ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. FIXAÇÃO DO ALCANCE DO ART. 67-A, § 5º, DA LEI 13.786/2018. MULTA PROTELATÓRIA. EMBARGOS REJEITADOS.<br>1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que, em agravo em recurso especial, não conheceu do recurso especial, em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se reconheceu a abusividade de cláusula de retenção de 50% e se limitou a retenção a 25%.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) há omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas, de modo a afastar os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (ii) houve omissão no exame do dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal; (iii) é necessária a complementação do acórdão para fixar o alcance do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 em empreendimentos sob patrimônio de afetação; (iv) deve ser afastada eventual multa por caráter protelatório.<br>3. A controvérsia demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório delineado pelo tribunal estadual; a demonstração de dissídio exige cotejo analítico com similitude fática estrita; a definição do alcance do art. 67-A, § 5º, decorre da subsunção jurídica à moldura fática já fixada.<br>5. O acórdão embargado consignou que afastar a abusividade da cláusula e a limitação a 25% exigiria interpretação contratual e revolvimento de provas, atraindo as Súmulas 5/STJ e 7/STJ; A inviabilidade de conhecimento pela alínea c foi afirmada por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, especialmente diante das premissas reconhecidas na origem de não usufruto do imóvel e enriquecimento sem causa na retenção de metade dos valores pagos; A pretensão de fixar, em abstrato, o alcance do art. 67-A, § 5º, não prescinde das premissas fáticas estabelecidas; Embargos de declaração têm função integrativa e não se prestam à rediscussão do mérito ou à imposição de multa sem vício do art. 1.022 do CPC.<br>4. Embargos de declaração foram rejeitados.

RELATÓRIO<br>Trata-se de embargos de declaração interpostos por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CYRELA), em face de acórdão da Terceira Turma que conheceu do agravo em recurso especial para não conhecer do recurso especial, nos autos em que figura como agravada ALINE AMORIM DE SÁ (ALINE) (e-STJ, fls. 581/588), assim ementado:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT SERVANDA . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e fixar honorários em 15% do valor da condenação.<br>2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6º, e 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e no art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do pacta sunt servanda impediria a revisão da cláusula contratual; (iii) houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar 13,71% do valor global do contrato.<br>3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25% demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de proporcionalidade calada no percentual de 13,71% do preço global, igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Inviável o conhecimento pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos óbices sumulares.<br>6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. Honorários advocatícios majorados. (e-STJ, fls. 565/568)<br>Nas razões de seus embargos, interpostos com fundamento no inciso II do art. 1.022 do CPC, CYRELA apontou: (1) omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas, sustentando a inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ porque o quadro fático seria incontroverso e não haveria necessidade de reinterpretação contratual ou revolvimento probatório (e-STJ, fls. 582/583); (2) omissão quanto à análise do dissídio jurisprudencial da alínea c do art. 105, III, da CF, por entender ter apresentado cotejo analítico suficiente, com paradigmas em que se validou a retenção de 50% sob patrimônio de afetação, citando os REsps 2.062.928/SP e 2.055.691/SP (e-STJ, fls. 583/586); (3) confusão, no acórdão embargado, entre revisão de matéria fática e subsunção jurídica do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 ao caso, pugnando pela fixação do alcance normativo da lei do distrato (e-STJ, fls. 582/583); (4) pedido de afastamento de eventual multa por caráter protelatório, por pretender apenas sanar omissões relevantes e viabilizar o conhecimento do especial (e-STJ, fls. 586/587).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. FIXAÇÃO DO ALCANCE DO ART. 67-A, § 5º, DA LEI 13.786/2018. MULTA PROTELATÓRIA. EMBARGOS REJEITADOS.<br>1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que, em agravo em recurso especial, não conheceu do recurso especial, em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se reconheceu a abusividade de cláusula de retenção de 50% e se limitou a retenção a 25%.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) há omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas, de modo a afastar os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (ii) houve omissão no exame do dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal; (iii) é necessária a complementação do acórdão para fixar o alcance do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 em empreendimentos sob patrimônio de afetação; (iv) deve ser afastada eventual multa por caráter protelatório.<br>3. A controvérsia demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório delineado pelo tribunal estadual; a demonstração de dissídio exige cotejo analítico com similitude fática estrita; a definição do alcance do art. 67-A, § 5º, decorre da subsunção jurídica à moldura fática já fixada.<br>5. O acórdão embargado consignou que afastar a abusividade da cláusula e a limitação a 25% exigiria interpretação contratual e revolvimento de provas, atraindo as Súmulas 5/STJ e 7/STJ; A inviabilidade de conhecimento pela alínea c foi afirmada por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, especialmente diante das premissas reconhecidas na origem de não usufruto do imóvel e enriquecimento sem causa na retenção de metade dos valores pagos; A pretensão de fixar, em abstrato, o alcance do art. 67-A, § 5º, não prescinde das premissas fáticas estabelecidas; Embargos de declaração têm função integrativa e não se prestam à rediscussão do mérito ou à imposição de multa sem vício do art. 1.022 do CPC.<br>4. Embargos de declaração foram rejeitados.<br>VOTO<br>De acordo com a moldura fática dos autos, na origem o caso cuida de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, em que se discutiu promessa de compra e venda de imóvel em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação.<br>O juízo de primeira instância declarou a rescisão e fixou devolução com retenção de 50%, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, e condenou ALINE em custas e honorários de 10% do valor da causa.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença, reputando abusiva a cláusula de retenção de 50% e limitando-a a 25%, com fundamento nos arts. 6º, V, 39, V e 51, IV, do CDC, e fixou honorários em 15% do valor da condenação (e-STJ, fls. 431/435).<br>Nesta Corte, o agravo em recurso especial foi conhecido para não conhecer do recurso especial, por incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e ausência de cotejo analítico apto à alínea c, além de majoração de honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC (e-STJ, fls. 565/576).<br>CYRELA sustenta que as questões são de direito puro, que os fatos seriam incontroversos, e que houve demonstração suficiente de dissídio, ao passo que ALINE, em impugnação, defende a higidez do acórdão, ressalta a vedação ao reexame fático-probatório e pugna pelo reconhecimento de caráter protelatório dos embargos (e-STJ, fls. 592/597).<br>Trata-se, portanto, de embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu do agravo em recurso especial para não conhecer do recurso especial, sob fundamentos de incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e de ausência de cotejo analítico para dissídio jurisprudencial, com majoração de honorários advocatícios.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) há omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas, de modo a afastar os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ; (ii) houve omissão no exame da alínea c do art. 105, III, da CF, diante do cotejo analítico e da alegada similitude fática com os paradigmas apresentados; (iii) é necessária a complementação do acórdão para fixar o alcance do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 em empreendimentos sob patrimônio de afetação; (iv) deve ser afastada a aplicação de multa por suposto caráter protelatório dos embargos. (e-STJ, fls. 581/587).<br>(1) Omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas<br>CYRELA alegou omissão quanto à natureza exclusivamente jurídica das questões devolvidas porque sustentou que o acórdão embargado teria confundido o exame de direito puro com reexame de fatos e cláusulas contratuais. Afirma que os pontos controvertidos não demandariam revolvimento probatório, pois estariam assentados e incontroversos: contrato celebrado após a Lei nº 13.786/2018, empreendimento sob patrimônio de afetação, distrato por culpa exclusiva da compradora e previsão contratual de retenção de 50%. Nessa linha, afirmou que o que se pretendia era a correta interpretação dos arts. 31-A e 32 da Lei nº 4.591/1964 e do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018, afastando-se os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, por não haver necessidade de reinterpretar cláusulas ou revisitar provas (e-STJ, fls. 582/583).<br>ALINE rebate que não houve omissão, pois o acórdão enfrentou, de modo direto e suficiente, a premissa de que a controvérsia demandava interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado na via especial.<br>A questão central do caso é o conflito entre uma norma específica e uma regra geral de proteção ao consumidor. De um lado, o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei do Distrato, permite à incorporadora a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão de contrato de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação. Essa regra visa proteger a coletividade de adquirentes, garantindo a saúde financeira do empreendimento.<br>Do outro lado, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seus arts. 51, IV, e 53, considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas em benefício do credor, permitindo a revisão judicial para coibir a abusividade e o enriquecimento sem causa.<br>O debate, portanto, não se limita a definir qual percentual é válido, mas também a resolver uma questão processual crucial: a possibilidade de o STJ revisar a decisão do tribunal de origem que, analisando as provas e o contrato, considerou a cláusula de 50% abusiva e a reduziu para 25%.<br>O voto consignou que afastar a conclusão do Tribunal estadual sobre a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25% implicaria providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ, além de registrar que qualquer revisão exigiria reexame das circunstâncias fáticas e cálculos realizados na origem (e-STJ, fls. 568 e 572). Advertiu-se que a insurgência revelava intenção de rediscutir o mérito, lembrando que o STJ não atua como terceira instância (e-STJ, fl. 573).<br>A posição dominante no STJ é a de que, uma vez que o Tribunal de origem conclui, com base na análise das cláusulas contratuais e das circunstâncias fáticas do caso, que a retenção de 50% é abusiva e desproporcional, a revisão dessa conclusão é vedada em sede de recurso especial. Em outras palavras, o STJ entende que a aferição da "abusividade" é uma questão fática, cuja decisão final cabe às instâncias ordinárias.<br>A Terceira Turma desta corte tem se posicionado de forma mais consistente no sentido de não conhecer dos recursos que buscam validar a retenção de 50%, quando o tribunal de origem já analisou as provas e o contrato e concluiu pela abusividade da cláusula, reduzindo-a para um patamar inferior (geralmente 25%). É a posição que privilegia a soberania das instâncias ordinárias na análise fática e contratual, aplicando rigorosamente as súmulas 5 e 7 do STJ. O acórdão embargado é um exemplo dessa linha.<br>Também neste sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA . APLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE RESCISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE CONSTATADA. CONCLUSÕES PAUTADAS EM FATOS E PROVAS, BEM COMO INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS . REVISÃO INVIÁVEL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR . COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM . REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ . DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N . 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS PROCESSUAIS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Não se verifica a propalada ofensa aos arts. 489 e 1 .022 do CPC/2015, tendo o acórdão recorrido resolvido satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição, omissão ou erro material com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação da tutela jurisdicional. 2. A relação jurídica discutida nos autos, qual seja, contrato de promessa de compra e venda, enquadra-se em típica relação de consumo, de modo que incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 3 . A Corte local concluiu que a cláusula prevista no instrumento contratual referente à rescisão contratual se mostrou abusiva, colocando as compromissárias compradoras em verdadeira desvantagem financeira. Diante desse cenário, percebe-se que a alteração do entendimento firmado no aresto impugnado só seria possível mediante o revolvimento do acervo fático-probatório do respectivo processo e do reexame das cláusulas contratuais, providência vedada nesta instância extraordinária em decorrência do disposto nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. No que diz respeito ao percentual de retenção, em virtude do desfazimento do negócio, segundo a orientação desta Corte de Justiça, o percentual de retenção de 25% é sobre o valor do montante pago (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1 .756.835/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022). 5 . Concernente à taxa de fruição, a jurisprudência deste Superior Tribunal se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 6. Quanto à retenção da comissão de corretagem, depreende-se que os fundamentos apontados pelo colegiado local estão lastreados nos elementos fático-probatórios constantes dos autos. Claro está, portanto, que o Superior Tribunal de Justiça, para chegar a entendimento diverso, precisaria empreender novo e aprofundado exame de tais circunstâncias, providência vedada a esta Corte, na via do recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ . 7. Relativamente à pretensão de condenação das recorridas ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais, verifica-se das argumentações recursais que as agravantes não indicaram quais os dispositivos de lei federal que teriam sido violados pelo acórdão estadual. Dessa maneira, a admissibilidade do recurso especial encontra óbice na Súmula 284/STF. 8 . Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2106781 SP 2023/0395737-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2024 - sem destaques no original).<br>A Quarta Turma, por outro lado, tem se mostrado mais propensa a analisar o mérito da questão. Em diversos julgados, como os relatados pelos Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Marco Buzzi, a Turma tem afirmado a legalidade da cláusula de retenção de 50% nos contratos com patrimônio de afetação, por entender que o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 é uma norma específica e posterior que deve prevalecer sobre as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor.<br>Vejamos:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art . 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2 .110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145090 SP 2024/0179987-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 07/10/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2024 sem destaques no original)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO . DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18 . RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1 . Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2 . Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024 - sem destaques no original)<br>De toda sorte, ainda que superados os óbices sumulares, no que tange ao mérito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018 .<br>Note-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO ACERCA DA CARÊNCIA DE PROVA DE CONSTITUIÇÃO DO REGIME DE AFETAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL OPORTUNO . SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . O acórdão estabeleceu que a insurgente não fez prova da averbação da constituição do regime de afetação do imóvel, porquanto não juntou aos autos, no momento processual oportuno, a demonstração nesse sentido, o que seria feito pela colação da certidão da matrícula do bem emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; bem como asseverou que a recorrida questionou todos os pontos trazidos na contestação; acrescentou que há a premissa no julgamento de que a prova da constituição de patrimônio de afetação não foi juntada no momento oportuno - aplicação do art. 434 do CPC. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2 . Julgados desta Corte Superior entendem que, mesmo na hipótese de devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta, portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga .Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2590853 SP 2024/0089775-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13 .786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018 .2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018 .3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)<br>Este o quadro, embora não haja omissão a ser sanada, a fim de conferir maior clareza e exatidão interpretativa, cumpre esclarecer que a controvérsia, embora envolva a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, não se circunscreve à exegese de norma federal em tese, mas decorre da correlação entre esse dispositivo e as circunstâncias concretas delineadas pelo Tribunal de origem.<br>Neste interim, cabe ressaltar que a disciplina do distrato imobiliário  ainda que estabeleça teto de retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação  não impede o controle judicial de proporcionalidade e de abusividade, especialmente quando evidenciada desvantagem exagerada ao consumidor, à luz dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil.<br>Desse modo, ainda que se explicite o alcance normativo do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, reafirma-se que o teto legal de 50% não tem caráter absoluto e pode ser ajustado judicialmente quando, diante do caso concreto, se revelar manifestamente excessivo.<br>No caso dos autos, o acórdão estadual limitou a retenção a 25%, com base em premissas fáticas firmes  inexistência de usufruto do imóvel e vedação ao enriquecimento sem causa  , o que afasta qualquer possibilidade de revisão pelo Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 431/435, 568, 572/573).<br>Nessas condições, inexistente omissão, prestam-se apenas os esclarecimentos supra, mantendo-se incólume o acórdão embargado e a conclusão de não conhecimento do recurso especial, por incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, com preservação da limitação de 25% fixada pelo Tribunal de origem.<br>(2) Omissão quanto à análise do dissídio jurisprudencial da alínea c do art. 105, III, da CF<br>CYRELA apontou omissão quanto à análise do dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, por entender que havia apresentado cotejo analítico suficiente, com casos paradigmas em que se validou a retenção de 50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. Indicou, como precedentes especificamente colacionados, os REsps 2.062.928/SP (Relator Ministro Luis Felipe Salomão) e 2.055.691/SP (Relator Ministro Raul Araújo), transcrevendo trechos que reconhecem a licitude da cláusula de retenção de até 50% dentro do regime de afetação e sob a primazia do pacta sunt servanda, e afirmou ter demonstrado, em quadro comparativo, a similitude fática com o caso concreto (e-STJ, Fls. 583/586).<br>ALINE rebate que o acórdão foi categórico ao não conhecer pela alínea c por ausência de cotejo analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os paradigmas e o caso concreto (e-STJ, fl. 568).<br>O voto destacou que o Tribunal estadual firmou premissas fáticas específicas  inexistência de usufruto do imóvel e configuração de enriquecimento sem causa com retenção de metade dos valores pagos  que não foram adequadamente confrontadas nos precedentes invocados pela embargante (e-STJ, fl. 574).<br>Além disso, reafirmou-se a necessidade de cotejo analítico e similitude fática, citando precedentes sobre a insuficiência de mera transcrição de ementas e a inviabilidade do dissídio quando o especial esbarra, pela alínea a, em óbices de reexame fático (e-STJ, fls. 574-575).<br>Não há omissão; há exame explícito e negativo do dissídio por deficiência técnica na demonstração.<br>(3) Confusão, no acórdão embargado, entre revisão de matéria fática e subsunção jurídica do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 ao caso<br>No que concerne à suposta confusão entre revisão de matéria fática e subsunção jurídica, CYRELA sustentou que o acórdão embargado teria obstado o conhecimento do especial por óbices sumulares sem esclarecer o alcance normativo do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018. Pugnou para que a Terceira Turma fixasse, em sede de direito federal, o significado e a extensão da regra do teto de 50% de retenção quando o empreendimento está afetado, delineando se a norma confere margem de redução judicial ou estabelece limite objetivo de licitude, ponto que, a seu ver, prescindiria de revolvimento probatório e seria de estrita interpretação legal (e-STJ, Fls. 582/583).<br>ALINE rebate que o voto distinguiu, com precisão, que a aplicação do art. 67-A, § 5º, no caso concreto pressupõe a manutenção das premissas fáticas e a interpretação das cláusulas contratuais reconhecidas pelo Tribunal estadual, o que, para ser alterado, exigiria revolvimento probatório vedado pelo STJ (e-STJ, fls. 568 e 572).<br>O acórdão não negou o alcance normativo da lei; apenas assentou que a pretensão da CYRELA, na forma proposta, implicava revisão das conclusões fático-probatórias e da abusividade aferida na origem, aplicando corretamente as Súmulas 5 e 7/STJ (e-STJ, fls. 568, 572 e 573).<br>Portanto, não houve confusão conceitual, mas reconhecimento da inviabilidade de substituir a moldura fática estabelecida pelas instâncias ordinárias.<br>(4) Pedido de afastamento de eventual multa por caráter protelatório<br>CYRELA requereu o afastamento de eventual multa por caráter protelatório, afirmando que os embargos de declaração visavam apenas sanar omissões relevantes do acórdão quanto à inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ e ao cotejo analítico da alínea c, de modo a viabilizar o conhecimento do recurso especial. Salientou a tempestividade e a adequação do meio recursal escolhido, destacando que não se tratava de reiterar fundamentos já repelidos, mas de obter pronunciamento explícito sobre pontos que teriam sido omitidos e que condicionam a admissibilidade do apelo nobre (e-STJ, fls. 586/587).<br>ALINE rebate que os embargos de declaração não apontam vício concreto de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, limitando-se a reiterar argumentos já enfrentados, o que evidenciaria finalidade de rediscussão do mérito e o caráter procrastinatório.<br>O acórdão embargado, inclusive, advertiu sobre a possibilidade de aplicação das penalidades dos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC em caso de recurso manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente (e-STJ, fl. 576).<br>À vista da inexistência de vício e da reiteração das teses já refutadas, o afastamento da multa não deve prosperar.<br>Nessas condições, não se verifica a ocorrência de omissão, obscuridade ou erro material a justificar o acolhimento dos embargos de declaração. Portanto, o que se verifica é mero inconformismo da parte.<br>Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração, nos termos acima explicitados.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissív el, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.