ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM . RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR. PENHORA. CABIMENTO. PRECEDENTES.<br>1. O entendimento não comporta censura, pois em consonância com "A jurisprudência do STJ  ..  no sentido de que, como a dívida condominial ostenta natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, sendo possível a penhora em cumprimento de sentença da ação de cobrança, mesmo não tendo o proprietário do imóvel participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.545.601/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/8/2025).<br>2. Quando há a retomada do imóvel, como na hipótese dos autos, a penhora com responsabilidade do adimplemento pela promitente-vendedora se impõe, resguardado o direito de regresso. Precedentes.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA (COHAB-CT) contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial (fls. 550-556).<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ assim ementado (fl. 339):<br>APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS PROPOSTA JUNTO AOS PROMITENTES COMPRADORES, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INSURGÊNCIA CONTRA A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DESSAS DESPESAS, DE PROPRIEDADE DA COHAB-CT QUE NÃO FEZ PARTE DO PROCESSO - NÃO ACOLHIMENTO - RESPONSABILIDADE COMUM E CONCORRENTE DO PROMITENTE-VENDEDOR E DO PROMITENTE- COMPRADOR - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE - NÃO CONFIGURAÇÃO DE INFRINGÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA, BEM COMO À COISA JULGADA SUBJETIVA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO, COM MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA PELA FASE RECURSAL.<br>Apelação cível conhecida e desprovida.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 366-368).<br>A agravante alega, nas razões do recurso interno, a inaplicabilidade da Súmula n. 83/STJ, oportunidade em que insiste na responsabilidade exclusiva dos promitentes compradores pelo adimplemento das taxas condominiais no período em que exerceram a posse do imóvel.<br>A propósito, consigna (fls. 564-565):<br>Primeiramente, existe nos autos comprovação incontroversa a respeito da existência de contrato de compromisso de compra e venda incidente sobre a unidade geradora dos alegados débitos condominiais registrado na respectiva matrícula imobiliária, com cláusula de irretratabilidade e relativo ao período de cobrança de taxas condominiais; e, de igual forma, é irrefutável que o uso e fruição do bem, no período de cobrança das taxas condominiais foram exclusivamente do compromissário comprador.<br>Na matrícula imobiliária acostada tanto no processo executório quanto nos autos de embargos de terceiro é possível aferir que consta o registro do compromisso de compra e venda do imóvel para o promitente comprador. Salienta-se, que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação e da imissão na posse, tanto que ajuizou a presente demanda tão somente em face do promitente comprador.<br>Neste sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao afirmar que se afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor quando a relação jurídica material aponta para a imissão na posse pelo promitente comprador, ou ainda, quando há prova inequívoca que o condomínio tinha conhecimento do compromisso de compra e venda, o que, no caso em tela, é facilmente observado.<br>Pugna, por fim, pelo provimento do recurso.<br>A agravada não apresentou contraminuta (fls. 577).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM . RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR. PENHORA. CABIMENTO. PRECEDENTES.<br>1. O entendimento não comporta censura, pois em consonância com "A jurisprudência do STJ  ..  no sentido de que, como a dívida condominial ostenta natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, sendo possível a penhora em cumprimento de sentença da ação de cobrança, mesmo não tendo o proprietário do imóvel participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.545.601/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/8/2025).<br>2. Quando há a retomada do imóvel, como na hipótese dos autos, a penhora com responsabilidade do adimplemento pela promitente-vendedora se impõe, resguardado o direito de regresso. Precedentes.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>O Tribunal de origem, ao manter a improcedência dos embargos de terceiro manejados pela agravante, reiterou entendimento sentencial de que, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, era legítima a penhora do imóvel gerador do débito, ainda que o título judicial que legitimou a constrição do bem tenha se formado contra os então possuidores. Vejamos:<br>A controvérsia central recai sobre a possibilidade, ou não, da constrição de imóvel, em razão de dívida condominial do promitente comprador.<br>Sabe-se que a contribuição para as despesas do condomínio constitui obrigação de natureza propter rem, que tem origem na coisa e na sua conservação, decorrente do direito real de propriedade.<br>Nesse contexto, é entendida como a obrigação de responsabilidade de quem detém a qualidade de proprietário, de possuidor direto do imóvel ou de ambos, na medida em que possuem responsabilidade concorrente em relação à obrigação. Isso significa que o proprietário do imóvel, ainda que tenha compromissado a venda, será sempre responsável pelo aludido débito enquanto mantiver a posição de titular do domínio.<br>Em outras palavras, cada unidade condominial deve assumir as suas despesas, podendo o próprio bem responder pelo adimplemento da dívida. Tanto é assim que, conforme a Jurisprudência, a dívida condominial pode resultar em penhora do imóvel, ainda que o proprietário não tenha participado da ação.<br> .. <br>Conforme leciona a doutrina especializada, "as despesas condominiais constituem obrigações propter rem ou próprias da coisa, denominadas obrigações ambulatórias, pois seguem a coisa onde quer que ela se encontre. Isso pode ser retirado do art. 1.345 do CC, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. Volume único. 5ª ed. rev. atual. ampl. São Paulo: Método, 2015. p. 1016).<br>No caso, conforme se verifica da matrícula do imóvel juntado pela própria Embargante no mov. 1.4, verifica-se que a COHAB-LD é proprietária do imóvel em discussão, tendo firmado compromisso de compra e venda com José Polytowski e esposa em 10/02/1993, transferindo-lhes a posse direta do bem, no entanto, mantendo o domínio da unidade em seu favor, a fim de se acautelar em caso de eventual inadimplemento deles, o que, aliás, veio a ocorrer, culminando no ajuizamento de ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos (ajuizada em 2008), que resultou no cancelamento do compromisso de compra e venda, o que inclusive restou averbado em 2011 em tal matrícula. Vejamos:<br> .. <br>Ao agir deste modo, portanto, a Embargante continuou a ser responsável pela quitação dos débitos correspondentes às despesas comuns (arts. 1.315, 1.336, I e 1.345, do Código Civil), uma vez que, ainda que indiretamente, também auferiu vantagem com as taxas geradas com a finalidade de conservar o imóvel.<br>Nesse contexto, sendo a COHAB-CT proprietária do imóvel e tendo ajuizado "ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos" contra os promitentes compradores, retomando o bem, é plenamente responsável pelos débitos condominiais do imóvel gerador das taxas, em decorrência da natureza propter rem da obrigação, ainda que não tenha participado da ação de cobrança (ajuizada em 2006 - mov. 1.6), na qual ocorreu a penhora impugnada.<br>Cumpre registrar, ainda, que nos autos nº 0001844-54.2006.8.16.0001 (ação de cobrança), restou reconhecida a validade da penhora, conforme se verifica do aresto do AI nº 0060160-72.2020.8.16.0000:<br> .. <br>Ainda, cumpre consignar que o Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), refere-se à existência ou não de responsabilidade do promitente vendedor pelo pagamento dos encargos condominiais quando o compromisso de compra e venda não foi levado a registro, ao passo que no caso em apreço discute-se apenas a possibilidade de o imóvel que gerou a dívida condominial vir a ser penhorado para quitá-la.<br>Logo, o fato de o Condomínio ter demandado a ação de cobrança contra os então moradores do imóvel não obsta que a penhora recaia sobre o bem, na medida em que a dívida está vinculada a ele, não incorrendo na propalada violação aos princípios do devido processo legal, contraditório, ampla defesa, tampouco à coisa jugada subjetiva.<br>Nesse passo, não há que se falar em nulidade da penhora e no levantamento da constrição; daí o desprovimento do recurso.<br>O entendimento não comporta censura, pois em consonância com "A jurisprudência do STJ  ..  no sentido de que, como a dívida condominial ostenta natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, sendo possível a penhora em cumprimento de sentença da ação de cobrança, mesmo não tendo o proprietário do imóvel participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.545.601/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/8/2025).<br>A título de reforço:<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.180.430/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 18/8/2025.)<br>Quando há a retomada do imóvel, como na hipótese dos autos, a penhora com responsabilidade do adimplemento pela promitente-vendedora se impõe, resguardado o direito de regresso:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. GARANTIA. PAGAMENTO. DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA. POSSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. ALINHAMENTO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 568/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL.<br> .. <br>2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial, de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.<br>3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida.<br>3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos.<br>4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 18/9/2024.)<br>Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada.<br>Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve ela ser mantida.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.