ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997.<br>A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por THIAGO LUIZ ALVES BRANDÃO contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para conhecer, em parte, do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento nos termos da seguinte ementa (fl. 794):<br>"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOSENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIACOM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO."<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fls. 476-477):<br>"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. EXIGIBILIDADE DO REGISTRO DO CONTRATO PARA INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. NÃO DEMONSTRADO. PRAZO PARA ENTREGA DAS OBRAS. PREVISÃO CONTRATUAL. DA APLICAÇÃO DA LEI DE DISTRATO (13.786/18). COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.<br>1. Relativamente à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, o simples fato de existir cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não tem o condão de fixar a prevalência de tal garantia quando descumprida formalidade expressa na legislação especial (artigo 23 da Lei nº 9.514/97). Ou seja, no regime especial da citada legislação, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. Não comprovada a realização do registro, a análise deve se dar pela óptica consumerista. 2. A recorrente não se desincumbiu de provar que as obras foram entregues na data prevista ou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, que seriam caso impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.<br>3. O art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79 não fixou prazo para a entrega de obras, apenas dispôs sobre os requisitos necessários para o registro do loteamento, nada se referindo quanto ao prazo para a entrega das obras ao adquirente.<br>4. Embora o art. 32-A, V da Lei 13.786/18 possibilite a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de distrato, no contrato em discussão ela foi embutida no preço da entrada do imóvel, sem especificação do seu valor nem comprovação da efetiva prestação dos serviços ou indicação do beneficiário, motivo pelo qual deve ser englobada no valor a ser restituído ao autor/apelado.<br>5. A cláusula penal estipula a restituição de valores e é prevista de forma unilateral em proveito da vendedora /requerida, razão pela qual admissível a inversão desta em favor da consumidora, em observância ao artigo 51, inciso IV, da Lei Consumerista, por trazer em si obrigação que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e incompatível com a equidade.<br>6. O simples fato de ser indeferido um dos pedidos não enseja - por si só - a distribuição dos honorários sucumbenciais, ao passo que quando uma das partes decaem em parte mínima do pedido, a outra responde por inteiro, nos termos do parágrafo único, do art. 86, do CPC.<br>APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA."<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 549-560).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, que a decisão monocrática incorreu em equívoco ao aplicar a Lei n. 9.514/97 sem o registro do contrato, exigido pelo art. 23, e pelo fato de que não havia mora do consumidor.<br>Aduz, ainda, que a vendedora foi inadimplente por atraso na infraestrutura do loteamento, defendendo a rescisão com restituição integral dos valores pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor e dos arts. 389, 395 e 475 do Código Civil, bem como da Súmula n. 543/STJ.<br>Sustenta, outrossim, violação dos arts. 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 e aponta dissídio jurisprudencial, requerendo a reforma da decisão monocrática para restabelecer o acórdão do Tribunal de origem.<br>A agravada apresentou contraminuta (fls. 863-877).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997.<br>A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cinge-se a controvérsia à definição da incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto. O agravante sustenta a manutenção do acórdão do Tribunal de origem que reconheceu a sujeição da avença às normas do CDC, afastando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, em razão da ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel (art. 23 da Lei n. 9.514/1997).<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>De fato, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022 , fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514 /97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema 1095).<br>In casu, o Tribunal de origem, ao apreciar a controvérsia, entendeu pela incidência da legislação consumerista, ao fundamento de que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação do regime jurídico especial.<br>Confira-se excerto do acórdão (fls. 463-467):<br>"3.1. Da inexigibilidade do registro do contrato para incidência da Lei 9.514/97: readequação do Tema 1095/STJ Na cláusula 2ª do contrato social, consta como objetivo da ré a "exploração por conta própria do ramo comercial de loteamentos, parcelamento do solo urbano e implantação de projetos urbanísticos" (evento nº 34, arq. 06, p. 228).<br>Já na cláusula terceira do Instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel (evento nº 01, arquivo 06, p. 37/56), consta a instituição de garantia de alienação fiduciária, todavia, nenhum documento demonstrou que ela foi levada a registro.<br>Dito isto, relativamente à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, o simples fato de existir cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não tem o condão de fixar a prevalência de tal garantia quando descumprida formalidade expressa na legislação especial (artigo 23 da Lei nº 9.514/97), a qual estabelece:<br>Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.<br>Como se vê, no regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.<br>No caso em apreço, não houve a demonstração desse registro, motivo porque a análise deve se dar pela óptica consumerista.<br>No sentido de que a aplicação do regime específico dar-se- ia caso houvesse o registro em cartório, a tese nº 1.095 firmada pelo Superior Tribunal de Justiça:<br>"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."<br>Ainda que assim não o fosse, na espécie, não se discute a mora do devedor fiduciante, mas, sim, o atraso em prestação assumida pelo vendedor, credor fiduciário. Esse inadimplemento, aliás, diz respeito às obrigações pactuadas na compra e venda, contrato principal, e não na relação das partes no que tange à alienação fiduciária, caracterizada como contrato acessório nesses autos.<br>Tal posicionamento foi recentemente ratificado pelo Superior Tribunal de Justiça.<br>Vejamos:<br> .. <br>Por essas razões, inaplicável o tema acima referido, posto que o quem deu causa à rescisão foi a própria loteadora, que não entregou o empreendimento no prazo prometido. Ademais, não há prova de que houve a constituição da propriedade fiduciária, em razão da ausência do registro do contrato no competente Cartório de Imóveis.<br>Consequentemente, ao contrário do que tenta fazer crer a recorrente, não se aplica a Lei n. 9.514/97 ao caso, o que assegura ao autor a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda sem a submissão aos procedimentos previstos na referida norma.<br>Logo, não restam dúvidas que a relação travada entre as partes têm natureza consumerista, na medida em que a ré é pessoa jurídica que comercializa, no mercado imobiliário, bens imóveis, tal qual o adquirido pelo autor, na condição de destinatário final do produto da venda, situação que se amolda perfeitamente aos comandos legais insertos nos artigos 2º e 3º do CDC, que tratam da caracterização de consumidor e fornecedor."<br>Todavia, consoante aludido na decisão agravada, a Segunda Seção desta Casa, no julgamento dos EREsp n. 1.866.844/SP, publicado no DJe do dia 9/10/2023, por maioria, assentou o entendimento no sentido de que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>Eis a ementa do referido precedente:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Embargos de divergência não providos.<br>(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)<br>No mesmo sentido, ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A 2ª Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, de plano, dar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no REsp n. 2.032.867/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 7/11/2023, DJe de 16/11/2023.)<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.<br>1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.<br>2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.078.975/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.<br>1. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.836.703/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)<br>Nesse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido está em dissonância com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, que admite a aplicação do rito especial previsto na Lei n. 9.514/1997, mesmo na hipótese de ausência de registro da alienação fiduciária. Dessa forma, imperioso o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que proceda a novo julgamento do recurso de apelação, à luz da jurisprudência desta Corte Superior.<br>Assim, em que pese o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.