ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL DEVIDAMENTE ANALISADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE OMISS ÃO. ERRO MATERIAL NA INDICAÇÃO DO VALOR COMETIDO PELA RECORRENTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 211 DO STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo acórdão do TJRJ que fixou o valor do aluguel mensal em R$ 50.670,00 e reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes.<br>2. A Corte de origem examinou, de modo específico, a correta identificação do imóvel, os elementos considerados na perícia para a fixação do valor locatício e as impugnações apresentadas pela agravante.<br>3. O fato de a decisão ter sido desfavorável à recorrente não configura afronta ao art. 1.022 do CPC, afastando a alegação de violação a esse dispositivo.<br>4. A indicação incorreta do valor do aluguel foi feita pela própria agravante, não havendo participação dos agravados nesse equívoco. Ausência de ofensa ao art. 77, II, do CPC.<br>5. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento da questão pelo Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula 211 do STJ.<br>6. A revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido, quanto ao valor do aluguel, realmente demandaria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por Lojas Americanas S.A. - Em recuperação judicial, com fundamento no art. 1.021 do Código de Processo Civil, contra a decisão singular de fls. 1.088/1.092, que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), assim ementado:<br>APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇAO COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS INICIAIS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES.<br>1. Elementos constantes dos autos que demonstram que a prova pericial foi realizada com base no imóvel objeto da renovatória, indicado na inicial e com seus dados específicos, como área e localização.<br>2. Em que pese o equívoco na indicação do valor do aluguel - exordial da demanda de origem - nos termos sustentados pela Autora, ora segunda Apelante, exsurge da prova técnica e da Impugnação a ela oposta pela Autora, ora segunda Recorrente, que a prestação jurisdicional foi dada em relação ao imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, sendo certo que a Autora, ora segunda Apelante, em seu Apelo, não se insurgiu contra a metodologia de cálculo ou outros fatores técnicos da prova pericial.<br>3. Outrossim, perfeitamente justificável a variação do valor do aluguel, considerado o lapso temporal de aproximadamente 10 anos entre a última renovação e a perícia realizada nos autos.<br>4. Pretensão da autora apelante de cassação da sentença que não merece, pois, acolhida.<br>5. Hipótese que trata de lide de mero acertamento, visto que as partes não se opuseram à renovação da relação locatícia. Assim, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos moldes requeridos no Apelo interposto pelos Réus, ora primeiros Apelantes, à luz do insculpido no art. 86 do CPC/15. Precedentes.<br>RECURSOS CONHECIDOS. PROVIMENTO DO PRIMEIRO E DESPROVIMENTO DO SEGUNDO.<br>Alega a agravante, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, ao deixar de se manifestar sobre fundamentos relevantes suscitados nos embargos de declaração, especialmente quanto à aplicação das regras do devido processo legal e da ampla defesa.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 77, II, do CPC, sustenta que os recorridos agiram de forma desleal ao se aproveitarem de erro material na petição inicial sobre o valor do aluguel, embora cientes da real extensão do imóvel objeto da ação renovatória.<br>Argumenta, também, que houve violação ao art. 72, II, da Lei nº 8.245/1991, o qual teria sido expressamente invocado nos embargos de declaração, sendo indevida a alegação de ausência de prequestionamento, pois a matéria foi devidamente ventilada na instância de origem.<br>Além disso, teria sido indevidamente aplicada a Súmula 211 do STJ, pois a questão federal foi suscitada oportunamente nos autos, configurando prequestionamento suficiente à admissibilidade do recurso especial.