DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, ante a aplicação da Súmula n. 7 do STJ (fls. 609-612).<br>O acórdão do TJGO traz a seguinte ementa (fls. 498-499):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS..<br>I. CASO EM EXAME<br>1 Apelação Cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da parte ré e determinando a restituição de valores pagos, além da inversão de multa contratual.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há várias questões em discussão:<br>(i) possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto;<br>ii) se houve descumprimento contratual por parte da vendedora e se há justificativa para o atraso na entrega da infraestrutura básica do loteamento;<br>iii) se houve responsabilidade da concessionária pública quanto ao atraso na entrega de infraestrutura;<br>iv) se é cabível a inversão da cláusula penal contratual;<br>v) se cabe a indenização por danos morais, em razão do inadimplemento do negócio jurídico;<br>vi) possibilidade de redistribuição dos ônus de sucumbência.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A ausência do registro da propriedade fiduciária implica a configuração de um crédito no âmbito obrigacional, atraindo o regramento da legislação consumerista para a compra e venda de imóvel celebrada entre construtora e particular, que figuram, respectivamente, como fornecedora e consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/90 do CDC.<br>4. A responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura recai exclusivamente sobre a requerida, sendo inadmissível a invocação de força maior em razão da pandemia de Covid-19, dado que a construção civil foi considerada atividade essencial.<br>5. Não há que se falar na excludente de responsabilidade, quando resta evidente que a obrigação contratual de entrega da rede de abastecimento de água do loteamento vendido é da empresa requerida.<br>6. A cláusula penal contratual pode ser invertida em benefício da consumidora em razão da iniquidade de sua previsão inicial, em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ (Tema 971).<br>7. O inadimplemento contratual, por si só, não autoriza a condenação em dano moral, exigindo-se, para tanto, peculiaridades fáticas para a sua caracterização, notadamente a violação do direito da personalidade, o que não aconteceu no caso vertente.<br>8. Em razão da procedência parcial dos pedidos iniciais, possível é redistribuição dos ônus de sucumbência.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. 1º Recurso de apelação conhecido e desprovido. 2º Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.<br>Tese de julgamento:<br>"1. Não havendo registro da propriedade fiduciária prevista no contrato, patente a possibilidade de aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor<br>2. O atraso injustificado na entrega da infraestrutura básica de loteamento constitui inadimplemento contratual, ensejando a resolução do contrato com restituição de valores pagos ao consumidor.<br>3. É cabível a inversão da cláusula penal contratual em benefício do consumidor, quando esta for unilateral e impuser desvantagem excessiva ao aderente.<br>4. O inadimplemento contratual por si só, não autoriza a condenação em dano moral.<br>5. Possível a redistribuição dos ônus de sucumbência quando os pedidos iniciais são parcialmente procedentes."<br>Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, IV; CC, art. 475.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.631.485/DF, Rel Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019; Súmula 543/STJ.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 554-565).<br>No recurso especial (fls. 569-590), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente requereu, preliminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso.<br>Apontou violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afirmando que, na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária - cuja eficácia independeria do registro -, a restituição de eventual saldo em favor da parte recorrida deveria observar as disposições da Lei de Alienação Fiduciária, em detrimento do CDC.<br>Sem contrarrazões (fl. 606).<br>No agravo (fls. 617-621), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial.<br>Sem contraminuta (fl. 626).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A Corte local, interpretando o art. 23 da Lei n. 9.514/1997, concluiu que a cláusula de alienação fiduciária seria ineficaz, considerando a ausência de registro do referido gravame na matrícula do imóvel. Confira-se (fl. 506):<br>De início, é possível inferir que a 1ª recorrente Acrópole sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em virtude da prevalência da Lei 9.514/97, à luz do entendimento consolidado no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Na cláusula 2ª do contrato social, está especificado como objetivo da ré a "exploração, por conta própria, do ramo comercial de loteamentos, parcelamento do solo urbano e implantação de projetos urbanísticos." (mov. 26, 05º arquivo). Já na cláusula quinta do contrato de compra e venda (mov. 01, arquivo 05), está prevista a instituição de garantia de alienação fiduciária;<br>Contudo, nenhum documento foi apresentado pela parte requerida que comprove que tal garantia foi devidamente registrada.