ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>REC URSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. CESSÃO DE DIREITO E CESSÃO DE CONTRATO. DISTINÇÃO. CONDENAÇÃO FUNDADA EM SOLIDARIEDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282 do STF.<br>2. A revisão do julgado para afastar a solidariedade reconhecida nas instâncias ordinárias esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica com clareza e precisão os dispositivos legais que teriam sido supostamente interpretados de forma divergente pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula nº 284/STF.<br>4. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por IBIPORÃ NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. e MASB 1 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado:<br>"APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C PEDIDO DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E MULTA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - COMPRA E VENDA DE LOTE - ATRASO NAS OBRAS INFRAESTRUTURAIS - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543-STJ).<br>EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO DE CONTRATO - LOTEAMENTO - ATRASO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA VENDEDOR - DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS -INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE. Configurado o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, patente o descumprimento contratual da vendedora. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem culpa do comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos." (e-STJ fl. 711)<br>Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados (e-STJ fls. 785/804 e 841/849).<br>No recurso especial (e-STJ fls. 863/882), as recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes preceitos legais com as respectivas teses:<br>(i) art. 492 do Código de Processo Civil - pois o aresto recorrido reconheceu e impôs a aplicação da cláusula penal inversa a favor da parte autora sem que houvesse pedido expresso nas razões recursais da apelação do recorrido, condenando em objeto diverso do demandado;<br>(ii) art. 286 do Código Civil - porque houve confusão entre cessão de créditos e cessão do contrato/empreendimento. Afirma que a cessionária (IBIPORÃ) e a prestadora administrativa (MASB) não podem ser responsabilizadas por obrigações da loteadora/vendedora (Parques do Vale), visto que o negócio apenas se referiu à cessão dos créditos, sem sub-rogação nas obrigações do contrato/empreendimento;<br>(iii) arts. 7º, parágrafo único, 12, § 3º, I, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor - o acórdão impôs responsabilidade solidária às recorrentes sem demonstração de participação na cadeia de fornecimento. Conforme mencionado, Ibiporã seria apenas cessionária de créditos e Masb, prestadora de serviços administrativos, sem relação direta com o consumidor, não tendo colocado qualquer produto no mercado.<br>Apontam acórdão do TJSP como paradigma da controvérsia acerca da diferença entre cessão de crédito e cessão de contrato.<br>Aduzem que o aresto recorrido divergiu do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de justiça nos Temas nºs 970 e 971, visto que houve inversão da cláusula penal do contrato sem a observância dos parâmetros definidos no julgamento do repetitivo.<br>Ao final, requerem o provimento do recurso.<br>Após a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 1.060/1.061), o recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>REC URSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. CESSÃO DE DIREITO E CESSÃO DE CONTRATO. DISTINÇÃO. CONDENAÇÃO FUNDADA EM SOLIDARIEDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282 do STF.<br>2. A revisão do julgado para afastar a solidariedade reconhecida nas instâncias ordinárias esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica com clareza e precisão os dispositivos legais que teriam sido supostamente interpretados de forma divergente pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula nº 284/STF.<br>4. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A irresignação não merece prosperar.<br>Na origem, Domingos Savio Nazareno Lanna ajuizou em desfavor de Parques do Vale Gleba D - Comunitário Loteamento e Empreendimento Imobiliário Ltda. PDV Loteamento e Empreendimentos Imobiliários S.A. (atual Ibiporã Negócios Imobiliários S.A.) e Masb 1 Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda. ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e multa, relativa à promessa de compra e venda de lote urbano (lote nº 11, quadra 9, Gleba D - Center Park, em Caratinga/MG), sob alegação de atraso nas obras de infraestrutura e pedido de restituição das parcelas e da comissão de corretagem.<br>O magistrado de primeiro grau de jurisdição julgou os pedidos parcialmente procedentes para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda e determinar que as rés restituam o valor de R$ 48.986,45 (quarenta e oito mil, novecentos e oitenta e seis reais e quarenta e cinco centavos), de forma solidária e em parcela única.<br>Reconheceu, ainda, a validade da cláusula de retenção até o limite de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total pago, com exclusão da devolução da comissão de corretagem (R$ 7.012,00), aplicando-se a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.<br>O Tribunal de origem, por sua vez, negou provimento ao apelo de Ibiporã e deu provimento ao recurso do autor nos seguintes termos:<br>(i) a preliminar de ilegitimidade passiva foi rejeitada, restando reconhecida a responsabilidade solidária na cadeia de consumo, com base no art. 7º, parágrafo único, do CDC;<br>(ii) no mérito, foi destacado o atraso nas obras de infraestrutura, o que caracterizou o descumprimento contratual da vendedora, sendo afastadas as teses de caso fortuito/força maior, pois se trata de fatores inerentes ao risco do empreendimento;<br>(iii) reconhecida a rescisão por culpa da vendedora, devem as partes retornar ao status quo com a devolução imediata e integral das parcelas pagas, conforme a Súmula nº 543/STJ;<br>(iv) a inversão da cláusula penal foi aplicada em favor do comprador, diante da abusividade de cláusula potestativa e do inadimplemento da promitente vendedora.<br>Os embargos de declaração de ambas as partes foram rejeitados ante a inexistência de omissão ou contradição.<br>Irresignadas, buscam as recorrentes a reforma do julgado.<br>De início, em relação ao art. 492 do CPC, verifica-se que referido preceito legal não foi objeto de debate no acórdão recorrido, sequer foi suscitado nos embargos declaratórios opostos pelas recorrentes.<br>Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada".<br>Confira-se:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO VERIFICADA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. 3. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS INDENIZÁVEIS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO IMPROVIDO.<br>(..)<br>2. Outrossim, apesar de opostos embargos de declaração na origem, os dispositivos legais supostamente violados, arts. 186, 408, 409, 476, 884, 927 e 1.315 do CC/2002; 15 e 52 da Lei n. 4.591/1964; e a Súmula 159 do TJSP, nem sequer foram indicados nas razões dos embargos declaratórios e, portanto, não foram objeto de manifestação pela Corte local, sendo certo que se trata de verdadeira inovação recursal, o que atrai a incidência da Súmula 282 do STF, não sendo o caso de considerar a ocorrência do prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do CPC/2015.<br>(..)<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp 1.704.671/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/3/2018, DJe de 15/3/2018.)<br>No mais, o Tribunal de origem rejeitou a tese de ilegitimidade passiva baseada na distinção entre cessão de créditos e cessão do contrato/empreendimento e manteve a responsabilidade solidária das empresas na cadeia de consumo.<br>A decisão assentou que os contratos são conexos e interligados, pois a Ibiporã adquiriu direitos creditórios da Parques do Vale e a Masb é responsável pelo recebimento das prestações, de modo que a rescisão do negócio principal irradia efeitos sobre todas, o que impõe responsabilidade solidária e formação de litisconsórcio passivo necessário.<br>De fato, foi destacado que a solidariedade está fundada em disposição legal e na cadeia de consumo. O acórdão afirmou que, tendo sido comprovada a relação de consumo e existindo ilicitude na conduta das demais empresas que figuraram no polo passivo da lide, não há que se falar em inexistência de solidariedade passiva capaz de limitar a responsabilidade.<br>Nesse cenário, a revisão do julgado para entender de modo diverso esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CESSÃO DE CRÉDITO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CESSIONÁRIA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese, as instâncias ordinárias entenderam que a parte agravante responde solidariamente com a construtora demandada pela restituição dos valores aos autores, tendo em vista que firmou com a construtora contrato de cessão de direitos creditórios, por meio do qual adquiriu os direitos de crédito vinculados ao contrato e foi a efetiva beneficiária dos valores quitados pelos compradores, como se verifica nos boletos e comprovantes de pagamento apresentados pelos autores.<br>2. A modificação de tal entendimento, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável no âmbito estreito do recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp 2.177.596/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 25/4/2023.)<br>Registra-se que a incidência de referido óbice também incide em relação ao recurso interposto por divergência jurisprudencial.<br>Por fim, no que tange ao dissídio pretoriano acerca da inversão da cláusula penal, constata-se a deficiência na fundamentação recursal pela não indicação dos dispositivos legais que teriam sido violados, o que atrai a incidência da Súmula nº 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. DISPOSITIVO VIOLADO. INDICAÇÃO. AUSÊNCIA.<br>(..)<br>2. A indicação, clara e precisa, do dispositivo de lei federal supostamente violado é indispensável ao conhecimento do recurso especial interposto com fulcro nas alíneas "a" ou "c" do permissivo constitucional, sem a qual é de se reconhecer a deficiência da irresignação, nos termos da Súmula 284 do STF.<br>3. Eventual existência de dissídio jurisprudencial notório só permite a mitigação da exigência referente ao cotejo analítico entre os julgados confrontados, não alcançando os demais óbices de admissibilidade do recurso especial. Vide: AgInt nos EDcl nos EAREsp 923.383/MG, rel. Ministro Jorge Mussi, Corte Especial, DJe 09/11/2018.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp 2.658.325/AL, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.