DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por MARIO ANI CURY FILHO contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 402):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO INFUNDADA DO RÉU. MANUTENÇÃO DO DECISUM. PREFACIAL DE VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. INEXISTÊNCIA, NO CASO CONCRETO, DE AFRONTA AO DISPOSTO NO ART. 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INCONTROVERSOS O DÉBITO E O INADIMPLEMENTO A QUE DEU CAUSA O RÉU. VIOLAÇÃO AO ART. 23, I, DA LEI Nº 8.245/91. REVISÃO CONTRATUAL EM SEDE DE RECONVENÇÃO AFASTADA. REQUISITOS AUTORIZADORES NÃO ATENDIDOS. INEXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA EM DESFAVOR DO LOCATÁRIO. ALUGUEL EM VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA. SUBSISTÊNCIA DOS DÉBITOS APRESENTADOS PELO LOCADOR NOS TERMOS PACTUADOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>Os embargos de declaração opostos pelo MARIO ANI CURY FILHO foram rejeitados (fls. 449-460).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 462-478) a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil; arts. 6 e 7 da Lei 14.010/2020; arts. 11, 1.022, parágrafo único, II, 489, § 1º, IV, 371 e 98, § 3º, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que houve negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, porque o acórdão não enfrentou argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, em especial sobre: início da mora em março de 2020, coincidindo com a decretação de calamidade pública; aplicação dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil para revisar o aluguel diante da pandemia; incidência dos arts. 6 e 7 da Lei 14.010/2020 para revisão excepcional dos contratos de locação; e reconhecimento da gratuidade de justiça com suspensão da exigibilidade dos honorários.<br>Aduz que o acórdão incorreu em contradição ao afirmar inexistir onerosidade excessiva e, ao mesmo tempo, reconhecer que o locatário "teve a possibilidade de ir se recuperando", desconsiderando provas de severos problemas de saúde, procedimentos médicos (angioplastia e cateterismo), contaminação por COVID-19 e ausência de rendimentos declarados, que demonstrariam a onerosidade e a necessidade de reequilíbrio.<br>Defende que a sentença e o acórdão não apreciaram o pedido de purga da mora formulado na contestação/apelação, com pedido de revisão do aluguel, isenção de multa e juros, e fixação do quantum para pagamento por depósito judicial, o que configura omissão relevante apta a macular o julgado (fls. 473-474).<br>Argumenta que deve ser aplicada a Lei Estadual 9.020/2020, com a suspensão de multa e juros em estado de calamidade, à luz de decisão cautelar que restabeleceu seus efeitos, demonstrando absoluto estado de necessidade, o que foi ignorado pelo acórdão.<br>Sustenta, por fim, que, deferida a gratuidade de justiça na decisão saneadora (fl. 259), há omissão quanto à suspensão da exigibilidade dos honorários nas instâncias ordinárias, inclusive após a majoração recursal, devendo constar a observância do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.<br>Contrarrazões às fls. 485-487, nas quais a parte recorrida alega que o recurso especial visa apenas rediscutir fatos e provas, atraindo a aplicação da Súmula 7/STJ; sustenta caráter protelatório do recurso e litigância de má-fé; afirma inexistir violação de lei federal e que o acórdão está escorreito, mantendo-se a condenação por falta de pagamento, sem purga da mora, e afastando a revisão contratual por ausência de onerosidade excessiva e de comprovação idônea.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 504-504.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>Originariamente, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por BRUNO VIAL BOTELHO contra MARIO ANI CURY FILHO, referente a contrato residencial com prazo inicial de 30 meses e prorrogação por prazo indeterminado, com alegação de inadimplemento a partir do vencimento de março de 2020, e pedido de rescisão, despejo, condenação dos aluguéis vencidos e vincendos, e utilização da caução (fls. 2-7).<br>A sentença julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato, decretar o despejo, condenar ao pagamento dos alugueres e encargos vencidos e vincendos até a imissão na posse, com correção e juros, além de custas e honorários de 10%, indeferindo, no mérito, a tese de revisão por imprevisão e a aplicação da Lei Estadual 9.020/2020, registrando que o débito remonta a período anterior à pandemia e que o pedido reconvencional seria incompatível com o rito da ação de despejo (fls. 308-310).<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação, mantendo a sentença, ao fundamento de inexistência de vício de fundamentação, inadimplemento incontroverso desde fevereiro de 2020, ausência de purga da mora, não atendimento dos requisitos dos arts. 478 a 480 do Código Civil, inexistência de onerosidade excessiva, e preservação dos termos pactuados, com majoração dos honorários para 15% (fls. 412-419).<br>Feito esse breve retrospecto, verifico, inicialmente, que o recurso especial foi interposto tempestivamente, encontra-se devidamente fundamentado e está subscrito por advogado regularmente constituído. A indicação do dispositivo constitucional que embasa o recurso especial  art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal  consta expressamente no primeiro parágrafo das razões recursais (fl. 464), o que afasta a aplicação da Súmula 284/STF.<br>A decisão agravada, ao não conhecer do recurso especial sob o fundamento de que "o recorrente, na petição de encaminhamento, deixou de indicar o permissivo constitucional", demonstra apego excessivo ao formalismo, contrariando os princípios da instrumentalidade das formas (arts. 188 e 277 do CPC) e da primazia do julgamento de mérito. Assim, merece reforma a decisão de inadmissão do recurso especial neste ponto, devendo ser conhecido para análise das alegações de violação dos dispositivos legais invocados.<br>Superada a questão da admissibilidade, passo à análise das alegações de violação dos dispositivos legais federais.<br>O recorrente sustenta que o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, por não ter enfrentado argumentos essenciais relacionados à aplicação da teoria da imprevisão em razão da pandemia de Covid-19, à incidência da Lei 14.010/2020 e da Lei Estadual 9.020/2020, bem como à questão da purga da mora.<br>A alegação não prospera, uma vez que o acórdão recorrido examinou detidamente todas as questões postas ao seu julgamento, ainda que para concluir de forma contrária aos interesses do recorrente. O Tribunal de origem analisou especificamente a pretensão de revisão contratual com base na teoria da imprevisão, concluindo pela inexistência de onerosidade excessiva, pela razoabilidade do valor do aluguel e pela ausência dos requisitos autorizadores da revisão.<br>Quanto à purga da mora, o acórdão registrou expressamente que não houve o pagamento integral dos valores devidos nem o requerimento tempestivo na forma do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, razão pela qual não havia como evitar a rescisão contratual.<br>Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022).<br>Quanto ao mérito, observo que o cerne da controvérsia reside na alegação de que a pandemia de Covid-19 teria criado situação de onerosidade excessiva justificadora da revisão contratual, com redução do valor dos aluguéis, afastamento de multa e juros, com base nos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, bem como nos arts. 6 e 7 da Lei 14.010/2020.<br>De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a pandemia da Covid-19 configura, em tese, evento imprevisível e extraordinário, qualificando-se como fato apto a possibilitar a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva.<br>Há, contudo, ressalvas a serem pontuadas, notadamente o fato que a pandemia, por si só, não autoriza o descumprimento generalizado de cláusulas contratuais, sendo necessária a demonstração, no caso concreto, de interferência substancial e prejudicial na relação negocial, com onerosidade excessiva para uma das partes e extrema vantagem para a outra.<br>A propósito, confiram-se os seguintes precedentes:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19. REVISÃO CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.  ..  Há duas questões em discussão: (i) saber se a pandemia da Covid-19 autoriza a aplicação da teoria da imprevisão para revisão contratual, com redução de aluguéis e afastamento de multa; e (ii) saber se houve sucumbência recíproca que justificasse a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos réus. 5. A pandemia da Covid-19, por si só, não autoriza o descumprimento generalizado de cláusulas contratuais, sendo necessária a demonstração de interferência substancial e prejudicial na relação negocial, conforme jurisprudência do STJ. 6. A presença de vantagem extrema para uma das partes é requisito essencial para aplicação da teoria da onerosidade excessiva, cuja verificação, em cada caso concreto, envolve análise de matéria fática, vedada em sede de recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.  ..  8. A análise da proporcionalidade na sucumbência entre os pedidos principal e contraposto demanda revolvimento de critérios fáticos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 9. Agr avo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.602.101/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025. - g.n.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO ALEATÓRIO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA DA IMPREVISÃO. COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC. 2. Esta Corte Superior tem se manifestado no sentido de que a pandemia da Covid-19 configura, em tese, evento imprevisível e extraordinário, apto a possibilitar a revisão contratual com fundamento nas Teorias da Imprevisão (arts. 317 do CC) e da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), desde que preenchidos os demais requisitos legais (AgInt no AREsp n. 2.480.157/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024). 3. Rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da não comprovação da onerosidade excessiva e da ausência de abusividade contratual demandaria revisão de fatos e provas e reanálise de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 2.232.661/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025. - g.n.)<br>Logo, dificuldade financeira em tese decorrente do período pândemico, ainda que possível, não configura automaticamente onerosidade excessiva nos termos dos arts. 478 a 480 do Código Civil, sendo necessário que a prestação se torne excessivamente onerosa para uma parte e que disso resulte extrema vantagem para a outra, o que deve ter sido amplamente demonstrado nos autos.<br>No caso em análise, o Tribunal de origem, após análise do conjunto probatório e das circunstâncias fáticas, concluiu pela inexistência dos requisitos autorizadores da revisão contratual. Ficou registrado no acórdão impugnado que o inadimplemento teve início em fevereiro de 2020, portanto antes da decretação da pandemia como emergência de saúde pública, o que afasta a relação de causalidade entre o evento extraordinário e a impossibilidade de cumprimento da obrigação. Veja-se:<br>Na hipótese, restou incontroversa a relação locatícia existente entre as partes, consistente em contrato de locação de imóvel residencial descrito na peça de ingresso, bem como o fato de que o locatário passou a inadimplir os valores pactuados desde fevereiro de 2020. Evidenciado, portanto, o descumprimento da obrigação prevista no artigo 23, I, da Lei nº 8.245/91, antes de ter início a pandemia de COVID-19, não servindo esta de justificativa para o inadimplemento. Para evitar a rescisão contratual e a decretação de despejo, o locatário deveria comprovar o pagamento da importância pleiteada ou requerer, no prazo da contestação, autorização para pagamento do débito atualizado, nos termos do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, o que não se verificou. No caso vertente, deve-se ressaltar que não há nenhum elemento comprovando que o locatário tenha efetuado o pagamento da dívida locatícia vencida desde fevereiro de 2020.<br> .. <br>Todavia, não se constata no caso em exame que o apelante tenha sofrido onerosidade excessiva. Vale ressaltar que somente após o ajuizamento da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios o apelante, mediante reconvenção, questiona o valor do aluguel referente ao contrato em vigor por prazo indeterminado, prorrogado após o decurso de 30 (trinta) meses, quando todas as atividades produtivas já retornaram às suas atividades normais. Cediço que, embora a renda do réu locatário tenha diminuído durante a pandemia, continuou na sua moradia e teve a possibilidade de ir se recuperando, enquanto o locador, de repente, teve reduzida a zero a renda obtida com o referido aluguel residencial, passando todo o período sem recuperar o prejuízo sofrido. Dessa forma, a revisão ora pretendida acabaria por prejudicar, ainda mais, o locador, que também sofreu os efeitos da pandemia. Sob esta perspectiva, verifica-se que não foram atendidos os requisitos autorizadores para a revisão do contrato, notadamente, a prestação excessivamente onerosa para uma das partes (locatário) e a extrema vantagem para a outra parte (locador), sendo devidos os alugueres inadimplidos pelo locatário nos termos pactuados pelas partes inicialmente, por força do descumprimento do art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991. Dessa forma, impõe-se a manutenção da sentença, não cabendo se cogitar a redução do valor do aluguel para 50% (cinquenta por cento) do valor anteriormente pactuado, devendo ser mantida, ainda, a multa e demais encargos previstos no contrato de locação residencial firmado entre as partes.<br>Como se vê, o Tribunal de origem verificou que não havia configurado extrema vantagem para o locador, mas sim uma situação de prejuízo recíproco decorrente da pandemia, o que não autoriza a revisão unilateral das cláusulas contratuais em favor apenas do locatário. Importante destacar que a verificação da onerosidade excessiva e da presença ou não de extrema vantagem demanda análise aprofundada do contexto fático e probatório de cada caso, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Quanto à aplicação específica dos arts. 6 e 7 da Lei 14.010/2020, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no contexto da pandemia, observo que tais dispositivos estabelecem diretrizes gerais para a revisão ou resolução de contratos em situações excepcionais, mas não criam automaticamente o direito à modificação das cláusulas contratuais. Sua aplicação permanece condicionada à demonstração dos requisitos da onerosidade excessiva previstos no Código Civil, os quais, como já exposto, não restaram configurados no caso concreto segundo a análise das instâncias ordinárias.<br>Ainda que o recorrente alegue a existência de decisão cautelar que teria restabelecido os efeitos da lei, a análise da presença ou não do "absoluto estado de necessidade" exigido pela norma estadual demandaria necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto à situação financeira e patrimonial do locatário, o que é vedado em sede de recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Ademais, a suspensão de multa e juros prevista na lei estadual não afasta o dever de pagamento do principal (valor do aluguel), nem impede a rescisão contratual por inadimplemento, especialmente quando, como no caso concreto, o débito teve início antes mesmo da decretação do estado de calamidade pública e perdurou por período extenso, sem qualquer demonstração de esforço do locatário em purgar a mora ou renegociar os termos do contrato.<br>Em relação à purga da mora nas ações de despejo por falta de pagamento, pontua-se que está condicionada ao pagamento integral do débito (aluguel e acessórios) dentro do prazo legal, conforme art. 62, II, da Lei de Locações.<br>O recorrente, contudo, não realizou o depósito integral da quantia devida, limitando-se a pleitear a revisão do valor do aluguel e a isenção de encargos, o que não se confunde com a purga da mora. A este respeito, o acórdão recorrido enfrentou especificamente a questão, registrando que o locatário não comprovou o pagamento da dívida vencida desde fevereiro de 2020 e que para evitar a rescisão contratual e a decretação de despejo, o locatário deveria comprovar o pagamento da importância pleiteada ou requerer, no prazo da contestação, autorização para pagamento do débito atualizado, nos termos do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, o que não se verificou.<br>Portanto, não há violação a dispositivo de lei federal, tampouco omissão ou negativa de prestação jurisdicional quanto a esse ponto, tendo o Tribunal de origem apreciado e fundamentado adequadamente a questão.<br>Por fim, o recorrente sustenta que, tendo sido deferida a gratuidade de justiça na decisão saneadora, deveria constar expressamente no acórdão a suspensão da exigibilidade dos honorários advocatícios, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.<br>A questão, embora não explicitamente abordada no acórdão recorrido, decorre automaticamente da lei, uma vez que o art. 98, § 3º, do CPC estabelece que " v encido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário."<br>Uma vez deferida a gratuidade de justiça, a suspensão da exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, inclusive honorários advocatícios, opera-se de pleno direito pelo prazo de cinco anos, conforme § 3º do art. 98.<br>Assim, ainda que o acórdão não tenha feito menção expressa à suspensão da exigibilidade, tal consequência decorre diretamente da lei, não havendo prejuízo ao recorrente. De todo modo, considerando que a gratuidade de justiça foi expressamente deferida ao recorrente na decisão saneadora (fl. 259) e não foi revogada pelas instâncias ordinárias, fica consignado nesta decisão que os honorários advocatícios fixados em favor da parte recorrida têm sua exigibilidade suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, podendo ser executados se, dentro desse período, o credor demonstrar que a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade não mais subsiste.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso espe cial, apenas para consignar expressamente que os honorários advocatícios fixados em favor da parte recorrida têm sua exigibilidade suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão do deferimento da gratuidade de justiça ao recorrente, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido por seus próprios e jurídicos fundamentos.<br>Deixo de majorar os honorários, tendo em vista a tese fixada no Tema 1.059 pelo STJ.<br>Intimem-se.<br>EMENTA