DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fls. 130-131):<br>AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C. C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Contrato de venda e compra de lote de terreno. Rescisão por culpa exclusiva dos compradores. Sentença de parcial procedência, para declarar rescindido o contrato; condenar a ré à restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos, deduzindo 10% do valor atualizado, a taxa de fruição de 0,75% mensal do valor atualizado do contrato desde a imissão na posse (data da assinatura) até a restituição do imóvel , além de eventuais valores devidos a título de IPTU e taxas condominiais. Além disso, admitiu a correção de eventual saldo devolutivo, a ser pago em 12 parcelas mensais e consecutivas.<br>Apelam os autores, alegando impossibilidade de aplicação da taxa de fruição, por se tratar de lote de terreno não construído; nulidade da cláusula penal, diante da abusividade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato; pertinência da retenção de 10% do valor pago e da devolução do valor em parcela única; responsabilidade exclusiva da ré pela sucumbência.<br>Cabimento.<br>Rescisão contratual. Culpa exclusiva dos compradores. Reconhecimento de que as disposições da Lei nº 13.786/2018, responsável pela inclusão do art. 32-A à Lei nº 6.766/79, não determinam a aplicação indiscriminada dos percentuais de desconto dos valores pagos ali previstos, mas sim assinalam a possibilidade de desconto de, no máximo, os percentuais ali disciplinados. Adoção da legislação supra que não inviabiliza a aplicação do art. 413, CC, que autoriza a redução equitativa da penalidade, em caso de ser manifestamente excessiva, como no caso em exame, em que a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, ainda que não fosse o valor atualizado, representaria admitir a retenção de 100% do valor pago pelos adquirentes, que ainda ficariam devedores sendo que a pretensão de rescisão contratual se funda justamente na impossibilidade de continuarem arcando com os pagamentos das parcelas , o que se mostra demasiado oneroso. Pertinência da retenção total de 20% dos valores pagos, com fulcro nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem assim da ausência de demonstração da existência de despesas que ultrapassariam tal percentual. Lote de terreno sem construção, descabendo a cobrança de taxa de fruição. Devolução de valores a ser realizada imediatamente e em parcela única, se mostrando descabido onerar os compradores, que não conseguiram honrar a avença por impossibilidade financeira, com a espera pelo pagamento parcelado em 12 meses, com primeira parcela após 12 meses da antecipação de tutela, além da retenção de 20% dos valores. Inteligência da Súmula 2 do TJSP.<br>Sucumbência. Sucumbimento mínimo dos autores. Pertinência da responsabilização exclusiva da ré pelos ônus sucumbenciais, com honorários advocatícios de 15% sobre a condenação. Inteligência do art. 86, parágrafo único, CPC. Recurso provido, para admitir a retenção total de 20% dos valores pagos pelos autores, com devolução do restante em parcela única, nos termos da Súmula nº 02 do TJSP, responsabilizando exclusivamente a ré pela sucumbência.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Em suas razões (fls. 136-147), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, defendendo a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, uma vez que o contrato objeto dos autos foi firmado durante a vigência da lei especial em questão, devendo ser aplicadas as sanções, em decorrência da desistência imotivada do adquirente, em conformidade com o dispositivo legal em comento.<br>Contrarrazões não apresentadas.<br>O recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Em relação à inaplicabilidade do disposto no art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 no caso concreto, a Corte local assim se manifestou (fls. 132-133):<br>Inicialmente, oportuno ponderar que, não obstante a rescisão da avença por culpa exclusiva dos adquirentes, e observadas as disposições da Lei nº 13.786/2018, responsável pela inclusão do art. 32-A à Lei nº 6.766/79, não se pode olvidar que os mencionados dispositivos legais não determinam a aplicação indiscriminada dos percentuais de desconto dos valores pagos ali previstos.<br>Com efeito, a previsão legal assinala a possibilidade de desconto ("podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:") de, no máximo, os percentuais ali disciplinados.<br>É possível verificar que a avença simplesmente replicou os valores máximos constantes nas leis (Parágrafo Sexto f. 22), no entanto, a adoção dos supracitados diplomas legais não inviabiliza a aplicação do art. 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade, em caso de ser manifestamente excessiva, como no caso em exame.<br>De fato, o valor da avença era de R$ 200.305,04 (f. 35), dos quais os compradores teriam adimplido R$ 13.172,32 (f. 02) - R$ 11.151,23, segundo a ré (f. 68/73) , de modo que admitir a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, ainda que não fosse o valor atualizado, representaria admitir a retenção de 100% do valor pago pelos adquirentes, que ainda ficariam devedores - sendo que a pretensão de rescisão contratual se funda justamente na impossibilidade de continuar arcando com os pagamentos das parcelas, o que se mostra demasiado oneroso.<br>Assim, a retenção total de 20% dos valores pagos se mostra mais condizente com o caso em exame, com fulcro nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem assim da ausência de demonstração da existência de despesas que ultrapassariam tal percentual.<br>Não se pode desconsiderar, também, que o objeto da avença é um lote de terreno, o que leva à presunção relativa, não elidida, de inexistência de depreciação pelo exercício da posse, com possibilidade de facilidade na futura comercialização que, geralmente, é acrescida da valorização imobiliária, o que torna injustificável a cobrança de taxa de fruição, haja vista a ausência de construção.<br>A devolução de valores deve ocorrer imediatamente e em parcela única, de conformidade com a Súmula 023 do TJSP, se mostrando descabido onerar os compradores, que não conseguiram honrar a avença por impossibilidade financeira, com a espera pelo pagamento parcelado em 12 meses com primeiro pagamento após decorridos 12 meses da antecipação de tutela (f. 94) , além da retenção de 20% dos valores.<br>Desse modo, restou consignado pelo Tribunal de origem que, não obstante às disposições do referido dispositivo legal, no caso concreto, "admitir a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, ainda que não fosse o valor atualizado, representaria admitir a retenção de 100% do valor pago pelos adquirentes, que ainda ficariam devedores - sendo que a pretensão de rescisão contratual se funda justamente na impossibilidade de continuar arcando com os pagamentos das parcelas" (fls. 132-133).<br>Assim, resta claro que o Tribunal local optou por revisar a cláusula penal estabelecida entre as partes, ainda que firmada após a Lei n. 13.786/2018, de modo que a retenção total de 20% dos valores pagos se mostrou mais condizente com o caso em exame.<br>Nesse sentido, quanto ao afastamento do disposto no art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, observa-se que o posicionamento adotado pela Corte de origem está em consonância com a orientação jurisprudencial desta Corte.<br>Com efeito, esta Corte Superior possui jurisprudência no sentido de que "É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem" (AgInt no REsp n. 2100901/SP. Relator Ministro João Otávio de Noronha. Quarta Turma. Julgado em 02/09/2024. Dje de 04/09/2024).<br>A propósito, confiram-se:<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79 . VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO . DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(Resp n. 2073412/SP. Relator Ministro Moura Ribeiro. Terceira Turma. Julgado em 03/10/2023. Dje de 05/10/2023).<br>Diante disso, não há falar em violação do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, pois sua aplicação se mostrou manifestamente excessiva no caso concreto, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato, sendo plenamente cabível a revisão da cláusula penal pelo Tribunal a quo.<br>Registra-se por fim que conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, bem como demonstração do dissídio, mediante verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e realização de cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC, ônus dos quais a parte agravante não se desincumbiu.<br>Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA