ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ENTENDIMENTO DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANOS MORAIS. CASO CONCRETO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante no que se refere à responsabilidade pela rescisão contratual e à multa contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. No que diz respeito à possibilidade de devolução integral das parcelas pagas pela rescisão da promessa de compra e venda, o acórdão atacado está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes.<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>4. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento de que o simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos morais, os quais deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização. Precedentes.<br>5. No caso, o Tribunal de origem manteve a condenação da parte recorrente ao pagamento de indenização por danos morais sem especificar as circunstâncias do caso concreto que ensejariam a reparação.<br>6. Recurso conhecido em parte e provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por TGRJ EMPREENDIMENTOS ECONÔMICOS S.A., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado:<br>"CIVIL E CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA FRUSTRADA. INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR. REPARAÇÕES MATERIAL E MORAL. QUANTUM. SUCUMBÊNCIA. Incorporação imobiliária frustrada quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade autônoma. Responsabilidade da incorporadora inadimplente em compor as perdas e danos. Cláusula penal moratória que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Inviável cumulação com lucros cessantes. Tema 970. Reparação moral inconteste. Valor arbitrado em sede singular que se mostrou justo e atento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Desprovimento do recurso. Unânime" (e-STJ fl. 505).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 549-551).<br>No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 327, § 1º, I, do Código de Processo Civil, 104, 393, 396, 422, 884 e 944, parágrafo único, do Código Civil e 67-A da Lei nº 13.786/2018<br>Sustenta a incompatibilidade da cumulação dos pedidos de rescisão contratual, multa contratual e danos materiais e morais, impondo a improcedência dos danos emergentes e da multa ante a opção pela rescisão.<br>Afirma que o o atraso na obra decorreria de caso fortuito ou força maior, rompendo o nexo causal e afastando a mora e qualquer penalidade e que agiu com boa-fé, comunicando os adquirentes e ofertando devolução de valores, o que afastaria pretensões indenizatórias indevidas.<br>Alega, ainda, que a mora da parte recorrida é anterior ao atraso e ensejou a rescisão do negócio jurídico e que faz jus a um percentual de retenção de 25% (vinte e cinto por cento).<br>Aduz que, inexistindo mora da recorrente, os juros de mora sobre valores a restituir devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.<br>Defende que o simples inadimplemento contratual não enseja a reparação por dano moral e que a condenação implicaria enriquecimento sem causa da parte contrária.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ENTENDIMENTO DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANOS MORAIS. CASO CONCRETO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante no que se refere à responsabilidade pela rescisão contratual e à multa contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. No que diz respeito à possibilidade de devolução integral das parcelas pagas pela rescisão da promessa de compra e venda, o acórdão atacado está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes.<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>4. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento de que o simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos morais, os quais deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização. Precedentes.<br>5. No caso, o Tribunal de origem manteve a condenação da parte recorrente ao pagamento de indenização por danos morais sem especificar as circunstâncias do caso concreto que ensejariam a reparação.<br>6. Recurso conhecido em parte e provido.<br>VOTO<br>A insurgência merece prosperar parcialmente.<br>O Tribunal de origem, após o exame do acervo fático-probatório existente nos autos, concluiu que foi a ré, ora recorrente, quem deu causa à rescisão do negócio jurídico e, por isso, manteve a sentença na parte em que determinou a restituição da integralidade dos valores pagos.<br>Ademais, no que diz respeito à multa contratual, a Corte local consignou que há expressa previsão contratual em favor do consumidor, como se observa do seguinte trecho do acórdão recorrido:<br>"Bem assim ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 7.3.1.2, de 5% do valor do imóvel por cada mês de atraso "observado o prazo convencionado de atraso tolerado de 180 dias, previsto na cláusula 7.3.1.1, do referido contrato" (e-STJ fl. 507).<br>Nesse contexto, a modificação do acórdão recorrido com relação à responsabilidade pela rescisão contratual e no que diz respeito ao cabimento da multa demandaria a reinterpretação de cláusulas contratuais, bem como o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ, respectivamente.<br>Ademais, no que diz respeito à possibilidade de devolução integral das parcelas pagas pela rescisão da promessa de compra e venda, o acórdão atacado está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. FORTUITO EXTERNO NÃO CONSTATADO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE TODOS OS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. SÚMULA 83/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A conclusão acerca da responsabilidade do vendedor pelo atraso na entrega do imóvel e da inexistência de excludente de ilicitude, por estar amparada na análise dos elementos fático-probatórios do processo, não pode ser modificada em julgamento de recurso especial, ante o impedimento imposto pela Súmula 7/STJ.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça manifesta-se no sentido de que, em caso de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente.<br>3. Segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, ocorrendo ilícito contratual, os juros de mora incidem a partir da citação.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp 1.957.926/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DAS OBRIGAÇÕES. CONTRATOS. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. MULTA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. JULGADOS DO STJ. PLEITO QUE CONSTA NA PETIÇÃO INICIAL ADEMAIS. CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESCUMPRIMETNO DO PRAZO DE ENTREGA. FORTUITO INTERNO. FATO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. ENTENDIMENTO DESTA CORTE. CONCLUSÕES COM BASE NO CONTRATO E NAS PROVAS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE NA VIA ELEITA. APLICAÇÃO À ESPÉCIE DAS SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ.<br>(..)<br>2. Fixado no acórdão do Tribunal de origem que o atraso na entrega da obra não decorreu da culpa exclusiva de terceiro, mas de fortuito interno, inerente à atividade empresarial, está o julgado de acordo com o entendimento desta Corte, atraindo a Súmula 83/STJ. Não há como afastar as conclusões sobre a culpa, sem reexame das provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>(..)<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp 1.927.588/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022)<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DANO MORAL. ATRASO EXPRESSIVO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(..)<br>3. Na hipótese, o eg. Tribunal de Justiça não constatou justificativa plausível para o atraso na entrega do imóvel, entendendo configurado somente fortuito interno, inerente aos riscos do empreendimento. Ademais, entendeu ter havido atraso expressivo na entrega do imóvel, superando o mero inadimplemento contratual. A pretensão de revisar tais entendimentos demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ, devendo ser mantida a indenização por danos morais reconhecida pelas instâncias ordinárias. Precedentes.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp 1.858.811/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 2/3/2022)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA 543 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>2. O Tribunal de origem reconheceu a culpa da promitente vendedora pela rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel e determinou a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a taxa SATI.<br>(..)<br>3. Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).<br>(..)<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 1.804.500/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 21/6/2021 - grifou-se )<br>No que se refere à ofensa ao art. 396 do CC, verifica-se que a matéria versada nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, embora opostos embargos de declaração. Assim, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo".<br>Contudo, assiste razão à recorrente no que diz respeito à indenização por danos morais.<br>Sobre o tema, já se encontra sedimentado na jurisprudência desta Corte o entendimento de que, em hipóteses como a presente, o simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos morais, os quais deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. A demora na entrega do imóvel, em regra, constitui mero inadimplemento contratual o que, por si só, não gera o dever de indenizar. Danos morais afastados.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.776.051/SE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/3/2019, DJe 8/4/2019).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA RECONSIDERAR DECISÃO AGRAVADA E, EM NOVO EXAME DO FEITO, CONHECER DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A decisão agravada deve ser reconsiderada, pois o apelo nobre, no tocante aos arts. 186 e 927 do Código Civil, não encontra óbice na Súmula 7 do STJ, passando-se a novo exame.<br>2. Consoante a remansosa jurisprudência desta Corte Superior, "o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial" (AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe de 28/05/2018).<br>3. Na hipótese, o Tribunal Estadual concluiu pela caracterização dos danos morais baseando-se apenas no mero inadimplemento contratual resultante do atraso na entrega da obra, sem especificar as circunstâncias que ensejariam a demonstração da lesão extrapatrimonial. Nesse contexto, deve ser reformado o v. acórdão estadual para se alinhar à jurisprudência desta Corte, e, por consequência, afastar a condenação da ora agravante em indenização a título de danos morais.<br>4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame do feito, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial" (AgInt no AREsp 1.067.294/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/3/2019, DJe 29/3/2019).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp 1.046.178/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018).<br>No presente caso, o Tribunal de origem manteve a condenação da parte recorrente ao pagamento de indenização por danos morais com base nos seguintes fundamentos:<br>"O dano moral, no caso, é inconteste, pela evidente angústia e frustração de quem está esperando receber seu imóvel e vem sofrendo com a demora e a incerteza, o que, por óbvio, não pode ser entendido como mero aborrecimento do dia-a-dia" (e-STJ fl. 507).<br>Nesse contexto, deve ser afastada a condenação em danos morais, visto não ter sido trazida aos autos nenhuma situação extraordinária capaz de ensejá-la.<br>Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, dou-lhe provimento para afastar da condenaçã o a indenização por danos morais.<br>É o voto.