ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O apelo nobre, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS RELATIVAS AO PERÍODO DE 2015 A 2020, REFERENTES À UNIDADE DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO, JULGANDO EXTINTA A EXECUÇÃO, ANTE O NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 783 DO CPC. APELO DO EXEQUENTE/EMBARGADO, SUSTENTANDO A LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO, PUGNANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA, COM O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. ARGUMENTOS ADUNADOS PELO CONDOMÍNIO APELANTE QUE NÃO SE MOSTRAM SUFICIENTES PARA AFASTAR OS FUNDAMENTOS QUE EMBASARAM O JUÍZO DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO, MORMENTE DIANTE DO CONJUNTO PROBATÓRIO PRODUZIDO NOS AUTOS. EDIFÍCIO DESABITADO, QUE ESTÁ EM PRECÁRIA SITUAÇÃO, LOCALIZADO NO CENTRO DE NITERÓI. INTERDIÇÃO JUDICIAL. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LEVADA A EFEITO EM 2019, EM RAZÃO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA Nº 0075994- 72.2013.8.19.0002. DECRETO EXPROPRIATÓRIO EXPEDIDO EM 2020. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS QUE NÃO MERECE REFORMA. PRECEDENTES DESTA CORTE. APELANTE QUE RECONHECE O PRECÁRIO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO EDIFÍCIO QUANDO DA PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA. ENTENDIMENTO DO STJ ACERCA DA IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA VIA EXECUTIVA CASO AUSENTE UM DOS REQUISITOS INDISPENSÁVEIS PREVISTOS NO ART. 783 DO CPC, SENDO QUE, NO CASO ESPECÍFICO DE COTAS CONDOMINIAIS, ESTABELECEU-SE QUE O CONDÔMINO SOMENTE PODE SUPORTAR, NA PROPORÇÃO DE SUA PARTICIPAÇÃO NO CONDOMÍNIO, AS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DAS COISAS DE CUJA UTILIZAÇÃO EFETIVAMENTE PARTICIPA. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO" (e-STJ fls. 578/579).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 602/606), a parte recorrente aponta a violação dos arts. 9º, 10º, 141, 369, 384 e 784, X, do Código de Processo Civil, 24, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, e 393, caput e parágrafo único, 1.315 e 1.336, I, do Código Civil. Sustenta, em síntese, i) a obrigatoriedade da observância das deliberações condominiais, ii) a existência de título executivo extrajudicial e sua exigibilidade, iii) o valor probatório das informações constantes em ata notarial, e iv) a natureza propter rem da obrigação condominial.<br>Apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 610/623), o recurso especial não foi admitido na origem (e-STJ fls. 625/629), ensejando a interposição do presente recurso.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>No que se refere à ofensa aos arts. 9º, 10º, 141, 369, 384 e 784, X, do Código de Processo Civil, 24, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, e 393, caput e parágrafo único, 1.315 e 1.336, do Código Civil, verifica-se que as matérias versadas nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foram objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo implícito, e não foram opostos embargos declaratórios com a finalidade de sanar omissão porventura existente. Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada".<br>A propósito:<br>"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO COMO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 26 E 29 DA LEI 10.931 E 789 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRAÇÃO DO ENUNCIADO 282/STF. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO INTERNO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO."<br>(EDcl no REsp 1.789.134/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 3/12/2020 - grifou-se)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. PREQUESTIONAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 282/STF. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. ALCANCE DAS PARCELAS VENCIDAS ANTERIORMENTE AO QUINQUÊNIO QUE PRECEDE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO.<br>1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>2. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela jurisprudência do STJ não merece reforma.<br>3. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 1.097.857/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 10/11/2017 - grifou-se)<br>No que diz respeito à suposta ofensa do art. 783 do CPC, tampouco é possível acolher o recurso.<br>A Corte estadual expressamente reconheceu a inexistência de título executivo por falta de provas da prestação dos serviços condominiais objeto da execução, razão pela qual a modificação do julgado exigiria deste Tribunal a reanálise das provas produzidas durante a instrução processual, o que não é admissível em sede de apelo extremo.<br>Assim, rever a conclusão do tribunal local acerca da controvérsia demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto na Súmula nº 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A ausência de averbação da promessa de compra e venda no registro imobiliário não obsta a responsabilização do promitente comprador pelas despesas condominiais, desde que preenchidos dois requisitos: tenha havido a sua imissão na posse e o condomínio tenha sido cientificado acerca da transação (Tema 886).<br>2. A alteração da conclusão alcançada na origem, no sentido de que a agravante é possuidor do imóvel, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é obstado pela Súmula 7 do STJ.<br>(AgInt no REsp 1.902.862/AP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2021, DJe de 19/8/2021 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUB-ROGAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS NA ARREMATAÇÃO. CONDOMÍNIO. TERCEIRO INTERESSADO. PRETENSÃO. INCLUSÃO NO EDITAL DE LEILÃO O VALOR DAS DESPESAS CONDOMINIAIS PARA A SUB-ROGAÇÃO POR PARTE DO COMPRADOR. CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA. ART 903 DO CPC/15. ALIENAÇÃO CONSIDERADA PERFEITA ACABADA E IRRETRATÁVEL. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. CRÉDITOS QUE RECAEM SOBRE O BEM INCLUSIVE OS DE NATUREZA PROPTER REM. SUB-ROGAÇÃO. ORDEM DE PREFERÊNCIA. ART 908 § 1 DO CPC. PRETENSÃO RECURSAL. NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DE LEI FEDERAL. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA. SÚMULA 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que falar em violação ao art. 1.022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria foi objeto de exame em decisão exarada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.<br>2. O exame da pretensão recursal de reforma do acórdão recorrido exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão, o que é vedado em sede de recurso especial nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ. Dissídio prejudicado.<br>3. A matéria referente aos dispositivos de lei indicados como violados não foi objeto de discussão no acórdão recorrido, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmula 211/STJ).<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp 1.986.634/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 27/5/2022 - grifou-se)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.