ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA N. 211/STJ.<br>1. A alegação de violação do art. 1.022 do CPC não foi objeto de irresignação no recurso especial, configurando inovação recursal vedada.<br>2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela descaracterização do regime de construção por administração, aplicando as normas do CDC, considerando a vulnerabilidade da autora em relação às rés, que possuem expertise e posição de superioridade.<br>3. A reforma do entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fática.<br>4. A ausência de exame da questão relativa à realização de leilão extrajudicial pelo tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, atrai a incidência da Súmula 211/STJ.<br>5. A ausência de novos subsídios capazes de alterar os fundamentos da decisão agravada justifica a manutenção do entendimento nela firmado.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.., NEXUS HOTEL E RESIDENCES, contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, nos termos da seguinte ementa (fls. 4457):<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. AFASTADO. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado:<br>APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. EMPREENDIMENTO "NEXUS HOTEL & RESIDENCES".<br>1. Restou incontroverso nos autos que a resolução do contrato se deu por iniciativa da autora, ainda no prazo para entrega. Pacífico entendimento jurisprudencial sobre esta matéria, sendo considerado razoável, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%. Percentual de 20% arbitrado na sentença que se mostra razoável e proporcional.<br>2. A jurisprudência do STJ é pacífica em reconhecer que a previsão contratual de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não configura óbice ao distrato, uma vez que o princípio da força vinculante dos contratos é temperado pela incidência da legislação consumerista.<br>3. Descaracterização do regime de construção por administração. Postura ativa adotada pela "Comissão de Representantes" somente após os fatos narrados na exordial, depois da propositura da demanda, em face da crise financeira que se abateu sobre o mercado e seus efeitos sobre o empreendimento.<br>4. Correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado. Danos morais não caracterizados. Reconhecimento da sucumbência recíproca. Exclusão do prazo dado na sentença para cumprimento da obrigação de pagar.<br>5. Desprovimento dos 1º e 3º recursos e provimento parcial do 2º recurso.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 4.057-4.059).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, sustentando omissão no acórdão recorrido quanto à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e à incidência do regime de construção por administração (Lei n. 4.591/1964).<br>Sustenta, outrossim, a inaplicabilidade de óbices sumulares: i) Súmula n. 5/STJ: afirma que não pretende "simples revisão interpretativa de cláusula contratual", mas a "aplicação das normas previstas no instrumento e decorrentes de lei", apontando como violados os arts. 32, § 2º, 50, 58 caput, 60 a 63 da Lei n. 4.591/1964; arts. 421, 422, 425 e 427 do Código Civil; art. 7º da Lei n. 13.874/2019; art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981; ii) Súmula n. 7/STJ: afirma que a controvérsia é de direito, relativa à negativa de vigência aos dispositivos acima e ao dissídio jurisprudencial, com prequestionamento, afastando revolvimento probatório; iii) Súmula n. 83/STJ: sustenta que há conflito com a orientação pacificada do STJ sobre obra por administração e leilão extrajudicial, de modo que não se aplica o verbete; iv) Súmula n. 211/STJ, pois haveria prequestionamento explícito das matérias (regime por administração, leilão do art. 63, irretratabilidade, ilegitimidade passiva, CDC inaplicável, correção monetária e juros), todas enfrentadas na origem.<br>Argumenta que o CDC (Lei n. 8.078/1990) é inaplicável ao caso, por prevalência da lei especial (Lei n. 4.591/1964), invocando o princípio lex specialis derogat legi generali e doutrina citada, além de precedentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre apart hotel e regime de condomínio (fls. 4.472-4.474).<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada apresentou contraminuta (fl 4.489-4.537).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA N. 211/STJ.<br>1. A alegação de violação do art. 1.022 do CPC não foi objeto de irresignação no recurso especial, configurando inovação recursal vedada.<br>2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela descaracterização do regime de construção por administração, aplicando as normas do CDC, considerando a vulnerabilidade da autora em relação às rés, que possuem expertise e posição de superioridade.<br>3. A reforma do entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fática.<br>4. A ausência de exame da questão relativa à realização de leilão extrajudicial pelo tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, atrai a incidência da Súmula 211/STJ.<br>5. A ausência de novos subsídios capazes de alterar os fundamentos da decisão agravada justifica a manutenção do entendimento nela firmado.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Cinge-se a controvérsia em saber se é aplicável ao caso a Lei n. 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) ou o Código de Defesa do Consumidor (CDC) na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora; e se houve omissão no acórdão recorrido quanto à inaplicabilidade do CDC e à incidência do regime de construção por administração, conforme alegado pela agravante.<br>De início, observa-se que a alegação ao artigo 1.022 do CPC não foi objeto da irresignação quando da interposição do recurso especial, de forma a configurar-se a inovação recursal.<br>Nesse sentido, cito precedente:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCONTO BANCÁRIO ÍNFIMO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. AGRAVO INTERNO<br>DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial, assentando a inadmissibilidade do recurso especial por ausência de prequestionamento, incidência das Súmulas n. 7 do STJ e 282 do STF e ausência de demonstração de violação dos dispositivos legais invocados.<br>II. Questão em discussão<br> .. <br>5. A alegação de ausência de sucumbência recíproca foi trazida apenas no agravo interno, configurando indevida inovação recursal, conforme entendimento consolidado pelo STJ.<br>6. Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o devido cotejo analítico entre os julgados, demonstrando a similitude fática, o que não foi atendido no caso.<br>IV. Dispositivo e tese<br> .. <br>2. A inovação recursal em agravo interno, com argumentos não apresentados no recurso especial, é vedada em razão da preclusão consumativa.<br>3. A demonstração de dissídio jurisprudencial exige o cotejo analítico entre os julgados, com comprovação da similitude fática.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.676.116/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)<br>Cinge-se a controvérsia em saber se é aplicável ao caso a Lei especial (Lei n. 4.591/1964 - incorporações imobiliárias), ou o CDC na rescisão de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora.<br>Consoante aludido na decisão agravada, o Tribunal a quo entendeu, com base no acervo fático probatório dos autos, que o regime de construção por administração, previsto no art. 58 da Lei n. 4.591/1964, ficou descaracterizado e aplicou as normas do CDC, considerando a vulnerabilidade da autora em relação às rés, que desenvolvem atividade com expertise e posição de superioridade, conforme se extrai do trecho do acórdão recorrido (fls. 4.026-4.027):<br>In casu, tal regime resta desconfigurado, dentre outras circunstâncias, pela simples leitura da cláusula 2.2 do contrato de fls. 52 ejud, na qual a 2ª ré (ofertante) deixa claro que a realização do empreendimento está vinculada a obtenção de percentual mínimo de adesão do mercado, não havendo prova de que os demais adquirentes sequer tivessem contato inicial entre si.<br>Grife-se que a jurisprudência desta Corte vem se firmando pela incidência do CDC em casos em que resta desconfigurado o regime de "preço de custo", embora regido pela Lei nº 4591/94, o que se verifica no caso em análise, em que a incorporadora também era responsável pela negociação das unidades, tendo as partes firmado contrato de adesão, bem como sendo a construtora responsável pela administração do empreendimento, o que fica bem claro pela leitura do documento de fls. 38 ejud.<br>In casu, não há dúvida quanto à descaracterização da construção pelo regime de "administração", sendo evidente a vulnerabilidade da autora em relação às rés, incidindo, assim, as normas protetivas do CDC, não obstante se trate de imóvel destinado a apart-hotel, havendo hipossuficiência técnica, jurídica e econômica diante das rés, que desenvolvem atividade com expertise e posição de superioridade.<br>Nesse contexto, é mesmo caso de incidência da Súmula n. 7/STJ.<br>A propósito, cito:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO<br>DESEMBOLSO.<br>1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.<br>2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço.<br>3. " Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020).<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.893.845/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.)<br>Por fim, com relação à alegada violação do art. 63 Lei n. 4.591/1964, observa-se que o Tribunal de origem abordou a questão da rescisão do contrato e a devolução de valores pagos, mas não mencionou a realização de leilão extrajudicial como forma de resolver a controvérsia.<br>Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente, a despeito da oposição dos embargos de declaração.<br>Assim, incide no caso o enunciado da Súmula 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo"<br>Assim, apesar d o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.