<br>Diante disso, no que tange à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, o mero fato de haver uma cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não é suficiente para estabelecer a prevalência dessa garantia, especialmente quando não é observada a formalidade prevista na legislação específica (artigo 23 da Lei nº 9.514/97), a qual dispõe:<br>Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.<br>Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.<br>Como se vê, no regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.<br>No caso em apreço, não houve a demonstração desse registro, motivo pelo qual a análise deve se dar pela óptica consumerista, no sentido de que a aplicação do regime específico dar-se-ia caso houvesse o registro em cartório, nos termos da tese nº 1.095 firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, se não vejamos:<br>Para infirmar tal entendimento, a parte recorrente invocou os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, os quais, todavia, não apresentam o alcance normativo pretendido, porque nada dispõem a respeito dos requisitos de constituição da garantia fiduciária, tampouco de sua eficácia.<br>Dessa forma, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284/STF.<br>E ainda, não tendo a parte impugnado o conteúdo normativo do art. 23 da Lei n. 9.514/1997, aplicável a Súmula n. 283/STF.<br>Ainda que assim não fosse, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).<br>Com a mesma orientação:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes.<br>2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.297.266/AP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.)<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br> .. <br>4. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidamente constituído em mora. Precedentes.<br>5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.426.880/BA, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)<br>O Tribunal de origem concluiu que inexistiu inadimplemento da parte recorrida a justificar a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária no distrato imobiliário Confira-se (fls. 507-510):<br>Por conseguinte, como bem pontuado na sentença, a autora/apelada adquiriu junto à requerida, em 24/11/2018, um "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Lote Residencial com Alienação Fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, referente ao Loteamento Residencial Acrópole II" (mov. 1/doc.7)", cuja entrega das obras de infraestrutura estava prevista para 30/09/2020, com prazo de tolerância de 180 dias, conforme cláusula décima primeira.<br>Nessa perspectiva, considerando a data de entrega prevista com o prazo de tolerância, a obra deveria ter sido entregue em 28/03/2021.<br>Contudo, a apelante defende que, apesar de o laudo ter sido elaborado pela SANEAGO somente em 02/12/2022, as obras de infraestrutura interna de responsabilidade da recorrente foram entregues em 2019, mediante o processo de recebimento n. 12178/2019, para acompanhamento e recebimento das subestações de água e esgoto, que deixariam de ser da propriedade e domínio do empreendimento e passariam para a responsabilidade da concessionária. Entretanto, consta dos autos que a infraestrutura somente foi finalizada em 05/12/2022.<br>No ofício 7446/2022-DIPRO, datado de 05/12/2022 (mov.47, doe. 02), no qual a SANEAGO informa que após as devidas providências relativas à parte comercial de responsabilidade da SANEAGO, o empreendimento estará apto à interligação, vejamos:<br> .. <br>Assim, diante de toda a documentação acostada, resta incontestável o atraso por parte da requerida Acrópole, com relação à entrega do loteamento e das obras de infraestrutura.<br>Quanto à alegação de que a demora no trâmite do processo administrativo teria causa justificável, em razão da pandemia e das dificuldades impostas, não apenas pelas restrições de uso, mas também pela logística operacional, tal argumentação não se sustenta. Isso porque, sem qualquer comprovação nos autos, a parte apenas imputa a mora de forma genérica à pandemia da Covid-19.<br> .. <br>Nesse contexto, conclui-se que a apelante não conseguiu demonstrar que o atraso na execução das obras do loteamento foi causado por culpa exclusiva de terceiro, caso fortuito ou força maior.<br>Portanto, estando caracterizado o descumprimento do prazo para a conclusão e entrega das obras do empreendimento, assiste ao comprador o direito de requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da construtora, conforme prevê o artigo 475 do Código Civil.<br>Diante de tal premissa fática, insuscetível de revisão na instância especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ), verifica-se que o acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte Superior, ao aplicar o CDC em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária no procedimento de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário, motivo pelo qual incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional.<br>Desprovido o recurso, descabe cogitar de efeito suspensivo.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA