DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interno, interposto por CONDOMÍNIO FRADE GREEN contra decisão monocrática da Presidência desta Corte que não conheceu do agravo do ora insurgente.<br>O apelo extremo, interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 340, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EXTINÇÃO DO FEITO COM JULGAMENTO DO MÉRITO. NULIDADE ABSOLUTA DA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO POR FALTA DO QUÓRUM QUALIFICADO NA ASSEMBLEIA. 1. Cinge-se a controvérsia sobre a existência de nulidade absoluta por falta de quórum qualificado na assembleia, quando teria ocorrido a alteração da convenção. 2. Sentença do juízo de primeiro grau que merece reforma, para que sejam declaradas nulas a assembleia e a convenção objetos da presente lide. 3. A jurisprudência deste Tribunal é pacífica ao declarar a nulidade da assembleia, quando não cumprido o requisito do quórum qualificado. 4. Aplicação da prescrição decenal prevista no art. 205 do CC. 5. Sentença reformada. Recurso provido.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 379-383, e-STJ), o insurgente alega que o acórdão recorrido violou os artigos 179 e 205 do CC, aduzindo que o prazo para anulação de assembleia condominial é de dois anos.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal a quo inadmitiu a recurso especial (fls. 398-405, e-STJ), dando ensejo a interposição do agravo (fls. 409-412, e-STJ), o qual não foi conhecido, por decisão da Presidência desta Corte, pela aplicação da Súmula 182/STJ, pois a a parte agravante deixou de impugnar especificamente: a incidência da Súmula 7/STJ (fls. 426-427, e-STJ).<br>Daí o presente agravo interno (fls. 431-434, e-STJ), no qual o agravante aduz ter impugnado todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, devendo ser afastado o óbice sumular 182/STJ.<br>Foi apresentada impugnação (fl. 439, e-STJ).<br>É o relatório.<br>A irresignação merece prosperar.<br>1. Ante as razões expendidas no agravo interno, reconsidero a decisão monocrática anteriormente proferida (fls. 426-427, e-STJ) e torno-a sem efeito, porquanto - de fato - fora rebatido o óbice, nas razões de agravo (fls. 409-412, e-STJ), tendo como impugnados todos os fundamentos da decisão agravada.<br>Passo, portanto, a reapreciação do recurso.<br>2. O insurgente alega que o acórdão recorrido violou os artigos 179 e 205 CC, aduzindo que o prazo para anulação de assembleia condominial é de dois anos. A esse respeito, assim sustentou o Tribunal de origem (fls. 346-346, e-STJ, grifou-se):<br>Cuida-se de ação declaratória de nulidade, com pedido de tutela de urgência, proposta por Fazenda do Frade S/A Agro Industrial pecuária em face de Condomínio Porto Frade Green, objetivando a nulidade da convenção alterada com base na assembleia, assim como a nulidade da própria assembleia.<br>Cinge-se a controvérsia sobre a existência de nulidade absoluta por falta de quórum qualificado na assembleia e na alteração da convenção do condomínio.<br>Analisando os autos, verifica-se a ausência do cumprimento ao requisito do quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos previsto no artigo 1.351 do Código Civil.1<br>A jurisprudência deste Tribunal é pacífica ao declarar a nulidade da assembleia quando não cumprido o requisito do quórum qualificado, in verbis:<br>(..)<br>Destaca-se que, no presente caso, a solicitação de nulidade da Assembleia Geral Ordinária, que modificou a Convenção de Condomínio de 2004, não decorreu de vício de vontade ou vício social, mas sim da falta dos requisitos formais necessários à sua realização.<br>Observa-se que, embora entre a realização da assembleia questionada nesta ação (21/07/2018) e a apresentação da demanda (20/05/2022) tenha passado mais de 03 (três) anos, aplica-se a prescrição decenal, prevista no artigo 205 do Código Civil,2 e não o prazo bienal, como entendeu o douto sentenciante.<br>Contudo, o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento no sentido de que, em se tratando de anulabilidade devido à inobservância do quórum qualificado na assembleia condominial, aplica-se o prazo decadencial de dois anos, conforme o artigo 179 do Código Civil.<br>A propósito:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO. ATO ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 179 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 83 E 211 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>I. CASO EM EXAME :<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que negou seguimento a recurso especial, em ação anulatória de assembleia geral extraordinária de condomínio edilício, sob o fundamento de inobservância do quórum qualificado previsto na convenção condominial. A parte agravante alegou que o ato seria nulo, por vício insanável, e que a decisão recorrida violaria diversos dispositivos do Código Civil. A parte agravada sustentou a inexistência de fundamentos para alterar o acórdão recorrido.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a inobservância do quórum qualificado para aprovação de deliberação em assembleia condominial configura nulidade absoluta ou anulabilidade do ato;<br>(ii) estabelecer se o recurso especial poderia ser conhecido, à luz dos óbices processuais previstos nas Súmulas 83 e 211 do STJ.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O acórdão recorrido considera que a deliberação da assembleia condominial, ainda que aprovada sem o quórum qualificado exigido, configura ato anulável, não nulo, de modo que se aplica o prazo decadencial de 2 anos previsto no art. 179 do Código Civil.<br>4. O entendimento está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que aplica o prazo bienal do art. 179 do CC aos atos anuláveis decorrentes de vícios formais em assembleias condominiais, nos termos da Súmula 83 do STJ.<br>5. A alegação de nulidade absoluta com base nos arts. 166, IV, V e VI, 167 e 169 do Código Civil não foi objeto de debate no acórdão recorrido, tampouco enfrentada nos embargos de declaração, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 211 do STJ, por ausência de prequestionamento.<br>IV. DISPOSITIVO<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>(AREsp n. 2.727.780/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.)  grifou-se <br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ASSEMBLEIA-GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. ATO ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DE 2 ANOS.<br>1. A orientação adotada no acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte, firmada no sentido de que o prazo para anulação de assembleia de condomínio é decadencial, e não prescricional.<br>2. A reversão da assembleia condominial se enquadra em ato anulável (e não nulo, como aduz a agravante), sendo aplicável o prazo decadencial de dois anos previsto no art. 179 do CC.<br>3. O mero inconformismo com a decisão agravada não enseja a imposição da multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015, não se tratando de simples decorrência lógica do não provimento do recurso em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso, o que não ocorre na espécie.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.662.240/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE PRAZO ESPECÍFICO. PRAZO DECADENCIAL. ARTIGO 179 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO BIENAL. NÃO PROVIDO.<br>1. Segundo o art. 179 do Código Civil de 2002, "quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.<br>2. Especificamente em relação ao prazo para anular assembleia de condomínio, o Código Civil de 1916 não previa, ao contrário do CC/02 (artigo 179), prazo específico, o que levava a aplicação do prazo subsidiário de 20 anos, considerada a menção genérica a "ações pessoais" no artigo 177 do CC/16.<br>3. No caso, como as assembleias que se pretende anular remontam a 2013 e 2017, incide o CC/02, uma vez que se trata da legislação vigente ao tempo da realização do negócio jurídico. Além disso, como a ação anulatória foi ajuizada apenas em 2020, quando já transcorrido prazo superior a 2 anos desde a última lesão, deve ser reconhecida a decadência, a teor do que previsto no artigo 179 do CC/02.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.197.885/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.)  grifou-se <br>Portanto, o acórdão recorrido merece reforma, a fim de restabelecer a sentença.<br>2. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial nos termos da fundamentação supra.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA