DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto por GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A. contra decisão que inadmitiu o recurso especial sob os seguintes fundamentos: (a) no referente ao cabimento da inversão da cláusula em desfavor da vendedora do imóvel, o acórdão recorrido está conforme o Tema Repetitivo n. 971/STJ, motivo pelo qual o recurso não merece seguimento, nos termos do art. 1.030, I, "b", do CPC/2015, e (b) aplicação das Súmulas n. 7 do STJ e 282 e 356 do STF com relação às teses remanescentes (fls. 526-529).<br>O acórdão do TJMG traz a seguinte ementa (fl. 426):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - PREVISÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 90 DIAS APÓS A DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS - LICITUDE<br>- CLÁUSULA QUE PREVÊ A PRORROGAÇÃO INDEFINIDA DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL EM CASOS DE FORTUITO INTERNO - ABUSIVIDADE - ATRASO NA ENTREGA PARA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - MORA DA CONSTRUTORA - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA APENAS EM FAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA- INVERSÃO EM FAVOR DO PROMITENTE- COMPRADOR - REDIMENSIONAMENTO DO PERCENTUAL DA MULTA - DANOS MORAIS - ATRASO PROLONGADO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTRA DE LOTEAMENTO - AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS INDICATIVAS DE LESÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO<br>- Nas promessas de compra e venda de imóvel "na planta", é lícita a estipulação de um prazo de tolerância de no máximo 180 dias após a data ajustada para a entrega do imóvel.<br>- Afigura-se abusiva a cláusula que, em promessa de compra e venda de imóvel sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, prevê hipóteses de fortuito interno como causas de prorrogação do prazo de entrega do imóvel para além do período de tolerância contratualmente estipulado.<br>- O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.614.721, apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento segundo o qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (tema repetitivo 971).<br>- A propósito da inversão da cláusula penal contratualmente prevista exclusivamente em favor da construtora, deve-se ter presente que "constitui equívoco frequente simplesmente inverter, sem observar a técnica própria, a multa contratual referente à obrigação do adquirente de dar (pagar), para então incidir (o mesmo percentual) em obrigação de fazer" (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO), afigurando-se razoável fixar, em favor do promitente-comprador, multa moratória no importe de "0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso".<br>- A simples inexecução da obrigação de entrega de lote, desacompanhada de qualquer circunstância agravante da espera, não é<br>anta a configurar danos morais.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 462-467 e 484-489).<br>No recurso especial (fls. 493-504), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente apontou violação da Lei n. 9.514/1997, afirmando que, na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, a restituição de eventual saldo em favor da parte recorrida deveria observar as disposições da Lei de Alienação Fiduciária, em detrimento do CDC.<br>Sustentou ofensa aos arts. 421, 421-A e 422 do CC/2002, visto que seria descabido inverter, em prejuízo da vendedora, a cláusula penal pactuada para as hipóteses de inadimplemento dos consumidores.<br>Alegou violação do art. 406 do CC/2002, alegando que "por englobar juros moratórios e correção monetária, a Taxa Selic pressupõe a coincidência dos termos iniciais. E, como no caso dos autos, a atualização monetária deve dar-se a partir do desembolso de cada parcela, e os juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado - visto tratar-se de rescisão contratual por culpa dos adquirentes - deve a sentença ser reformada para determinar a atualização pelo índice utilizado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais a partir de cada desembolso até a data do trânsito em julgado e, a partir de então, a aplicação somente da taxa Selic" (fl. 503).<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 514-521).<br>No agravo (fls. 582-587), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada, requerendo o arbitramento de honorários recursais (fls. 593-598).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A parte recorrente deixou de indicar claramente os dispositivos legais da Lei n. 9.514/1997 considerados violados.<br>Ausente tal requisito, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna inviável o conhecimento do recurso, a Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia.<br>Ainda que assim não fosse, jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).<br>Com a mesma orientação:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes.<br>2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.297.266/AP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.)<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br> .. <br>4. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidamente constituído em mora. Precedentes.<br>5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.426.880/BA, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)<br>O Tribunal de origem concluiu que inexistiu inadimplemento da parte recorrida a justificar a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária no distrato imobiliário Confira-se (fl. 487):<br>Cabe notar, contudo, que a tese firmada limita a própria aplicabilidade à hipótese de "resolução do pacto por inadimplemento do devedor  comprador , devidamente constituído em mora".<br>No caso dos autos, não se trata de inadimplemento do comprador, mas do vendedor, que não entregou o imóvel no prazo ajustado. De fato, quem propôs a ação foi o comprador, que não busca a resolução do negócio, mas o pagamento de multa e indenização por danos morais.<br>Feito o distinguishing, conclui-se que o precedente invocado, segundo o qual as normas da Lei 9.514/97 afastam a incidência do CDC, não é aplicável ao caso em julgamento. A propósito, o STJ já teve oportunidade de decidir:<br>Diante de tal premissa fática, insuscetível de revisão na instância especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ), verifica-se que o acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte Superior, ao aplicar o CDC em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária no procedimento de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário, motivo pelo qual incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional.<br>Ademais, "a sistemática recursal introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 estabelece que a decisão que nega seguimento ao recurso especial em razão da conformidade entre o acórdão recorrido e o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso especial repetitivo é impugnável apenas por agravo interno no âmbito da própria Corte local, não sendo cabível o ajuizamento da reclamação" (AgInt na Rcl n. 46.329/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024).<br>E ainda, "contra a decisão que nega provimento a agravo interno interposto contra decisão da Presidência do Tribunal de origem que negou seguimento a recurso especial com fundamento nos arts. 1.030, I, b, e 1.040, I, do CPC, não cabe agravo ou qualquer outro recurso para o Superior Tribunal de Justiça" (REsp n. 2.198.065/SC, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025).<br>Na mesma linha:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. ART. 1.030, I, B, CPC. NÃO CABIMENTO DE AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A decisão de admissibilidade proferida pela Presidência do Tribunal de origem negou seguimento ao recurso especial com base no art. 1.030, I, "b", do Código de Processo Civil, em razão do Tema 1091 do STJ. Incabível a interposição de agravo em recurso especial com a finalidade de rediscussão da referida matéria.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.684.990/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. INTERNAÇÃO PSIQUIÁTRICA EM CLÍNICA NÃO CREDENCIADA. REEMBOLSO LIMITADO AOS TERMOS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO FUNDADA EM TEMA REPETITIVO. INVIABILIDADE DE EXAME DE NORMA CONSTITUCIONAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS NÃO IMPUGNADOS. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>I. CASO EM EXAME:<br>1. Recurso Especial interposto por UNIMED-RIO COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO DO RIO DE JANEIRO LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a", da CF/1988, contra acórdão do TJ/RJ que deu parcial provimento à apelação para anular a sentença e julgar parcialmente procedente o pedido, reconhecendo o direito da autora ao reembolso das despesas com internação psiquiátrica em clínica não credenciada, nos limites contratuais. O acórdão baseou-se na inexistência de comprovação de ausência de rede credenciada apta e na validade da cláusula contratual de coparticipação, à luz da tese firmada no Tema 1032 do STJ.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devido o reembolso integral por despesas médicas realizadas fora da rede credenciada quando inexistente urgência ou indisponibilidade de prestadores conveniados; (ii) verificar se o recurso especial atende aos requisitos de admissibilidade, notadamente quanto à existência de prequestionamento e à vedação de reexame de fatos e provas.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O recurso especial não é conhecido por ausência de interposição de agravo interno contra decisão que negou seguimento ao recurso com base em entendimento firmado sob o rito dos recursos repetitivos, conforme o art. 1.030, § 2º, do CPC/2015, o que configura erro grosseiro e afasta a aplicação do princípio da fungibilidade recursal.<br> .. <br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 2.222.160/RJ, relatora Ministra DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMISSIBILIDADE. AGRAVO. ART. 1030, § 2º, DO CPC.EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE NOTIFIFICAÇÃO. IMPENHORABILIDADE DE BEM RURAL. FALTA COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. HONORÁRIOS. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. A sistemática processual civil instituída pela Lei nº 13.105/2015 dispõe que contra a decisão que analisa admissibilidade de recursos constitucionais, aplicando entendimento firmado em regime de repetitivo ou repercussão geral, cabe o agravo interno (artigo 1.030, § 2º, Código de Processo Civil).<br> .. <br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.703.236/RS, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/2/2025, DJEN de 5/3/2025.)<br>Desse modo, não se admite o agravo do art. 1.042 do CPC/2015 para revisar o capítulo da decisão de admissibilidade de fls. 526-529, que negou seguimento ao recurso especial, nos termos do art. 1.030, I, "b", do CPC/2015, pelo fato de o acórdão recorrido estar em conformidade com a jurisprudência repetitiva desta Corte Superior (Tema n. 971/STJ) sobre a possibilidade de inversão da cláusula em benefício dos adquirentes.<br>A Corte local não se manifestou quanto ao art. 406 do CC/2002 sob o ponto de vista da parte recorrente. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no ponto, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA