ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.<br>1. Quanto à alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte não especificou a suposta omissão do acórdão, mas apenas alegou genericamente a negativa de prestação. Assim, é inviável o conhecimento do Recurso Especial nesse ponto, ante o óbice da Súmula n. 284/STF.<br>2. O acórdão julgado pelo Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>3. Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e a interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por GAP PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão monocrática de minha relat oria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial nos termos da seguinte ementa (fl. 429):<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO."<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL assim ementado (fl. 263):<br>"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO - RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR - PRELIMINAR - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - NÃO CONHECIDO - PRESCRIÇÃO TRIENAL PARA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - AFASTADA - MÉRITO - PERCENTUAL DE RETENSÃO - CLÁUSULA PENAL MANTIDA EM 20% SOBRE OS VALORES PAGOS - PRECEDENTE DO STJ - INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO - REJEITADA - AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO - COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE - EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. "<br>Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram acolhidos apenas para retificar erro material, sem efeitos infringentes (fls. 282-285).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, que houve omissão e divergência jurisprudencial no acórdão recorrido, especialmente em relação à fixação do percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. O agravante sustenta que o Tribunal de origem não corrigiu os vícios apontados nos embargos de declaração, violando o artigo 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Além disso, o agravante argumenta que a retenção de 20% dos valores pagos, conforme decidido pelo Tribunal a quo, está em desacordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece um padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ. O agravante defende que a análise do percentual de retenção não esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, pois não requer reexame de matéria fático-probatória ou interpretação de cláusulas contratuais, mas sim a aplicação de entendimento jurisprudencial pacificado.<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada apresentou contraminuta (fls. 408-414).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.<br>1. Quanto à alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte não especificou a suposta omissão do acórdão, mas apenas alegou genericamente a negativa de prestação. Assim, é inviável o conhecimento do Recurso Especial nesse ponto, ante o óbice da Súmula n. 284/STF.<br>2. O acórdão julgado pelo Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>3. Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e a interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, proposta por Whevertton Erik Albuquerque Dias contra São Bento Incorporadora Ltda. e GAP Participações Ltda., relativa a contrato de compra e venda de lote urbano firmado em outubro de 2017, na qual o autor, ora recorrido, requereu o distrato e a restituição das parcelas pagas.<br>A sentença foi parcialmente procedente para rescindir o contrato; afastar taxa de fruição por se tratar de terreno não edificado; negar retenção de valores a título de comissão de corretagem e despesas administrativas; determinar restituição imediata de 80% do total adimplido; e reconhecer sucumbência recíproca.<br>Em apelação, o Tribunal de origem manteve, no essencial, a retenção em 20% dos valores pagos, afastou a taxa de fruição e reconheceu a possibilidade de abatimento da comissão de corretagem prevista contratualmente, preservando a sucumbência recíproca.<br>Em decisão monocrática de minha relatoria, conheci do agravo para não conhecer do recurso especial em razão dos óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ, ocasião em que foi interposto o presente agravo interno.<br>Assim, cinge-se a controvérsia à definição do percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, diante da fixação, pelo Tribunal de origem, de 20% e da postulação da agravante pela adoção do padrão-base de 25%.<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Inicialmente, verifica-se que, quanto à alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte não especificou a suposta omissão do acórdão, mas apenas alegou genericamente a negativa de prestação. Assim, é inviável o conhecimento do Recurso Especial nesse ponto, ante o óbice da Súmula 284/STF.<br>Ademais, consoante aludido na decisão agravada, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos está de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as particularidades do caso concreto.<br>Confira-se excerto do acórdão recorrido (fls. 269-270):<br>"Dito isso, verifica-se que a empresa apelante se insurge quanto à retenção de valores pagos determinada na sentença singular no percentual de 20% (vinte por cento).<br>Quanto a esse tema, o Superior Tribunal de Justiça entende como razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.<br>Nesse sentido:<br> .. <br>Assim, verifica-se que a taxa de retenção fixada judicialmente em 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações adimplidas mostra-se em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, em atenção às particularidades do caso, bem como de acordo com o entendimento jurisprudencial,<br> .. <br>Portanto, a sentença de primeiro grau deve ser mantida, para possibilitar a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago, posto que tal percentual se apresenta coerente como forma de compensação pelas despesas ordinárias suportadas."<br>Portanto, conforme consignado da decisão agravada, o acórdão julgado pelo Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.<br>Nesse sentido, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. Precedentes.<br>2. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2579263/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024 TERCEIRA TURMA, DJe 04/09/2024).<br>Incide, in casu, a Súmula n. 83/STJ.<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático- probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7 /STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2126709/DF, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, QUARTA TURMA, DJEN 08/04/2025).<br>A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Assim, em que pese o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.