ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ÔNUS DA PROVA. DANOS MORAIS. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. COMISSÃO. INTERMEDIAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.<br>1. A revisão da matéria referente à comprovação de falha de informação e à existência de danos morais demanda a análise do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência do óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>2. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo comprador. Precedente.<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é cabível a redução do valor da cláusula penal, quando seja manifestamente excessivo ou desproporcional ao prejuízo sofrido. Precedente.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por EDGAR GUIMARÃES LOPES contra a decisão que inadmitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS C/C DANO MORAL C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - MULTIPROPRIEDADE - CULPA PELA RESCISÃO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CONDUTA ABUSIVA OU DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA APELANTE - RESCISÃO UNILATERAL, POR INSATISFAÇÃO DO APELADO - ENCARGOS CONTRATUAIS DECORRENTES DA RESCISÃO - INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 - ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 - COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO (CORRETAGEM) - CLÁUSULA PENAL EM 20% DO VALOR PAGO - TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - DATA DA CITAÇÃO - DANO MORAL - AFASTADO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE" (e-STJ fl. 981).<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:<br>(i) art. 14, § 3º, I e II, do CDC por alegar que o acórdão deslocou indevidamente ao consumidor o ônus de provar a falha, quando a lei exige ao fornecedor demonstrar a inexistência do defeito ou a culpa exclusiva;<br>(ii) arts. 51, IV, do CDC e 884 do Código Civil por defender a redução da retenção a título de cláusula penal para 10% (dez por cento), sob pena de enriquecimento sem causa; que não foi comprovada intermediação a fazer jus à comissão de corretagem;<br>(iii) art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 por sustentar que a taxa de fruição, sem jamais ter tido acesso à unidade contratada, carece de razoabilidade e demonstra o desequilíbrio contratual imposto ao consumidor, que já teria sido lesado pela rescisão do contrato sem culpa de sua parte; e<br>(iv) art. 186 do Código Civil por sustentar danos morais decorrentes da falha na prestação de serviço.<br>Após as contrarrazões, o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ÔNUS DA PROVA. DANOS MORAIS. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. COMISSÃO. INTERMEDIAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.<br>1. A revisão da matéria referente à comprovação de falha de informação e à existência de danos morais demanda a análise do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência do óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>2. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo comprador. Precedente.<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é cabível a redução do valor da cláusula penal, quando seja manifestamente excessivo ou desproporcional ao prejuízo sofrido. Precedente.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência merece prosperar em parte.<br>De início, no que se refere à inexitência de prova de falha de informação, as conclusões do tribunal de origem decorreram inquestionavelmente da análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora colacionados na parte que interessa:<br>"O próprio apelado juntou aos autos os instrumentos contratuais pactuados, na íntegra, e estes contém, de forma clara e expressa, todas as informações relativas ao empreendimento e às relações que jurídicas que estavam sendo estabelecidas com cada uma das rés, bem como as regras existentes para a fruição do direito de uso do imóvel.<br>(..)<br>Ademais, em que pesem suas alegações acerca da abordagem dos prepostos da requerida, é certo que este realizou ambas as contratações por livre e espontânea vontade, não havendo prova da ocorrência de qualquer vício de consentimento que comprometa a validade dos ajustes" (fls. 991/992).<br>Nesse contexto, não há como afastar a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>No que se refere à tese de ausência de intermediação, verifica-se que não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo implícito, e não foram opostos embargos declaratórios com a finalidade de sanar omissão porventura existente. Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada".<br>Nos termos da jurisprudência desta Corte, é cabível a redução do valor da cláusula penal, quando seja manifestamente excessivo ou desproporcional ao prejuízo sofrido. Diante do contexto fático dos autos deve ser reduzido para 10% (dez por cento).<br>Nesse sentido:<br>"DIREITO MARÍTIMO E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SOBRE-ESTADIAS DE CONTÊINERES. DEMURRAGE. PRETENSÃO FORMULADA COM BASE NO CONTRATO. NATUREZA JURÍDICA: INDENIZAÇÃO DE DANO MATERIAL (CC, ARTS. 402 E 403) OU CLÁUSULA PENAL (CC, ARTS. 408 A 416). LIMITAÇÃO DA PENALIDADE. POSSIBILIDADE. VALOR DO OBJETO CONTRATADO (CC, ART. 412). MODICIDADE DO VALOR DA COBRANÇA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Tem-se ação de cobrança ajuizada por companhia de navegação (transporte marítimo), com o objetivo de obter o pagamento de valores relativos à sobre-estadia de contêineres (demurrage), com base em termos contratuais preestabelecidos, independentemente da comprovação de efetivos prejuízos por danos materiais. Fundamenta o pedido na violação de obrigações contratuais relacionadas ao prazo de devolução dos contêineres.<br>2. No ordenamento jurídico brasileiro, o dano material exige prova de sua ocorrência fática, porque as perdas e danos são o que efetivamente se perdeu e o que razoavelmente (ou provavelmente) se deixou de ganhar, segundo definição dada pelos arts. 402 e 403 Código Civil. Não há, data venia, espaço para presunção de dano material, pois este, diferentemente do dano de natureza extrapatrimonial, a ser sempre reparado por estimativa, deve ser indenizado com precisão pelo ofensor. Logo, deve o dano material ser comprovado em sua existência e valor, como pressuposto para que seja a vítima devidamente indenizada, isto é, recolocada indene.<br>3. Então, há duas questões em discussão: (I) definir se a cobrança pela sobre-estadia de contêineres possui natureza de indenização ou de cláusula penal; e (II) determinar se o valor da sobre-estadia pode ser reduzido, em observância ao princípio da modicidade e à função social dos contratos.<br>4. Embora a jurisprudência majoritária reconheça a natureza indenizatória prefixada da sobre-estadia de contêineres, afasta contraditoriamente a caracterização desta como cláusula penal. A cobrança de demurrage pelas companhias de navegação decorre de cláusula contratual em valor preestabelecido, caracterizando-se como cláusula penal, disciplinada pelos arts. 408 a 416 do Código Civil.<br>5. A cláusula penal permite a redução do valor pactuado, quando seja manifestamente excessivo ou desproporcional ao prejuízo sofrido, em observância ao princípio da modicidade (CC, art. 413).<br>6. A quantia cobrada a título de sobre-estadia deve ser limitada ao valor equivalente ao do próprio contêiner, ressalvadas as hipóteses de efetiva comprovação de outros danos materiais adicionais a serem compensados ou indenizados, sob pena de onerosidade excessiva e de desequilíbrio contratual.<br>7. No presente caso, o valor cobrado a título de demurrage não é elevado, alcançando um total de pouco mais de R$ 22.000,00, pela utilização de 21 contêineres, montante inferior ao preço de um contêiner de 20 pés novo, mostrando-se compatível com os danos alegados e com a indenização contratual prefixada, ou seja, com a cláusula penal.<br>8. Recurso especial desprovido" (REsp n. 1.577.138/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 23/9/2025.)<br>Ademais, com o razão o recorrente quanto a não ser devida a cobrança da taxa de fruição sem o uso do imóvel pelo comprador.<br>A propósito:<br>"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO EM DECISÃO JUDICIAL. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES.<br>I. Caso em exame<br>1. Embargos de declaração opostos contra decisão que deu provimento ao agravo interno para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, sem majoração dos honorários.<br>2. A parte embargante alega contradição na decisão, afirmando que foi afastada a taxa de fruição com base na falsa premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, enquanto a embargada edificou e reside no imóvel.<br>3. A decisão agravada adotou o entendimento de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, conforme jurisprudência do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se há contradição na decisão que afastou a taxa de fruição com base na premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, quando, na verdade, a embargada edificou e reside no imóvel.<br>III. Razões de decidir<br>5. A contradição na decisão foi identificada, pois a decisão do tribunal de origem está de acordo com a orientação do STJ, uma vez que manteve a cobrança da taxa de fruição do imóvel, considerando que ele se encontrava edificado.<br>6. A condenação à fruição do imóvel é devida, pois restou incontroverso que os compradores providenciaram a construção de acessões no lote, o qual vem sendo explorado há anos.<br>7. A adoção da tese de que o imóvel não estava edificado implicaria o reexame de elementos fático-probatórios, o que é inviável nesta instância superior em face da Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>8. Embargos de declaração acolhidos para sanar a contrariedade apontada e, concedendo-lhe efeitos infringentes, conhecer do agravo interno para negar-lhe provimento.<br>Tese de julgamento: "1. A contradição em decisão judicial deve ser sanada quando a decisão se baseia em premissa fática equivocada. 2. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo comprador. 3. O reexame de elementos fático-probatórios é inviável em instância superior, conforme Súmula n. 7 do STJ".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; Código Civil, art. 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023" (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.807/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)<br>Por fim, quanto aos danos morais, o Tribunal decidiu que:<br>"No caso concreto, a sentença reconheceu a ocorrência do dano moral, pelos seguintes fundamentos, em síntese: "No caso, o autor adquiriu uma unidade para hospedagem sem possibilidade dela usufruir por culpa da ré Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda que não disponibilizou a utilização dos serviços, situação apta a causar angústia, aflição, irritação, sentimentos que resultam em abalo emocional e determinam a indenização pela violação a seus direitos personalíssimos, nos exatos termos do artigo 186, do CC" (f. 902).<br>No entanto, não compartilho da conclusão da sentença, uma vez que, como visto, não houve conduta abusiva, ato ilícito ou descumprimento contratual por parte da apelante Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda, não podendo ser atribuída a ela a culpa pela rescisão do contrato" (fl. 999 e-STJ).<br>Assim, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias demandaria o reexame dos fatos e das provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento para reduzir a cláusula penal para 10% e afastar a condenação da taxa de fruição.<br>É o voto.