ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE DOAÇÃO MODAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO E PRÁTICAS ABUSIVAS. INADIMPLEMENTO DA DONATÁRIA. REVOGAÇÃO DA LIBERALIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Discussão recursal que versa sobre a natureza jurídica de contrato firmado entre as partes (doação modal versus compra e venda simulada), regularidade de loteamento, abusividade de cláusulas contratuais e cabimento de indenização por danos morais e materiais.<br>2. Acórdão recorrido que, mediante exame do instrumento contratual e das provas produzidas nos autos, concluiu tratar-se de doação com encargos, afastando a alegação de simulação de compra e venda de lote irregular.<br>3. Reversão de tal conclusão que demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório e a reinterpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial.<br>4. Incidência das Súmulas 5 e 7, ambas do STJ, que obstam o reexame de provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial.<br>5. Alegações recursais genéricas, dissociadas da demonstração específica de violação dos dispositivos legais invocados, configurando deficiência de fundamentação que atrai a aplicação analógica da Súmula n. 284 do STF.<br>6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por ELZA ARAUJO DA SILVA (ELZA) contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo.<br>A ação originária, ajuizada por ELZA em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (MOMENTUM e RVM), é de anulação de negócio jurídico cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais. Na petição inicial (e-STJ, fls. 1 a 41), narrou ter sido contemplada, em sorteio realizado em 2010, com um lote no empreendimento "Terras de Santa Cristina II", negócio formalizado por meio de um "Compromisso de Doação" (e-STJ, fls. 68 a 69). Alegou que o negócio seria simulado, com o objetivo de mascarar uma compra e venda de lote irregular, desprovido de matrícula individualizada. Sustentou a existência de cláusulas abusivas, como a imposição de taxas de conservação e melhoramentos, e a alteração unilateral do índice de reajuste. Postulou a declaração de nulidade do contrato, a devolução da quantia de R$ 40.321,23 (quarenta mil, trezentos e vinte e um reais e vinte e três centavos) e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.<br>Em reconvenção (e-STJ, fls. 428 a 448), MOMENTUM e RVM pleitearam a revogação da doação por inadimplemento de ELZA no que tange aos encargos contratuais.<br>O Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo/SP julgou improcedente o pedido principal e procedente a reconvenção, para declarar rescindido o contrato de doação em razão do inadimplemento da donatária (e-STJ, fls. 661 a 675).<br>Interposta apelação por ELZA, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão da relatoria do desembargador Ênio Zuliani, negou provimento ao recurso, nos termos da seguinte ementa (e-STJ, fls. 766 a 771):<br>Apelação - Ação de anulação de negócio jurídico cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais Contrato de doação envolvendo um lote, condicionada a obrigação ao adimplemento das taxas de conservação, melhorias e IPTU incidente no imóvel - Não configuração de simulação do negócio jurídico - Ausência de abusividade na contraprestação pelas obrigações propter rem - Incontroverso inadimplemento da autora - Validade da cláusula que autoriza a revogação da doação Inexistência de valores a serem restituídos ou eventuais danos morais a serem reconhecidos - Recorrente que tinha ciência acerca das obrigações impostas no contrato de doação Confirmação da sentença Não provimento.<br>Inconformada, ELZA interpôs recurso especial (e-STJ, fls. 774 a 826), no qual apontou violação dos arts. (1) 167 e 169 do Código Civil, sustentando a nulidade do negócio jurídico por simulação e fraude; (2) 37 da Lei nº 6.766/79, alegando a ilegalidade do loteamento e a irregularidade da venda do imóvel; (3) 39, incisos I, V e X, 46, 47, e 51, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a abusividade das cláusulas contratuais e a violação do dever de informação; e (4) 186 e 927 do Código Civil, pleiteando a condenação por responsabilidade civil e o dever de indenizar pelos danos sofridos.<br>MOMENTUM e RVM apresentaram contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 830 a 849).<br>O Tribunal paulista inadmitiu o recurso com base na Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, por deficiência de fundamentação (e-STJ, fls. 850 a 851).<br>No presente agravo (e-STJ, fls. 854 a 899), ELZA impugnou os fundamentos da decisão de inadmissibilidade.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 902 a 923).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE DOAÇÃO MODAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO E PRÁTICAS ABUSIVAS. INADIMPLEMENTO DA DONATÁRIA. REVOGAÇÃO DA LIBERALIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Discussão recursal que versa sobre a natureza jurídica de contrato firmado entre as partes (doação modal versus compra e venda simulada), regularidade de loteamento, abusividade de cláusulas contratuais e cabimento de indenização por danos morais e materiais.<br>2. Acórdão recorrido que, mediante exame do instrumento contratual e das provas produzidas nos autos, concluiu tratar-se de doação com encargos, afastando a alegação de simulação de compra e venda de lote irregular.<br>3. Reversão de tal conclusão que demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório e a reinterpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial.<br>4. Incidência das Súmulas 5 e 7, ambas do STJ, que obstam o reexame de provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial.<br>5. Alegações recursais genéricas, dissociadas da demonstração específica de violação dos dispositivos legais invocados, configurando deficiência de fundamentação que atrai a aplicação analógica da Súmula n. 284 do STF.<br>6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a, da CF, ELZA apontou violação dos arts. (1) 167 e 169 do CC e 37 da Lei nº 6.766/79, ao sustentar que o contrato de doação é nulo por se tratar de negócio simulado para ocultar uma compra e venda de lote irregular; (2) 39, I, V, X, 46, 47, e 51, XII, do CDC, defendendo a existência de práticas abusivas, como venda casada, alteração unilateral de contrato e violação do dever de informação; e (3) 186 e 927 do CC, pleiteando indenização por danos morais decorrentes da conduta de MOMENTUM e RVM.<br>(1) Da simulação do negócio jurídico e da regularidade do loteamento<br>ELZA alega que o contrato de doação seria nulo por simulação, pois visaria ocultar uma compra e venda de lote irregular. O Tribunal de Justiça de São Paulo, após analisar as provas e as cláusulas do contrato, afastou tal alegação, consignando que o negócio se tratava de uma doação modal, com encargos, e não de uma venda disfarçada.<br>O acórdão recorrido assim fundamentou sua conclusão:<br>(..) O contrato impugnado confirma que o negócio realmente se tratava de uma doação e não de um compromisso de compra e venda.<br>Não obstante ELZA noticie a falta de registro do imóvel, ficou expresso que a ré se obrigou a doar o lote, sendo inequívoca a ciência da apelante acerca da necessidade de se submeter ao Regulamento Geral do Loteamento (cláusula 2ª), de arcar com o pagamento das taxas de conservação (cláusula 3ª), tendo sido prestadas informações a respeito da instalação elétrica (cláusula 4ª) e do pagamento dos impostos (cláusula 5ª). Veja se que em momento algum ficou avençado o pagamento de parcelas para aquisição do lote, sendo certo que o pagamento das taxas de manutenção e despesas do loteamento não se confunde com o pagamento de preço de aquisição do bem em eventual contrato de compromisso de compra e venda. Daí a razão pela qual, acertadamente, não há que se falar em restituição de valores pagos, na medida em que as taxas e o tributo cobrado são encargos inerentes à propriedade em condomínio (e-STJ, fls. 766 a 771).<br>Para reverter o entendimento adotado pela Corte paulista, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e a reinterpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, providências vedadas em recurso especial, em razão do óbice das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>(2) Das supostas práticas abusivas e da violação do CDC<br>ELZA sustenta a ocorrência de diversas práticas abusivas, como a venda casada de serviços de manutenção e a alteração unilateral do índice de reajuste das taxas, do IPC-DI para o IGP-M.<br>O Tribunal paulista também afastou essas alegações, destacando, quanto à alteração do índice, que:<br>Ainda, no que se relaciona à alteração do fato de correção para o IGP-M, ficou incontroverso que o índice vinha há muito sendo utilizado sem qualquer objeção pela autora, em virtude da necessidade de atualização da taxa e contribuições do empreendimento, insurgindo-se contra ele somente por ocasião da propositura da demanda (e-STJ, fls. 766 a 771).<br>A análise das razões recursais revela, ademais, que ELZA não demonstrou, de forma clara e específica, de que modo o acórdão recorrido teria violado os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, limitando-se a repetir os argumentos já expostos nas instâncias ordinárias. Tal deficiência na fundamentação atrai a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, aplicada por analogia.<br>Dessa forma, a decisão que inadmitiu o recurso especial na origem, nesse ponto, está correta.<br>(3) Dos danos morais e materiais<br>O pedido de indenização por dano moral e de restituição de valores pagos a título de dano material decorre logicamente da pretensão de anulação do contrato. Mantida a validade do negócio jurídico e o entendimento de que os pagamentos efetuados por ELZA eram devidos, por consistirem nos encargos da doação modal, não há que se falar em ato ilícito, nem, por consequência, em dever de indenizar ou restituir.<br>Assim, a improcedência desses pedidos é um corolário lógico da manutenção do acórdão quanto à validade do contrato.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em favor de MOMENTUM e RVM, na forma do art. 85, § 11, do CPC, observada, se for o caso, a gratuidade da justiça.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, § 2º, do CPC.