ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. IMPUGNAÇÃO. INSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>2. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>3. Inadmissível o recurso especial quando os dispositivos supostamente violados não têm comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do acórdão recorrido, tampouco para sustentar a tese defendida pelo recorrente, o que configura deficiência de fundamentação do recurso especial, atraindo o óbice da Súmula nº 284/STF.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por MONTAGO CONSTRUTORA LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra a decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado no art. 105, III, alínea "a", do permissivo constitucional, impugna acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA EMBARGANTE.<br>1. ALEGADA INEXIGIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ACOLHIMENTO. EMBARGANTE QUE FOI A EMPREITEIRA RESPONSÁVEL PELAS OBRAS DO EDÍFICIO EM QUE LOCALIZADOS OS IMÓVEIS QUE ENSEJARAM A DÍVIDA. POSTERIOR SUBSTITUIÇÃO POR OUTRA CONSTRUTORA QUE APENAS ASSUMIU A FINALIZAÇÃO DA FACHADA DAS UNIDADES PERTENCENTES À EMBARGANTE. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE PELA PREFEITURA E INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A EMBARGANTE NÃO RECEBEU OS IMÓVEIS. DÉBITO, ADEMAIS, QUE POSSUI NATUREZA "PROPTER REM". RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS EVIDENCIADA.<br>2. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE JUDICIAL. POSSIBILIDADE. EMBARGANTE QUE, EMBORA BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA, REALIZOU O RECOLHIMENTO DO PREPARO. ATO INCOMPATÍVEL COM A ALEGADA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA.<br>3. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.<br>APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA" (e-STJ fl. 340).<br>Em suas razões, a recorrente alega que o acórdão recorrido violou os arts. 1.345 do Código Civil (CC) e 371 do Código de Processo Civil (CPC) nos seguintes termos:<br>"Primeiro porque, o próprio acórdão reconhece que a empresa Recorrente foi substituída durante a execução do Empreendimento Residencial Maresias pela Construtora GRP BORGES, a qual foi responsável pela finalização da obra em questão, e que, por acordo entre a Construtora GRP BORGES e a CEF, a conclusão dos apartamentos da Recorrente não seria efetivada:<br> .. <br>Ora, como pode o acórdão concluir que a Recorrente não comprovou a ausência de sua imissão na posse dos apartamentos com entrega das chaves, quando ele mesmo atesta o Edifício Residencial Maresias foi dado como finalizado pelas CEF e a Construtora GRP BORGES, sem que os apartamentos da Recorrente, fossem concluídos <br>Tal constatação, consoante já ressaltado, evidencia a inadequada valoração as provas, em flagrante ofensa ao art. 371 do CPC, por acórdão que profere julgamento CONTRÁRIO A FATOS INCONTROVERSOS<br> .. <br>No mesmo sentido, a suposta alegação de que "os imóveis já eram de propriedade da Recorrente quando do início das obras, sendo a situação diferente daquelas em que os imóveis são comercializados a terceiros na planta, inexistindo transferência de titularidade ou alteração da posse" também não subsiste, diante da flagrante contradição.<br>Quando da compra do imóvel na planta, o terceiro também é proprietário do imóvel desde o início das obras, exatamente por isso se chama "venda na planta", porque o referido imóvel ainda não existe antes de iniciar sua construção.<br>Outrossim, o acórdão confirma que a empresa Recorrente foi substituída durante a execução do Empreendimento Residencial Maresias pela Construtora GRP BORGES, todavia, de modo contraditório aduz a inexistência de transferência de posse.<br>Ora se outra construtora assumiu o empreendimento, incontroverso que aquela detinha a posse dos apartamentos, momento em que a ora Recorrente passou a figurar apenas como um adquirente de imóvel na planta" (e-STJ fls. 371-375).<br>Com as contrarrazões, o recurso foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>Parecer do Ministério Público Federal pelo não provimento do agravo e, quanto ao mérito, pela incidência da Súmula nº 7/STJ (e-STJ fls. 437-440).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. IMPUGNAÇÃO. INSUFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>2. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>3. Inadmissível o recurso especial quando os dispositivos supostamente violados não têm comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do acórdão recorrido, tampouco para sustentar a tese defendida pelo recorrente, o que configura deficiência de fundamentação do recurso especial, atraindo o óbice da Súmula nº 284/STF.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>No que se refere à ofensa ao art. 371 do CPC, verifica-se que a matéria nele versada não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, embora opostos embargos de declaração. Ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo".<br>A propósito:<br>"(..) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp 1.834.881/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022).<br>Relativamente à violação do art. 1.345 do CC, não assiste melhor sorte.<br>O Tribunal de origem dirimiu a questão nos seguintes termos:<br>"Sustenta a apelante a inexigibilidade das cotas condominiais, porquanto não foi imitida na posse dos imóveis, de modo que, tendo o empreendimento sido concluído por outra construtora, não pode ela ser instada a efetuar o pagamento das cotas condominiais.<br>Todavia, não lhe assiste razão.<br>Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no caso de aquisição de imóveis na planta, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a construtora até a efetiva transferência da posse dos imóveis aos adquirentes, o que ocorre com a entrega das chaves. Confira-se:<br> .. <br>No caso, conforme relatado anteriormente, nos autos da execução nº 0026290- 19.2019.8.16.0017, pretende o Edifício Residencial Maresias o recebimento das cotas condominiais referentes às unidades nº 504, 510, 602, 603, 607, 610, 611, 704, 705, 707, 709, 710, 711, 802, 803, 804, 809, 810, 812, 902, 903, 907, 909, 911, 912, 1001, 1003, 1007, 1008, 1009 e 1010, no valor total de R$ 82.044,30 (mov. 1.1 dos autos da execução).<br>Segundo esclarecido pela embargante, para a construção do empreendimento denominado "Edifício Residencial Maresias", foi realizado contrato de mútuo com garantia hipotecária junto à Caixa Econômica Federal, em 28.06.2013, por meio do qual foi concedido crédito no valor de R$10.134.660,00 para financiar o empreendimento (mov. 1.8), tendo sido contratado seguro garantia na modalidade Executante Construtor - Término de Obra em favor da CEF, com cobertura de R$1.333.281,00 para prejuízos decorrentes do inadimplemento do tomador com relação à obrigação de conclusão do empreendimento habitacional financiado (mov. 1.9).<br>Em decorrência da inadimplência da construtora, houve o acionamento do seguro pela Caixa Econômica Federal, tendo a seguradora acolhido a pretensão, assumindo o compromisso de substituir a embargante por outra construtora, objetivando finalizar o empreendimento, tendo a empresa Montago assumido uma dívida no valor total de R$1.333.281,00 (mov. 1.10).<br>Com o rompimento do contrato realizado com a embargante, a seguradora e a Caixa Econômica Federal realizaram a contratação da empresa GRP Borges Empreendimentos Imobiliários Ltda., a qual assumiu a obrigação de finalização do empreendimento, com exceção de 46 unidades, dentre elas as de propriedade da embargante, em relação às quais ela se obrigou a entregar, tão somente, as portas de acesso às áreas comuns, fachadas e matrículas individualizadas. Vejamos (mov. 1.11, p. 1/3):<br> .. <br>De acordo com as matrículas das unidades inadimplentes, verifica-se que a construtora contratada para finalização do empreendimento realizou as respectivas individualizações (mov. 1.9/1.39 dos autos da execução nº 0026290-19.2019.8.16.0017), sendo incontroverso que houve a expedição do "habite-se" pela Prefeitura em relação ao edifício, daí porque não procede a alegação da embargante de que as unidades não teriam sido finalizadas e que, portanto, nunca foi imitida na posse delas, ônus que lhe incumbia (art. 373, I, do CPC/2015).<br>Ademais, há que se ressaltar que os imóveis já eram de propriedade da embargante quando do início das obras, sendo a situação diferente daquelas em que os imóveis são comercializados a terceiros na planta, pois não houve disponibilização dos apartamentos no mercado, inexistindo transferência de titularidade ou alteração da posse.<br>Desse modo, desde a constituição do condomínio, a qual foi aprovada em Assembleia realizada em 09.10.2018 (mov. 1.3 dos autos da execução nº 0026290-19.2019.8.16.0017), cabe à embargante, na qualidade de proprietária de unidades habitacionais do edifício, participar do rateio das cotas condominiais, conforme previsto na Convenção do Condomínio (mov. 1.8 dos autos da execução nº 1  0026290-19.2019.8.16.0017).<br>Não é demais ressaltar que real, que seguem a coisa e por ela são garantidos, razão pela qual, independentemente de quem exerce a posse do bem ou usufrui dos benefícios fornecidos pelo condomínio, a responsabilidade pela quitação das obrigações que nascem da própria propriedade é solidária entre os coproprietários, caso pertença a mais de um dono, e do ocupante do imóvel.<br> .. <br>Assim, considerando que a embargante é proprietária dos imóveis geradores dos débitos condominiais, bem como que não houve efetiva comprovação da ausência de imissão na posse, não há como afastar a responsabilidade pelo pagamento da dívida cobrada nos autos da execução" (e-STJ fls. 342-344 - grifou-se).<br>No mesmo sentido, o acórdão de julgamento dos embargos de declaração opostos:<br>"De todo modo, no caso, foram abordados e expostos os motivos que levaram o Colegiado a manter a sentença que julgou improcedente o pedido dos embargos à execução, haja vista que, embora, em decorrência da inadimplência da embargante, tenha havido a contratação da empresa GRP Borges Empreendimentos Imobiliários Ltda. para conclusão das obras do empreendimento "Edifício Residencial Maresias", o contrato celebrado com a nova construtora a eximiu da obrigação de finalização de 46 unidades do empreendimento, dentre elas as de propriedade da construtora Montago, em relação às quais ela se obrigou a entregar, tão somente, as portas de acesso às áreas comuns, fachadas e matrículas individualizadas, razão pela qual, sendo a embargante proprietária das unidades habitacionais que ensejaram a dívida cobrada pela embargada e estando na posse delas desde que assumiu as obras, não há como se afastar sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais" (e-STJ fls. 359-360 - grifou-se).<br>Assim, a partir da análise do conjunto fático-probatório, decidiu que: (i) a construtora que iniciou as obras, ora recorrente, é proprietária dos imóveis individualizados dos quais se requer o pagamento das respectivas cotas condominiais; (ii) a responsabilidade pelo adimplemento destas se mantém até a efetiva transferência dos imóveis aos novos adquirentes, o que ocorre apenas com a entrega das chaves; (iii) desde a constituição do condomínio, cabe à recorrente, na qualidade de proprietária, participar do rateio das cotas condominiais conforme previsto na respectiva convenção; (iv) a construtora acionada para finalização do empreendimento se obrigou, apenas, a entregar as portas de acesso às áreas comuns, fachadas e matrículas individualizadas das unidades pertencentes à recorrente; (v) não houve a efetiva disponibilização dos apartamentos no mercado, inexistindo transferência de titularidade ou alteração da posse que permita o acolhimento da tese de que nunca foi imitida na posse, não se podendo equiparar a construtora principal a adquirente de imóvel na planta; (vi) a expedição incontroversa de habite-se demonstra a finalização da obra.<br>Tais fundamentos não foram objeto de impugnação pela parte recorrente, a qual se limitou a afirmar que a finalização da obra por terceira transferiu a posse a esta, afastando sua responsabilidade porque teria se tornado apenas "um adquirente de imóvel na planta" (e-STJ fl. 352).<br>Desse modo, incide ao caso, por analogia, a Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>A propósito:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE. ENVIO DA NOTIFICAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA Nº 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A ausência de combate aos fundamentos do acórdão recorrido, suficientes por si só, para a manutenção do decidido acarreta a incidência da Súmula n.º 283 do STF.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 2.157.654/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023 - grifou-se).<br>Observa-se, ainda, que o dispositivo legal indicado como malferido ("O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratório") não tem comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do acórdão recorrido, tampouco para sustentar a tese defendida pelo recorrente, o que configura deficiência de fundamentação do recurso especial, atraindo o óbice da Súmula nº 284/STF.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INICIAL. ANÁLISE. SÚMULA Nº 83/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. ART. 1.021, § 4º, CPC/2015. MULTA NÃO AUTOMÁTICA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. Súmula nº 83/STJ.<br>3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>4. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento.<br>5. Na hipótese, apesar de apontar o malferimento à legislação federal, o apelo extremo foi incapaz de evidenciar as ofensas aos dispositivos legais invocados. Nesse contexto, a fundamentação recursal é absolutamente deficiente, o que atrai a incidência dos óbices contidos nas Súmulas nºs 283 e 284/STF.<br>6. A Segunda Seção decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno. Precedente.<br>7. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 1.818.651/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 22/2/2022 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC. PROVEITO ECONÔMICO. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. O Tribunal de origem dirimiu fundamentadamente a controvérsia, sem incorrer em omissão, obscuridade, contradição ou erro material.<br>2. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento da questão pelo Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula n. 211 do STJ.<br>3. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivo de lei que não contém comando normativo capaz de infirmar os fundamentos do acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>4. A Corte Especial, no julgamento do Tema Repetitivo 1076 (relator Ministro Og Fernandes, DJe de 31/5/2022), firmou entendimento no sentido de que "apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo", hipóteses que não se configuram na espécie.<br>5. A verba honorária referente a ação renovatória de aluguel julgada parcialmente procedente deve incidir sobre a diferença entre o valor do aluguel na data da citação e o novo valor fixado na sentença, quantia a ser multiplicada pelo período de vigência da renovação da locação, pois esse montante reflete objetivamente o proveito econômico obtido pela parte.<br>6. Agravo interno parcialmente provido."<br>(AgInt no AREsp 2.103.614/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022 - grifou-se)<br>Ademais, verifica-se que a inversão do julgado depende de reanálise dos fatos e provas quanto à propriedade e/ou imissão na posse de unidades habitacionais e à finalização da obra, além das previsões contidas na respectiva convenção condominial e na contratação da construtora suplementar, o que também encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.