DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, contra acórdão do TJMG assim ementado (fl. 321):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO DE IPTU - RESTITUIÇÃO DE VALORES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL - DANO MORAL CONFIGURADO.<br>1 - Na esteira da tese firmada por ocasião do Tema 971 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, afigura-se perfeitamente possível a inversão de multa para as hipóteses de atraso no cumprimento do contrato.<br>2 - É devido o pagamento relativo ao IPTU, a partir da entrega do imóvel ao promitente comprador.<br>3 - O atraso desarrazoado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor, já que acarreta diversos transtornos oriundos do descumprimento do contrato, evidenciando, também, frustração ao acesso do espaço de privacidade, consubstanciado na moradia, e com impacto na integridade psíquica. Peculiaridades do caso concreto.<br>4 - Na fixação do valor da compensação pelos danos morais, deve-se considerar a extensão do dano experimentado pela vítima.<br>Os embargos de declaração da parte recorrida foram decididos nos termos da ementa a seguir (fl. 351):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ERRO MATERIAL. EXISTÊNCIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RETIFICAÇÃO.<br>1. Presente vício no dispositivo do acórdão recorrido, quanto aos ônus de sucumbência, devem ser acolhidos os embargos.<br>2. Deve ser retificado o erro material constante do acórdão a fim de suprimir, da parte dispositiva, a determinação de suspensão da exigibilidade dos ônus de sucumbência, visto que a parte não litiga sob o pálio da justiça gratuita.<br>Os aclaratórios da parte recorrente foram rejeitados (fls. 379-382).<br>No recurso especial (fls. 396-419), a parte recorrente aduz dissidio jurisprudencial e ofensa:<br>(i) aos arts. 389, parágrafo único, e 406, parágrafo único, do CC/2002, defendendo que seria descabido condená-la "ao pagamento das indenizações, com a incidência de 1% de juros de mora da data da citação, bem como corrigidos monetariamente a contar da data da sentença pelo índice" (fl. 400),<br>(ii) aos arts. 402, 403, 413 e 884 do CC/2002, sustentando a impossibilidade de condená-las "ao pagamento "juros de 1% ao mês, calculados pro rata die, contados no período de mora (abril/2012 a novembro/2014), incidentes sobre o valor do imóvel, acrescidos de multa de 2% sobre o montante global devido, uma única vez" (evento n.º 22). Referida condenação, que incidirá sobre um percentual do contrato firmado para a aquisição de um terreno, mês a mês, durante o período de atraso, traduz-se em verdadeiros lucros cessantes presumidos pelo E. Tribunal a quo, penalizando em excesso as recorrentes e configurando no excessivo enriquecimento dos Recorridos, o que impõe seja observado o disposto no art. 413 do Código Civil, cf. entendimento já fixado por este E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.447.247" (fl. 403), e<br>(iii) ao art. 188, I, do CC/2002, afirmando que o mero atraso na entrega da obra não justificaria a condenação por danos morais.<br>Acrescenta que "os lucros cessantes não podem ser presumidos, devendo ser efetivamente comprovados. O caso dos autos trata-se de um terreno, sem qualquer benfeitoria. A condenação das Recorrentes, que se deu por mera presunção, sem efetiva demonstração de dano, ocasiona o enriquecimento ilícito do Recorrente e prejuízo às recorridas" (fl. 406).<br>Contrarrazões às fls. 439-447, requerendo o arbitramento de honorários recursais.<br>O recurso foi admitido na origem (fls. 456-459).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A Corte local não se manifestou quanto aos arts. 389, parágrafo único, 402, 403, 406, parágrafo único, 413 e 884 do CC/2002 sob o ponto de vista da parte recorrente. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no ponto, as matérias contidas em tais dispositivos carecem de prequestionamento e sofrem, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>E ainda, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.614.721/DF, ocorrido em 22/5/2019, de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, concluiu que "seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto".<br>O julgado recebeu a seguinte ementa:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.614.721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019.)<br>O TJMG concluiu que seria possível tal inversão. Confira-se (fls. 324-325):<br>No que tange a cláusula penal, falece razão às apelantes.<br>Nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do tema 971; "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."<br>Destarte, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, afigura-se perfeitamente possível a inversão de multa para as hipóteses de atraso no cumprimento do contrato. No caso, pelo atraso na entrega do imóvel, atribuível às apelantes, por se tratar de medida de justiça e de equidade.<br>Segundo previsto na cláusula décima oitava do contrato firmado entre as partes, o descumprimento dos prazos estipulados, acarretaria ao consumidor o pagamento de multa no valor de 10% sobre o valor do preço de aquisição do lote.<br>A possibilidade de inversão da multa da cláusula penal encontra supedâneo na preservação do equilíbrio do contrato e no tratamento isonômico dos contratantes.<br>Sobre a possibilidade de inversão da multa moratória, trago à baila decisão proferida por esta Câmara Julgadora, quando do julgamento de caso semelhante:<br> .. <br>Destarte, razão não assiste às recorrentes, no que se refere à alegada impossibilidade de inversão da cláusula penal.<br>Estando o acórdão impugnado conforme a jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional.<br>Para a jurisprudência do STJ, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).<br>Com o mesmo entendimento:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA OBRA. CIRCUNSTÂNCIAS PECULIARES. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. CABIMENTO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que houve atraso de mais de 3 (três) anos para a entrega de imóvel e realização de diversas vistorias que identificaram irregularidades no imóvel, impedindo a imissão na posse.<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.453.064/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA N. 7 DO STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br> .. <br>2. O mero inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Nada obstante, se se trata de longo período de atraso, como no caso de mais de dois anos, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial.<br>3. Agravo interno provido em parte para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.356.797/BA, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.<br> .. <br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, " o  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.745.194/RJ, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES. INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO SUPERIOR A DOIS ANOS CONFIGURADO.<br> .. <br>2. Não obstante esta Corte Superior já tenha reconhecido que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel é incapaz, por si só, de gerar indenização por danos morais, forçoso reconhecer que o caso em concreto configurou a lesão extrapatrimonial, pois o atraso foi superior a um ano e meio. (AgInt no REsp n. 1.734.786/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 24/5/2023.)<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.277.554/RJ, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA OBRA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ENSEJA CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. SÚMULA N. 568 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em regra, o mero descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual se faz presente no caso, tendo em vista o excessivo inadimplemento ao longo de dois anos. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 568 do STJ.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.218.983/SC, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório dos autos, assentou que o longo atraso na entrega do empreendimento imobiliário provocou abalos morais na parte recorrida, pois a situação a que foi exposta ultrapassou o mero dissabor, razão pela qual admitiu a incidência de indenização sob esse título (fl. 327).<br>Rever o entendimento da Corte local, quanto às circunstâncias específicas que originaram os danos morais, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial, a teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Inalterada tal premissa fática, verifica-se que o aresto impugnado está conforme a jurisprudência assente nesta Corte Superior, motivo por que incide, mais uma vez, a Súmula n. 83/STJ.<br>O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu.<br>Diante do exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA