ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISTRATO EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. PREVALÊNCIA DO CDC NA RELAÇÃO DE CONSUMO. LIMITAÇÃO JURISPRUDENCIAL ENTRE 10% E 25%. REDUÇÃO PARA 20% NO CASO CONCRETO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1.Os embargos de declaração possuem finalidade específica de suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição, além de corrigir erro material. Não se reconhece violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem enfrenta, de forma clara e suficiente, todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pretendido pela parte.<br>2. Em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, reputou-se abusiva a cláusula penal que, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando-a a 20%, com exclusão da comissão de corretagem, por violação dos arts. 46 e 51, IV, § 1º, II, do CDC e do art. 424 do CC.<br>3. A jurisprudência do STJ tem compatibilizado a Lei 13.786/2018 com o CDC, afirmando a prevalência deste em relações de consumo e admitindo o controle judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, inclusive em contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato. Assim, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento desta Corte.<br>4. Prejudicada a análise de dissídio jurisprudencial quando o mérito é decidido pela alínea a do permissivo constitucional sobre o mesmo tema.<br>5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por HANDY PARAÍSO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (HANDY PARAÍSO), com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador RODOLFO PELLIZARI, assim ementado (fls. 1.028-1.037):<br>APELAÇÃO CÍVEL. Ação com pedido de restituição de valores. Compra e venda de imóvel. Desistência da promitente compradora. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato e restituição de 50% dos valores pagos. Inconformismo da autora. Pretensão de que seja reconhecida a abusividade na retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Ainda que as disposições contratuais se encontrem em consonância com o estabelecido na cláusula 32-A da Lei nº 6.766/79, a sua aplicação ensejaria em perda excessiva dos valores desembolsados, o que não se pode admitir. Com isso, a cláusula supra se mostra excessivamente onerosa e desarrazoável ao consumidor, sendo nula de pleno direito, na conformidade dos artigos 46, 51, IV e § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor e 424 do Código Civil. Retenção que deve ser limitada em 20% dos valores desembolsados pela parte autora, excluindo a comissão de corretagem. Pretensão da requerida de que os juros de mora incidam desde o trânsito em julgado e a correção monetária seja por meio da Tabela Prática do TJ/SP. Cabimento parcial. Resp. Repetitivo nº 1.740911/DF dispôs que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado para os casos de rescisão de contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018. No presente caso, o contrato foi celebrado na vigência dessa lei. Correção monetária. Valores que devem ser corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, sendo incabível a correção pelos índices contratuais, notadamente por se tratar de mera correção da moeda. RECURSO da autora PARCIALMENTE PROVIDO e RECURSO da requerida PARCIALMENTE PROVIDO. (fls. 1.028-1.036)<br>Os embargos de declaração foram opostos por ambas as partes e rejeitados (e-STJ, fls. 1.124-1.131; 1.161-1.169).<br>Nas razões do recurso especial, HANDY PARAÍSO apontou (1) ofensa ao art. 1022, I e III, do CPC em virtude de contradição e erro material não sanados após a oposição dos embargos de declaração, consistentes no afastamento das prescrições constantes do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018; (2) violação do art 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, com a redação dada pela Lei n. 13.786/18, dos arts. 421 e 424 do Código Civil e dos arts. 46, 51, IV, § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, ao ignorar as consequências jurídicas previstas no primeiro artigo ao desfazimento do negócio jurídico na vigência da Lei n. 13.786/2018, que reconhece a validade de cláusula penal fixada até o limite de 50%; e (3) interpretação divergente ao entendimento predominante dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.<br>Houve apresentação de contrarrazões (e-STJ, fls. 1.173-1.181).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISTRATO EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. PREVALÊNCIA DO CDC NA RELAÇÃO DE CONSUMO. LIMITAÇÃO JURISPRUDENCIAL ENTRE 10% E 25%. REDUÇÃO PARA 20% NO CASO CONCRETO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1.Os embargos de declaração possuem finalidade específica de suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição, além de corrigir erro material. Não se reconhece violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem enfrenta, de forma clara e suficiente, todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pretendido pela parte.<br>2. Em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, reputou-se abusiva a cláusula penal que, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando-a a 20%, com exclusão da comissão de corretagem, por violação dos arts. 46 e 51, IV, § 1º, II, do CDC e do art. 424 do CC.<br>3. A jurisprudência do STJ tem compatibilizado a Lei 13.786/2018 com o CDC, afirmando a prevalência deste em relações de consumo e admitindo o controle judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, inclusive em contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato. Assim, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento desta Corte.<br>4. Prejudicada a análise de dissídio jurisprudencial quando o mérito é decidido pela alínea a do permissivo constitucional sobre o mesmo tema.<br>5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>VOTO<br>O recurso comporta parcial conhecimento e, na extensão conhecida, não comporta provimento.<br>Contextualização fática<br>Na origem, cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra de imóvel na planta, cumulada com restituição de valores, celebrado sob a égide da Lei n. 13.786/2018, em que se discutiu a validade e a extensão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.<br>O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão e fixou a restituição de 50% das parcelas pagas, com correção pelo INCC/IGP-M e juros de mora a contar de 30 dias após o habite-se, além de reconhecer a sucumbência ínfima da requerida e condenar a autora ao pagamento de honorários.<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar as apelações, reconheceu a abusividade da cláusula de retenção de 50% - ainda que em consonância com o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 - por gerar perda excessiva, reputando nula a disposição contratual à luz dos arts. 46 e 51, IV, § 1º, II, do CDC, e do art. 424 do CC. Assim, limitou a retenção a 20% dos valores pagos, excluída a corretagem. Além disso, definiu a correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e afastou a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado por se tratar de contrato celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>No recurso especial, HANDY PARAÍSO sustenta negativa de prestação jurisdicional, violação do regime legal do patrimônio de afetação, interpretação equivocada do CDC e do CC, e dissídio jurisprudencial sobre a validade da cláusula penal pactuada, postulando a reforma do acórdão para reconhecer a legalidade da retenção de 50% e ajustar os consectários.<br>A controvérsia principal está em definir se, em contrato de compra e venda de imóvel firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, é juridicamente válida a cláusula penal que prevê retenção de 50% dos valores pagos quando o desfazimento decorre de iniciativa da adquirente, ou se tal estipulação, à luz do Código de Defesa do Consumidor (arts. 46 e 51, IV, § 1º, II) e do art. 413 do Código Civil, deve ser reduzida por se mostrar manifestamente excessiva, fixando-se retenção em patamar moderado (20%).<br>Da violação do art. 1.022, I e III, do CPC/2015<br>Sustenta HANDY PARAÍSO a existência de negativa de prestação jurisdicional pelos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, sob suposta falta de enfrentamento específico da abusividade da cláusula penal de 50% e do termo inicial dos juros de mora.<br>Sobre o ponto questionado, o acórdão recorrido expressamente enfrentou a tese da abusividade da cláusula penal, concluindo pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o que conduziu ao afastamento da disposição contratual (e-STJ, fls. 1.031-1.036):<br>(..)<br>Com o advento dessa lei, o artigo 67-A, §5º da Lei n. 4.591/1964 passou a estabelecer tratamento diverso em caso de incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação.<br>Em tal hipótese, estabeleceu-se que o percentual de retenção das quantias pagas poderia alcançar 50%, in verbis:<br>(..)<br>Também ficou ajustado entre as partes:<br>XV. DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, SEJA POR MEIO DE DISTRATO, SEJA POR MEIO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE OU DO VENDEDOR 1- Em caso de desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do ADQUIRENTE, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, delas deduzidas, cumulativamente: a) a integralidade da comissão de corretagem; b) pena convencional de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pelo ADQUIRENTE. No entanto, caso a incorporação tenha sido submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional será de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo ADQUIRENTE" (sic, fls. 303).<br>Porém, ainda que as disposições contratuais se encontrem em consonância com o estabelecido na cláusula 32-A da Lei nº 6.766/79, a sua aplicação ensejaria em perda excessiva dos valores desembolsados, o que não se pode admitir.<br>Com isso, a cláusula supra se mostra excessivamente onerosa e desarrazoável ao consumidor, sendo nula de pleno direito, na conformidade dos artigos 46, 51, IV e § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor e 424 do Código Civil.<br>(..)<br>E não havendo interesse na manutenção do contrato, é permitido ao compromissário comprador requerer a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.<br>Assim, deve ser retido pela requerida apenas 20% do valor pago pela autora, valor condizente para mitigar e compensar a parte ré pelos seus gastos administrativos.<br>Nesse sentido, quanto ao valor a ser descontado pela rescisão do contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, o A. Superior Tribunal de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do seguinte excerto de julgado:<br>(..)<br>Quanto ao termo inicial dos juros de mora, sem razão a requerida em seu recurso adesivo, pois o Resp. Repetitivo nº 1.740911/DF dispôs que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado para os casos de rescisão de contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018:<br>(..)<br>Quanto a correção monetária, os valores devem ser corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, sendo incabível a correção pelos índices contratuais, uma vez que se pretende a rescisão da avença, bem como por se tratar de mera correção da moeda.<br>(..)<br> sem destaques no original .<br>Como se depreende do trecho acima transcrito, não há qualquer omissão ou contradição no acórdão recorrido, pois as teses foram devidamente enfrentadas e fundamentadas. O acórdão reconhece expressamente que, embora a cláusula esteja em conformidade com a legislação, sua aplicação no caso concreto seria excessivamente onerosa ao consumidor.<br>Assim, o recurso especial não merece prosperar em relação à suposta ofensa ao art. 1022, I e III, do CPC.<br>Da violação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 e dos arts. 46, 51, IV, § 1º, II, do CDC, e dos arts.. 421 e 424 do CC<br>Afirma HANDY PARAÍSO que a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação é plenamente válida e ressalta a autonomia privada e a inexistência de cláusula abusiva ou renúncia antecipada em contrato não caracterizado como adesão. Além disso, sustenta que a retenção de 50% prevista em lei não configura vantagem exagerada nem desrespeito à boa-fé e ao equilíbrio contratual.<br>Em síntese, a controvérsia central é se a norma específica da Lei do Distrato prevalece de forma absoluta ou se pode ser controlada judicialmente com base no CDC para evitar abusos.<br>E de acordo com entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, mesmo com o advento da nova regra, é possível afastar a disposição contratual com base no Código de Defesa do Consumidor.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025 - sem destaques no original)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico;<br>fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024 - sem destaques no original)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. AUSÊNCIA. ARTIGO VIOLADO. FALTA DE INDICAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. NORMA CONSTITUCIONAL. VIOLAÇÃO. EXAME. NÃO CABIMENTO.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. É inadmissível o inconformismo por deficiência de fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente. Súmula nº 284/STF.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.<br>4. O exame de violação das normas constitucionais foge da competência do Superior Tribunal de Justiça, prevista no artigo 105 da Constituição Federal.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024 - sem destaques no original)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13 .786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018 .2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp 2.596.111/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgamento: 2/9/2024, TERCEIRA TURMA, DJe 4/9/2024 - sem destaques no original)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM E PELA DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. PACTO DE DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. EXTINÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 182 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>2. A jurisprudência desta Corte entende possível a revisão do pacto de distrato de compra e venda, quando observada a existência de cláusula abusiva, configurando nítida ofensa ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. Súmula n. 83/STJ.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).<br>4. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou a prova dos autos para concluir que a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos seria suficiente para cobrir as despesas da empresa, principalmente porque o imóvel teria sido revendido. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial.<br>5. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>6. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ).<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp 1.849.494/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, j. 1/3/2021, DJe de 3/3/2021 - sem destaques no original)<br>Assim, cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que fique constatada a existência de cláusula abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador, em nítida afronta às disposições do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.<br>No caso em análise, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconheceu a abusividade da cláusula que, na celebração de distrato formal entre as partes, impôs à compradora desistente a perda de 50% dos valores pagos, determinando a sua redução para 20% desse total, não comportando o acórdão recorrido nenhum reparo.<br>Revisar as conclusões do Tribunal estadual a respeito da abusividade no caso concreto encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>Portanto, o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência mais recente desta Corte, o que conduz ao desprovimento do recurso especial.<br>Dissídio jurisprudencial<br>Por fim, a análise do mérito do recurso especial pela alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal prejudica o exame da divergência jurisprudencial alegada sobre o mesmo tema.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. TEMA 710 E SÚMULA 550 DO STJ. DISTINÇÃO. BANCO DE DADOS. DISPONIBILIZAÇÃO DOS DADOS DO CADASTRADO. HIPÓTESES PREVISTAS NA LEI Nº 12.414/2011. TERCEIROS CONSULENTES. RESTRIÇÃO LEGAL. DISPONIBILIZAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL PRESUMIDO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO GESTOR DE BANCO DE DADOS. CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Ação de obrigação de fazer c/c reparação por danos morais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/6/2024 e concluso ao gabinete em 20/12/2024.<br>2. No particular, não se aplicam o Tema 710/STJ e a Súmula 550/STJ, que tratam especificamente do credit scoring, ficando expressamente consignado que essa prática "não constitui banco de dados", sendo este regulamentado pela Lei nº 12.414/2011.<br>3. O gestor de banco de dados regido pela Lei nº 12.414/2011 somente pode disponibilizar a terceiros consulentes o score de crédito, desnecessário o consentimento prévio; e o histórico de crédito, mediante prévia autorização específica do cadastrado (art. 4º, IV).<br>Por outro lado, as informações cadastrais e de adimplemento armazenadas somente podem ser compartilhadas com outros bancos de dados (art. 4º, III). Precedentes.<br>4. O gestor de banco de dados que disponibiliza para terceiros consulentes o acesso aos dados do cadastrado que somente poderiam ser compartilhados entre bancos de dados (como as informações cadastrais e de adimplemento) deve responder objetivamente pelos danos morais causados ao cadastrado, que são presumidos, diante da forte sensação de insegurança por ele experimentada. Precedentes.<br>5. A análise do mérito do recurso especial pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica o exame da divergência jurisprudencial alegada sobre o mesmo tema.<br>6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, a fim de condenar a ré (BOA VISTA SERVICOS S. A.) a (I) se abster de disponibilizar, de qualquer forma, os dados do autoro (informações cadastrais, de adimplemento e número de telefone), sem a sua prévia autorização, para terceiros consulentes, com exceção de outros bancos de dados; e (II) pagar a autora o valor de R$ 10.000,00, a título de indenização por danos morais.<br>(REsp n. 2.188.457/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025 - sem destaques no original)<br>Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de RENATA CRISTINA FERREIRA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É como voto.