DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por Maanaim Engenharia Construtora e Incorporadora Ltda. ME contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 647-663):<br>DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Dupla apelação cível interposta contra sentença em que se julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. A primeira apelação, interposta pelo autor, e a segunda, pela construtora requerida.<br>II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO<br>2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os entraves burocráticos e a pandemia de COVID-19 configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do loteamento; (ii) saber se é possível a compensação de IPTU quando não demonstrada a transferência da posse do imóvel; (iii) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas pagas; e (iv) saber se o atraso significativo na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Os entraves burocráticos relacionados à modificação de projeto inicial por TAC com o Ministério Público e a morosidade na aprovação de licenças pelos órgãos ambientais constituem fortuito interno, inerente à atividade da incorporadora; não afastam sua responsabilidade pelo atraso.<br>4. A pandemia de COVID-19 não justifica o atraso, posto que o prazo para conclusão das obras encerrou-se em setembro de 2018, antes do início da pandemia em março de 2020.<br>5. Não demonstrada a efetiva transferência da posse direta do imóvel ao adquirente, não há que se falar em compensação de valores pagos a título de IPTU, por se tratar de obrigação propter rem que segue a coisa e, portanto, de responsabilidade do proprietário.<br>6. Conforme o Tema 971 do STJ, é cabível a inversão da cláusula penal prevista contratualmente, mas deve incidir apenas sobre o valor das parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, não sobre o valor total do contrato.<br>7. O atraso superior a 5 anos na conclusão das obras de infraestrutura ultrapassa a esfera do mero dissabor ou frustração decorrente de simples inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável no valor de R$ 10.000,00.<br>IV. DISPOSITIVO E TESES<br>8. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Teses de julgamento: "1. Entraves burocráticos e morosidade de órgãos públicos constituem fortuito interno, inerente à atividade da construtora, não se afastando a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento.<br>2. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU decorre da posse efetiva do imóvel; não é cabível a compensação se não demonstrada a transferência da posse ao adquirente.<br>3. A cláusula penal por inadimplemento da construtora deve incidir sobre o valor das parcelas efetivamente pagas, não sobre o valor total do contrato.<br>4. O atraso significativo e injustificado na entrega de infraestrutura de loteamento configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 389, 395, 413 e 1.245, § 1º. Precedentes relevantes citados: STJ, Tema 971/REsp 1.631.485/DF; STJ, AgInt no REsp 1.927.588/MG; STJ, Súmula 543; TJGO, AC 5193541.52.2021.8.09.0097; TJGO, AC 5271055-47.2022.8.09.0097.<br>Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 186 e 927 do Código Civil, o art. 944 do Código Civil e o art. 373, I, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que o atraso na entrega das obras, por si só, não configura dano moral indenizável, por falta de demonstração de sofrimento ou abalo específico, defendendo a exclusão da condenação por danos morais. Defende que a indenização por dano moral de R$ 10.000,00 foi fixada sem indicação concreta da extensão do dano, o que tornaria a condenação desproporcional.<br>Registra, ainda, divergência jurisprudencial.<br>Contrarrazões às fls. 740-743.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 769-771.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não prospera.<br>A controvérsia consiste em definir se é cabível indenização a título de danos morais decorrente de atraso na entrega de obras de infraestrutura.<br>A respeito da existência de danos morais indenizáveis em casos de atraso na entrega de imóvel, a jurisprudência desta Corte Superior entende que, como regra, o mero atraso não é suficiente para caracterizar abalo moral passível de indenização.<br>Assim, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais depende da demonstração de violação a direitos da personalidade, de ordem moral ou existencial, a partir das circunstâncias peculiares do caso concreto (AgInt no AREsp n. 1.029.890/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 11/10/2024).<br>Segundo a orientação adotada por esta Corte, ainda, é cabível a indenização a título de danos morais nas hipóteses nas quais ficar caracterizado o atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-SP que reconheceu a mora das recorrentes na entrega das chaves de imóvel adquirido, condenando-as ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais.<br>2. O Tribunal de origem concluiu pela presunção de prejuízo do comprador em razão da privação do uso do imóvel, fixando os lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado do contrato, acrescido de correção monetária e juros de mora, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.<br>3. As recorrentes alegam descabimento da condenação por lucros cessantes, ausência de comprovação de prejuízo, inexistência de dano moral indenizável e pedem, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório. Requerem que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a condenação por lucros cessantes pode ser afastada pela ausência de comprovação de prejuízo específico; e (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, considerando o prazo excessivo de atraso e as circunstâncias do caso.<br>III. Razões de decidir<br>5. O prejuízo do comprador em razão do atraso na entrega do imóvel edificado é presumido, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, sendo cabível a indenização por lucros cessantes independentemente da finalidade do imóvel ou da comprovação de prejuízo específico.<br>6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à incerteza quanto à conclusão da obra, configuram dano moral indenizável, por extrapolar o mero inadimplemento contratual e atingir direitos da personalidade dos adquirentes.<br>7. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme entendimento pacífico do STJ, em razão do ilícito contratual cometido pela vendedora.<br>8. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 10.000,00 está em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não sendo manifestamente exorbitante ou irrisório.<br>IV. Dispositivo<br>9. Recurso especial desprovido.<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal e por adquirentes de imóvel contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que reconheceu a responsabilidade solidária da instituição financeira e da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando-as ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.<br>2. O contrato previa prazo de 21 meses para conclusão da obra, firmado em 14/01/2011. A obra não foi concluída até o ajuizamento da demanda em 2016. A Caixa Econômica Federal foi responsável pela substituição da construtora, o que ocorreu apenas em 12/06/2015, contribuindo para o atraso.<br>3. O Tribunal de origem afastou a condenação por danos morais e lucros cessantes, mantendo a aplicação de multa moratória e juros de mora, além da devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (I) saber se a Caixa Econômica Federal, ao atuar além de agente financeiro, pode ser responsabilizada solidariamente pelo atraso na entrega do imóvel; e (II) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.<br>III. Razões de decidir<br>5. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal foi reconhecida, pois atuou além de agente financeiro, sendo responsável pela substituição da construtora, o que contribuiu para o atraso na obra.<br>6. A jurisprudência do STJ admite a inversão da cláusula penal prevista para o inadimplemento do adquirente, aplicando-a ao inadimplemento da construtora e, excepcionalmente, ao agente financeiro que ultrapasse os limites de sua atuação como financiador.<br>7. O atraso excessivo na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ, especialmente quando há impacto significativo na vida dos adquirentes.<br>8. A indenização por danos morais foi fixada em R$ 10.000,00 para cada autor, considerando o longo período de atraso e os prejuízos causados.<br>IV. Dispositivo<br>9. Recurso especial da Caixa Econômica Federal desprovido. Recurso especial dos adquirentes provido, para condenar os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 a cada autor a título de danos morais.<br>(REsp n. 2.054.194/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>(REsp n. 1.971.305/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. INCIDÊNCIA DO CDC. QUESTÃO NÃO PREQUESTIONADA. NÃO CONHECIMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>2. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)<br>3. A alegada afronta ao art. 406 do Código Civil, no tocante à cumulação de juros e correção monetária, não foi objeto de debate na apelação, sendo inovação no recurso, o que atrai a incidência dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF e 211 do STJ.<br>4. Ausente o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, incidem os óbices dos enunciados n. 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.185.310/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)<br>Na hipótese, o Tribunal de origem destacou expressamente que o atraso na entrega foi superior a 5 (cinco) anos. A propósito (fl. 658):<br>Conquanto o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para caracterizar dano moral, precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal têm reconhecido que, em situações excepcionais, se o atraso na entrega do imóvel for considerável, ultrapassando o limite do mero dissabor, é cabível a indenização por danos morais.<br>No caso dos autos, constata-se que a infraestrutura do loteamento deveria ter sido entregue no prazo de 24 meses, a contar da assinatura do contrato (03/09/2016), ou seja, até 03/09/2018, considerando-se ainda o prazo de tolerância de 180 dias, previsto na cláusula 22ª, parágrafo 1º.<br>Ocorre que, conforme admitido pela própria ré em sua contestação, as obras de infraestrutura não foram concluídas no prazo contratualmente estipulado; mormente as obras de asfaltamento, que foram concluídas apenas em janeiro de 2024, conforme se extrai da promoção de arquivamento do Termo de Ajustamento de Conduta pelo Ministério Público (movimento 68, arquivo 2).<br>Portanto, houve um atraso de mais de 5 (cinco) anos na conclusão das obras, o que evidentemente ultrapassa a esfera do mero dissabor ou da frustração decorrente de simples inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.<br>Assim, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a orientação desta Corte quanto à condenação da parte agravante ao pagamento de indenização a título de danos morais em razão do atraso excessivo na entrega.<br>De todo modo, alterar as conclusões do acórdão recorrido, sobret udo quanto ao atraso excessivo, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, providências vedadas pela Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido, inviabilizando o conhecimento do recurso especial também com base na alínea "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Intimem-se.<br>EMENTA