DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S.A contra decisão que inadmitiu recurso especial em razão da ausência de violação dos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC/2015, bem como da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 1.227-1.232).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 791):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR INOBSERVÂNCIA À REGRA DE JULGAMENTO CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS E POR CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NO MÉRITO, SUSTENTA A AUTORA, APELANTE, O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO NO PRAZO CONTRATUALMENTE AVENÇADO, POR PARTE DA RÉ, APELADA, DE IMPLEMENTAR A ATIVIDADE DE POSTO DE GASOLINA NO IMÓVEL LOCADO.<br>1. Ausência de nulidade em razão do não julgamento conjunto da ação conexa. Não verificado prejuízo. Sentenças sem contradição. Sentenciado o processo, o art. 55, §1º, CPC determina que não haverá reunião. Princípio da Primazia da Sentença de Mérito. Prevenção do segundo grau que deverá ser observada em relação aos recursos interpostos.<br>2. Sentença devidamente fundamentada. É cediço na jurisprudência do STJ que o julgador não é obrigado a enfrentar todas as questões deduzidas pelas partes, mas tão somente aquilo que entenda suficiente para decidir a controvérsia.<br>3. Locação que tinha por finalidade específica a atividade de revenda varejista de produtos combustíveis e afins.<br>4. Óbices normativos vislumbrados pelas partes para a operação do posto de gasolina quando das negociações preliminares, tendo a apelada confiado que tais óbices seriam contornados, assumindo o risco de rescisão caso não obtivesse as licenças necessárias ou não mantivesse o imóvel regularizado do ponto de vista administrativo.<br>5. Cláusulas neste sentido que constaram no contrato, por sugestão da própria apelada.<br>6. Conjunto fático-probatório demonstra que a obrigação foi descumprida pela apelada, tendo sido a obra embargada pelo Município em razão da ausência de licença. Requerimento formulado posteriormente neste sentido, tendo sido indeferido por não se tratar de construção em edificação de uso exclusivo (Decreto 622/1976).<br>7. Apelante que não concorreu para o descumprimento obrigacional com a sua recusa de promover o desmembramento da área. A uma porque quando notificada para tal fim já havia se esgotado há quase oito meses o interregno contratual oponível à apelada. A duas porque em nenhum momento foi cogitado, nem constou do contrato, a obrigação da apelante de desmembrar seu imóvel já que a apelada achava que poria o posto em funcionamento por fatos que independiam dessa providência. A três porque a exigência administrativa pôde ser finalmente atendida com o desmembramento virtual, que poderia ser efetivado tão somente pela apelada.<br>8. Obtenção da licença somente três anos após o prazo obrigacional, não ilidindo o inadimplemento contratual, que já se fazia presente quando do ajuizamento da ação de despejo. 9. Ajuizamento da ação de despejo que restou cabível, visto que exaurido o prazo para funcionamento do posto.<br>10. Nada impede, por outro lado, que persistindo o interesse da apelante, concorde esta com o restabelecimento da relação contratual, já que ao que tido indica, não mais remanesce restrição para o funcionamento do posto.<br>11. Procedência da ação de despejo que se impõe.<br>PROVIMENTO DO RECURSO.<br>Os embargos de declaração foram acolhidos parcialmente (fls. 962-970):<br>Nas razões do recurso especial (fls. 1.010-1.041), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>i) arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC, defendendo que não foram enfrentados argumentos deduzidos pela recorrente em sua apelação quanto à data de envio de notificação à recorrida, arguindo ainda que o acórdão "( ) não observou (..) que, no período compreendido entre o requerimento da nova licença (24.10.2017) e o indeferimento pela Municipalidade (22.3.2018) não há como ser imputado à Recorrente o descumprimento da cláusula contratual que ensejou a ação de despejo, vez que a demora ali verificada derivou, única e exclusivamente, da inércia estatal de dar uma resposta ao pedido formulado" (fl. 1.026).<br>ii) art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, uma vez que "(..) era dever da CBD cooperar para que a locação cumprisse a sua finalidade, com a adoção das medidas necessárias para tanto, conforme estabelecem os incisos I, III e IV, do art. 22" sendo que "( ) o cumprimento desse dever se daria com ( ) desmembramento, o que foi solicitado pela Locatária dentro do prazo contratual" (fls. 1.034-1.035).<br>No agravo (fls. 1.270-1.297), afirma-se a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 1.324-1.344).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489, §1º, III, IV e VI, e 1.022, I, II, III, parágrafo único, II, do CPC/2015.<br>Em relação à alegação de morosidade estatal e ao prazo de cumprimento da obrigação, o Tribunal de origem assim se manifestou nos embargos de declaração (fl. 966):<br>1ª alegada omissão: Atraso atribuível à burocracia estatal, cuja responsabilidade não pode ser transferida à Ipiranga.<br>A eventual demora administrativa na decisão quanto ao pedido de licença para regularização da obra não exime a embargante da responsabilidade pelo decurso do prazo contratual. A uma porque tal entrave é plenamente previsível, tendo aquela assumido o risco ao estabelecer o prazo para obtenção das licenças. A duas porque quando a embargante deu entrada no requerimento, o que ocorreu em 24/10/2017, faltava pouco mais de dois meses para o término do lapso contratual, o que mostra que a duração do trâmite administrativo (cinco meses) não foi a causa do descumprimento obrigacional.<br>No que toca ao dever de cooperação e ao desmembramento, o Tribunal também se pronunciou especificamente ao decidir os aclaratórios (fls. 966-968):<br>2ª alegada omissão: Dever de cooperação previsto no art. 22. I. III e IV da Lei 8.245/01.<br>Conforme se extrai dos autos o pedido de licença foi indeferido em 22/03/2018 sob o fundamento de que o posto só poderia funcionar em edificação de uso exclusivo. Em 24/08/2018, a embargante notificou a embargada para que fosse feito o desmembramento do imóvel.<br>Como dito acima, o indeferimento se deu quando já decorrido o prazo para o cumprimento obrigacional pela embargante, o que já possibilitaria a rescisão pela embargada. E este indeferimento só fez formalizar o descumprimento, não se podendo dizer que este poderia ser evitado pela embargada se por ela adotada uma conduta cooperativa, que se consistiria no desmembramento de seu imóvel.<br>Insta destacar que não se está aqui falando de uma providência burocrática que não acarretaria ônus à embargada, sendo perfeitamente razoável a negativa desta quando à diligência solicitada. Neste sentido, aduziu na contranotificação (index 167): "o desmembramento de matrícula gera perda significativa de potencial construtivo, de forma que é inviável atender tal solicitação, sem gerar impacto financeiro e operacional na loja, o que pode ocasionar prejuízo à CBD".<br>De ressaltar que nas tratativas contratuais, apesar de se ventilar a exigência de lote exclusivo para o licenciamento da atividade, a questão da individualização do lote pelo desmembramento não chegou a ser concretamente cogitada ante à existência de Decreto que suspendia o licenciamento em área que englobava o imóvel locado.<br>( )<br>Assim é que, já vencido o prazo contratual para obtenção da licença, não tinha a embargada nenhum dever de efetuar o desmembramento de seu imóvel, com o qual nunca se obrigou, para possibilitar a tardia providência. Não se vislumbra, aqui, portanto ausência do dever de cooperação por parte do locador previsto na Lei 8.245/91.<br>Repita-se que, ao contrário do sustentado pela embargante, somente ela se responsabilizou pelos riscos da não obtenção das licenças necessárias à operação do posto no prazo máximo de 12 meses, sendo estabelecida a faculdade de rescisão sem quaisquer indenizações ou multas. Em outras palavras, os óbices do imóvel para a locação (o que a embargante chama impropriamente de vícios pretéritos) eram conhecidos de ambas as partes, mas a embargante, por iniciativa própria, obrigou-se a supri-los em determinado prazo para que o contrato fosse assinado.<br>Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu sobre as teses suscitadas pela parte recorrente, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos.<br>Quanto à vulneração do art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, o acórdão recorrido se assentou na premissa fática, extraída do exame das provas e do contrato, de que a IPIRANGA assumiu o integral risco pela obtenção das licenças em 12 meses, ciente dos óbices normativos preexistentes, o que afastaria o dever de cooperação da locadora nesse aspecto (cláusula 3.2), e também de que o desmembramento não era uma obrigação contratual da locadora e representaria um ônus não razoável, além de que o prazo contratual de 12 meses já estaria exaurido quando a IPIRANGA notificou a CBD pedindo a referida diligência. Veja-se (fls. 801-806):<br>Observe-se que as partes também tinham ciência da normativa que exigia lote exclusivo para o licenciamento da atividade, tendo a apelante, inclusive, mencionado em um dos e-mails que a individualização do lote (que seria o desmembramento) não adiantaria em face da suspensão estabelecida no citado Decreto.<br>A apelada, por sua vez, ponderou que a existência pretérita de posto devidamente regularizado no local, em nome de outra pessoa jurídica, poderia viabilizar a obtenção das licenças necessárias à operação, e que o fato de outra pessoa jurídica já se encontrar estabelecida e cadastrada com atividade principal de Posto de Serviços e Revenda de Combustíveis antes da publicação do Decreto, contribuiria para a viabilização de obtenção das licenças.