ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.<br>1. Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, determinou que a devolução do saldo remanescente seja única e imediata, aplicando a Súmula n. 543/STJ, em atenção à boa-fé contratual e à equidade.<br>2. Em relação à forma da devolução dos valores pagos, tal como decidido pelo Tribunal de origem, de acordo com a jurisprudência do STJ, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786 /2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por CIDADE JARDIM I DOURADOS EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento nos termos da seguinte ementa (fl. 345):<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DEPARCELAS PAGAS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO."<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL assim ementado (fl. 243):<br>"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - AFASTADA - MÉRITO - RESCISÃO PELO COMPRADOR - DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR DO PERCENTUAL DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO DE DESPESAS GERAIS -PRECEDENTE DO STJ - TAXA DE FRUIÇÃO - COBRANÇA INDEVIDA - IMÓVEL NÃO EDIFICADO - DESPESAS COM IPTU - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Comprovada a insuficiência de recursos da autora, serão concedidos em seu favor os benefícios da justiça gratuita, ainda mais quando a impugnação apresentada pela parte adversa não traz elementos aptos a ilidir aqueles colacionados pela parte beneficiada.<br>O Superior Tribunal de Justiça, por meio de decisão proferida no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Galloti, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786 /2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a promitente vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar na cobrança da taxa de fruição.<br>A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão do contrato.<br>Há sucumbência recíproca entre as partes, quando ambas saem vencedoras e vencidas na demanda, cabendo a distribuição dos ônus de forma proporcional, a teor do art. 86, do CPC."<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 251-256).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, que o acórdão julgado pelo Tribunal de origem incorreu em violação do art. 1.022 do CPC, uma vez que, embora tenha reconhecido a incidência da Lei n. 13.786/2018 ao contrato, deixou de se manifestar sobre a aplicação do art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79 e sobre a inaplicabilidade da Súmula n. 543/STJ ao caso concreto, limitando-se a adotar precedentes relativos a contratos firmados antes da vigência da referida lei.<br>Aduz, ainda, que não incide o óbice da Súmula n. 83/STJ, pois o acórdão recorrido diverge da jurisprudência desta Corte, que limita a aplicação da Súmula n. 543/STJ aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, conforme manifestação do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP.<br>Defende que a aplicação da Súmula n. 543/STJ a contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato importaria em esvaziamento do conteúdo normativo do art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/79, o qual autoriza a devolução parcelada das quantias pagas, razão pela qual requer o afastamento da súmula e o provimento do recurso especial.<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada não apresentou contraminuta (fl. 365).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.<br>1. Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, determinou que a devolução do saldo remanescente seja única e imediata, aplicando a Súmula n. 543/STJ, em atenção à boa-fé contratual e à equidade.<br>2. Em relação à forma da devolução dos valores pagos, tal como decidido pelo Tribunal de origem, de acordo com a jurisprudência do STJ, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786 /2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Inicialmente, verifica-se a existência de erro material na decisão monocrática agravada, uma vez que, onde se lê "São Bento Incorporadora Ltda.", deve constar corretamente "Cidade Jardim I Dourados Empreendimentos SPE Ltda.", parte recorrente nos autos.<br>Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Jacons de Souza Morais contra Cidade Jardim I Dourados Empreendimentos SPE Ltda., ora agravante, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, firmado para aquisição de unidade no empreendimento "Residencial Cidade Jardim I", em razão do inadimplemento das parcelas contratuais e da consequente impossibilidade de continuidade do ajuste, com a devolução dos valores pagos.<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação e determinou a restituição imediata em parcela única com base na Súmula n. 543/STJ,<br>No recurso especial, a parte agravante alegou violação do art. 1.022 do CPC e do art. 32-A, § 1º, II, da Lei n. 13.786/2018, sustentando que, por força da lei, a devolução deveria ocorrer de forma parcelada, após prazo de carência, e não em parcela única.<br>Em decisão monocrática de minha relatoria, conheci do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento em razão da ausência de violação do artigo 1.022 do CPC. No mérito, manteve-se a aplicação da Súmula n. 543/STJ, que determina a restituição imediata das parcelas pagas, incidindo a Súmula n. 83/STJ pela conformidade do acórdão com a jurisprudência desta Corte, ocasião em que foi interposto o presente agravo interno.<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, determinou que a devolução do saldo remanescente seja única e imediata, aplicando a Súmula n. 543/STJ, em atenção à boa-fé contratual e à equidade.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos do acórdão recorrido (fl. 237):<br>"A devolução do saldo remanescente porventura existente em favor do apelado, todavia, deve ocorrer de forma única e imediata, e não conforme previsto no artigo 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 13.786/18, em atenção à boa-fé contratual e à equidade.<br>A propósito, o Superior Tribunal de Justiça pacificou posicionamento nesse sentido, por meio da edição da Súmula n. 543, in verbis:<br>"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"<br>Nesse sentido:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR DE FORMA PARCELADA. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DEVIDA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS NÃO COMPROVADAS. NÃO INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DO SERVIÇO PRESTADO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. MANTIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO. (..). É abusiva a restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor, em razão da rescisão do contrato, devendo se dar de forma integral e imediata. (..)" (TJMS. Apelação Cível n. 0811227-14.2018.8.12.0001, Campo Grande, 1ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Sérgio Fernandes Martins, j: 25/02/2021, p: 03/03/2021) (g. n)<br>À vista disso, a empresa apelante deve devolver o valor da condenação em parcela única e não de forma parcelada, tal como disposto na sentença singular."<br>Com efeito, em relação à forma da devolução dos valores pagos, tal como decidido pelo Tribunal de origem, de acordo com a jurisprudência do STJ, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786 /2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>Nesse sentido, cito:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Nos termos da Súmula n. 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."<br>2. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.062.057/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONFUSÃO. DA EXTINÇÃO DO PROCESSO. NÃO CABIMENTO. ARRAS. NÃO DEVOLUÇÃO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. º 83 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.<br>1. Na hipótese dos autos, verifica-se que houve manifestação fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>2. Na hipótese dos autos, o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.<br>3. Consoante a jurisprudência do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Tal entendimento que restou cristalizado no Enunciado n.º 543 do STJ.<br>4. Entendimento jurisprudencial no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.<br>5. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema - Enunciado n.º 284/STF.<br>6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>7. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.<br>8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.831.044/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 24/2/2022.)<br>Dessa forma, verifica-se que esta Corte Superior consolidou o entendimento de que, antes mesmo da Lei n. 13.786/2018, já era reconhecido, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do comprador de rescindir o contrato e receber imediatamente a restituição das parcelas pagas, assegurando-se ao vendedor apenas a retenção razoável.<br>Assim, a Súmula n. 543/STJ reflete uma orientação consolidada desta Corte, firmada à luz dos princípios do microssistema consumerista. Desse modo, a superveniência da Lei do Distrato não afasta a aplicação do enunciado sumular quando, como no caso, a cláusula de devolução parcelada se revela desproporcional e capaz de gerar onerosidade excessiva ao consumidor, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem.<br>Portanto, tendo em vista que o acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, incide a Súmula n. 83/STJ no caso.<br>Assim, em que pese o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.