ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA REPETITIVO Nº 1.095/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, no qual a parte agravante sustenta a presença de requisitos para o conhecimento e provimento do recurso.<br>2. A controvérsia envolve ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária, em que o Tribunal de origem decidiu pela inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, em razão da ausência de registro da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 do referido diploma legal e em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.095/STJ.<br>3. A parte agravante alegou violação aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a falta de registro não impediria a incidência dos referidos dispositivos e que seria devida a restituição imediata e integral das quantias pagas, incluindo o sinal e a comissão de corretagem, invocando a Súmula 543/STJ e precedentes do Superior Tribunal de Justiça.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser conhecido para reexaminar cláusulas contratuais e o conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto à ausência de registro da propriedade fiduciária, ao grau de execução das obras de infraestrutura do loteamento, à comprovação dos valores pagos a título de sinal e corretagem, e à existência de eventual mora ou inadimplemento contratual.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial, conforme a Súmula nº 5 do STJ.<br>6. O reexame de fatos e provas é vedado em recurso especial, conforme a Súmula nº 7 do STJ.<br>7. A ausência de registro da propriedade fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no Tema Repetitivo nº 1.095/STJ.<br>8. A parte agravante não demonstrou a existência de precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentem sua tese, nem evidenciou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, atraindo a incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>9. A análise das questões recursais demandaria a revisão do conteúdo contratual e do acervo fático-probatório, providência incompatível com o escopo do recurso especial.<br>IV. Dispositivo<br>10.Agravo não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA REPETITIVO Nº 1.095/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, no qual a parte agravante sustenta a presença de requisitos para o conhecimento e provimento do recurso.<br>2. A controvérsia envolve ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária, em que o Tribunal de origem decidiu pela inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, em razão da ausência de registro da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 do referido diploma legal e em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.095/STJ.<br>3. A parte agravante alegou violação aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a falta de registro não impediria a incidência dos referidos dispositivos e que seria devida a restituição imediata e integral das quantias pagas, incluindo o sinal e a comissão de corretagem, invocando a Súmula 543/STJ e precedentes do Superior Tribunal de Justiça.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser conhecido para reexaminar cláusulas contratuais e o conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto à ausência de registro da propriedade fiduciária, ao grau de execução das obras de infraestrutura do loteamento, à comprovação dos valores pagos a título de sinal e corretagem, e à existência de eventual mora ou inadimplemento contratual.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial, conforme a Súmula nº 5 do STJ.<br>6. O reexame de fatos e provas é vedado em recurso especial, conforme a Súmula nº 7 do STJ.<br>7. A ausência de registro da propriedade fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no Tema Repetitivo nº 1.095/STJ.<br>8. A parte agravante não demonstrou a existência de precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentem sua tese, nem evidenciou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, atraindo a incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>9. A análise das questões recursais demandaria a revisão do conteúdo contratual e do acervo fático-probatório, providência incompatível com o escopo do recurso especial.<br>IV. Dispositivo<br>10.Agravo não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:<br>ACRÓPOLE LOTEAMENTOS LTDA - ME, regularmente representado, na mov. 154, interpõe recurso especial (art. 105, III, "a", da CF), com pedido de efeito suspensivo, do acórdão unânime visto na mov. 135, proferido nos autos desta apelação cível pela 5ª Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Des. F. A. de Aragão Fernandes, que decidiu conforme ementa abaixo transcrita: " APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INOVAÇÃO RECURSAL; PARTES DO RECURSO INADMITIDAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM CARTÓRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. CONSTRUTORA COMO PROMISSÓRIA VENDEDORA. INCIDÊNCIA DO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS E INFRAESTRUTURA. DEVER DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Tem-se por não conhecido o pedido de retenções previstas no art. 32-A da Lei do Distrato, bem como da taxa de fruição, porquanto tal matéria não foi submetida previamente ao juízo de origem, indo além dos limites da devolutividade recursal, conforme estabelecido pelo art. 1.013, §1º, do CPC, em clara inovação recursal. 2. O contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, quando devidamente registrado em cartório,<br>deve seguir as disposições estabelecidas pela Lei nº 9.514/97, conforme elucidado pelo Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Na ausência desse registro, subsiste apenas um crédito no âmbito obrigacional. 3. Aos negócios jurídicos dessa natureza, que não foram devidamente registrados e são comercializados por uma construtora, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável. O promissário comprador e a construtora se enquadram, respectivamente, nas categorias de consumidor e fornecedor, conforme definido pelos artigos 2º e 3º do<br>referido normativo. Este entendimento é corroborado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 4. Diante da não conclusão da totalidade das obras de infraestrutura, por culpa da promitente vendedora, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, inclusive os valores pagos a título de sinal e taxa de corretagem, não se afigurando legítima qualquer retenção de valores. 5. Os juros de mora, no ressarcimento de valores, incidem a partir da citação, não sendo aplicável o Tema Repetitivo 1002 do STJ. 6. Majoram-se os honorários sucumbenciais na fase recursal, em razão do desprovimento do apelo. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA PARTE, DESPROVIDA. "<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados - mov. 149.<br>Nas razões, o recorrente alega violação aos artigos 26 e 27 da Lei nº<br>9.514/97. Roga pela concessão de efeito suspensivo. Preparo regular (mov. 157).<br>Na mov. 160, foi indeferido o pedido de efeito suspensivo.<br>Sem contrarrazões - mov. 164.<br>É o breve relatório. Decido.<br>De plano, vejo que o juízo de admissibilidade do recurso é negativo. Isso porque, no que concerne aos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, o entendimento lançado no acórdão vergastado no sentido de que "Adicionalmente, nos casos em que o contrato não foi registrado em cartório e a promissária vendedora do imóvel construído for uma construtora, é indubitável que a relação jurídica entre as partes está sujeita ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor (CDC, Lei nº 8.078/90)." vai ao encontro da orientação do Tribunal da Cidadania (cf. STJ, 3ª Turma, REsp 1976082 / DF1, Minª. Nancy Andrighi, DJe 12/08/2022), o que, por certo, faz incidir, in casu, o óbice da Súmula 83 daquela Corte Superior, aplicável ao recurso especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.<br>No presente processo, a parte agravante afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>A controvérsia trazida aos autos diz respeito a ação envolvendo contrato de compromisso de compra e venda de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária.<br>O Tribunal de Origem decidiu, dentre outros pontos, pela inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, em razão da ausência de registro da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 do referido diploma legal, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.095/STJ.<br>O agravante sustenta violação aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sob o argumento de que o acórdão recorrido afastou indevidamente o procedimento específico da alienação fiduciária, apesar da existência de cláusula contratual expressa nesse sentido, defendendo que a falta de registro não impediria a incidência dos referidos dispositivos.<br>Aduz, ainda, que seria devida a restituição imediata e integral das quantias pagas, incluindo o sinal e a comissão de corretagem, invocando a Súmula 543/STJ e precedentes do Superior Tribunal de Justiça.<br>Pois bem. Para acolher a tese recursal de que haveria constituição válida da propriedade fiduciária, apesar da ausência de registro, ou de que o contrato deveria ser interpretado de modo diverso, seria necessário reinterpretar as cláusulas contratuais e reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto às condições pactuadas, à efetiva entrega da infraestrutura do loteamento e à extensão dos valores pagos.<br>A teor da jurisprudência desta Corte, "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial." (Súmula nº 5 do Superior Tribunal de Justiça).<br>Com efeito, a discussão de questões afetas à interpretação contratual, notadamente a do teor e sentido de cláusulas, mostra-se incompatível com o propósito e rito dos recursos especiais, destinados à verificação da interpretação e aplicação do direito federal.<br>Não por outra razão, a jurisprudência desta Corte tem reiterado que: " É inviável rever, na via do recurso especial, conclusões das instâncias de cognição plena que resultam do estrito exame do acervo fático-probatório carreado nos autos e da interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas nº 5 e 7 do STJ)." (REsp n. 2.123.587/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 19/2/2025.)<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.647.833/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO ALEATÓRIO. OSCILAÇÃO DOS CUSTOS QUE INTEGRA A RELAÇÃO JURÍDICA E PAGAMENTO APÓS A ENTREGA EFETIVA DO PRODUTO. NÃO CUMPRIMENTO. EXCEÇÃO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. PLEITO DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No caso, afastar a afirmação contida no acórdão atacado, quanto ao que ficou estipulado expressamente no contrato acerca do pagamento posterior e de que as oscilações de preço e as alterações dos preços de insumo não seriam impeditivo ao cumprimento do avençado, demanda a reavaliação do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>No presente feito, a análise da pretensão recursal demanda a revisão do conteúdo contratual, providência que, como visto, não se mostra compatível com o escopo legalmente conferido ao recurso especial, a evidenciar a inviabilidade de conhecimento da pretensão.<br>Ademais, para acolher a tese do agravante, seria imprescindível reavaliar elementos de fato expressamente reconhecidos pelo acórdão recorrido, tais como: (i) a efetiva ausência de registro da propriedade fiduciária; (ii) o grau de execução das obras de infraestrutura do loteamento; (iii) a comprovação dos valores pagos a título de sinal e corretagem; e, ainda, a existência de eventual mora ou inadimplemento contratual.<br>Essas matérias foram amplamente analisadas pelo Tribunal estadual à luz das provas produzidas no processo. Assim, rediscutir tais aspectos nesta instância implicaria, em verdade, nova valoração das provas e reexame do contexto fático, providência incompatível com a natureza do recurso especial, que se destina apenas à uniformização da interpretação do direito federal.<br>Para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. CORRETORA. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCARACTERIZAÇÃO SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), essa é a situação dos autos. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>3. Para a jurisprudência do STJ, "em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária.<br>Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.  ..  Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).<br>4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4.1. A Corte de apelação concluiu que o caso concreto era exceção ao entendimento aqui mencionado, pois a agravante, na condição de corretora, deixou de comunicar ao comprador, ora agravado, sobre a ausência de registro do empreendimento imobiliário, motivo pelo qual seria parte legítima para responder pela reparação dos seus prejuízos oriundos da rescisão contratual, com fundamento no defeito da prestação do serviço de intermediação imobiliária. Modificar tal entendimento exigiria nova análise de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto probatório dos autos, medidas inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes.<br>5.1. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas de corretagem por causa do abuso na cobrança da verba discutida, mas sim com fundamento em rescisão contratual decorrente da falta de registro de empreendimento imobiliário e na ausência de prestações de informações, pela agravante a esse respeito, motivo pelo qual incidiria a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>6. De acordo com a jurisprudência do STJ," no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi observado pela Corte local.<br>Inafastável a Súmula n. 83/STJ.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.595.167/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da compreensão firmada pela Corte de origem acima do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula nº 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>A análise dos autos indica que a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.<br>1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente.<br>2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme o adequado superamento dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É o voto.