ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. BENFEITORIAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5/STJ E 7/STJ.<br>1. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto às obrigações assumidas pelas partes e à indenização pelas benfeitorias realizadas demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas contratuais, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme dispõem as Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por JAQUELINE FERRARI, ALZIRA FERRARI e NESTOR FERRARI contra a decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O apelo nobre, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina assim ementado:<br>"APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES.<br>1) APELO DOS DEMANDADOS.<br>1.1) ENCARGOS LOCATÍCIOS. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. COBRANÇA SUPOSTAMENTE INDEVIDA DIANTE DA AUSÊNCIA DE EXIGIBILIDADE DURANTE O PRAZO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DESCABIDA. OBRIGAÇÃO LEGAL DO LOCATÁRIO ADIMPLIR COM OS DÉBITOS PREVISTOS NO CONTRATO. ARGUIDA A EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS EM VIRTUDE DO DESCUMPRIMENTO PELA LOCADORA DO TENANT MIX. PACTO EXCLUINDO OBRIGAÇÃO DA LOCADORA MANTER OU INSTALAR LOJAS ÂNCORAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE OMISSÃO DO AUTOR A PONTO DE COMPROMETER LUCRATIVIDADE DA LOCATÁRIA. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA E FALTA DE DEBATE DOS VALORES EM SI. CONDENAÇÃO ADEQUADA.<br>"Afigura se descabida a oposição da exceção do contrato não cumprido para justificar o inadimplemento da obrigação atinente ao pagamento de aluguéis do imóvel locado sob a alegação de que o locador deixou de cumprir com determinadas obrigações meramente acessórias, as quais nem sequer encontram se expressamente previstas no respectivo contrato de locação firmado entre as partes. Assim, afastada a aplicação do instituto e observando se que o locatário, inadvertidamente, deixou de pagar os valores relativos à locação mensal, sem providenciar a respectiva consignação ou outro meio qualquer para afastar a mora, o desprovimento do recurso é medida que se impõe." (AC n. 2007.035023-6, rel. Des. Joel Dias Figueira Júnior, j. em 27.06.2011).<br>1.2) DÉBITO DECORRENTE DE MÚTUO ESTABELECIDO ENTRE AS PARTES. PRETENSÃO DE ESQUIVAREM SE DO ADIMPLEMENTO. QUANTIA EVENTUALMENTE UTILIZADA PARA BENFEITORIAS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PLEITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR TAIS MELHORIAS. CONTRATO LOCATIVO A AFASTAR EXPRESSAMENTE A PRETENSÃO. INVESTIMENTO NO NEGÓCIO. CONDUTA NORMAL AOS EMPRESÁRIOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REALIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E DOS GASTOS RESPECTIVOS. ÔNUS PROBATÓRIO DESCUMPRIDO. ART. 373, II, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.<br>2) APELO DO AUTOR. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO EXCLUSIVA DOS RÉUS NOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. TOTALIDADE DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS A CARGO DOS DEMANDADOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015. FIXAÇÃO EM 10 % (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 2º, DO CPC/15. PRETENSÃO ACOLHIDA.<br>3) HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. DESPROVIMENTO DO APELO DOS RÉUS, SUCUMBENTES DESDE A ORIGEM. VERBA DEVIDA. FIXAÇÃO NO IMPORTE DE 2 % (DOIS POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. EXEGESE DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC/15. VERBA INCABÍVEL AO AUTOR DIANTE DO ÊXITO DA INSURGÊNCIA RECURSAL. RECURSOS CONHECIDOS. DESPROVIDO O DOS RÉUS E PROVIDO AQUELE DO DEMANDANTE." (e-STJ fls. 515-516)<br>Em suas razões (e-STJ fls. 529-544), os recorrentes apontaram violação aos arts. 476, 884 e 1.219 do Código Civil.<br>Argumentaram, em síntese, i) o caráter bilateral do contrato de locação, sendo cabível ao locatário recusar-se a cumprir sua obrigação, com fundamento na exceção de contrato não cumprido; ii) a determinação de restituição da quantia paga a título do contrato de mútuo incorre em enriquecimento sem causa; e iii) indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no salão comercial objeto da locação.<br>Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 554/564), o recurso especial não foi admitido na origem (e-STJ, fls. 567/571), ensejando a interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. BENFEITORIAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5/STJ E 7/STJ.<br>1. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto às obrigações assumidas pelas partes e à indenização pelas benfeitorias realizadas demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas contratuais, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme dispõem as Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A irresignação não merece acolhida.<br>No que diz respeito às obrigações assumidas pelas partes e à indenização pelas benfeitorias realizadas, as conclusões do Tribunal de origem decorreram inquestionavelmente da análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora colacionados na parte que interessa:<br>"Os autos cuidam de contrato de locação comercial, vigente desde 24.11.2011, com entrega das chaves pela locatária no curso da demanda, na data de 31.08.2015.<br>Resta incontroversa a inadimplência dos aluguéis e não se discutem os valores, mas a responsabilidade pelo pagamento.<br> .. <br>Por seu turno, aventam os devedores que o locador descumpriu com sua obrigação de implementar um tenant mix no shopping center. Enfatizam que a omissão foi determinante para o insucesso do empreendimento.<br>Note-se que a locatária alega a exceptio non adimpleti contractus, prevista no art. 476, do CC, porquanto o locador não teria cumprido a obrigação de instalação de lojas comerciais diversificadas, que tornariam o shopping mais atrativo e conveniente para o público.<br> .. <br>Entretanto, a referida obrigação não veio estampada no contrato estabelecido entre as partes, o qual inclusive previu a ausência dessa obrigação pelo locador. Veja-se (evento 1, INF8, fl. 6):<br>CLÁUSULA VIGÉSIMA - DA INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE INAUGURAÇÃO DAS LOJAS ANUNCIADAS<br>A LOCATÁRIA declara estar ciente de que a LOCADORA apenas mantém negociações com outras lojas âncoras e satélites, não estando obrigada a promover a inauguração ou manter a operação de qualquer das referidas lojas, ainda que anunciadas como integrantes do SHOPPING PARK EUROPEU. A LOCADORA não garante a inauguração de qualquer loja ou marca no empreendimento, razão pela qual não assiste à LOCATÁRIA qualquer direito quanto ao comunicado ou anunciado neste sentido, inclusive perdas e danos.<br>Além disso, nenhuma prova restou produzida acerca da inexistência de lojas no estabelecimento do autor, a ponto de que a ausência comprometesse a lucratividade dos locatários, descumprindo a parte o ônus probatório estabelecido no art. 373, II, do CPC.<br>  <br>Acrescente-se que é normal aos empresários investirem no próprio negócio. Por conseguinte, todo e qualquer dispêndio de valor não pode ser caracterizado como benfeitoria necessária."(e-STJ, fl. 507 e 511)<br>Nesse contexto, não há com o afastar a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É o voto.