ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. A questão acerca do índice de correção monetária não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, tendo em vista que inaugurada apenas nos embargos de declaração opostos ao acórdão recorrido, o que atrai a incidência da Súmula nº 282/STF.<br>2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela recorrente exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por MELNICK EVEN CEDRO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado:<br>"Apelação. Promessa de Compra e Venda. Ação de resolução com pedido de restituição de valores. Iniciativa do promitente comprador. Multa contratual. Adequação da base de incidência da multa. Termo inicial. Juros moratórios. Trânsito em Julgado da Sentença. Jurisprudência.<br>1. No caso, incontroverso que foi do comprador a iniciativa pelo desfazimento negócio jurídico de compra e venda firmado pelas partes.<br>2. Multa moratória. Correta a adequação da base de incidência realizada na sentença para fixar a multa compensatória em 10% sobre os valores adimplidos pelo comprador. No caso, o percentual de 10% foi ajustado em contrato pelas partes, todavia, não pode persistir a base adotada (valor do contrato), uma vez que abusiva e excessivamente onerosa ao consumidor, bem como contrária ao entendimento jurisprudencial a respeito. Mantida a sentença que estabeleceu a multa em 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador. Inaplicável as disposições da lei n 2 13.786/2018, uma vez que o contrato resolvido é anterior a legislação em destaque.<br>3. Juros de Mora. Cuidando-se de resolução de contrato por iniciativa do comprador são devidos juros de mora sobre a restituição a contar do trânsito em julgado da sentença, de acordo com o entendimento jurisprudencial.<br>Apelação provida em parte" (e-STJ fl. 282).<br>Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes (e-STJ fls. 336-349).<br>No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 104, 317, 412, 413, 416, 421 e 422, do Código Civil e 141, do Código de Processo Civil.<br>Sustenta que a cláusula penal e o percentual de retenção pactuado devem ser respeitados, sendo indevida e sem qualquer fundamentação a fixação judicial em 10% sobre os valores pagos.<br>Afirma que a jurisprudência admite o percentual de retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.<br>Alega que deve ser respeitado o índice estipulado em contrato para a correção monetária, qual seja, o INCC-M, visto que o índice IGP-M, estabelecido pelas instâncias ordinárias não gera a correta forma de atualização da moeda.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 394-408.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. A questão acerca do índice de correção monetária não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, tendo em vista que inaugurada apenas nos embargos de declaração opostos ao acórdão recorrido, o que atrai a incidência da Súmula nº 282/STF.<br>2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela recorrente exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece prosperar.<br>De início, no que se refere ao índice de correção monetária, verifico que o Tribunal de origem entendeu se tratar de inovação recursal, como se observa do seguinte trecho do acórdão resolutório dos embargos de declaração:<br>"Igualmente relativamente a alteração do índice de correção monetária IGP-M para corrigir a restituição, não se verifica qualquer das hipóteses do artigo antes citado  omissão, obscuridade, contradição e/ou erro material.<br>Trata-se de inovação recursal, finalidade para a qual os embargos de declaração não se prestam" (e-STJ fls. 348-349).<br>De fato, "A insurgência alegada somente em embargos de declaração caracteriza indevida inovação recursal" (EDcl no REsp 1.800.265/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/6/2022, DJe de 24/6/2022).<br>Assim, se a questão não foi objeto de debate pelo Tribunal local em virtude da indevida inovação, falta-lhe o necessário prequestionamento.<br>Confira-se:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. PLANO DE SAÚDE. AUMENTO DA MENSALIDADE POR FAIXA ETÁRIA. RESP 1.568.244/RJ. INAPLICABILIDADE. ABUSIVIDADE DOS PERCENTUAIS CONSTATADA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PRÉVIA PERÍCIA CONTÁBIL. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULA 211/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(..)<br>2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que é descabida a apresentação de tese apenas em embargos de declaração, por configurar indevida inovação recursal.<br>3. A análise de tese no âmbito do recurso especial exige a prévia discussão perante o Tribunal de origem, sob pena de incidirem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, bem como o enunciado da Súmula 211/STJ.<br>(..)<br>6. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp 1.902.920/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 25/3/2021 - grifou-se)<br>Ressalta-se que "Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local deixa de se manifestar acerca das questões suscitadas nos embargos de declaração por inovação recursal" (AgInt no AREsp 1.104.109/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 26/11/2021).<br>De outro lado, a jurisprudência desta Corte Superior tem admitido a variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo comprador no caso de desistência ou inadimplemento do comprador.<br>A propósito:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. Precedentes.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a incidência da Súmula nº 7/STJ obsta a admissão do recurso por quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.<br>5.Dispositivo<br>5.1 Recurso especial de JULIANA MARIA DOS SANTOS provido.<br>5.2. Recurso especial interposto por VILA BELLA CAPÃO BONITO SPE LTDA não conhecido" (REsp n. 2.157.841/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 10% DAS PARCELAS PAGAS. LEGALIDADE. CDC. ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO SUPERIOR. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina as teses relevantes ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pretendido pela parte, apresentando fundamentação suficiente (arts. 489 e 1.022 do CPC).<br>2. A jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% do montante pago, conforme as circunstâncias do caso concreto, cabendo ao Tribunal local fixar a dedução considerada justa.<br>3. A retenção de 10% das parcelas pagas, reconhecida pelo acórdão recorrido, encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, mostra-se proporcional e impede enriquecimento ilícito do fornecedor, não havendo afronta aos arts. 412, 413 e 416 do Código Civil, tampouco aos arts. 6º, V, 51, IV, e 53 do CDC.<br>4. A pretensão de revisar o percentual de retenção demandaria reexame das cláusulas contratuais e das circunstâncias fático-probatórias, providência vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>5. Inviável o conhecimento do apelo pela alínea "c" do art. 105, III, da CF, por ausência de cotejo analítico e porque a decisão recorrida encontra-se em harmonia com a jurisprudência dominante do STJ, incidindo a Súmula 83.<br>6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial" (AREsp n. 2.716.361/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>No caso, o Tribunal de origem manteve a sentença na parte em que entendeu ser abusiva a cláusula contratual que estipulava o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato e readequou a base de cálculo, nos seguintes termos:<br>"A questões devolvidas a apreciação deste Colegiado são singelas e não exigem delongas.<br>Friso que, não há controvérsia em relação a responsabilidade do comprador pela iniciativa de resolução do contrato ante a justificativa de incapacidade econômica e financeira para prosseguir no pagamento das prestações do preço.<br>Com efeito, em relação ao requisito alteração da multa compensatória de 10% sobre os valores adimplidos pelo comprador, estabelecida na sentença, sem razão a apelante.<br>Firmo que dúvida não há de que as partes convencionaram na cláusula nona-inadimplemento e rescisão - item 9.2 (f1.33v.), multa por eventual rescisão contratual pelo comprador no percentual de 10%, a teor do que dispõe o art. 410 do Código:<br>(..)<br>No entanto, ressalto que a incidência da multa sobre o valor total do contrato é abusiva e excessivamente onerosa ao consumidor.<br>Assim, tendo as partes fixado multa compensatória no percentual de 10% é cabível a adequação da base de incidência da penalidade para constar sobre os "valores adimplidos pelo comprador", por força do art. 413 do Código Civil e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Ainda, sob pena de previsão contratual configurar de locupletamento sem causa da apelante.<br>Descabida a pretensão de aplicar ao caso concreto, forma subsidiária, às disposições da Lei nº 13.786/2018 para retenção de 50% dos valores adimplidos, porquanto a legislação é posterior à formalização do contrato firmado pelas partes.<br>Sobre a questão, a jurisprudência do E. STJ transita entre a possibilidade de retenção de percentuais entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme se verifica da ementa a seguir:<br>(..)" (e-STJ fls. 285-286).<br>Nesse contexto, a modificação do entendimento do acórdão recorrido, acerca<br>do percentual de retenção dos valores pagos, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>No mesmo sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.071.654/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025).<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 12% (doze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.