ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. INEXISTÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. CONSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.<br>3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a recorrida não é associada nem usufrui dos serviços da associação, bem como em relação à impossibilidade de penhora, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DE PARQUE DAS ARTES contra decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Pretensão de substituição do polo passivo para a inclusão da promitente vendedora - atual proprietária do imóvel, que não integraram a ação na fase cognitiva. Não acolhimento. Medida que afrontaria os princípios da ampla defesa e do contraditório. Impossibilidade de penhora e alienação judicial do imóvel que não mais integra o acervo patrimonial da devedora. Decisão mantida. Recurso desprovido" (e-STJ fl. 1.916).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.<br>No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 11, 109, caput e § 3º, 489, § 1º, I, II, III, IV, V e VI, e 1.022, I, II, III e parágrafo único, I e II, do Código de Processo Civil; 1.345 e 1.358-A do Código Civil; 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro; 2º da Lei nº 2.019/2018; 2º, 4º e 36-A da Lei nº 6.766/1979.<br>Assevera que o acórdão combatido incorreu em defeito na prestação jurisdicional ao não apreciar as seguintes questões: (i) a responsabilidade da loteadora que retomou o imóvel sobre o pagamento da dívida oriunda de taxa associativa, que possui caráter propter rem, nos termos dos arts. 109 do Código de Processo Civil e 1.345 do Código Civil; (ii) a necessidade de uniformização da jurisprudência por meio de implementação de IRDR; (iii) a extensão da coisa julgada que atinge o adquirente, na qualidade de sucessor do devedor originário; (iv) o loteamento é devidamente aprovado, com acesso controlado mediante identificação, aplicando-se no que couber, com efeitos ex tunc, o disposto na legislação de condomínios edilícios, conforme os arts. 2º da Lei nº 2.019/2018; 2º, 4º e 36-A da Lei nº 6.766/1979; 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, e 1.358-A do Código Civil.<br>Sustenta a responsabilidade do adquirente de imóvel litigioso pelos débitos do bem - sendo a obrigação propter rem ou não -, mesmo que o processo esteja em fase de cumprimento de sentença, devendo a unidade habitacional ficar atrelada ao pagamento da dívida e a penhora recair sobre o bem em si.<br>Defende o caráter propter rem da dívida, devendo ser aplicado aos condomínios de lotes o disposto na legislação sobre os condomínios edilícios.<br>Com as contrarrazões, foi negado seguimento ao recurso especial, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. INEXISTÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. CONSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.<br>3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a recorrida não é associada nem usufrui dos serviços da associação, bem como em relação à impossibilidade de penhora, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>No que tange ao defeito na prestação jurisdicional, a parte recorrente pretende o pronunciamento sobre os seguintes pontos: (i) a responsabilidade da loteadora que retomou o imóvel sobre o pagamento da dívida oriunda de taxa associativa, que possui caráter propter rem, nos termos dos arts. 109 do Código de Processo Civil e 1.345 do Código Civil; (ii) a necessidade de uniformização da jurisprudência por meio de implementação de IRDR; (iii) a extensão da coisa julgada que atinge o adquirente, na qualidade de sucessor do devedor originário; (iv) o loteamento é devidamente aprovado, com acesso controlado mediante identificação, aplicando-se no que couber, com efeitos ex tunc, o disposto na legislação de condomínios edilícios, conforme os arts. 2º da Lei nº 2.019/2018; 2º, 4º e 36-A da Lei nº 6.766/1979; 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, e 1.358-A do Código Civil.<br>Contudo, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, como se vê do seguinte trecho:<br>"(..)<br>A matéria suscitada demonstra a deturpada intenção em se utilizar dos embargos para rediscussão da matéria, com reforma do julgamento proferido, o que não se pode admitir por intermédio da via eleita.<br>Força convir que da leitura do acórdão embargado constata-se a inexistência de qualquer contradição, omissão ou obscuridade a ser sanada, especialmente quanto às matérias objeto do presente recurso, devidamente analisadas.<br>Ressalte-se que "os embargos de declaração não são palco para a parte simplesmente se insurgir contra o julgado e requerer sua alteração. Por isso, "não se admite embargos de declaração com efeitos modificativos quando ausente qualquer dos requisitos do art. 535 do Código Processo Civil" (STJ- Corte Especial, ED no REsp 437.380, Min. Menezes Direito, j. 20.4.05, DJU 23.5.05)" (in Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa e Luis Guilherme A. Bondioli, Código de Processo Civil, Ed. Saraiva, 42 ª ed., p. 664/665).<br>Por outro lado, "o Juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos (JTJ 259/14)" (in Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa e Luis Guilherme A. Bondioli, Código de Processo Civil, Ed. Saraiva, 42 ª ed., p. 499).<br>Ressalto que os embargos foram utilizados de forma equivocada, pois repisam a matéria da apelação, objetivando a revisão pela via inadequada" (e-STJ fls. 2.116/2.117).<br>Registra-se que o órgão julgador não está obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas sobre aqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador.<br>A motivação contrária ao interesse da parte, ou mesmo omissa em relação a pontos considerados irrelevantes pelo julgador, não autoriza o acolhimento dos embargos declaratórios.<br>Não há falar, portanto, em prestação jurisdicional lacunosa ou deficitária apenas pelo fato de o acórdão recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão do recorrente.<br>Nesse sentido:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte.<br>2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal firmaram entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é aplicável o prazo decenal contado a partir da resolução.<br>3. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 2.267.897/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 6/12/2023 - grifou-se)<br>No mais, o acórdão recorrido assim dirimiu a controvérsia:<br>"(..)<br>A decisão recorrida, mantida por embargos declaratórios rejeitados (fls. 396), deixou consignado (fls. 254):<br>"(..)Vistos.<br>Fls. 1.038/1.131: Indefiro o pedido, pois Indaiá Empreendimentos e Participações não é associado e nem usufrui dos serviços da associação, tanto que não é parte da execução.<br>Ademais, considerando que a sentença produz efeitos apenas entre as partes, incabível a inclusão da promitente vendedora.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada em face do promitente comprador do imóvel gerador dos débitos. Fase de cumprimento de sentença. Superveniente rescisão do compromisso de compra e venda. Pretensão de inclusão do promitente vendedor no polo passivo. Impossibilidade. Título executivo judicial formado apenas em face do promitente comprador. Agravante que não participou da fase de conhecimento. Recurso provido." (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, AgI 2176457-23.2018.8.26.000, 36ª Câmara de Direito Privado, Rel. Milton Carvalho, 13.09.18)<br>Int".<br>O recurso não comporta provimento.<br>Da análise dos autos extrai-se que em sentença proferida na fase de conhecimento, Andreza de Fátima Paula foi condenada ao pagamento das taxas de associativas de conservação e manutenção, relacionadas ao imóvel do qual constava como promitente compradora do imóvel naquela ocasião.<br>Nos termos do artigo 779, inciso I, do Código de Processo Civil, a execução será promovida contra a pessoa reconhecida como devedor no título executivo extrajudicial.<br>Destarte, ainda que tenha havido rescisão do compromisso de compra e venda e o imóvel agora pertença à promitente vendedora, esta não pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, sobretudo porque não integrou o processo de cognição.<br>Assim, tem-se que o acolhimento da medida pretendida pela recorrente implicaria em verdadeira afronta ao ordenamento jurídico vigente, violando os princípios constitucionais do contraditório e à ampla defesa.<br>Desta forma, andou bem o MMº Juízo a quo ao indeferir a substituição do polo passivo.<br>A respeito do tema, oportuna a transcrição dos seguintes precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça:<br>(..)<br>Outrossim, incabível a penhora e alienação judicial do imóvel, pois como já explicitado, referido bem não mais integra o acervo patrimonial da executada, logo, não pode responder pelo pagamento da dívida" (e-STJ fls. 1.917/1.918).<br>A jurisprudência deste Tribunal Superior entende que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade.<br>Por sua vez, as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas sim com o serviço contratado, posto à disposição do associado.<br>Nesse contexto, no presente caso, verifica-se que o acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>O tema foi sedimentado pela Segunda Seção desta Corte, no julgamento dos REsps nºs 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos.<br>Confira-se:<br>"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DEMANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança."<br>(REsp 1.439.163/SP, relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015)<br>Dessa forma, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a recorrida não é associada nem usufrui dos serviços da associação, bem como da impossibilidade de penhora de imóvel que não mais integra o acervo patrimonial da executada, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>A esse respeito:<br>"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS E ADQUIRENTES DO BEM APÓS A CONSTITUIÇÃO DO ESTATUTO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PRETENSÃO DE REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ.<br>1. Recurso especial que visa à imposição retroativa dos efeitos da Lei n. 13.465/2017, bem como a compelir não associados ao pagamento de taxas de manutenção de condomínio de fato.<br>2. "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, (i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis." (RE n. 695.911/SP, rel. Ministro Dias Toffoli, Pleno, DJe 19/4/2021 - Repercussão Geral).<br>3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF referem-se a associações regularmente constituídas, não se aplicando, diretamente, aos condomínios de fato (caso dos autos).<br>4. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP e REsp n. 1.439.163/SP, rel. para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe 22/5/2015).<br>5. Não se conhece do recurso especial quando o acórdão recorrido decidiu conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>6. O reexame do material fático-probatório para alterar o entendimento do Tribunal de origem tem óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>Recurso especial não conhecido."<br>(REsp 1.882.762/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025)<br>Logo, não merece reforma o acórdão recorrido, ficando prejudicadas as demais alegações do recurso especial , bem como da petição nº 592. 306/2022 (e-STJ fls. 4.026/4.108), pois incapazes de alterar a solução da controvérsia.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Não cabe, na hipótese, a majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, pois o recurso tem origem em decisão interlocutória sem a prévia fixação de honorários.<br>É o voto.