<br>Haveria, por fim, indevida aplicação das Súmulas 5 e 7 do STJ, uma vez que o recurso especial não pretende o reexame de cláusulas contratuais ou de matéria fática, mas sim a análise de questão jurídica objetiva sobre a correta aplicação das normas processuais e locatícias ao caso concreto.<br>Contrarrazões ao agravo interno apresentadas nas fls. 1.108/1.116.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL DEVIDAMENTE ANALISADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE OMISS ÃO. ERRO MATERIAL NA INDICAÇÃO DO VALOR COMETIDO PELA RECORRENTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 211 DO STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo acórdão do TJRJ que fixou o valor do aluguel mensal em R$ 50.670,00 e reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes.<br>2. A Corte de origem examinou, de modo específico, a correta identificação do imóvel, os elementos considerados na perícia para a fixação do valor locatício e as impugnações apresentadas pela agravante.<br>3. O fato de a decisão ter sido desfavorável à recorrente não configura afronta ao art. 1.022 do CPC, afastando a alegação de violação a esse dispositivo.<br>4. A indicação incorreta do valor do aluguel foi feita pela própria agravante, não havendo participação dos agravados nesse equívoco. Ausência de ofensa ao art. 77, II, do CPC.<br>5. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento da questão pelo Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula 211 do STJ.<br>6. A revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido, quanto ao valor do aluguel, realmente demandaria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento. <br>VOTO<br>Da análise dos autos, verifico que não merece prosperar o agravo interno interposto, sendo certo que a agravante não conseguiu infirmar os fundamentos da decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, nem aqueles que embasaram o acórdão do TJRJ.<br>O Tribunal de origem, ao analisar os recursos, negou provimento à apelação da empresa para manter o valor do aluguel mensal estabelecido no patamar de R$ 50.670,00 e deu provimento ao pedido dos demandados para reconhecer a sucumbência recíproca entre as partes, com base no art. 86 do CPC, nos seguintes termos (fls. 877/892):<br>É incontroverso o interesse de ambas as partes renovarem a locação do imóvel não residencial objeto da relação locatícia entabulada entre elas, consoante exsurge de suas manifestações acostadas aos autos.<br>Enquanto a Autora, ora segunda Apelante, pleiteia a cassação da sentença, a fim de que nova prova pericial seja produzida com base no imóvel que de fato seria objeto da Renovatória, diante de alegado equívoco na identificação do imóvel, os Réus, ora primeiros Apelantes, pretendem a reforma da sentença apenas em relação aos ônus sucumbenciais, defendendo que sejam arcados integralmente pela Autora, ora segunda Recorrente, ou reciprocamente pelas partes.<br>A Autora, ora segunda Apelante, indicou, na inicial, que o objeto do pleito renovatório era o imóvel situado na Rua Direita, nº 159, SP, SP, e ofereceu, a título de garantia mínima, o aluguel de R$ 49.904,75.<br>Após a contestação dos 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 8º e 11º Réus (índex 274) - que nada falaram a respeito da identificação do imóvel apontado na inicial como objeto da Renovatória - e a decretação da revelia dos 6º, 7º, 9º, 10º, 12º e 13º (índex 392), foi realizada prova pericial (índices 423/451), sendo certo que a identificação do imóvel que, de fato, é objeto da relação locatícia em questão não passou despercebida pelo louvado. (..)<br>Exsurge da prova técnica que o louvado - com base nas peças que instruem os autos - providenciou a avaliação do novo aluguel com base no imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, qual seja: aquele correspondente à área de 587,94 m2, do total de 2.083,00m2, situado na Rua Direita, nº 159, Centro, SP, SP.<br>Corroboram tal assertiva os imóveis que instruem a prova pericial e que serviram de base de comparação para o cálculo do novo aluguel, cuja área e localização são próximas ou inferiores àquelas do imóvel que, repita-se, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes: (..)<br>Como se não bastasse, a Autora, ora segunda Apelante, em sua Impugnação ao laudo pericial (índex 491), por meio de seu assistente técnico, reforça a observação do louvado quanto ao imóvel objeto da relação contratual entabulada entre as partes e que foi objeto da prova pericial (..)<br>Outrossim, a divergência parcial do assistente técnico da Autora, ora segunda Apelante, se limitou à metodologia de cálculo do aluguel, sustentando ser devido o valor de R$ 45.750,00.<br>Concluiu o perito que o valor justo do novo aluguel a título de garantia mínima, a partir de julho de 2012, é de R$ 50.670,00.<br>Em relação ao valor do aluguel calculado pelo perito judicial, impõe-se esclarecer que o valor do aluguel, desconsiderados os acréscimos legais e contratuais incidentes, na hipótese presente, se mantém o mesmo desde 2007.<br>É o que exsurge do instrumento particular que renovou a locação do imóvel em questão para o período de 01/01/2007 a 30/06/2012, período esse imediatamente anterior ao pretendido nesta Renovatória, no qual consta que permaneceram em vigor todas as demais cláusulas do contrato de locação, ora renovado (cláusula primeira, índex 20).<br>Outrossim, é perfeitamente justificável a variação do valor do aluguel, considerado o lapso temporal de aproximadamente 10 anos entre a renovação, índex 20, e a perícia realizada nos autos, índex 423/451, diante da valorização/desvalorização imobiliária que está sujeita a diversos fatores contingenciais, tais como: aumento/diminuição de violência no local, intervenções urbanas dos poderes públicos, investimentos privados, fatores da natureza, etc.<br>Nessa linha, em que pese o equívoco na indicação do valor do aluguel, na exordial da demanda de origem, nos termos sustentados pela Autora, ora segunda Apelante, exsurge da prova técnica e da Impugnação a ela oposta pela Autora, ora segunda Recorrente, que a prestação jurisdicional foi dada em relação ao imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, sendo certo que a Autora, ora segunda Apelante, em seu Apelo, não se insurgiu contra a metodologia de cálculo ou outros fatores técnicos da prova pericial.<br>Por conseguinte, afasta-se a pretensão da autora apelante de cassação da sentença.<br>No acórdão da Vigésima Câmara de Direito Privado do TJRJ, consta expressamente que o laudo pericial foi elaborado com atenção específica ao imóvel objeto da relação contratual e com uma avaliação do valor do aluguel separada dos demais imóveis contíguos que integram a sede das Lojas Americanas S.A.<br>A fundamentação para justificar o valor apurado pela perícia judicial não foi omissa, incluindo referência detalhada à comparação feita com imóveis semelhantes na mesma região.<br>Além disso, o acórdão demonstrou que a diferença entre os valores encontrados pelo assistente técnico da agravante e pelo perito judicial é mínima.<br>A partir de uma leitura cuidadosa do acórdão recorrido, portanto, constato que os fatos pertinentes à lide, ao contrário do que alegado pela agravante, foram devidamente analisados e enfrentados pelo Tribunal local, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada a respeito dessas questões.<br>Consta no agravo interno que, "mesmo diante da clara omissão do acórdão recorrido ao deixar de analisar fundamentos relevantes suscitados nos embargos de declaração, especialmente no que concerne às alegadas ofensas aos princípios constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa", ainda assim a decisão singular não deu provimento ao recurso.<br>Nos embargos de declaração opostos no TJRJ, contudo, consta o seguinte a respeito da suposta omissão no julgamento daquele Tribunal:<br>De forma sintética, o acórdão entendeu que a perícia teria sido conduzida corretamente, já que teria sido avaliado o imóvel indicado na exordial pela própria embargante, não havendo que se falar, assim, em equívoco. Sustentou- se, ainda, que o valor de aluguel seria o mesmo desde 2007, sendo certo que a evolução mercadológica da região teria o condão de incrementar o valor do aluguel em mais de 400%.