<br>Como se vê, a apelada nem sequer chegou a cogitar da necessidade do desmembramento porquanto acreditava que obteria a licença em função dos fatos supra ventilados. Certamente por isso, as partes não chegaram a deliberar sobre a obrigatoriedade de a apelante proceder ao citado desmembramento, o que seria outra questão que poderia levar à desistência da contratação, caso a apelante verificasse, concretamente, que tal providência lhe acarretaria ônus indesejáveis.<br>Mas tão ansiosa estava a apelada para firmar o contrato que, confiante em suas expectativas, resolveu assumir os riscos da regularização da operação, conferindo à apelada, em face da manifesta insegurança desta neste sentido, a possibilidade de rescindir o contrato, sem ônus para a mesma, se não obtivesse no prazo de 12 meses, da data do contrato, todas as licenças e alvarás à regular operação do Posto Ipiranga.<br>(..)<br>Frise-se: foi a própria apelada quem sugeriu a possibilidade de rescisão pura e simples, sem qualquer ressalva, se não cumprida a obrigação no prazo, inclusive com o importe de alto investimento consistente no pagamento de R$ 970.000,00 à apelante em função de contrato de cessão de uso (índexes 316/320) e contratação de empreitada de mão de obra e materiais para a "implantação de Super Store", no valor de R$ 1.665.514,00, em 08/06/2017 (índex 287).<br>Assumiu também a apelada na cláusula 13.1 a obrigação de manter o imóvel regular do ponto de vista administrativo, ou seja, amparado pelas devidas licenças.<br>A apelante, por seu turno, levando em conta a experiência da apelada nos trâmites do setor e resguardada pela possibilidade de rescindir o contrato, caso não viabilizada a atividade no lapso convencionado, aceitou a locação.<br>Assinado o contrato em 28/11/2016, o impasse em questão teve início com o embargo administrativo da obra em 24/08/2017, por execução desta sem a devida licença (index 129). Repise-se que a apelada sequer chegou a requerer a licença, naturalmente por saber que estavam suspensas na forma do Decreto retro aludido, fiando-se, contudo, que a mesma não seria necessária.<br>( )<br>Ora, considerando-se que não ocorreu aqui nenhum fato do príncipe, caso fortuito ou força maior, mas simplesmente frustração da expectativa da apelada em iniciar desde logo a operação contratada no prazo contratual por ela própria sugerido, assumindo livremente o risco do malogro, restou patente o inadimplemento absoluto, a ensejar a competente ação de despejo. De ressaltar que a causa de pedir nesta ação não é a falta de pagamento de aluguéis, mas a infração de cláusula contratual relativa à obrigação de fazer em prazo certo, razão pela qual não procede o argumento da sentença de que o despejo não seria cabível por estar a apelada em dia com os aluguéis.<br>E nem se diga que a apelante concorreu para o descumprimento obrigacional no prazo fixado por ter se recusado a diligenciar o desmembramento da área para atendimento da exigência administrativa.<br>A uma porque quando em 23/08/2018 a apelada notificou a apelante para que promovesse tal diligência, já havia se exaurido há quase oito meses o interregno contratual para o cumprimento da obrigação, inclusive já ajuizada desde março daquele ano a presente ação de despejo.<br>A duas porque, como dito no início, a apelada em nenhum momento se obrigou a promover o desmembramento de sua área, ainda que tenha cogitado por alto, o que não foi adiante já que a apelada achou que poria desde logo o posto em funcionamento, independentemente dessa providência, calcada na crença de que licenças antigas supririam a necessidade de nova licença para a operação.<br>A três porque, como visto, a exigência pôde ser finalmente atendida para obtenção da licença, com o desmembramento virtual, que poderia ser efetivado sem a intervenção da apelante.<br>Por fim, quanto à obtenção da licença em 25/02/21, forçoso reconhecer que em que pese a persistência e obstinação da apelada para tanto, tal providência já se fazia completamente extemporânea, restando inadmissível considerar cumprida a obrigação já vencida há três anos, desconsiderando cláusula contratual livremente pactuada, quando a inexecução no prazo estipulado se deu por risco exclusivo da apelada sem que para isso tivesse a apelante contribuído.<br>As conclusões do acórdão decorrem de análise pormenorizada dos fatos e da relação contratual. Rever a conclusão do acórdão, quanto às teses invocadas pela parte recorrente, demandaria incursão no campo fático-probatório e nas cláusulas contratuais, providência vedada na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Por fim, verifica-se que o recurso especial foi devidamente subscrito por advogado constituído nos autos e cuja cadeia de representação encontra-se documentada, de modo que eventual alegação de vício formal no ato da subscrição não configura, por si só, óbice ao conhecimento do recurso no presente momento, motivo pelo qual fica rejeitada a tese arguida pela parte agravada em suas contrarrazões.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA