ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ILEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 7/STJ.<br>1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes.<br>2. No caso, o acórdão firmou que o Banco do Brasil teria atuado na relação em questão como mero agente financeiro e não possuía qualquer gerência sobre o cronograma de execução da obra.<br>3. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, que se aplicam a ambas as alíneas do permissivo constitucional. Logo, a premissa de que não seria caso de imposição de responsabilidade à recorrida encontra suporte nesta Corte Superior. Isso porque "a jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública ora agravante para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro" (AgInt no AREsp 1.516.085/PB, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 1º/7/2021). Aplicação da Súmula 83/STJ.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Jandira Battistin Scopel e Orivaldo Antonio Scopel contra acórdão assim ementado (fl. 763):<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.NÃO HÁ FALAR EM LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIOU O IMÓVEL, POIS ESTA NÃO POSSUI RESPONSABILIDADE ACERCA DE EVENTUAL ATRASO NA ENTREGA, UMA VEZ QUE NÃO ATUA NA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PRECEDENTE DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO.<br>NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 4º, inciso I, art. 6º, incisos III e IV, art. 7º, parágrafo único, art. 30, art. 31, caput, art. 37, § 1º, e art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. Quanto à suposta ofensa ao art. 4º, inciso I, sustenta que o adquirente de imóvel na planta é consumidor em situação de vulnerabilidade, o que lhe assegura maior proteção nas relações de consumo. Argumenta, também, que a publicidade realizada pelo Banco Recorrido, ao ostentar seu logotipo e cores conhecidos, faz incidir a regra de responsabilidade prevista no art. 30 do CDC. Além disso, teria violado o art. 6º, incisos III e IV, ao não reconhecer a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva. Alega que a publicidade deve ser interpretada à luz do CDC, em favor dos Recorrentes, na forma dos arts. 31, caput, 37, § 1º, e 47, o que teria sido demonstrado, no caso, por meio das placas publicitárias que avaliza, garantia a obra. Alega que o Banco do Brasil seria garantidor da obra, por conta da inserção de seu logotipo no cartaz. Haveria, por fim, violação aos arts. 7º, parágrafo único, uma vez que o Tribunal de origem não reconheceu a responsabilidade solidária entre os fornecedores.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 857-860, nas quais o Banco do Brasil S.A. sustenta a aplicação da Súmula 211 do STJ, alegando que a tese da aparência não foi debatida no acórdão recorrido, e a aplicação da Súmula 283 do STF, por deficiência na fundamentação do recurso especial.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ILEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 7/STJ.<br>1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes.<br>2. No caso, o acórdão firmou que o Banco do Brasil teria atuado na relação em questão como mero agente financeiro e não possuía qualquer gerência sobre o cronograma de execução da obra.<br>3. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, que se aplicam a ambas as alíneas do permissivo constitucional. Logo, a premissa de que não seria caso de imposição de responsabilidade à recorrida encontra suporte nesta Corte Superior. Isso porque "a jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública ora agravante para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro" (AgInt no AREsp 1.516.085/PB, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 1º/7/2021). Aplicação da Súmula 83/STJ.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de resolução de contrato c/c devolução de valores ajuizada por Jandira Battistin Scopel e Orivaldo Antonio Scopel contra Atena Incorporações Ltda e Banco do Brasil S.A., em razão do atraso na entrega dos imóveis adquiridos no empreendimento Residencial Eros. Os autores requerem a resolução do contrato, a devolução dos valores pagos, o reconhecimento da responsabilidade solidária entre os réus e a aplicação da multa contratual.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a ação, reconhecendo a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A, declarando a rescisão do contrato, condenando a Atena Incorporações Ltda à devolução dos valores pagos e ao pagamento da multa contratual.<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação dos autores, mantendo a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A., por entender que a instituição financeira atuou apenas como financiadora do empreendimento, sem responsabilidade sobre o atraso na entrega da obra. O acórdão destacou que a publicidade presente na obra apenas informava que a instituição financeira atuava como financiadora, sendo de entendimento do homem médio que a execução do empreendimento é efetuada pela incorporadora e não por um banco, confirmando a ilegitimidade passiva reconhecida na sentença (fl. 761);<br>Isso porque, do compulsar dos autos, verifica-se que a instituição financeira não possuía qualquer gerência sobre o cronograma de execução da obra, tendo apenas atuado como financiadora do empreendimento, não podendo lhe ser imposta responsabilidade sobre eventual atraso.<br>Tal situação resta evidente porque o apelado apenas aportou recursos, ou seja, dentro do seu ramo de atuação, não atuando na execução do empreendimento em si.<br>Ademais, a placa publicitária presente na obra apenas informava que a instituição financeira atuava como financiadora da obra, sendo de entendimento do chamado homem médio que a execução de um empreendimento é efetuada pela incorporadora e não por um banco.<br>Desta forma, caracterizada a ilegitimidade passiva da parte ora apelada, deve ser mantida a sentença.<br>A questão da legitimidade passiva de instituição financeira por atraso na entregada obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, é no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp n. 1.102.539/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/8/2011, DJe de 6/2/2012.)<br>Na hipótese dos autos, trata-se de imóvel escolhido livremente pela demandante, consoante condições de mercado, tendo a instituição financeira - Banco do Brasil - agido na condição de mero agente financiador.<br>A propósito, julgamento da apreciando a legitimidade do Banco do Brasil no tocante ao mesmo empreendimento Residencial Eros do Ministro Moura Ribeiro:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2038828 - RS (2021/0405708-1)<br>EMENTA<br>CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. JUROS DA OBRA. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA COBRANÇA APÓS O PRAZO FIXADO PARA ENTREGA DO IMÓVEL E DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. ARTS.39, V e 51, IV, DO CDC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282 DO STF. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>DECISÃO<br> ..  .<br>O Tribunal gaúcho, porém, ao analisar o recurso de apelação, reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira, conforme se vê da fundamentação abaixo:<br>RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA.<br>Esta 19ª Câmara Cível tem adotado idêntico posicionamento do Superior Tribunal de Justiça ao admitir a legitimidade e responsabilidade da instituição financeira para responder por ato ilícito do contrato de financiamento tão somente quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, promotor da obra, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.<br> .. <br>Dessa forma, pode-se afirmar que recai sobre o agente financeiro que atua como uma espécie de gestor do programa governamental a obrigação de fiscalização da obra para fins de acompanhamento de seu regular andamento que depende da respectiva liberação de valores à obra, havendo previsão contratual de atuação do banco tanto como fornecedor de produtos e serviços relativamente ao financiamento imobiliário celebrado com o consumidor quanto como agente fiscalizador da obra executada pela construtora, viável reconhecer a responsabilidade solidária quanto aos danos pelo atraso na entrega da obra, especialmente quando não demonstrado que o banco tenha adoto providência no sentido de exigir a regular evolução da obra e o respeito ao cronograma estabelecido por si.<br> .. <br>Na hipótese dos autos, o autor, MARIO JORGE PEREIRA assinou Contrato por Instrumento Particular de Venda de Terreno e Financiamento para Aquisição de Unidade Imobiliária em Construção, Alienação Fiduciária em Garantia de Acordo com as Normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Outras Avenças n. 322.013.065, com a vendedora e incorporadora/construtora/Fiadora ATENA INCORPORAÇÕES LTDA e com o credor fiduciário BANCO DO BRASIL, o apartamento n. 802 e do box n. 107 do Empreendimento Eros Residencial, pelo valor total de R$ 354.322,00, contratando o pagamento de R$ 254.322,00 com recursos próprios e R$ 100.000,00 com financiamento.<br>No caso, o Banco do Brasil não atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, nem como promotor da obra, já que não escolheu a construtora ATENA, tampouco tem qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto do Empreendimento Eros Residencial.<br>Eventual desídia a observância do cronograma físico-financeiro da obra, por si só, não atraia a responsabilidade solidária da instituição financeira sobre o atraso na obra.<br>Aliás, na Cláusula Trigésima Segunda, que trata da liberação dos créditos, há expressa disposição no sentido de que "a proporção do andamento da obra a ser atestada por empresa de engenharia indicada pelo CREDOR", "obediência ao orçamento e cronograma físico-financeiro, aprovados pelo CREDOR e/ou empresa de engenharia por este indicada" (Evento 1 do originário - Contrato7, fl. 35).<br>No mesmo sentido, a Cláusula Trigésima Quinta, que trata da fiscalização, expressamente refere que "sem que lhe possa ser atribuída responsabilidade de qualquer natureza, fica assegurado ao Banco Central do Brasil - BACEN o direito de a fiscalizar o inteiro cumprimento deste Contrato  .. " (Evento 1 do originário - Contrato7, fl. 38).<br>Diferentemente do alegado pelo autor-apelante, não há na Cláusula Oitava qualquer "cláusula de publicidade de obra" (Cláusula Oitava - Da Redução da Taxa de Juros por Recebimento de Proventos - Evento 1 do originário - Contrato7, fl. 14).<br>O fato de a construtora ATENA INCORPORAÇÕES LTDA ter encerrado suas atividades e ingressado com processo de recuperação judicial não justifica a opção do promitente- comprador ajuizar a presente demanda exclusivamente contra o BANCO DO BRASIL.<br>Aliás, todo os precedentes citados pelo autor-apelante (apelações n. 70080635741, 70078889722 e 70083577288) tratam do Residencial Jardins do Shopping de Gravataí/RS, cuja aquisição foi realizada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, destinado a fomentar a aquisição da casa própria por pessoas de baixa renda, cabendo à instituição financeira fiscalizar o cronograma, o que diferencia dos demais financiamentos imobiliários como este do autor-apelante.<br> .. <br>(AREsp n. 2.038.828, Ministro Moura Ribeiro, DJe de 10/03/2022.)<br>No mesmo sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.<br>ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA RESPONDER PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>2. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da Caixa Econômica Federal (CEF) está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes.<br>3. No caso, o acórdão firmou que a CEF teria atuado na relação em questão como mero agente financeiro. Estabeleceu que seu mister acerca da avença se restringiria a fiscalizar o cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, mas não a responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido. As conclusões do acórdão no sentido da qualificação da CEF como mero agente financeiro, sem responsabilidade pelo atraso nas obras, decorreram da apreciação de fatos, provas e termos contratuais.<br>4. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, que se aplicam a ambas as alíneas do permissivo constitucional. Logo, a premissa de que não seria caso de imposição de responsabilidade à recorrida encontra suporte nesta Corte Superior. Isso porque "a jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública ora agravante para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro" (AgInt no AREsp 1.516.085/PB, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 1º/7/2021). Aplicação da Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.957.763/PE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DAS MATÉRIAS ALEGADAS. SÚMULA 211 DO STJ. ILEGITIMIDADE E IRRESPONSABILIDADE DA CEF PARA RESPONDER PELAS PRETENSÕES DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. As matérias previstas no art. 9º da Lei nº 11.977/2009, art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, art. 933, do Código de Processo Civil, e art. 724 do Código Civil, não foram objeto de debate no acórdão recorrido, nem nos embargos de declaração opostos.<br>A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ.<br>2. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias de que a atuação da Caixa Econômica Federal no negócio jurídico cingiu-se ao financiamento do imóvel e, nessa condição de agente financeiro, apenas possibilitou a aquisição do bem mediante a concessão do crédito, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do STJ.<br>3. A falta de impugnação objetiva e direta ao fundamento central do acórdão recorrido no que se refere aos honorários advocatícios denota a deficiência da fundamentação recursal, a fazer incidir, no particular, as Súmulas 283 e 284 do STF.<br>4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 1.801.437/RN, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021 - grifou-se).<br>O entendimento do Tribunal de origem não se afastou dessa orientação estando em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, incidindo a Súmula nº 83/STJ.<br>Nesse contexto, denota-se que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, considerando a conclusão do Tribunal de origem, que decidiu de forma fundamenta ainda que contrária pretensão da parte autora.<br>Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.