<br>No entanto, Exas., ponto nodal da apelação da embargante não restou devidamente apreciado pelo V. acórdão, e, diante de tal omissão, incorreu o V. Acórdão em inegável violação à Lei de Locações e ao CPC.<br>Como destacado no relatório do julgado, ora embargado, o imóvel objeto da presente demanda é apenas parte da loja instalada pela embargante há muitos anos no local. Ou seja, o imóvel, por si só, não representa um estabelecimento comercial a parte, mas sim um mero trecho de loja, instalada pela peticionária.<br>Em sua apelação, a embargante destacou que jamais se poderia considerar que um singelo trecho da loja valeria, no quesito aluguel, o equivalente a todos os imóveis que, juntos compõem o estabelecimento instalado pela Americanas no local.<br>Tal argumento, data máxima vênia, restou ignorado na apreciação das apelações, considerando que seria perfeitamente justificável a variação do valor do aluguel, considerado o lapso temporal de aproximadamente 10 anos entre a renovação e a perícia realizada nos autos, diante da valorização imobiliária que está sujeita a diversos fatores contingenciais (valorização imobiliária, data vênia, inexistente em razão do local em que se situa o imóvel).<br>Exas., com o máximo respeito que se impõe, não há absolutamente nenhum fator contingencial que possibilite tamanha valorização, em tão curto espaço de tempo, ainda mais em localidade que só vem sendo desvalorizada, seja pelo abandono, seja pela criminalidade crescente, sendo gritante que, na condução da perícia, o profissional nomeado pelo Juízo a quo foi induzido em erro, pela informação equivocada lançada na exordial, que contaminou todo o processo, culminando na nulidade da r. sentença.<br>Ainda que assim não fosse, o lapso temporal decorrido entre a data da renovação e a realização da perícia não deveriam influir no seu resultado, considerando que a análise conduzida pelo perito deve apontar o valor do aluguel para a data da renovação, e não a data atual. (..)<br>Ora, o perito, ao considerar o valor da proposta equivocada, apresentada na inicial, para pautar os seus cálculos, e fornecer, em sua conclusão, valor 450% superior ao praticado na época, evidentemente não desconsiderou a valorização trazida pela embargante para o imóvel e para a própria região. Afinal, repita-se, jamais um único imóvel poderia ter, a título de aluguel, valor equivalente a três que, juntos, formam a loja operada pela Americanas, muito menos na área desvalorizadíssima em que se localiza a loja.<br>A própria integração do imóvel aos outros dois já é prova de que, sozinho, não possui tamanha valorização e sequer comportaria a loja que hoje ocupa os 3 imóveis. Não é crível, portanto, que o perito tenha alcançado a conclusão de que, de forma avulsa, o imóvel objeto desta demanda teria valor superior ao de três imóveis que, juntos, formam um estabelecimento comercial.<br>E, se considerasse, certamente o profissional não teria desconsiderado de seus cálculos a valorização que a Americanas trouxe ao ponto e à região, já que, passe-se o óbvio, se considerou que o imóvel avulso vale o equivalente a três unificados, é porque tal valorização foi trazida pela junção dele aos outros dois, somado ao valor agregado pelo fundo de comércio da embargante.<br>A leitura do voto condutor proferido no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro permite constatar, de forma clara e objetiva, que todas as alegações foram devidamente analisadas.<br>Os trechos anteriormente destacados demonstram que a Corte de origem examinou, de modo específico, a correta identificação do imóvel, os elementos considerados na perícia para a fixação do valor locatício, as impugnações apresentadas pela agravante, Lojas Americanas S.A., bem como os fundamentos que embasam o novo montante indicado no laudo técnico.<br>Para reforçar esse entendimento, transcrevo, mais uma vez, trecho que comprova, com segurança, o enfrentamento efetivo das teses sustentadas pela recorrente. Confira-se:<br>Outrossim, é perfeitamente justificável a variação do valor do aluguel, considerado o lapso temporal de aproximadamente 10 anos entre a renovação, índex 20, e a perícia realizada nos autos, índex 423/451, diante da valorização/desvalorização imobiliária que está sujeita a diversos fatores contingenciais, tais como: aumento/diminuição de violência no local, intervenções urbanas dos poderes públicos, investimentos privados, fatores da natureza, etc.<br>Nessa linha, em que pese o equívoco na indicação do valor do aluguel, na exordial da demanda de origem, nos termos sustentados pela Autora, ora segunda Apelante, exsurge da prova técnica e da Impugnação a ela oposta pela Autora, ora segunda Recorrente, que a prestação jurisdicional foi dada em relação ao imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, sendo certo que a Autora, ora segunda Apelante, em seu Apelo, não se insurgiu contra a metodologia de cálculo ou outros fatores técnicos da prova pericial.<br>O fato de a decisão ter sido desfavorável à empresa não configura afronta ao art. 1.022 do CPC, afastando a alegação de violação a esse dispositivo.<br>A fundamentação adequada do acórdão, aliás, deixa evidente que não há ofensa ao art. 77, II, do CPC. A indicação incorreta do valor do aluguel do imóvel objeto desta ação foi feita pela própria agravante em sua petição inicial, não tendo havido participação dos agravados nesse equívoco.<br>Apesar desse erro material, o TJRJ registrou que o laudo pericial avaliou especificamente o imóvel identificado no contrato, estabelecendo um novo valor para o aluguel condizente com as provas constantes nos autos.<br>Nesse sentido, o Tribunal local observou que "a prestação jurisdicional foi dada em relação ao imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, sendo certo que a autora, ora segunda apelante, em seu apelo, não se insurgiu contra a metodologia de cálculo ou outros fatores técnicos da prova pericial".<br>No que se refere à alegada violação ao art. 72, II, da Lei nº 8.245/1991, o recurso também não merece prosperar, uma vez que esse dispositivo não foi objeto de apreciação no acórdão recorrido. A agravante deixou de invocar expressamente a referida norma legal ou a correspondente tese jurídica em sua apelação, tendo feito menção apenas nos embargos de declaração.<br>Portanto, o Tribunal de origem não se manifestou acerca do tema, a despeito da oposição dos embargos de declaração, inviabilizando o conhecimento do recurso nesse ponto, diante da falta de prequestionamento (Súmula 211 do STJ).<br>Por fim, para determinar o valor do aluguel na ação renovatória, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou diversos aspectos da perícia judicial, comparou valores de imóveis próximos, revisitou as cláusulas contratuais pertinentes e avaliou imagens da área, conforme demonstram as seguintes passagens:<br>É o que exsurge do instrumento particular que renovou a locação do imóvel em questão para o período de 01/01/2007 a 30/06/2012, período esse imediatamente anterior ao pretendido nesta Renovatória, no qual consta que permaneceram em vigor todas as demais cláusulas do contrato de locação, ora renovado (cláusula primeira, índex 20).<br>Outrossim, é perfeitamente justificável a variação do valor do aluguel, considerado o lapso temporal de aproximadamente 10 anos entre a renovação, índex 20, e a perícia realizada nos autos, índex 423/451, diante da valorização/desvalorização imobiliária que está sujeita a diversos fatores contingenciais, tais como: aumento/diminuição de violência no local, intervenções urbanas dos poderes públicos, investimentos privados, fatores da natureza, etc.<br>Nessa linha, em que pese o equívoco na indicação do valor do aluguel, na exordial da demanda de origem, nos termos sustentados pela Autora, ora segunda Apelante, exsurge da prova técnica e da Impugnação a ela oposta pela Autora, ora segunda Recorrente, que a prestação jurisdicional foi dada em relação ao imóvel que, de fato, é objeto da relação contratual entabulada entre as partes, sendo certo que a Autora, ora segunda Apelante, em seu Apelo, não se insurgiu contra a metodologia de cálculo ou outros fatores técnicos da prova pericial.<br>Com isso, constato que a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido, quanto ao valor do aluguel, realmente demandaria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.