DECISÃO<br>Cuida-se de agravo, interposto por JOSÉ PEREIRA e MARIA JOSÉ PEREIRA, da decisão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, que inadmitiu o recurso especial dirigido contra o acórdão prolatado na apelação cível n. 1002149-34.2021.8.26.0642.<br>Na origem, cuida-se de ação de obrigação de fazer proposta por SANDRA SILVA DE SOUZA e AERCIO DOS SANTOS MARTINS em face dos ora agravantes, na qual afirmaram que celebraram, na qualidade de cessionários, um "Contrato de Compra e Venda de Direitos Possessórios" com os réus, figurando estes como cedentes, tendo por objeto um terreno situado no Município de Ubatuba/SP.<br>Sustentaram que, apesar de terem quitado integralmente o preço ajustado de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), os réus não cumpriram com a obrigação contratual estipulada na cláusula terceira, item "b", do instrumento (fls. 32-34), qual seja, a de proceder à regularização do imóvel e outorgar a competente escritura definitiva de cessão de direitos possessórios. Objetivaram, assim, a condenação dos réus ao cumprimento da referida obrigação, consistente na regularização do terreno, incluindo o seu desmembramento de uma área maior, e a subsequente outorga da escritura, sob pena de multa diária.<br>Foi proferida sentença para julgar procedentes os pedidos inaugurais (fls. 142-149). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento da apelação cível n. 1002149-34.2021.8.26.0642, interposta pelos réus, negou provimento ao recurso, em acórdão cuja ementa é a seguir transcrita (fl. 180):<br>APELAÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER. Parte autora que adquiriu posse de terreno no importe de R$65.000,00, o qual fora pago. Pretensão de condenar os réus na outorga escritura definitiva relativa à transação. Sentença de procedência. Irresignação dos Requeridos. Alegação de impossibilidade ao cumprimento de obrigação de proceder a escritura definitiva, posto que o terreno ainda carecia de regularização fundiária. Não cabimento. Mantida a determinação de outorga da escritura definitiva. Imóvel que se encontra quitado. Multa fixada de forma razoável e proporcional. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>Opostos embargos de declaração pelos réus (fl. 190), estes foram parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes, apenas para sanar contradição material relativa à fundamentação da multa cominatória, mantendo, contudo, a conclusão do julgado.<br>No presente recurso especial, interposto com base no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, a parte recorrente aponta afronta ao art. 2º, § 2º, da Lei n. 6.766/1979. Ao final, requer o provimento do recurso especial para que seja reformado o acórdão recorrido, a fim de determinar que o prazo para o cumprimento da obrigação de desmembramento do terreno tenha início somente a partir do momento em que for oficializado o sistema viário e a rua que dá acesso ao imóvel.<br>Certificou-se o decurso de prazo sem a apresentação de contrarrazões ao recurso especial (fl. 223).<br>O Tribunal a quo não admitiu o recurso especial, por considerar que não ficou demonstrada a alegada vulneração ao dispositivo arrolado, uma vez que as exigências legais na solução da lide foram atendidas pelo acórdão, que declinou as premissas nas quais assentada a decisão (fls. 224-225).<br>Nas razões do presente agravo em recurso especial (fls. 228-234), alega a parte agravante que estão presentes as condições de admissibilidade, pois, ao contrário do que assentado na decisão de inadmissão, a ofensa ao art. 2º, § 2º, da Lei n. 6.766/1979 foi devidamente demonstrada, uma vez que o dispositivo legal exige que o sistema viário seja oficializado para o desmembramento, o que torna a obrigação imposta judicialmente impossível de ser cumprida no momento. Reitera, ainda, que não se pretende o reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ, mas sim a revaloração do conjunto probatório, o que seria plenamente admitido nesta instância superior.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao agravo (fls. 237-242), nas quais a parte agravada pugna, preliminarmente, pela inadmissibilidade do recurso com base na Súmula 7/STJ. No mérito, sustenta que os documentos relativos à regularização fundiária são genéricos e não se referem ao imóvel em questão, que os agravantes são os legítimos proprietários da área maior devidamente registrada (matrícula n. 46.322, fls. 43-48) e que não há qualquer prova do suposto impedimento para o desmembramento. Afirma que a conduta dos agravantes é meramente procrastinatória e que o acórdão recorrido deve ser mantido.<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo é cabível, tempestivo e foram impugnados os fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Conheço, pois, do agravo e passo à análise do recurso especial.<br>O recurso especial, contudo, não merece prosperar.<br>A controvérsia central do presente recurso reside na alegação dos recorrentes de que a obrigação de promover o desmembramento do imóvel vendido aos recorridos seria, no momento, de cumprimento impossível, em razão da ausência de oficialização da via de acesso ao terreno, o que, segundo defendem, configuraria um impedimento legal com base no art. 2º, § 2º, da Lei n. 6.766/1979. Com base nesse argumento, buscam afastar a condenação ou, subsidiariamente, condicionar o início do prazo para o cumprimento da obrigação à regularização do sistema viário pelo Poder Público.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a questão, manteve a sentença de procedência, rechaçando a tese de impossibilidade da obrigação. Para tanto, fundamentou sua decisão na análise do contexto fático e probatório dos autos, conforme se extrai do seguinte trecho do acórdão da apelação (fl. 182):<br>Nesse sentido, no entanto, ressalta se que a justificativa de que o terreno ainda pende de regularização junto à Prefeitura Municipal, tratando se de tarefa complexa e que não depende unicamente de sua atuação, não socorre os réus, uma vez que a existência de entraves administrativos ou judiciais constitui risco inerente, e ainda, os documentos de fls. 97/108 nada provam ou guarda qualquer relação com o imóvel objeto da demanda. O que se verifica é a inércia dos apelantes que se acomodaram e imputaram culpa à terceiros estranhos a esta lide.<br>Ao julgar os embargos de declaração, a Corte estadual reforçou que as questões relativas à suposta impossibilidade de cumprimento da obrigação foram devidamente analisadas, inexistindo a omis são apontada. O voto condutor consignou que "o reexame dos autos não leva a desfecho diverso daquele já exposto no v. acórdão, inexistindo qualquer omissão a ser sanada na decisão objurgada, sendo certo que o descontentamento da parte com o seu conteúdo não a torna, por si só, passível de alteração por meio destes declaratórios" (fl. 219).<br>Nesse contexto, para se acolher a tese dos recorrentes e concluir de forma diversa do que foi decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo - isto é, para afirmar que a obrigação de desmembrar o imóvel é de fato impossível de ser cumprida em razão da situação da via de acesso e do processo de regularização fundiária em andamento -, seria imprescindível o reexame aprofundado do conjunto fático-probatório carreado aos autos. Seria necessário, em particular, reavaliar os documentos de fls. 97-108 para verificar sua pertinência e força probatória quanto ao impedimento alegado, bem como analisar as leis municipais de Ubatuba e a situação fática do imóvel e da respectiva via de acesso para determinar a existência do suposto óbice legal.<br>A pretensão dos recorrentes de que esta Corte Superior proceda a uma "revaloração da prova" não afasta o óbice. A jurisprudência deste Tribunal é pacífica no sentido de que a revaloração da prova, admitida em sede de recurso especial, consiste na reanálise do valor jurídico atribuído a uma prova incontroversa nos autos, ou seja, quando se discute o critério legal ou a regra de experiência que o julgador utilizou para valorar a prova. Distingue-se, portanto, do reexame de prova, que implica a reapreciação dos elementos probatórios para se chegar a uma conclusão fática distinta daquela alcançada pelas instâncias ordinárias.<br>No caso em apreço, o que os recorrentes almejam não é a correção de um erro de direito na valoração de um fato incontroverso, mas sim a alteração da própria premissa fática estabelecida pelo acórdão recorrido, qual seja, a de que não foi comprovada a impossibilidade de cumprimento da obrigação contratual. O Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu que os documentos apresentados eram insuficientes para demonstrar o alegado impedimento. A discordância dos recorrentes com essa conclusão fática não abre a via do recurso especial, pois sua análise demandaria, inevitavelmente, uma nova incursão no acervo probatório, o que é expressamente vedado pelo enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Ademais, ainda que superado tal óbice, o recurso especial encontraria outra barreira intransponível. Os recorrentes fundamentam sua irresignação na violação do art. 2º, § 2º, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe: "Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes".<br>Da leitura do dispositivo, depreende-se que ele estabelece uma definição de desmembramento e impõe como condição que haja o aproveitamento do sistema viário existente, sem a necessidade de criar novas vias ou modificar as já existentes. A argumentação dos recorrentes, no entanto, não demonstra de que maneira o acórdão recorrido teria negado vigência ou interpretado equivocadamente essa norma. A decisão atacada limitou-se a impor o cumprimento de uma obrigação contratual, após concluir, com base nas provas, que não havia impedimento para tanto. A alegação de que o "sistema viário existente" precisa ser "oficializado" para que o desmembramento seja possível é uma interpretação que os recorrentes extraem da norma, mas eles não conseguem demonstrar como o Tribunal de origem, ao rejeitar a tese de impossibilidade fática, teria violado o texto legal.<br>A fundamentação recursal é, portanto, deficiente, pois não estabelece uma correlação clara e direta entre o conteúdo do dispositivo legal tido por violado e os fundamentos jurídicos do acórdão recorrido. Os recorrentes partem de uma premissa fática (a impossibilidade de desmembrar) que foi rechaçada na origem e, com base nela, invocam a violação de um dispositivo legal sem atacar, de forma efetiva, o raciocínio jurídico desenvolvido pelo Tribunal a quo. Tal deficiência na argumentação atrai a incidência, por analogia, do enunciado da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 18% sobre o mesmo valor, observada eventual concessão de gratuidade da justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA