos revelam que ela teve faturamento mensal em montante perto do aluguel pago no ano de 2020, em R$33.633,61 (fl. 415), e dos aluguéis mensais apurados pelo perito no mesmo período (fls. 575/576).<br>Daí que, apesar de não considerados pelo perito (fl. 575), não há que se falar em inegável relevância dos referidos faturamentos para o cálculo dos aluguéis (fl. 568), cuja apuração se demonstrou acertada pelo método comparativo, repita-se.<br>Ao se manifestar sobre o laudo (fls. 567/568 e 581/582), a autora deixou de impugnar os aluguéis apurados para os anos de 2019, 2020 e 2021, respectivamente, R$25.701,01, R$ 27.581,79 e R$33.963,96 (fls. 575/576), insistindo na aplicação do método de renda, e não se admite a impugnação, agora, no apelo (fls. 644/645).<br>De todo modo, cumpre reconhecer que os referidos aluguéis foram calculados de forma objetiva, com redução do valor do aluguel apurado para janeiro de 2022, em R$40.007,00, pelos índices de reajuste incidentes na locação, IPCA e IGPM, e, portanto, não merecem correção.<br>Nada altera, por fim, os valores apontados nas propostas de locação apresentadas pela autora (fls. 127/130), pois abrangem a locação de três imóveis - Rua Luzitania, nº 459, nº 461 e nº 611 -, sendo que se discute o valor locativo de somente um deles, o de nº 611, considerando o término das outras locações, o que, somado à falta de prova de relação com a locação remanescente, ensejou a extinção do processo, sem exame de mérito, em relação ao réu Marcio (fls. 448/451, item I).<br>Assim e considerando os valores locativos apurados pelo perito judicial em laudo fundamentado, não há causa para a revisão do aluguel vigente, que se revelou adequado no ano de 2019, em R$23.361,00, e de outubro de 2022 em diante em R$46.816,75 (fl. 642). A solução prejudica a questão atinente ao óbice à aplicação do art. 69 da Lei nº 8.245/1991, que pressupõe a revisão do aluguel e sua fixação na sentença, o que não ocorreu.<br>Portanto, não se há de falar em omissão na análise da tese de que o perito teria deixado de valorar o "potencial lucrativo do imóvel", uma vez que tal aspecto foi, sim, considerado e rechaçado como irrelevante à luz do método técnico validamente empregado na elaboração do laudo pericial.<br>Não bastasse, o acórdão também cuidou de consignar que a parte ora recorrente deixou de impugnar, no momento processual adequado, os valores de aluguel apurados pelo perito para os anos de 2019, 2020 e 2021. A insurgência contra tais valores somente veio a ser suscitada em sede recursal, não obstante os laudos e esclarecimentos periciais que os contêm tenham sido disponibilizados às partes ainda em primeira instância. Em decorrência dessa inércia processual, operou-se preclusão temporal, impedindo a reapreciação da matéria e a acolhida das alegações extemporâneas veiculadas pela recorrente, conforme salientado com propriedade no corpo do v. acórdão recorrido.<br>É, pois, incontroverso que o acórdão impugnado, ao rejeitar os embargos de declaração manejados pela ora agravante, fundamentou-se com clareza e racionalidade jurídicas, enfrentando de modo direto todas as teses jurídicas e fáticas que lhe foram submetidas à cognição, inclusive aquelas concernentes à suficiência e pertinência do laudo pericial, ao método técnico utilizado, à irrelevância da análise do faturamento da locatária e à intempestividade da impugnação dos valores locativos pretéritos. Nesse contexto, não se pode confundir ausência de acolhimento das pretensões recursais da parte com omissão ou deficiência da prestação jurisdicional.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA . ENCERRAMENTO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ . NÃO PROVIMENTO. 1. Não é omisso o acórdão que examina suficientemente as questões propostas, adotando decisão meramente contrária aos interesses da parte. 2 . A contradição que dá ensejo aos embargos de declaração é a interna, ou seja, aquela que ocorre entre as premissas ou entre essas e a conclusão do julgado. 3. A irregularidade no encerramento das atividades ou dissolução da sociedade não é causa suficiente para a desconsideração da personalidade jurídica, nos termos do artigo 50 do Código Civil, devendo ser demonstrada a ocorrência de caso extremo, como a utilização da pessoa jurídica para fins fraudulentos (desvio de finalidade institucional ou confusão patrimonial). Precedente da Segunda Seção . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1821936 SP 2021/0011488-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 22/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021)<br>Assim, inexiste omissão ou contradição no acórdão recorrido a ensejar a abertura da instância excepcional do recurso especial. O que se extrai, em verdade, é o dissabor da parte com a solução do julgamento, não obstante a completude da motivação judicial, o que, por óbvio, não legitima a invocação do art. 1.022 do CPC para desconstituir o aresto recorrido.<br>A insurgência recursal da agravante também aponta violação dos artigos 477, § 2º, I, do CPC/2015 e 69 da Lei nº 8.245/1991, sob a alegação de que o perito desconsiderou o "potencial lucrativo" do imóvel e deixou de apurar, de forma adequada, o valor do aluguel à data da citação ou do ajuizamento da demanda.<br>No entanto, tais alegações exigiriam, necessariamente, o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, em especial o reexame do laudo técnico pericial, de seus esclarecimentos e da avaliação feita pela Corte Estadual sobre sua suficiência.<br>Ora, o acórdão recorrido foi categórico ao afirmar que (fls. 850-851):<br>O valor do aluguel mensal apurado pelo perito judicial, em R$40.007,00, para janeiro de 2022, é adequado e não merece crítica, que tampouco se faz ao laudo pericial.De fato, foi aplicado, com acerto, o método comparativo, com análise de "elementos comparativos de terrenos com aproveitamento comercial para estacionamentos de veículos na região central de Campinas/SP", observadas as informações de localização, potencial comercial e valor locativo unitário, referentes a treze imóveis localizados na região do imóvel objeto da lide e com características semelhantes (fls. 522/535), redundando, ao final, no apontado valor locativo<br>Portanto, eventual inconformismo com os critérios utilizados pelo perito judicial e com o juízo de valor das instâncias ordinárias acerca da idoneidade do laudo exorbita os limites do recurso especial, atraindo, por conseguinte, a incidência da Súmula 7 do STJ.<br>Ademais, a pretensão da recorrente de aplicar o artigo 69 da Lei de Locações, com a retroatividade do novo valor à data da citação, foi igualmente rechaçada pela instância ordinária, ao se reconhecer que não foi comprovada a defasagem do valor àquela data, diante da metodologia adotada pelo perito e da ausência de impugnação eficaz quanto ao critério de regressão utiliza<br>No presente caso, ao contrário do que pretende fazer crer a agravante, a Corte de origem não negou vigência ao artigo 69 da Lei do Inquilinato, tampouco ignorou sua aplicação. Ao revés, a aplicação do referido dispositivo foi afastada por ausência de demonstração de que o valor do aluguel, à época da citação (25.08.2020), estivesse defasado em relação ao preço de mercado.<br>Diante desse cotejo entre o valor locativo de mercado estimado e o valor efetivamente pago pela locatária na época, concluiu o acórdão recorrido que não se configurou defasagem significativa ou relevante que justificasse a revisão judicial retroativa do contrato, razão pela qual não se aplicou o art. 69 da Lei do Inquilinato ao caso concreto.<br>Trata-se, pois, de decisão fundada na valoração das provas constantes dos autos, e não de negativa da eficácia jurídica do dispositivo.<br>Em consonância com essa orientação, a negativa de aplicação do art. 69 da Lei nº 8.245/91 ao presente caso não decorre de desconsideração da norma, mas sim da conclusão de que o valor vigente no momento da citação não justificava a revisão judicial retroativa. Em outras palavras, não houve negativa de vigência à norma federal, mas aplicação contextualizada e condicionada à prova dos autos.<br>A eventual divergência da parte agravante quanto a esse ponto consubstancia, na verdade, inconformismo com o juízo de fato e de valor emitido pela instância ordinária, e, por isso mesmo, encontra obstáculo intransponível na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DOS VALORES LOCATÍCIOS E RESPECTIVOS MARCOS INICIAIS. CONCLUSÃO LASTREADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO E NAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS . IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO . ANÁLISE FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. O Tribunal de origem amparou sua conclusão no conjunto fático lastreado no laudo pericial oficial e no contrato de locação firmado entre as partes, ao manter os parâmetros estabelecidos na decisão originária estabelecendo o valor por período e seus respectivos marcos iniciais. 1.1 . Assim, a alteração da conclusão alcançada não prescindiria do revolvimento do mencionado suporte probatório, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. 2. Segundo entendimento jurisprudencial do STJ, a aferição do percentual, em que cada litigante foi vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de sucumbência mínima ou recíproca das partes, é questão que não comporta exame no âmbito do recurso especial, por envolver aspectos fáticos e probatórios. 2 .1. A estipulação dos honorários advocatícios foi feita com base em fatos e provas, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ, que é aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. Agravo interno improvido .<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1669159 PR 2020/0043523-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/10/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2020)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% de 50% do valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA