DECISÃO<br>Examina-se recurso especial interposto por SETCORP 213 URBANIZADORA LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Recurso especial interposto em: 20/6/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 27/11/2025.<br>Ação: de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, ajuizada por FRANCISCO CARVALHO, em desfavor da recorrente, em virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.<br>Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: (i) condenar a recorrente a devolver ao autor, em até 12 (doze) parcelas mensais, os valores por este pagos, abatendo-se 10% (dez por cento) do valor do contrato atualizado (e-STJ fl. 144), o que inclui o valor da cláusula penal e despesas administrativas, arras ou sinal, os encargos moratórios relativos às prestação eventualmente pagas em atraso pelo autor e valores despendidos a título de energia elétrica, água, roçagem, IPTU, encargos condominiais e/ou contribuições associativas e tarifas vinculadas ao imóvel, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e ou rescisão.<br>Acórdão: deu provimento à apelação interposta pelo recorrido, nos termos da seguinte ementa:<br>Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel. Rescisão contratual em razão da desistência do compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da autora. Acolhimento. Retenção de 10% sobre os valores pagos que bem se ajusta ao caso, dando azo à correta aplicação do art. 53 do CDC ao caso. Lei nº 13.786/2018 que apenas estabelece limites ou tetos qualitativos e quantitativos para cláusulas penais eventualmente previstas no contrato, em caso de resolução por fato imputável ao devedor. Controle judicial da cláusula penal abusiva que decorre de norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. Disciplina da sucumbência alterada. Recurso provido (e-STJ fl. 167).<br>Recurso especial: alega violação do art. 32-A da Lei 13.786/2018, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta que a lei especial do distrato disciplina, de forma específica, a resolução por iniciativa do adquirente em parcelamento do solo urbano, impondo a observância integral do regime do art. 32-A, inclusive retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato e restituição parcelada.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato e do percentual máximo de 25% de retenção dos valores pagos<br>No julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).<br>No particular, o limite de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos foi adequadamente observado pelo acórdão recorrido, conforme a jurisprudência desta Corte.<br>Desse modo, não merece reforma o acórdão recorrido, que adotou entendimento em sintonia com a jurisprudência do STJ, nos termos da Súmula 568/STJ.<br>- Do momento de restituição das parcelas pagas - Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ<br>De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista na Lei do Distrato, "é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ" (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).<br>Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>No particular, o acórdão recorrido determinou a restituição de uma só vez, em consonância com a jurisprudência desta Corte.<br>Logo, também quanto ao ponto ponto, não merece reforma o acórdão recorrido.<br>Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (e-STJ fl. 173) para 15% (quinze por cento), observada eventual concessão da gratuidade de justiça.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.<br>2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).<br>4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.<br>5. Recurso especial conhecido e não provido.