ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE. EDITAL. PREVISÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br>1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada sua natureza propter rem. Precedentes.<br>2. Estando o acórdão estadual em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o apelo nobre não prospera, tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>3. Recurso especial não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CARLOS CÉSAR ZANARDO, ST8 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e WILLIAM CHIN WEI CHU, com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado:<br>"Agravo de Instrumento - Débitos condominiais - Execução de Título Extrajudicial - Hipótese em que o imóvel gerador das despesas condominiais fora arrematado por terceiros em lide diversa - Valores remanescentes da arrematação objeto de penhora no rosto dos autos para garantia desta execução - Inclusão dos arrematantes no pólo passivo da execução com determinação de suspensão de outros atos constritivos contra as executadas originais, uma vez garantida, parcialmente, o juízo pela penhora no rosto dos autos - Insurgência dos arrematantes, terceiros interessados, agora incluídos no pólo passivo - Caso em que, do edital expedido nos autos em que se deu a arrematação, constou a existência de débitos e despesas condominiais em aberto que ficariam ao encargo dos arrematantes - Possível o redirecionamento da execução para cobrança de obrigação de natureza propter rem - Suspensão da execução em face das devedoras originais - Viabilidade ante o redirecionamento da execução e a pendência de recurso na reclamação trabalhista em que se formalizou a arrematação - Pedido recursal subsidiário - Prosseguimento da execução contra os arrematantes somente no que concerne ao montante correspondente a diferença entre o valor total do débito e o valor remanescente penhorado em sede do processo trabalhista ou de permanência de eventual depósito nos autos até a solução da arrematação - Não conhecimento - Não fosse o fato de ter sido matéria objeto de decisão posterior à aqui agravada, havia pendência de julgamento de embargos de declaração opostos contra a mesma decisão pelo próprio agravante - Matéria diversa da decisão ora impugnada e que ainda não estava estabilizada - Falta de interesse recursal quanto aos pedidos subsidiários - Decisão mantida - Recurso conhecido em parte e desprovido, na parte conhecida." (e-STJ fl. 186)<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 219-222).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 226-249), a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 1.227, 1.245 e 1.345 do Código Civil, sustentando, em síntese, que (i) não podem ser responsabilizados por débitos condominiais anteriores porque, ausente o registro da carta de arrematação, não houve transferência da propriedade; (ii) o edital não previu a assunção de despesas entre a arrematação e a imissão na posse; e (iii) houve atraso superior a quatro anos por resistência das executadas.<br>As contraminutas foram apresentadas (e-STJ fls. 388-402 e 404-431).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE. EDITAL. PREVISÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br>1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada sua natureza propter rem. Precedentes.<br>2. Estando o acórdão estadual em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o apelo nobre não prospera, tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>3. Recurso especial não provido.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>O acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada sua natureza propter rem, consoante se observa dos seguintes precedentes:<br>"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. DECISÃO FUNDAMENTADA EM JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 83 E 211 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, sob o fundamento de que o acórdão recorrido está em conformidade com jurisprudência consolidada do STJ, incidindo a Súmula 83/STJ. A parte agravante sustentou o preenchimento dos requisitos para o conhecimento e provimento do recurso, enquanto a parte agravada, intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do CPC, defendeu a manutenção da decisão agravada.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>Há duas questões em discussão:<br>(i) verificar se é cabível o conhecimento do recurso especial diante da aplicação da Súmula 83/STJ;<br>(ii) apurar se houve efetivo prequestionamento da tese jurídica relacionada à ausência de previsão no edital de hasta pública sobre os débitos condominiais, cuja omissão foi suscitada pela parte agravante.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, estando o acórdão recorrido em conformidade com entendimento consolidado do Tribunal, incide a Súmula 83/STJ como óbice ao conhecimento do recurso especial, ainda que interposto com base nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da CF/1988.<br>4. O entendimento da Corte é firme no sentido de que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada sua natureza propter rem, conforme precedentes do STJ.<br>5. A ausência de exame, no acórdão recorrido, da tese relativa à inexistência de menção aos débitos no edital de arrematação impede o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ.<br>6. A decisão agravada seguiu orientação consolidada no STJ e está devidamente fundamentada nos arts. 932, IV, do CPC/2015 e 255, § 4º, II, do RISTJ, os quais autorizam o relator a inadmitir monocraticamente recurso contrário à jurisprudência pacífica do Tribunal.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial".<br>(AREsp n. 2.035.856/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025 - grifou-se.)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE.<br>1. O Tribunal de origem, portanto, não se omitiu em relação aos fatos narrados pelo recorrente, assim cumpre observar que o acórdão recorrido se manifestou de forma fundamentada sobre as questões necessárias para o deslinde da controvérsia, não restando configurada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15.<br>2. Em relação à tese de que o saldo da arrematação deveria ser destinado ao adimplemento da dívida condominial e não devolvido aos recorridos, constata-se ter o edital do leilão expressamente mencionado ser tal obrigação do arrematante do imóvel nos termos expostos pelo Tribunal a quo. Para derruir as conclusões da Corte local seria imprescindível o revolvimento do acervo fático-probatório, providência vedada pelo óbice da Súmula 7 do STJ.<br>2.1. O entendimento deste STJ é no sentido de que tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por estas dívidas anteriores à arrematação, devido ao caráter "propter rem" da obrigação. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido".<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.824.244/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 2/7/2025 - grifou-se.)<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão do Superior Tribunal de Justiça que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a decisão que inadmitira o recurso especial com base na Súmula n. 7 do STJ, e majorou os honorários advocatícios.<br>2. O recurso especial alega afronta aos arts. 926 e 1.013 do CPC e 1.245, 1.267 e 1.335 do Código Civil. Questiona a responsabilidade pelas cotas condominiais após a arrematação do imóvel em leilão judicial.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelas cotas condominiais deve ser atribuída ao arrematante a partir da data da arrematação, mesmo sem a imissão na posse do imóvel; e (ii) saber se há eventual erro material e obscuridade na decisão monocrática, quanto à transcrição de trechos do acórdão recorrido.<br>III. Razões de decidir<br>4. O Tribunal de origem concluiu que a responsabilidade pelas cotas condominiais é do arrematante a partir da arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação, independentemente da imissão na posse.<br>5. A decisão monocrática não apresenta obscuridade, pois a transcrição dos trechos do acórdão recorrido foi devidamente indicada; além disso, o agravo interno não é o meio adequado para esclarecimento de obscuridade.<br>6. A revisão da decisão demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas cotas condominiais é do arrematante a partir da arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação. 2. O agravo interno não é o meio adequado para esclarecimento de obscuridade em decisão monocrática".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 926, 1.013 e 1.021; CC, arts. 1.245, 1.267 e 1.335.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no RMS n. 51.042/MG, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017".<br>(AgInt no AREsp n. 2.505.002/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025 - grifou-se.)<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COISA JULGADA. JUSTIÇA DO TRABALHO. NÃO CABIMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE.<br>1. As decisões da Justiça do Trabalho e da Justiça Comum são prolatadas nos limites das respectivas competências e amparadas nos específicos institutos jurídicos, os quais não necessariamente se equivalem ou se assemelham, dada a própria natureza da relação jurídica a delimitar a competência em razão da matéria (ratione materiae), de modo que não se vislumbra a presença dos requisitos do art. 115 do Código de Processo Civil.<br>2. Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter "propter rem" da obrigação. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento".<br>(AgInt no REsp n. 1.955.102/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024 - grifou-se.)<br>Estando o acórdão estadual em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o apelo nobre não prospera, tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Confira-se:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO DE FIXAÇÃO DE JUROS DE MORA. VIOLAÇÃO A COISA JULGADA. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO ESTADUAL EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. "A jurisprudência desta Corte Superior dispõe no sentido de não ser possível, na fase de liquidação ou cumprimento de sentença, alterar o critério estabelecido, no título exequendo, para a fixação dos juros de mora, sob pena de ofensa à coisa julgada. Súmula 568 do STJ. Precedentes" (AgInt no REsp 1.960.296/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 13.3.2023, DJe de 16.3.2023).<br>2. Estando o acórdão estadual em sintonia com a jurisprudência do eg. STJ, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ, aplicável tanto pela alínea a como pela alínea c do permissivo constitucional.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento".<br>(AgInt no AREsp n. 2.558.194/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 1/10/2024.)<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Deixa-se de majorar os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, tendo em vista que não foram arbitrados na origem.<br>É o voto.