DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por ROBERTO FARIA SANTOS FILHO contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 99-104):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO - Decisão que rejeitou a impugnação e homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado nos autos - Insurgência do executado Pretensão de nova avaliação - Não acolhimento - Requisitos do art. 873, I e II, do CPC não preenchidos O executado realizou simples pesquisa de imóveis à venda na região, sem especificar e considerar as características de cada um deles. Já o laudo pericial elaborado pelo perito nomeado pelo Juízo levou em consideração as características de cada imóvel utilizado na amostragem e apresentou os cálculos de homogeneização dos fatores - À míngua de elementos de convicção da imprestabilidade do trabalho técnico realizado nos autos, impositiva a rejeição da pretensão do agravante - Decisão mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.<br>Opostos embargos de declaração, o Tribunal de origem os rejeitou (fls. 114-117).<br>No recurso especial, a parte recorrente aduz, no mérito, violação do art. 873, III, do Código de Processo Civil, afirmando que a discrepância relevante entre o laudo pericial homologado e os valores de mercado de imóveis situados no mesmo condomínio evidencia fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, o que impõe a realização de nova avaliação. Alega grave prejuízo pela fixação de valor de metro quadrado muito inferior ao praticado.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 144.153).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 154-155), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Foi apresentada contraminuta do agravo (fls. 173-177).<br>É, no essencial, o relatório.<br>A decisão agravada não merece reforma.<br>Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos.<br>Em relação à apontada ofensa ao art. 873, III, do Código de Processo Civil, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Ocorre que o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, atestou a validade e prevalência do laudo elaborado pelo perito em detrimento das alegações da parte recorrente, que se fundaram em meras pesquisas de imóveis sem especificar suas diferenças, senão vejamos (fls. 101-102):<br> .. <br>Na hipótese, o expert nomeado pelo juízo, após visita in loco, elaborou laudo técnico e bem fundamentado, analisando pormenorizadamente os aspectos relevantes do imóvel, como a localização, especificação das características da região, infraestrutura ao entorno, área construída, além da especificidade do imóvel, tais como padrão construtivo, tempo de construção e conservação do bem, utilizando como metodologia da avaliação "método do comparativo direto de dados de mercado", o qual "permite obter o valor de venda através da comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou transacionados, em regime de livre mercado." (fls. 5458).<br>Em relação à insurgência do agravante, o perito judicial assim esclareceu "Ao se analisar as amostras apresentadas pela parte Executada, destacam-se as amostras 4 e 5 que, com área bem menor do que as demais apresentam valores muito maiores. As áreas construídas apresentadas nas amostras também estão muito abaixo em relação aos dados do imóvel em avaliação, que é de 250,00m , ou seja, não podem ser considerados como dados comparativos. Quanto aos valores, também se apresentam, em clara discrepância com a média dos valores encontrados na Pesquisa de Mercado em fls. 5461, que utilizou basicamente a mesma plataforma de anúncios para a realização do trabalho." (fls. 5550).<br>Por outro lado, a impugnação apresentada pelo executado agravante está fundamentada essencialmente na alegação de que o valor do metro quadrado de outros imóveis localizados na região, inclusive no mesmo condomínio, é muito superior ao encontrado pelo expert nomeado pelo juízo; no entanto, o executado realizou simples pesquisa de imóveis à venda na região, sem especificar e considerar as características de cada um deles. Já o laudo pericial elaborado pelo perito nomeado pelo juízo levou em consideração as características de cada imóvel utilizado na amostragem e apresentou os cálculos de homogeneização dos fatores; nesse cenário, as alegações deduzidas pelo executado agravante não se sustentam diante do minucioso trabalho realizado pelo expert nomeado pelo juízo, sendo incapazes de infirmar o laudo pericial.<br> .. <br>A revisão das premissas adotadas pelo Tribunal de origem em relação ao valor do imóvel, ou sobre a necessidade de elaboração ou não de novo laudo de avaliação do bem, demandaria nova incursão no conjunto fático-probatório, providência que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>A propósito, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. RAZÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284/STF. EXECUÇÃO FISCAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO. CONHECIMENTO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE MATÉRIA<br>FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se, na origem, de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu impugnação ao valor de avaliação dos bens penhorados.<br>2. A parte recorrente sustenta que o art. 1.022 do CPC/2015 foi violado, mas deixa de apontar, de forma clara, o vício em que teria incorrido o acórdão impugnado. Assim, é inviável o conhecimento do Recurso Especial nesse ponto, ante o óbice da Súmula 284/STF.<br>3. Ao recusar pedido de nova avaliação do imóvel penhora, o Tribunal de origem lançou os seguintes fundamentos (fls. 45-46, e-STJ): "Em pesem os ponderáveis argumentos deduzidos pela agravante, a decisão deve ser mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos. A avaliação do imóvel penhorado, matriculado sob o n.º 6.639 ("matrícula de imóvel 2", evento 10 dos autos originários), foi realizada por Oficial de Justiça (eventos 64 e 80 dos autos originários), profissional de confiança do juízo e habilitado para exercer tal mister, nos termos do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil, in verbis: (..) O laudo elaborado pelo Oficial de Justiça contém uma descrição detalhada do imóvel (v.g., terreno rural, de matas nativas e faxinais, pastagens e capoeiras, área sem benfeitorias - conforme "laudo 2", evento 64, e "outros 51, evento 80 dos autos originários), que, diante da impugnação apresentada pela agravante, foi complementado, com os seguintes esclarecimentos:<br>(a) foi utilizada a Tabela DeraI (Departamento de Economia Rural).., a fim de se evitar o mercado especulativo, e (b) a área  penhorada  não pode ser considerada como não mecanizável.. porque não se pode alterar a vegetação nativa que é protegida por lei".<br>Outrossim, a mera discrepância entre o valor obtido na reavaliação e no laudo de avaliador particular (diferença de 20% (vinte por cento) aproximadamente) não é suficiente para justificar a reavaliação do imóvel".<br>4. O Superior Tribunal de Justiça adota entendimento segundo o qual, "impugnada a avaliação, pelo executado, ou pela Fazenda Pública, antes de publicado o leilão, o juiz, ouvida a outra parte, nomeará avaliador oficial para proceder a nova avaliação" (REsp 1.352.055/SC, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 06/12/2012, DJe 12/12/2012), em conformidade com a redação do art. 13, § 1º, da Lei 6.830/1980.<br>5. Todavia, se a negativa de nova avaliação do imóvel penhorado for devidamente fundamentada, mesmo quando feita por oficial de justiça, é possível mitigar referido entendimento, como é o caso dos autos.<br>Precedentes: AgInt no AREsp 1.004.191/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 7/3/2017; AgInt no REsp 1.524.901/PR, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 30/11/2016.<br>6. Assim, não há falar na necessidade de reavaliação do imóvel penhorado, pois é evidente que, para modificar o entendimento firmado no acórdão recorrido, é preciso exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, vedada em Recurso Especial, conforme Súmula 7 desta Corte: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial".<br>7. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 1.808.023/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 11/6/2019, DJe de 2/8/2019.)<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR IDOSO. ALEGAÇÃO DE MENOR ONEROSIDADE E IMPENHORABILIDADE. AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. VIOLAÇÃO À LEI FEDERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA E INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À ORIGEM DOS PARADIGMAS. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A pretensão de substituição da penhora e análise da menor onerosidade do devedor, bem como a impenhorabilidade do bem pautada na condição etária dos devedores, esbarra na impossibilidade de reexame de fatos e provas em sede de recurso especial, conforme o óbice da Súmula 7/STJ.<br>2. A discussão acerca da necessidade de avaliação do imóvel por perito especializado, em detrimento do oficial de justiça, envolve o reexame do contexto fático-probatório para verificar a complexidade dos trabalhos, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.<br>3. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, é indispensável a existência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigmas, além de ser inadmissível a inovação argumentativa acerca da origem dos acórdãos paradigmas apenas em sede de agravo em recurso especial.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.542.161/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA