DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por DAYSTAR AUTO POSTO BARRA LTDA contra decisão que inadmitiu recurso especial em razão da ausência de violação dos arts. 489, §1º, IV e 1.022, II do CPC/2015, bem como da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 1.227-1.232).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 791):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR INOBSERVÂNCIA À REGRA DE JULGAMENTO CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS E POR CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NO MÉRITO, SUSTENTA A AUTORA, APELANTE, O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO NO PRAZO CONTRATUALMENTE AVENÇADO, POR PARTE DA RÉ, APELADA, DE IMPLEMENTAR A ATIVIDADE DE POSTO DE GASOLINA NO IMÓVEL LOCADO.<br>1. Ausência de nulidade em razão do não julgamento conjunto da ação conexa. Não verificado prejuízo. Sentenças sem contradição. Sentenciado o processo, o art. 55, §1º, CPC determina que não haverá reunião. Princípio da Primazia da Sentença de Mérito. Prevenção do segundo grau que deverá ser observada em relação aos recursos interpostos.<br>2. Sentença devidamente fundamentada. É cediço na jurisprudência do STJ que o julgador não é obrigado a enfrentar todas as questões deduzidas pelas partes, mas tão somente aquilo que entenda suficiente para decidir a controvérsia.<br>3. Locação que tinha por finalidade específica a atividade de revenda varejista de produtos combustíveis e afins.<br>4. Óbices normativos vislumbrados pelas partes para a operação do posto de gasolina quando das negociações preliminares, tendo a apelada confiado que tais óbices seriam contornados, assumindo o risco de rescisão caso não obtivesse as licenças necessárias ou não mantivesse o imóvel regularizado do ponto de vista administrativo.<br>5. Cláusulas neste sentido que constaram no contrato, por sugestão da própria apelada.<br>6. Conjunto fático-probatório demonstra que a obrigação foi descumprida pela apelada, tendo sido a obra embargada pelo Município em razão da ausência de licença. Requerimento formulado posteriormente neste sentido, tendo sido indeferido por não se tratar de construção em edificação de uso exclusivo (Decreto 622/1976).<br>7. Apelante que não concorreu para o descumprimento obrigacional com a sua recusa de promover o desmembramento da área. A uma porque quando notificada para tal fim já havia se esgotado há quase oito meses o interregno contratual oponível à apelada. A duas porque em nenhum momento foi cogitado, nem constou do contrato, a obrigação da apelante de desmembrar seu imóvel já que a apelada achava que poria o posto em funcionamento por fatos que independiam dessa providência. A três porque a exigência administrativa pôde ser finalmente atendida com o desmembramento virtual, que poderia ser efetivado tão somente pela apelada.<br>8. Obtenção da licença somente três anos após o prazo obrigacional, não ilidindo o inadimplemento contratual, que já se fazia presente quando do ajuizamento da ação de despejo. 9. Ajuizamento da ação de despejo que restou cabível, visto que exaurido o prazo para funcionamento do posto.<br>10. Nada impede, por outro lado, que persistindo o interesse da apelante, concorde esta com o restabelecimento da relação contratual, já que ao que tido indica, não mais remanesce restrição para o funcionamento do posto.<br>11. Procedência da ação de despejo que se impõe.<br>PROVIMENTO DO RECURSO.<br>Os embargos de declaração foram acolhidos parcialmente para corrigir erro material (fls. 962-970):<br>Nas razões do recurso especial (fls. 1.298-1.316), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>i) arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC, defendendo que "  o Tribunal de origem, ao examinar os declaratórios da IPIRANGA, (i) se limitou à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida; (ii) empregou conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso; (iii) invocou motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão; e (iv) não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador." (fls. 988-989).<br>ii) art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, uma vez que o imóvel "não servia ao uso que se destinava, sendo responsabilidade do locador suportar o ônus dos vícios anteriores à locação", argumentando ainda que "a CBD  se negou a providenciar  desmembrar o imóvel, para que aquela atender a exigência de utilização exclusiva do imóvel para o comércio de combustíveis" (fls. 991-992).<br>iii) arts. 113 e 422 do CC, pois "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (fl. 992).<br>iv) arts. 124 e 137 do CC, porque "o acórdão reconhece que a obrigação da IPIRANGA  não era possível de ser por ela cumprida, ao menos sem a cooperação da CBD" e "a obrigação assumida  somente não foi possível por força do inadimplemento da CBD, que deixou de efetivar o desmembramento do imóvel." (fls. 993-994).<br>v) art. 485, VI, do CPC, visto que, uma vez que "a CBD, em 27.09.23, alienou o imóvel objeto da lide para um terceiro, fica muito clara a perda superveniente do seu interesse de agir na demanda, pois não existe mais qualquer necessidade com o prosseguimento da ação de despejo, que deverá ser julgada extinta." (fls. 985-987).<br>No agravo (fls. 1.298-1.316), afirma-se a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 1.324-1.344).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A alegação de violação dos arts. 485, VI, do CPC, 113, 124, 137 e 422 do CC não foi analisada pelo Tribunal de origem e não foram opostos embargos de declaração para tratar da matéria, circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de prequestionamento. Assim, devem ser aplicadas as Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>Ademais, quanto à tese de violação dos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC, a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu sobre as teses suscitadas pela parte recorrente, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos.<br>No que se refere à vulneração do art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, o acórdão recorrido se assentou na premissa fática, extraída do exame das provas e do contrato, de que a locatária assumiu o integral risco pela obtenção das licenças em 12 meses, ciente dos óbices normativos preexistentes, o que afasta a quebra do dever de cooperação da locadora nesse aspecto (cláusula 3.2). O desmembramento do imóvel no registro público não era uma obrigação contratual da locadora e representaria um ônus não razoável alem do que ficou estabelecido que o prazo contratual de 12 meses já estava exaurido quando a IPIRANGA notificou a CBD pedindo a referida diligência. Veja-se (fls. 801-806):<br>Observe-se que as partes também tinham ciência da normativa que exigia lote exclusivo para o licenciamento da atividade, tendo a apelante, inclusive, mencionado em um dos e-mails que a individualização do lote (que seria o desmembramento) não adiantaria em face da suspensão estabelecida no citado Decreto.<br>A apelada, por sua vez, ponderou que a existência pretérita de posto devidamente regularizado no local, em nome de outra pessoa jurídica, poderia viabilizar a obtenção das licenças necessárias à operação, e que o fato de outra pessoa jurídica já se encontrar estabelecida e cadastrada com atividade principal de Posto de Serviços e Revenda de Combustíveis antes da publicação do Decreto, contribuiria para a viabilização de obtenção das licenças.<br>Como se vê, a apelada nem sequer chegou a cogitar da necessidade do desmembramento porquanto acreditava que obteria a licença em função dos fatos supra ventilados. Certamente por isso, as partes não chegaram a deliberar sobre a obrigatoriedade de a apelante proceder ao citado desmembramento, o que seria outra questão que poderia levar à desistência da contratação, caso a apelante verificasse, concretamente, que tal providência lhe acarretaria ônus indesejáveis.<br>Mas tão ansiosa estava a apelada para firmar o contrato que, confiante em suas expectativas, resolveu assumir os riscos da regularização da operação, conferindo à apelada, em face da manifesta insegurança desta neste sentido, a possibilidade de rescindir o contrato, sem ônus para a mesma, se não obtivesse no prazo de 12 meses, da data do contrato, todas as licenças e alvarás à regular operação do Posto Ipiranga.<br>(..)<br>Frise-se: foi a própria apelada quem sugeriu a possibilidade de rescisão pura e simples, sem qualquer ressalva, se não cumprida a obrigação no prazo, inclusive com o importe de alto investimento consistente no pagamento de R$ 970.000,00 à apelante em função de contrato de cessão de uso (índexes 316/320) e contratação de empreitada de mão de obra e materiais para a "implantação de Super Store", no valor de R$ 1.665.514,00, em 08/06/2017 (índex 287).<br>Assumiu também a apelada na cláusula 13.1 a obrigação de manter o imóvel regular do ponto de vista administrativo, ou seja, amparado pelas devidas licenças.<br>A apelante, por seu turno, levando em conta a experiência da apelada nos trâmites do setor e resguardada pela possibilidade de rescindir o contrato, caso não viabilizada a atividade no lapso convencionado, aceitou a locação.<br>Assinado o contrato em 28/11/2016, o impasse em questão teve início com o embargo administrativo da obra em 24/08/2017, por execução desta sem a devida licença (index 129). Repise-se que a apelada sequer chegou a requerer a licença, naturalmente por saber que estavam suspensas na forma do Decreto retro aludido, fiando-se, contudo, que a mesma não seria necessária.<br>( )<br>Ora, considerando-se que não ocorreu aqui nenhum fato do príncipe, caso fortuito ou força maior, mas simplesmente frustração da expectativa da apelada em iniciar desde logo a operação contratada no prazo contratual por ela própria sugerido, assumindo livremente o risco do malogro, restou patente o inadimplemento absoluto, a ensejar a competente ação de despejo. De ressaltar que a causa de pedir nesta ação não é a falta de pagamento de aluguéis, mas a infração de cláusula contratual relativa à obrigação de fazer em prazo certo, razão pela qual não procede o argumento da sentença de que o despejo não seria cabível por estar a apelada em dia com os aluguéis.<br>E nem se diga que a apelante concorreu para o descumprimento obrigacional no prazo fixado por ter se recusado a diligenciar o desmembramento da área para atendimento da exigência administrativa.<br>A uma porque quando em 23/08/2018 a apelada notificou a apelante para que promovesse tal diligência, já havia se exaurido há quase oito meses o interregno contratual para o cumprimento da obrigação, inclusive já ajuizada desde março daquele ano a presente ação de despejo.<br>A duas porque, como dito no início, a apelada em nenhum momento se obrigou a promover o desmembramento de sua área, ainda que tenha cogitado por alto, o que não foi adiante já que a apelada achou que poria desde logo o posto em funcionamento, independentemente dessa providência, calcada na crença de que licenças antigas supririam a necessidade de nova licença para a operação.<br>A três porque, como visto, a exigência pôde ser finalmente atendida para obtenção da licença, com o desmembramento virtual, que poderia ser efetivado sem a intervenção da apelante.<br>Por fim, quanto à obtenção da licença em 25/02/21, forçoso reconhecer que em que pese a persistência e obstinação da apelada para tanto, tal providência já se fazia completamente extemporânea, restando inadmissível considerar cumprida a obrigação já vencida há três anos, desconsiderando cláusula contratual livremente pactuada, quando a inexecução no prazo estipulado se deu por risco exclusivo da apelada sem que para isso tivesse a apelante contribuído.<br>Rever a conclusão do acórdão, quanto às teses invocadas pela parte recorrente, demandaria incursão no campo fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 5 e 7 do STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA