DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 422):<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. RESPONSABILIDADE LIMITADA AO PERÍODO POSTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Apelação interposta por arrematante de imóvel leiloado contra sentença que o condenou ao pagamento de taxas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade e de sua imissão na posse.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O ponto controvertido consiste em determinar: i) se o arrematante pode ser responsabilizado por débitos condominiais vencidos antes de sua posse; ii) a subsistência dos pedidos iniciais diante da exclusão dessa responsabilidade.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. As taxas condominiais possuem natureza propter rem, mas a responsabilidade do arrematante inicia- se somente após sua imissão na posse e a consolidação da propriedade, conforme precedentes do STJ e do TJSC.<br>4. Demonstrado que os débitos cobrados referem-se a período anterior à posse do arrematante, impõe- se a exclusão de sua responsabilidade.<br>5. Diante disso, julgam-se improcedentes os pedidos iniciais e invertem-se os ônus sucumbenciais.<br>IV. DISPOSITIVO<br>6. Recurso provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos da inicial, com a condenação do autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315, 1.336; CPC, arts. 55, 82, § 2º; STJ, T ema 886, REsp nº 1.345.331/RS.<br>Jurisprudência relevante citada: TJSC, Agravo de Instrumento nº 4014192-65.2016.8.24.0000, rel. José Carlos Carstens K hler, j. 20-11-2018.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 459-464).<br>Em suas razões (fls. 475-504), a parte recorrente aponta violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) art. 1.345 do CC, alegando que a obrigação condominial é propter rem e se vincula ao imóvel, de modo que o arrematante responde pelas cotas desde a assinatura do auto de arrematação, que é o marco da aquisição da propriedade, sendo irrelevante a data de imissão na posse (fls. 491-493);<br>(ii) arts. 502 e 507 do CPC, sustentou que há coisa julgada e preclusão sobre a responsabilidade do arrematante pelas taxas posteriores à arrematação, pois já existe decisão transitada em julgado nesse sentido, não impugnada, sendo vedada a rediscussão de matéria definitivamente decidida (fl. 500); e<br>(iii) art. 1.026, § 2º, do CPC, aduzindo que a multa aplicada nos embargos de declaração é indevida, porque foram manejados de boa-fé para esclarecer o julgado (fls. 501-502).<br>Contrarrazões apresentadas (fls. 514-526).<br>O recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>No que diz respeito à violação dos arts. 1.345 do CC, 502 e 507 do CPC, por serem concernentes aos mesmos pressupostos fáticos tomados pela Corte local, serão analisadas em conjunto. No ponto, o Tribunal a quo assim se manifestou (fls. 422-):<br>Pois bem. Compulsando detidamente o processado, verifica-se que o imóvel objeto das taxas debatidas foi arrematado pelo acionado/apelante em hasta pública realizada em 14/09/2015 (cfe. fls. 1 e 2 do evento 1, DOC9).<br>Ocorre, todavia, que quando da submissão a tal ato expropriatório, o bem possuía débitos condominiais e fiscais em aberto, os quais não foram arrolados no edital de praceamento.<br>Tão logo cientificado da existência de tais débitos, o ora recorrente tencionou a desistência da arrematação ou, pelo menos, a desoneração quanto ao pagamento da dívida.<br>Tal pedido foi analisado e deferido aproximadamente 1 ano depois (mais precisamente em 31/08/2016) conforme decisão proferida nos autos n. 0012835-54.2013.8.24.0023, cujo trecho pertinente a seguir transcrevo (cfe. fls. 4 e 5 do evento 1, OUT9) :<br>(..)<br>Ou seja, pelo menos até este momento, o requerido ainda não tinha conhecimento se o ato de arrematação efetivamente se perfectibilizaria, pois ainda sobejava pendente a apreciação quanto ao seu pedido de desistência, totalmente justificável ante a eiva evidenciada no praceamento.<br>Ainda que remanescessem dúvidas, os débitos condominiais - pois inerentes à conservação da área comum - foram sendo gerados e, evidentemente, não quitados, dada a manifesta dúvida acerca da perfectibilização da arrematação e, consequente transmutação da propriedade.<br>A celeuma, todavia, não foi sanada com o decisum supramencionado, eis que a parte executada (que ficou responsável pela quitação dos ditos débitos) interpôs agravo de instrumento tombado sob o n. 4014192-65.2016.8.24.0000.<br>E, ao exercer cognição sumária, o órgão fracionário responsável pela apreciação do dito instrumento deliberou que (cfe. fl. 9  evento 1, OUT9 ):<br>(..)