DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 599-601):<br>APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PESSOA FÍSICA E HOLDING. INAPLICABILIDADE, A PRIORI DO CDC. PROMITENTE COMPRADORA QUE SE VIU IMPOSSIBILITADA DE ADIMPLIR COM AS PARCELAS DO IMÓVEL E REQUEREU O DESFAZIMENTO DO CONTRATO COM A DEVOLUÇÃO DOS VALORES JÁ PAGOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS E DE PROCEDENCIA DOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO, RECONHECENDO QUE HOUVE ARREPENDIMENTO DA AUTORA, CIRCUNSTÂNCIA NÃO ABARCADA PELO CONTRATO, RAZÃO PELA QUAL NÃO TEM A AUTORA DIREITO À DEVOLUÇÃO DE QUALQUER VALOR PAGO. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA ALEGANDO QUE NÃO HOUVE ARREPENDIMENTO, MAS INADIMPLMENTO, REQUERENDO A APLICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL ESPECÍFICA E A DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS OU A RESTUTUIÇÃO DAS ARRAS. REQUER, AINDA, QUE A CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDA DESDE O DESEMBOLSO E OS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. ASSISTE<br>PARCIAL RAZÃO À AUTORA. A PROVA DOS AUTOS DEMONSTRA QUE O CONTRATO FORA RESCINDIDO POR INADIMPLEMENTO DA AUTORA, DE FORMA QUE APLICÁVEL A CLÁUSULA 3.7. DO CONTRATO QUE PREVÊ A APLICAÇÃO DO ARTIGO 53 DO CDC E A RESTITUIÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS À COMPRADORA. NÃO SE DESCONHECE QUE NÃO SE TRATA DE CONTRATO SUJEITO ÀS NORMAS DO CDC, PORÉM, HAVENDO PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO DE APLICAÇÃO DE REGRA CONSUMEIRISTA, ESTA DEVE SER PRESERVADA EM RESPEITO À LIBERDADE CONTRATUAL E AUTONOMIA DE VONTADE DAS PARTES. EM RELAÇÃO AO QUANTUM A SER RESTITUÍDO, O ENTENDIMENTO PREDOMINANTE NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA É NO SENTIDO DE QUE PODE VARIAR ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO), CONFORME SE OBSERVA DO JULGAMENTO PROFERIDO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL N.º 1.062.082/AM, EM QUE FOI RELATOR O MINISTRO LUÍS FELIPE SALOMÃO. ASSIM, IN CASU, COM A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE AS PARTES, MOSTRA-SE CORRETA A RESTITUIÇÃO NO PATAMAR DE 80% DO VALOR PAGO PELA PARTE AUTORA, RETENDO O VALOR DE 20% DOS VALORES VERTIDOS. NO QUE SE REFERE AO PERCENTUAL DE JUROS DE MORA INSTA APONTAR QUE, COMO A PARTE AUTORA DEU CAUSA À RESCISÃO<br>CONTRATUAL, O TERMO INICIAL DOS JUROS DEVE SER A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO, EM ATENÇÃO AO ENTENDIMENTO PREPONDERANTE NO STJ, QUE CONSIDERA INEXISTIR MORA ANTERIOR DO VENDEDOR. QUANTO À CORREÇÃO MONETÁRIA, COMO É UMA MERA RECOMPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA AVILTADA PELA INFLAÇÃO, É DEVIDA DESDE O DESEMBOLSO. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU NA AÇÃO PRINCIPAL, SEM PREJUÍZO À PROCEDENCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.<br>Os embargos de declaração opostos por KARINA VIANA TEIXEIRA e por ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. foram providos e parcialmente providos, respectivamente, para: i) inserir, no dispositivo, o afastamento da sucumbência da autora na ação principal e sua manutenção quanto à reconvenção; e ii) corrigir erro material, explicitando a retenção de 20% pela ré e a restituição de 80% à autora (fls. 653-669).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.022, I e II, 489, § 1º, IV, e 494, II, do Código de Processo Civil; os arts. 884, caput, 885 e 886 do Código Civil; e o art. 67-A, III e § 4º, da Lei 4.591/1964, além de apontar divergência jurisprudencial.<br>Sustenta negativa de prestação jurisdicional, com fundamento nos arts. 1.022, I e II, 489, § 1º, IV, e 494, II, do Código de Processo Civil, por entender que o Tribunal de origem não teria enfrentado questões relevantes suscitadas nos embargos de declaração, notadamente sobre a dedução da fruição do imóvel e o alegado enriquecimento sem causa. Alega que, mesmo instado, o órgão julgador não corrigiu omissões, impedindo a adequada apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça.<br>Defende violação dos arts. 884, caput, 885 e 886 do Código Civil, ao argumento de que a recorrida ocupou o imóvel por 18 meses sem adimplir despesas acessórias, de modo que a restituição de 80% dos valores pagos implicaria enriquecimento sem causa. Afirma que a taxa de ocupação seria devida por todo o período de posse, como consectário do retorno das partes ao estado anterior na resolução do contrato.<br>Aduz ofensa ao art. 67-A, III e § 4º, da Lei 4.591/1964, sob a tese de que, ainda que por analogia, deveria ser deduzido do montante a restituir o valor equivalente à fruição do imóvel, na proporção de 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, pro rata die, independentemente do limite dos valores efetivamente pagos, conforme o § 4º.<br>Argumenta que o recurso também aponta divergência jurisprudencial quanto: i) à condenação à taxa de ocupação/aluguéis pelo uso do imóvel durante a posse quando resolvido o contrato; e ii) ao percentual de retenção de parcelas pagas.<br>Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 764).<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 820-833.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>Originariamente, trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição das parcelas pagas e tutela de urgência, ajuizada por KARINA VIANA TEIXEIRA contra ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., na qual a autora alegou dificuldades financeiras, requerendo a rescisão do compromisso de compra e venda, a consignação das chaves, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a restituição de 90% dos valores adimplidos, além da declaração de nulidade de cláusulas reputadas abusivas (fls. 03-09).<br>O Juízo de primeira instância declarou rescindido o contrato, julgou improcedentes os pedidos da ação principal, reconheceu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, e julgou procedente em parte a reconvenção para condenar a autora ao pagamento das despesas propter rem (condomínio, IPTU e água) até a entrega das chaves, a serem apuradas em liquidação, fixando sucumbência recíproca (fls. 485-487).<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação da autora, reconhecendo que a resolução se deu por inadimplemento, aplicando a cláusula 3.7 do contrato que prevê a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor por estipulação contratual, fixando a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% pela vendedora, correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado; manteve a procedência parcial da reconvenção quanto às despesas propter rem e ajustou os ônus sucumbenciais na ação principal (fls. 599-618). Nos embargos de declaração, corrigiu-se erro material quanto ao percentual, explicitando a retenção de 20% e a restituição de 80%, e inseriu-se, no dispositivo, o afastamento da sucumbência em primeiro grau da autora na ação principal e sua manutenção na reconvenção (fls. 653-669).<br>No exame do recurso especial, observa-se, de plano, que a decisão de admissibilidade destacou que a pretensão recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, incidindo os enunciados das Súmulas 5/STJ e 7/STJ (fls. 766-774).<br>Quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional com violação aos arts. 1.022, I e II, 489, § 1º, IV do CPC, o acórdão que analisou a apelação assim se manifestou (fl. 617):<br>A procedência parcial dos pedidos autorais não afasta a condenação da autora em relação aos pedidos da reconvenção, de forma que deve ser mantida integralmente a sentença sobre este aspecto.<br>Por sua vez, o Juízo de primeiro grau havia se manifestado no seguinte sentido (fl. 487):<br>A reconvinda não nega o débito cobrado pela reconvinte a título de condomínio, IPTU e água, ressaltando que são devidas as parcelas somente até a data da consignação das chaves. Rechaça, no entanto, os valores relativos à reparação do imóvel.<br>Certo é que, de acordo com o que dispõe o art. 944 do Código Civil, o dano material não se presume, devendo ser comprovado, pois a indenização se mede pela extensão do dano.<br>Sob esse prisma, entendo que o débito relativo as despesas propter rem foi devidamente comprovado pela reconvinte pelos documentos juntados aos autos, restando incontroverso, vez que confessado pela reconvinda, merecendo, pois, prosperar o pedido de pagamento dos valores inadimplidos, observada a data da efetiva entrega das chaves, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença.<br>No que tange ao pedido de restituição de valores gastos com obras para a recuperação do imóvel, esse não merece prosperar, pois, embora a reconvinte tenha produzido um laudo de autovistoria (fls. 137/156), trata-se de documento unilateral, impugnado pela reconvinda, e que não foi capaz de comprovar que os alegados danos ao imóvel podem ser imputados à reconvinda, haja vista que não consta dos autos elementos que demonstrem o estado em que o bem foi entregue.<br>Nos embargos de declaração, novamente instado o Tribunal de Justiça se manifestou (fl. 663-664):<br>Alega, ainda, omissão quanto a incidência da cláusula 3.8 acerca da penalidade adicional, enquanto não restituída a posse do imóvel, com o fim de ressarcir o valor locatício do imóvel no importe equivalente a 2% ao mês do valor indicado como preço do negócio, qual seja, 2% da quantia de R$ 4.000.000,00.<br>A omissão alegada não se verifica.<br>O réu apresentou contestação, reconvenção e contrarrazões e em nenhum momento aventou a necessidade de observância da referida cláusula.<br>Não há menção no recurso a esta tese que agora, com o feito já julgado em segundo grau por esta E. Câmara, pretende ver analisadas através dos embargos de declaração.<br>Repise-se, a não apreciação dos pontos ao ensejo do decisório combatido decorreu unicamente da não devolução da questão pelo ora embargante, por ocasião do Apelo do index 000037, em atenção ao Princípio tantum devolutum quantum appellatum (art. 1.013, caput, do CPC), nesse particular caracterizando inovação recursal.<br>Verifico que o acórdão recorrido efetivamente analisou a questão relativa à aplicação da cláusula 3.8 do contrato, que previa penalidade adicional enquanto não restituída a posse do imóvel. O Tribunal de origem concluiu que tal questão não foi objeto de pedido na reconvenção nem de apelação, tratando-se de inovação recursal vedada em sede de embargos de declaração, em razão do princípio tantum devolutum quantum appellatum (art. 1.013, caput, do CPC).<br>Não houve pedido específico de pagamento de taxa de ocupação ou de aplicação da cláusula 3.8 do contrato, que previa penalidade equivalente a 2% ao mês do valor do imóvel enquanto não restituída a posse, a análise dessa questão pelo STJ implicaria violação ao princípio da adstrição ou congruência, além de supressão de instância.<br>Nessas circunstâncias, não se verifica a apontada violação dos arts. 1.022, I e II, 489, § 1º, IV, e 494, II, do Código de Processo Civil, pois houve pronunciamento explícito sobre as questões essenciais, inclusive com retificação do dispositivo e esclarecimentos sobre os limites da devolução recursal.<br>Quanto à alegação de violação aos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil, que tratam do enriquecimento sem causa, e ao art. 67-A, III e §4º, da Lei nº 4.591/64, que prevê a dedução do valor correspondente à fruição do imóvel em caso de distrato, verifico que o acolhimento da pretensão recursal demandaria necessariamente o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Isso porque, embora a agravante alegue ser incontroverso que a agravada residiu no imóvel por 18 meses, a análise da questão relativa ao enriquecimento sem causa e à dedução do valor correspondente à fruição do imóvel exigiria a verificação de diversos elementos fáticos, como o valor do imóvel, o período exato de ocupação, o valor das parcelas pagas, a existência de eventuais benfeitorias, entre outros aspectos que não podem ser revistos em sede de recurso especial.<br>Além disso, a aplicação analógica do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), demandaria a análise da natureza jurídica do contrato firmado entre as partes e a verificação da compatibilidade dessa norma com o caso concreto, o que também envolve o reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais.<br>O Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu que o contrato foi rescindido por inadimplemento da agravada e que, nos termos da cláusula 3.7 do contrato, que previa a aplicação do art. 53 do CDC, a agravante deveria restituir 80% dos valores pagos pela agravada, retendo 20% a título de indenização. Essa conclusão não pode ser revista em sede de recurso especial sem o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais.<br>Ademais, o entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ, que tem fixado o percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. A falta de prequestionamento dos artigos apontados como violados, a ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido e a falta de correspondência entre os artigos alegadamente violados e a motivação do acórdão atraem os óbices das Súmulas nºs 282, 283 e 284/STF.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão da Corte local, no sentido de que os valores pagos a título de sinal, seguro e taxa de rateio estão incorporados no valor de venda do imóvel, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos e o reexame das cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis em recurso especial em virtude dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).<br>6. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes.<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)<br>No ponto relativo ao dissídio jurisprudencial, a decisão de origem registrou a ausência de similitude fática entre o acórdão combatido e os julgados paradigmas, aspecto que, à luz da Súmula 7/STJ, também prejudica o conhecimento pela alínea "c".<br>Em face do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente o recurso especial e nessa parte negar provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA