ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. RESCISÃO DO CONTRATO COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. AUSÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, concernente à responsabilidade pela rescisão contratual, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ.<br>2. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por FLECHE PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e VILLE-PAR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. ME contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO DO CONTRATO COM A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES NOS TERMOS DA SÚMULA 543 DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO" (e-STJ fl. 1.323).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:<br>(i) arts. 23, 26, 27, § 8º, e 29, todos da Lei nº 9.514/1997, ante a inexistência de conduta dos recorrentes à motivar a rescisão contratual, sendo responsabilidade dos recorridos o pagamento de IPTU, e direito a retenção de 30% dos valores pagos;<br>(ii) arts. 186, 403, 884 e 927, todos Código Civil, pois inexiste conduta ilícita dos recorrentes, estando os lotes aptos a receber edificação, sendo que eventual atraso deve ser imputado ao município, e a ação revela-se temerária, em busca de enriquecimento ilícito.<br>Além disso, aponta interpretação divergente à do Tribunal de Justiça do Amazonas, decorrente da prevalência da Lei nº 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor (e-STJ fls. 1.346/1.361).<br>Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 1.380/1.390), o recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 1.398/1.401), dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. RESCISÃO DO CONTRATO COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. AUSÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, concernente à responsabilidade pela rescisão contratual, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ.<br>2. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>No que diz respeito à alegação de ofensa aos arts. 23, 26, 27, § 8º, e 29 da Lei nº 9.514/1997; 186, 403, 884 e 927 do Código Civil, as conclusões do Tribunal de origem decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora colacionados na parte que interessa:<br>"Ora, diante de tais considerações, fica evidente o acerto no qual incorreu o Juízo a quo, eis que restou comprovado nos autos o atraso na entrega das obras de infraestrutura (lote de terreno), sendo a rescisão do contrato de compra e venda e devolução integral de valores pelas requeridas, nos termos do artigo 475 do Código Civil, e Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça medida que se impõe.<br>Isso porque é legal o prazo de tolerância de 180 dias por conta da dimensão do empreendimento, consistindo, no entanto, risco da construtora que não afasta a sua responsabilidade civil contratual, a falta de mão-de-obra, chuvas, questões burocráticas, etc. nos termos da Súmula nº 161 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.<br>Ademais, a mora contratual atribuída à vendedora não é afastada, se a expedição do habite-se não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador (Súmula 160 do Egrégio Tribunal de Justiça), devendo ser devolvidos os valores de IPTU cobrados antes da imissão na posse.<br>Com relação ao argumento de se tratar de propriedade fiduciária, observa-se que não há no momento a suspensão dos processos, daí o prosseguimento do julgamento" (e-STJ fl. 1.335).<br>Nesse contexto, não há como afastar a incidência da Súmula nº 7/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, acerca da responsabilidade dos recorrentes na rescisão do contrato, em razão do atraso na entrega do imóvel, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>Neste sentido:<br>"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. DANO MORAL. AFASTAMENTO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRECEDENTES. SÚMULA N. 568 DO STJ. REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de força maior para o atraso na entrega da unidade, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Este Tribunal Superior consolidou o entendimento de que, em regra, a alteração do valor da verba honorária em recurso especial se mostra inviável, porquanto referida discussão encontra-se no contexto fático- probatório dos autos, ressalvando-se, apenas, as hipóteses de valor excessivo ou irrisório, o que não se verifica na hipótese.<br>5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial."<br>(AREsp 2.825.084/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025 - grifou-se)<br>"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>(..)<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se dá parcial provimento."<br>(AgInt no AREsp 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024 - grifou-se)<br>Anota-se, ainda, que a aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial (art. 105, inciso III, alínea "c", da CF).<br>A propósito :<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL DE CREDORES. CONTROLE DE LEGALIDADE PELO JUDICIÁRIO. CABIMENTO. PRECEDENTES. ENUNCIADO 44 DA IJDCom. CJF/STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior já se pronunciou pela possibilidade de o Poder Judiciário efetuar o controle de legalidade em abstrato do plano de recuperação judicial. Precedentes. Enunciado 44 da I Jornada de Direito Comercial do CJF/STJ.<br>2. Hipótese em que o Tribunal estadual, soberano na análise fático-probatória constante dos autos, assentou a necessidade de renovação da AGC, tendo em vista que os aditivos ao plano, apresentados poucos minutos antes da solenidade, trouxeram previsões restritivas aos credores, em inobservância a parâmetros legais, além de ter sido exíguo o prazo para que eles apreciassem tais modificações.<br>3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação de fatos e provas da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>4. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>5. Recurso especial não provido.<br>(REsp 1.934.979/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/8/2025, DJEN de 19/8/2025 - grifou-se)<br>Ante o expo sto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.