DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por MANACA I ARARAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 224):<br>"APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESOLUÇÃO CONTRATUAL RETENÇÃO ARBITRADA EM 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO INCONFORMISMO DO ADQUIRENTE ACOLHIMENTO PARCIAL Adoção do IGP-M como critério de atualização e amortização da dívida decorrente da aquisição imobiliária mediante pagamento parcelado do preço que não implica abusividade ou onerosidade excessiva Preço do imóvel pactuado pelas partes, com previsão de encargos nas prestações futuras, sem deficiência de informação Resolução contratual que não decorre de onerosidade excessiva pela variação do IGP-M, mas sim do incontroverso inadimplemento do preço pelo adquirente Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018 Incidência do art. 32-A da Lei 6.766/79, que impõe patamar máximo de retenção em 10% do contrato, permitindo a fixação em percentual inferior A legislação específica do parcelamento do solo deve ser interpretada em conjunto com as normas gerais protetivas do direito do consumidor e do Código Civil Possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva (arts. 412 e 413, CC) e vedação à retenção integral dos valores pagos (art. 53, CDC) Caso em que se justifica a retenção de 25% das parcelas pagas Sentença reformada em parte DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO."<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 261-263).<br>No recurso especial, a recorrente alega que o acórdão contrariou a disposição contida nos artigos 32-A da Lei n. 13.786/2018, 412 e 413 do Código Civil e 53 do CDC, ao argumento de que, tratando-se de contrato firmado já sob a égide da Lei do Distrato, seria obrigatória a observância do limite legal de retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, não sendo possível a redução equitativa da cláusula penal nem a fixação de retenção superior com fundamento genérico em normas consumeristas.<br>Aduz que a cláusula penal pactuada reproduz expressamente o comando legal e não poderia ser considerada abusiva, inexistindo excesso a justificar a intervenção judicial, especialmente porque o adquirente pagou apenas parcela ínfima do preço ajustado.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 267-278).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 279-281), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 314-319).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, com base no amplo exame dos fatos e das provas acostadas aos autos, consignou que o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 deve ser interpretado de forma sistemática com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, admitindo o controle judicial da cláusula penal quando manifestamente excessiva. Concluiu que, no caso concreto, a aplicação literal do limite de 10% do valor atualizado do contrato implicaria retenção integral ou quase integral das parcelas pagas, razão pela qual, consideradas as peculiaridades da causa, fixou a retenção em 25% das parcelas efetivamente pagas.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 227-229):<br>"Nessa linha de compreensão, a regra do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 menciona expressamente a possibilidade de desconto de montante previsto como cláusula penal e despesas administrativas, desde que "limitada a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato".<br>A cláusula contratual impugnada pelo adquirente é mera reprodução do texto de lei, pelo que não pode ser (abstratamente) considerada nula.<br>Todavia, as novas regras acerca da resolução contratual não impedem que (concretamente) o magistrado se pronuncie sobre abusividades ou mesmo que interfira na cláusula penal previamente fixada, quando resultar em quantia manifestamente excessiva, para adequar as regras a fim de se atingir o equilíbrio na relação contratual, cabendo também observar o disposto nos artigos 412 e 413 do Código Civil1, em interpretação harmônica das diferentes fontes legislativas.<br>No caso, o limite máximo abstrato de 10% do valor atualizado do contrato resultaria em aproximadamente R$9.600,00 históricos, quantia exagerada, que coloca o consumidor em desvantagem excessiva, já que, no total, pagou aproximadamente R$7.700,00, isto é, nem 8% do valor histórico do contrato.<br>Não se olvida da proibição legal de que os descontos decorrentes da resolução do contrato impliquem na retenção integral dos valores pagos pelo consumidor, conforme expressamente previsto no art. 53 do CDC. O artigo 51 do mesmo diploma considera nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (inciso IV) e que subtraiam a opção de reembolso da quantia paga (inciso II).<br>Até porque, com a aplicação da retenção literal do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, o adquirente nada teria a receber, sendo certo que o disposto no artigo 53 do CDC afasta tal possibilidade.<br>Assim, sobre o valor cabível como restituição, para as hipóteses em que há a rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóvel motivada pelo adquirente, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou como admissível a retenção na flutuação entre 10% e 25% dos valores pagos, esclarecendo que o percentual a ser retido deve ser avaliado conforme as peculiaridades do caso concreto.<br>O caso dos autos possui peculiaridades que justificam a retenção em percentual máximo (25%), como esta C. Câmara autoriza em casos excepcionais, notadamente o pagamento de pouco mais que 5% do preço histórico do contrato, o exíguo tempo da existência do vínculo contratual, e o inadimplemento das prestações antes mesmo do ajuizamento da ação.<br>Diante disso, deve ser reduzida a penalidade contratual decorrente do inadimplemento para 25% das parcelas pagas, a serem retidas pela ré."<br>No julgamento dos Recursos Especiais n. 2.117.412/SP, 2.107.422/SP, 2.111.681/SP e 2.106.548/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>Desse modo, ficou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).<br>In casu, o limite de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos foi adequadamente observado pelo acórdão recorrido, conforme a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>Publique-se. Intimem -se.<br> EMENTA