<br>A partir daí, novas expectativas - quanto à perfectibilização da arrematação - foram gestadas<br>Somente nos idos de 2018 é que tal recurso foi apreciado em colegiado, oportunidade em que foi decidido pela manutenção do édito digladiado, ou seja, reconheceu-se que, à luz das particularidades da situação litigiosa, o arrematante poderia ser desonerado dos débitos pretéritos.<br>O aresto em referência foi assim ementado:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TOGADO A QUO QUE INDEFERE O PEDIDO DE DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO FORMULADO PELO TERCEIRO ARREMATANTE E DETERMINA A EXPEDIÇÃO DA CARTA, COM O RESPECTIVO MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE, DESONERANDO O INTERESSADO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E FISCAIS ATINENTES AO BEM IMÓVEL ANTERIORES AO LANÇO APROVADO EM HASTA PÚBLICA. INSURGÊNCIA DA EXEQUENTE. DIREITO INTERTEMPORAL. DECISÃO PUBLICADA EM 1º-9-16. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS E FISCAIS. NECESSIDADE DE PREVISÃO NO EDITAL DE PRACEAMENTO. OMISSÃO QUE IMPORTA NA EXONERAÇÃO DO ARREMATANTE DAS DÍVIDAS RELATIVAS AO IMÓVEL CONTRAÍDAS ANTES DO ATO. PRECEDENTES DA CORTE DA CIDADANIA E DESTE PRETÓRIO. CASO CONCRETO. EDITAL DE PRIMEIRA E SEGUNDA PRAÇA QUE SE QUEDA OMISSO ACERCA DE DÍVIDAS PREEXISTENTES, SEJAM ELAS CONDOMINIAIS OU FISCAIS, RELACIONADAS AO BEM IMÓVEL ARREMATADO. MANUTENÇÃO DA INTERLOCUTÓRIA QUE SE CONFIGURA IMPERATIVA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE OFÍCIO EM RAZÃO DA NATUREZA JURÍDICA DA DECISÃO VERGASTADA E DA CONSEQUENTE INEXISTÊNCIA DE FIXAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL NO PRIMEIRO GRAU. REBELDIA INACOLHIDA. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4014192-65.2016.8.24.0000, da Capital, rel. José Carlos Carstens K hler, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 20-11-2018).<br>Dessa decisão ainda foram opostos aclaratórios e manejados recursos às instâncias superiores. Somente em 27/06/2019 é que foi dado prosseguimento às questões afetas a arrematação.<br>Vejamos, o que constou na decisão proferida nesta data:<br>(..)<br>Após tal deliberação, o cartório ratificou o ato de arrematação:<br>(..)<br>De todo esse escorço, é possível verificar que embora o leilão tenha sido realizado em 14/09/2015 a arrematação apenas perfectibilizou-se em 09/07/2019.<br>Digno de nota que a partir de tal interregno, não há notícias de outros débitos em aberto, sendo certo que o arrematante, tão logo imitido na posse do bem, passou a cumprir suas obrigações<br>Rever a conclusão do acórdão, quanto ao fato de que a arrematação do bem só ser perfectibilizou em 27/06/2019 com a expedição do auto de arrematação, demandaria incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Analisada a questão sob esse pressuposto fático, o acórdão está conforme a jurisprudência desta Corte. Isso porque o termo a quo para a responsabilidade sobre as taxas condominiais foi fixada na data em que perfectibilizada a arrematação. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.<br>1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.<br>2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011).<br>3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing).<br>4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019.)<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESERÇÃO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. RENOVAÇÃO DO PEDIDO. DESNECESSIDADE. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. EDITAL DE PRAÇA. ÔNUS. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INEXISTÊNCIA.<br>1. A assistência judiciária gratuita estende-se a todas as instâncias e a todos os atos do processo.<br>2. A renovação do pedido ou a comprovação de que a parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita não é necessária quando da interposição do recurso especial.<br>3. Não obstante a natureza propter rem da obrigação referente ao adimplemento de cota condominial, omisso o edital de praça acerca da existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, não é possível responsabilizar o arrematante.<br>4. Agravo regimental desprovido.<br>(AgRg no AREsp n. 610.546/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 1/9/2015, DJe de 8/9/2015.)<br>Assiste razão à parte recorrente quanto à exclusão da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC. A penalidade exige a comprovação do intuito manifestamente protelatório, o que não ocorreu no caso. O manejo dos embargos visou legitimamente sanar vícios e garantir o prequestionamento da matéria para acesso às instâncias superiores, afastando, portanto, a hipótese de litigância de má-fé ou abuso do direito de recorrer.<br>Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao agravo para excluir a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se e intimem-se.<br> EMENTA