DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da ausência de violação a dispositivo legal, incidência da Súmula n. 83 e falta do devido cotejo analítico (fls. 440-447).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 272):<br>RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI FEDERAL N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO - TERRENO NÃO EDIFICADO - DISPOSITIVO LEGAL QUE AUTORIZA SUA INCIDÊNCIA A CONTAR DA TRANSMISSÃO DA POSSE - CIRCUNSTÂNCIA NÃO COMPROVADA NOS AUTOS - DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE - EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL . DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Tratando-se de contrato de compra e venda de lote, decorrente de loteamento efetuado nos termos da Lei 6.766/79, incide ao caso a Lei 6.766/79 e as alterações decorrentes da Lei do distrato n. 13 .786/2018. Nos termos do art. 32-A, inciso I, da Lei 6.766/79, é possível a incidência da taxa de fruição, todavia, a contar da transmissão da posse, eis que se trata de imóvel não edificado, circunstância não comprovada nos autos. A Lei n. 13.786/2018 autoriza a cobrança da comissão de corretagem, além disso, tem-se o entendimento sedimentado em recurso repetitivo, no STJ, de que é válida tal cobrança desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, exatamente o caso dos autos. Evidenciada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos entre as partes.<br>Os três embargos de declaração opostos foram acolhidos, sendo os dois primeiros com efeitos infringentes (fls. 344, 369 e 390):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO - FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES - PARCELADA - PRAZO CARÊNCIA 180 DIAS VÍCIO SANADO - COM EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.<br>Os embargos de declaração se prestam a aperfeiçoar o julgado e afastar os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material porventura existentes, Na hipótese, verifico a omissão apontada. Diante da expressa previsão contratual em consonância com o disposto na Lei 13.786/2018, é possível a devolução dos valores de forma parcelada, no que tange ao prazo carência, diante da ausência de provas acerca da conclusão ou não das obras do loteamento, deverá ser observado o prazo mais vantajoso ao consumidor, qual seja, de 180 dias. Vício sanado, com efeitos infringentes.<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO - EXISTENTE - VÍCIO SANADO COM EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO ACOLHIDO.<br>Os embargos de declaração se prestam a aperfeiçoar o julgado e afastar os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material porventura existentes. Consoante disposto na Lei 6.766/79, art. 32-A, inciso II, o montante devido a título de cláusula penal, será limitado a 10% do valor atualizado do contrato, assim, estando o contrato firmado de acordo com a legislação, não há falar em abusividade, o que implica na reforma da sentença, sendo o vício sanado, com efeitos infringentes.<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO - EXISTENTE. RECURSO ACOLHIDO SEM EFEITO MODIFICATIVO.<br>Os embargos de declaração se prestam a aperfeiçoar o julgado e afastar os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material porventura existentes. Verificada a presença de omissão no julgado embargado, merece acolhimento o recurso para sanar o vício apontado.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 399-413), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, com redação dada pela lei n. 13.786/2018, sustentando ser indevido o afastamento da taxa de fruição em lote não edificado por ausência de prova da posse,<br>(ii) art. 8º do CPC, defendendo que o acórdão adotou solução desproporcional e incompatível com os princípios da razoabilidade, da segurança jurídica e da função social do contrato, e<br>(iii) art. 926 do CPC, aduzindo que o acórdão está em desarmonia com a jurisprudência consolidada do STJ.<br>No agravo (fls. 449-455), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta não apresentada.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A alegação de ofensa aos artigos 8º e 926 do CPC não foi analisada pelo Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos declaratórios. Caberia à parte alegar violação do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu. Dessa forma, à falta de prequestionamento, incide a Súmula n. 211/STJ.<br>No que diz respeito à taxa de fruição, a Corte local assim se manifestou (fls. 285-288):<br>Como visto acima, nos termos do art. 32-A, inciso I, da Lei 6.766/79, no caso de rescisão contratual, por fato imputado ao adquirente, é permitido ao vendedor, descontar dos valores a serem restituídos "eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador".<br>No caso dos autos, o contrato celebrado entre as partes prevê o pagamento da taxa de fruição mensal na hipótese de inadimplência, correspondente a 0.75% do valor atualizado do contrato, com incidência a partir da assinatura do contrato (f. 150):<br> .. <br>Como se vê, não obstante a legitimidade da referida taxa, o contrato celebrado impõe a incidência da taxa de fruição a contar da assinatura do contrato, ao passo que a Lei autoriza sua incidência somente a partir da "transmissão da posse".<br>Tal previsão legal se dá, por se tratar de imóvel não edificado, hipótese em que o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído, razão pela qual não é cabível a incidência da taxa de fruição antes da posse.<br> .. <br>Na hipótese, não há provas da transmissão da posse em favor do adquirente, de modo que não é possível os descontos a título de taxa de fruição.<br>Rever a conclusão do acórdão, quanto à eventual possibilidade de cobrança de taxa de fruição, no caso concreto, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A propósito:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o cabimento da taxa de fruição em hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva devolução do bem, como forma de indenização pelo uso do imóvel.<br>2. A análise do acórdão recorrido revela que a fixação da taxa de fruição foi fundamentada no arrependimento dos compradores e na ausência de ilegalidade nas cláusulas contratuais, sendo estabelecida em 0,5% do valor atualizado do contrato.<br>3. A modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Recurso especial desprovido.<br>(REsp n. 2.081.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.)<br>Ademais, o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a mera posse do bem não gera proveito econômico ao adquirente nem prejuízo indenizável ao alienante, afastando-se a incidência de lucros cessantes ou taxa de fruição.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL<br>PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de declaração protelatórios.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há cinco questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos de declaração considerados protelatórios.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3.<br>Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem analisa as questões essenciais para a solução da controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da parte.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização.<br>5. A corretora de imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>6. Em rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato.<br>7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ.<br>IV.<br>DISPOSITIVO<br>8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos de declaração protelatórios.<br>(REsp n. 1.955.186/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, bem como demonstração do dissídio, mediante verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e realização de cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC, ônus dos quais a parte agravante não se desincumbiu.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br> EMENTA