ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. SÚMULA 5 E 7 STJ. DECISÃO MANTIDA<br>1. Constado pela Tribunal local a culpa do vendedor, cabível a resolução do contrato e devolução integral dos valores pagos. Súmula 543 STJ.<br>2. A revisão dessas premissas quanto a mora do devedor demandaria reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão singular de minha lavra na qual neguei provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos:<br>a) a questão relativa à aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento fundamentado sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante;<br>b) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial aos outros;<br>c) a Câmara revisora reconheceu a existência de relação de consumo entre as partes, considerando o inadimplemento da parte agravante em entregar o imóvel no prazo pactuado;<br>d) a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido quanto à mora da agravante demandaria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ;<br>e) o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incidindo, no ponto, o óbice da Súmula 83/STJ.<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada violou o art. 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil, sustenta que o Tribunal de origem não se manifestou sobre a natureza jurídica do contrato e sobre a motivação da parte agravada para o desfazimento do negócio jurídico, o que configuraria omissão.<br>Argumenta, também, que a decisão agravada aplicou indevidamente a Súmula 83/STJ, uma vez que a matéria em debate diz respeito a alegada manobra jurídica adotada pela agravada utilizando a presente ação para transferir a responsabilidade pela resolução do contrato e que a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ foi equivocada, pois não se trata de reexame de provas, mas de valoração jurídica dos fatos incontroversos.<br>Além disso, teria violado os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, ao não reconhecer a aplicabilidade da legislação especial em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, considerando a natureza do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. SÚMULA 5 E 7 STJ. DECISÃO MANTIDA<br>1. Constado pela Tribunal local a culpa do vendedor, cabível a resolução do contrato e devolução integral dos valores pagos. Súmula 543 STJ.<br>2. A revisão dessas premissas quanto a mora do devedor demandaria reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de parcelas pagas cumulada com revisão de cláusulas contratuais, aplicação de multa por descumprimento de contrato e indenização por danos morais, proposta por Caio Zanutto e Giliane Benedita de Freitas Oliveira Zanutto em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Alegaram os autores que o contrato previa a entrega do imóvel até setembro de 2018, com tolerância de 180 dias, mas o prazo não foi cumprido, configurando inadimplemento contratual.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato, condenando as requeridas à devolução integral dos valores pagos pelos autores, no montante de R$ 49.955,09 (quarenta e nove mil novecentos e cinquenta e cinco reais e nove centavos), e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação das rés, afastando a condenação por danos morais, sob o fundamento de que o simples inadimplemento contratual não é suficiente para configurá-los, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais.<br>De início, quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, a questão relativa à aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão do agravante.<br>Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022).<br>O Tribunal de origem também consignou que houve mora na entrega, considerando as cláusulas contratuais, mantendo as conclusões sobre o quadro fático que fundamentaram a sentença. O acórdão concluiu pela ausência de inadimplência dos autores e pela responsabilidade da agravante, porque esta não havia entregue o imóvel à parte agravada. Transcrevo fragmentos do acórdão recorrido (fls. 486/490, e-STJ):<br>Quanto ao mérito, tem-se que o fato do contrato possuir alienação fiduciária, por si só, não impede a sua resolução e, tampouco, a restituição dos valores pagos, bem como a aplicação do CDC. Tanto que o artigo 53 do CDC assim dispõe:<br>(..)<br>Pesa ainda o fato de que a credora fiduciária ser a própria construtora/incorporadora, o que, a par de gerar discussões sobre o próprio desvirtuamento deste contrato acessório de garantia, resguarda os limites subjetivos da demanda.<br>Também não há falar em inadimplência dos autores, devendo ser aplicado, no caso, as regras de proteção ao consumidor, em especial o previsto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, possibilitando a rescisão do contrato, afastando-se, assim, a aplicação da lei especial da alienação fiduciária (Lei 9.514/97).<br>(..)<br>No caso, os autores apresentaram ação fundada no inadimplemento em relação à obrigação afeta ao pacto principal de compra e venda, de descumprimento do prazo de entrega, e não a alienação fiduciária, que, na hipótese é acessório, de sorte que a controvérsia deverá ser analisada a luz do CDC, principalmente porque se trata de pacto firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora).<br> .. <br>Nesse cenário, ficam afastadas as teses de inaplicabilidade do CDC e da súmula n. 543 do STJ e a aplicação da Lei 9.514/97.<br>No que tange à motivação para rescisão contratual, verifica-se da inicial que o atraso na conclusão da obra é também fundamento para pleitear sua resolução. No que tange à alegada inexistência de atraso, a sentença se mantém pelos seus próprios fundamentos, ou seja, que existe cláusula expressa de entrega e prazo de tolerância. Trago trecho da sentença para ilustrar:<br>Verifica-se que, portanto, o Tribunal de origem se manifestou, expressamente, sobre os motivos pelos quais reconheceu a mora da agravante e, assim, considerou aplicável a legislação consumerista à espécie. Sendo assim, não há que se falar em omissão, nem, portanto, em violação ao art. 1.022 do CPC.<br>Consoante teor da Súmula 543 desta Corte: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>Note-se que, ao adotar conclusão neste sentido, o Tribunal de origem permaneceu em consonância com a jurisprudência do STJ, incidindo, no ponto, o óbice da Súmula 83 desta Corte.<br>Em verdade, pretende a agravante rever o entendimento adotado pelo Tribunal de origem que entendeu pela culpa da mesma.<br>A revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido quanto à mora da agravante demandaria, necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.  ..  2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2.1. No caso, a rescisão do contrato, segundo as instâncias ordinárias, decorreu de culpa exclusiva do promitente vendedor, presente o atraso na entrega da obra. 2.2. Para descaracterizar o atraso na entrega da obra, imputando culpa aos adquirentes pela rescisão contratual e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, em detrimento do CDC, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial. 3. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei 9.514/1997 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AR Esp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.536.904/RO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024)<br>Assim, diante das peculiaridades do caso concreto, e, como o Tribunal de origem decidiu de acordo com a jurisprudência desta Corte, não há como prosperar o recurso interposto.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.