ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. REVISÃO DA MATÉRIA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CRITÉRIOS DE REAJUSTE. DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 284/STF.<br>1. Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos.<br>2. Não prospera a alegada violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação. Súmula n. 284/STF.<br>3. Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>4. O acórdão julgado pelo Tribunal a quo está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à redução do percentual de retenção, exige o reexame das cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>6. Modificar o acórdão julgado pelo Tribunal de origem, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto nas cláusulas 3.1 e 3.2 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>7. Ao sustentar a tese de que os juros e a correção devem ter como marco inicial o trânsito em julgado, observa-se que, nas razões do recurso especial, a recorrente deixou de estabelecer qual o dispositivo de lei federal que considera violado para sustentar sua irresignação pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Súmula n. 284/STF.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento nos termos da seguinte ementa (fl. 511):<br>PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. REVISÃO DA MATÉRIA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CRITÉRIOS DE REAJUSTE. DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO.<br>A referida decisão foi integrada pela de fls. 543-545, que acolheu os embargos de declaração opostos pela parte agravante nos termos da seguinte ementa:<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC AFASTADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.<br>A agravante aduz, ainda, que houve violação do art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou de enfrentar pontos essenciais suscitados nos embargos de declaração, como a origem da culpa pela rescisão contratual, a identificação das obras supostamente atrasadas, a data-limite para entrega e a incidência da cláusula penal prevista no art. 408 do Código Civil.<br>Aduz, ainda, que não há necessidade de reexame de provas, mas apenas de revaloração jurídica dos fatos já reconhecidos, razão pela qual não se aplicaria a Súmula n. 7/STJ. Também afasta a incidência da Súmula n. 5/STJ, alegando que não busca reinterpretar cláusulas contratuais, e sim verificar sua compatibilidade com a lei federal.<br>Sustenta, outrossim, que o recurso especial foi devidamente fundamentado, com indicação clara dos dispositivos legais violados, afastando a incidência da Súmula n. 284/STF. Alega, ainda, que a Súmula n. 83/STJ não se aplica, pois não houve pedido de redução de multa contratual em seu favor, tratando-se de hipótese distinta da abordada na decisão agravada.<br>Requer ainda que juros e correção sigam o Tema 1.002 do STJ (a partir do trânsito em julgado).<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada não apresentou contraminuta (fl. 575).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. REVISÃO DA MATÉRIA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CRITÉRIOS DE REAJUSTE. DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 284/STF.<br>1. Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos.<br>2. Não prospera a alegada violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação. Súmula n. 284/STF.<br>3. Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>4. O acórdão julgado pelo Tribunal a quo está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à redução do percentual de retenção, exige o reexame das cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>6. Modificar o acórdão julgado pelo Tribunal de origem, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto nas cláusulas 3.1 e 3.2 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>7. Ao sustentar a tese de que os juros e a correção devem ter como marco inicial o trânsito em julgado, observa-se que, nas razões do recurso especial, a recorrente deixou de estabelecer qual o dispositivo de lei federal que considera violado para sustentar sua irresignação pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Súmula n. 284/STF.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual proposta pela promitente-compradora em face da vendedora, relativa ao contrato de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário. A autora, ora recorrida, alegou cláusulas abusivas, onerosidade excessiva, atraso na entrega de obras e propaganda enganosa, com pedidos de rescisão, restituição dos valores pagos, multa contratual e inversão do ônus da prova.<br>A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, rescindiu o contrato, determinou restituição integral e aplicou multa contratual de 20%, com correção desde o desembolso e juros de mora desde a citação.<br>Ao dar parcial provimento à apelação, o Tribunal de origem afastou a admissibilidade do "termo de compromisso de obras" como prova emprestada; manteve a rescisão por culpa da vendedora em razão de atraso na conclusão das obras e de cláusulas abusivas; reduziu a multa para 10% sobre o montante das parcelas pagas, à luz do art. 413 do Código Civil; fixou correção monetária desde o desembolso (Súmula n. 43/STJ) e juros de mora desde a citação (art. 405 do Código Civil); e determinou a devolução em parcela única, com redistribuição da sucumbência.<br>Em decisão monocrática de minha relatoria, conheci do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento em razão da ausência de violação do artigo 1.022 do CPC. No mérito, mantive o acórdão recorrido quanto ao reconhecimento do atraso das obras, da culpa exclusiva da vendedora e da existência de cláusulas abusivas, inviabilizando a revisão pretendida pela incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Reconheci, ainda, a possibilidade de retenção de valores, nos termos da Súmula n. 83/STJ, ocasião em que foi interposto o presente agravo interno.<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Consoante aludido na decisão agravada, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 305-315):<br>Inicialmente, registro ser perfeitamente possível a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa de uma das partes, , da promitente compradora (porin casu desistência), mormente quando advém da impossibilidade financeira de arcar com as obrigações assumidas.<br>Na hipótese em tela, o inadimplemento contratual foi imputado pelo Magistrado primevo de forma exclusiva à promitente vendedora. Os termos da rescisão são regidos pela Súmula nº 543, do STJ:<br> .. <br>Dessa forma, configurada a rescisão por culpa da vendedora, é devida a integral restituição das parcelas pagas pelo comprador.<br>No tocante à correção das parcelas do financiamento imobiliário, a apelante afirma que os parâmetros contratuais de reajuste das parcelas e encargos moratórios resultam da livre manifestação volitiva das partes, inexistindo motivo para modificação das cláusulas vigentes.<br>Afirma que os encargos moratórios estão em consonância com a legislação aplicável, em especial o Decreto nº 22.626 /33, que, nos seus arts. 8º e 9º, estabelece ser válida a pactuação de cláusula penal.<br>Pugna pela reforma da sentença, para preservar as cláusulas contratuais 3.1 e 3.2, e, em carácter sucessivo, requer a substituição do índice de remuneração plena da caderneta de poupança pelo IPCA, ou pelos parâmetros de atualização monetária do TJMG, preservada, em todo caso, a incidência dos juros remuneratórios de 1% ao mês.<br>No contrato foi prevista a correção das parcelas com base nos índices de caderneta de poupança, acrescida de juros remuneratórios.<br>Apesar do inconformismo da parte, está correta a sentença que declarou nulas as cláusulas contratuais apontadas na petição inicial.<br>Isto porque configura abusividade a cobrança cumulada de juros remuneratórios à taxa de 1% ao mês, acrescidos do índice mensal de remuneração plena da caderneta de poupança, para atualização das prestações, já que a poupança é remunerada pela TR  0,5% de juros.<br>Com efeito, a correção das prestações do imóvel com base na remuneração plena da poupança (TR  juros de 0,5%), acumulada com juros remuneratórios de 1% ao mês, representa bis in idem, conforme o entendimento prevalente nesta colenda 14ª Câmara Cível.<br>A este respeito, colaciono os seguintes precedentes:<br> .. <br>Logo, a forma de correção das parcelas previstas no contrato resulta em excessiva remuneração do capital em favor da parte credora, impondo à outra parte (apelada) o pagamento de prestações desproporcionais, representando desequilíbrio na relação contratual.<br>Além disso, observo que a cláusula 3.1 do contrato, anexado no doc. de ordem nº 5, também prevê em seu texto a aplicação de fator de multiplicação sobre o valor da última parcela já corrigida e paga.<br>Dispõe que todas as parcelas dos itens 3.3 e 3.4 do preâmbulo serão corrigidas pelo período entre a assinatura do contrato e o efetivo pagamento, em evidente prática de capitalização mensal dos juros.<br>Entretanto, a recorrente não é integrante do Sistema Financeiro Nacional, aplicando-se lhe o Decreto nº 22.626 /33 (Lei da Usura):<br> .. <br>Convém lembrar o enunciado da Súmula nº 121/STF: "É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada".<br>Destarte, refuto a tese recursal de legalidade dessas cláusulas.<br>Segue a apelante arguindo a incidência do disposto no art. 184, do CC, e art. 51, § 2º, do CDC, ao fundamento de que a declaração de nulidade de cláusula contratual não autoriza o desfazimento de todo o contrato. Repare que os dois dispositivos trazem ressalvas, confira-se:<br> .. <br>Afirma que a apelada em nenhum momento alegou ou provou que, mesmo diante da revisão do contrato, a continuidade do ajuste implicaria ônus excessivo em seu desfavor. Além de sustentar ser inaplicável a cláusula penal, pois a rescisão por abusividade de cláusula não significa descumprimento de obrigação (art. 408, do CC).<br>Pretende que a culpa pela resolução contratual seja atribuída à apelada, em razão do desfazimento imotivado e unilateral da sua parte.<br>Não obstante as razões vertidas, por primeiro, impende registrar que o fundamento para rescindir o contrato não se limita à ilegalidade de cláusulas contratuais, mas também pela quebra de expectativa da compradora em relação ao empreendimento e a demora na conclusão das obras do espaço de lazer, todos esses motivos atribuíveis à ré.<br>Nos termos do art. 408, do CC retro mencionado: "Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora". Portanto, a aplicação da cláusula penal encontra embasamento na conduta da ré.<br>Com bem fundamentou o douto Sentenciante:<br> .. <br>Lado outro, não prospera a alegação de que o laudo pericial foi negligenciado pelo Juiz, ou seja, a prova emprestada apresentada pela ré no doc. de ordem nº 39, cujo objetivo era constatar se as obras de infraestrutura urbana e de lazer do empreendimento "Pampulha Tennis Residence" se encontram concluídas.<br>Após vistoriado o empreendimento em fevereiro/2020, antes de ajuizada a ação (em 23/09/2020), foi constatado que a infraestrutura urbana e de lazer se encontravam finalizadas. Porém, considerando que as partes celebraram o contrato em 19/07/2016, a conclusão tardia das obras, mais de três anos depois, caracteriza atraso injustificado.<br>Convém assinalar que é descabida a justificativa de que não houve pactuação de prazo para a entrega das obras, a fim de afastar o atraso que lastreou a condenação, na medida em que possibilita à empresa construtora estender a conclusão da obra ad aeternum.<br>Nesse sentido, já se manifestou o colendo STJ (Tema nº 996):<br> .. <br>Sustenta a inexistência de promessa de condomínio fechado.<br>A respeito da questão, na exordial, verifico que a requerente argúi que a ré agiu em evidente má-fé ao se comprometer a entregar imóvel caracterizado juridicamente como loteamento fechado.<br>Observo que o Juiz omitiu-se quanto à arguição da parte autora sobre a propaganda enganosa, veiculada no capítulo "B) Da figura loteamento fechado, requisitos e exigências municipais - irregularidade e propaganda enganosa", pela qual passa o apreciá-lo, com fundamento no princípio do "tantum devolutum quantum appellatum."<br>Na inicial, a autora narra que, ao adquirir o imóvel, foi informada que o empreendimento "Pampulha Tennis Residence" se tratava de um loteamento fechado. Com base nisso, formulou pedido para que a ré fosse condenada a pagar a multa rescisória, conforme previsão item 9 do contrato, pelo descumprimento de entrega das obras prometidas.<br>À luz do direito consumerista, publicidade enganosa é aquela que contém informação inteira ou parcialmente falsa, ou que omite informações relevantes sobre o produto ou serviço, capaz de induzir a erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados.<br>Isso é o que se extrai do teor do art. 37, §1º, da Lei nº 8.078 /90:<br> .. <br>Ainda, segundo o art. 30, do CPC, o tudo o que se constitui como oferta, vincula e obriga o fornecedor, in verbis:<br> .. <br>No caso sub judice, todavia, não há demonstração de que a incorporadora tenha publicado ou anunciado informações inverídicas sobre o empreendimento Pampulha Tennis Residence ofertado.<br>No Termo de Deliberação emitido pelo MPMG (doc. nº 25), o Promotor atesta que nos folhetos publicitários e anúncios fotográficos do empreendimento não há menção expressa ao fato de o loteamento ser ou torna-se futuramente um condomínio fechado.<br>Muito embora a autora tenha dito que a requerida não cumpriu os requisitos legais exigidos pelo Município para a modalidade de loteamento fechado, não é o que se extrai dos autos.<br>Sobre o assunto, dispõe a Lei municipal 3.720/07 (doc. nº 26):<br> .. <br>Conforme o laudo pericial acostado pela ré/recorrente, o local é totalmente delimitado, murado e cercado, cujo acesso é controlado por portaria. Portanto, mesmo que eventualmente tenha sido divulgado como loteamento fechado (e não condomínio fechado), não há que se falar que a compradora foi ludibriada, pois, no tocante, a construtora cumpriu as exigências legais e, por conseguinte, contratuais.<br>Inexistindo indício de publicidade enganosa, a apelante cuidou de demonstrar o equívoco dessa presunção. Percebe- se, na verdade, que houve uma nítida confusão de conceitos e institutos pela apelada.<br>Todavia, apesar da alegação de publicidade enganosa ter sido utilizada como causa de pedir pela autora, o fundamento jurídico para se atribuir a culpa à promitente vendedora pela rescisão contratual foi o atraso na entrega das obras e a ilegalidade/abusividade das cláusulas.<br>Passo à apreciação do pedido de exclusão/redução equitativa do valor da cláusula penal, pela teoria do adimplemento substancial.<br>O Magistrado aplicou a quo aplicou multa por inadimplemento contratual em desfavor da apelante, fixada em 20% do valor total da negociação.<br>A apelante afirma que o empreendimento restou entregue com toda a estrutura prometida, e que o principal objeto do negócio firmado entre as partes era a entrega de um lote vago em condições de ser edificado, o que, incontestavelmente, foi cumprido a tempo e modo.<br>Requer a exclusão da penalidade contratual e, eventualmente, que seja feita a redução equitativa do valor da cláusula penal aplicada, para 10% do valor das parcelas pagas pela promissária-compradora.<br>Consta da cláusula 9ª do contrato que, havendo inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições do contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento de multa equivalente a 20% sobre o valor total da negociação.<br>A multa contratual correspondente a 20% do valor total do lote, para o caso de infração contratual, propicia o enriquecimento sem justa causa e deve ser reduzida a patamar condizente com a razoabilidade.<br>A previsão tem o escopo de ressarcir a parte prejudicada face ao rompimento contratual, não se confundindo com a multa moratória.<br>Considerando que na hipótese houve adimplemento substancial, o percentual da multa aplicado (20%), sobre o total da negociação, se revela excessivo, devendo incidir sobre o valor das parcelas pagas.<br>Quando a penalidade se revelar excessiva e desproporcional, é cabível reajustá-la, sob pena de impor enriquecimento ilícito à apelada, que, in casu, receberia a título de multa quantia próxima ao montante a lhe ser de devolvido. A este respeito, dispõe o art. 413 do Código Civil:<br> .. <br>Por último, pugna a apelante para que, em relação aos valores a serem restituídos à apelada, os juros e a correção monetária tenham como termo inicial o trânsito em julgado, conforme o Tema nº 1.002, do STJ, e que referida devolução possa ser efetivada em 12 (doze) parcelas mensais, conforme previsto no art. 32, da Lei 6.766/79.<br>Quando aos consectários legais da condenação imposta, o Magistrado determinou que o valor fixado a título de indenização por danos materiais deve ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/MG, a partir da data do desembolso, nos termos do art. 398 do Código Civil e Súmula nº 43/STJ, acrescido de juros a partir da citação.<br>Como cediço, os juros de mora devem ser contabilizados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e art. 219 do CPC.<br>Segundo o STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente- vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193 /DF, Relator Ministro Raul Araújo, DJe 13/4/2021).<br>Portanto, em se tratando de responsabilidade contratual, os critérios assentados na sentença estão em conformidade com a lei e o entendimento jurisprudencial dominante, não cabendo alteração.<br>Sobre a forma de restituição cabível, no caso, o inadimplemento por culpa da promitente-vendedora autoriza a devolução integral e imediata das quantias pagas à promitente-compradora, em parcela única, não havendo que se falar em parcelamento do pagamento.<br> .. .<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>Da violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC<br>Com efeito, não prospera a alegada violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação.<br>Assim, a recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa aos referidos dispositivos legais, sem explicitar os pontos em que o acórdão recorrido teria sido omisso, contraditório ou obscuro, bem como a relevância do enfrentamento da legislação e das teses recursais não analisadas. Incidência da Súmula n. 284/STF.<br>Da violação dos arts. 421, 422 e 475 do CC e 51, § 2º, do CDC. Súmulas n. 5 e 7/STJ<br>O Tribunal a quo assim consignou (fl. 309): "Não obstante as razões vertidas, por primeiro, impende registrar que o fundamento para rescindir o contrato não se limita à ilegalidade de cláusulas contratuais, mas também pela quebra de expectativa da compradora em relação ao empreendimento e a demora na conclusão das obras do espaço de lazer, todos esses motivos atribuíveis à ré".<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br> .. <br>2.1. Da petição inicial constou apenas o pedido de condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos emergentes, a título de reembolso dos aluguéis que despendera, ante o atraso na entrega da obra. A sentença condenou as empresas ao pagamento de lucros cessantes, mesmo inexistindo requerimento nesse sentido. A Corte local manteve os lucros cessantes.<br>2.2. Em tais condições, impõe-se a reforma do aresto impugnado no ponto, para afastar a referida condenação, assim como para determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para exame do pedido da adquirente relativo ao reembolso dos aluguéis vencidos e vincendos.<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.<br>4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se dá parcial provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024.)<br>Da violação do art. 413 do CC. Súmulas n. 83, 5 e 7/STJ<br>Como se vê, conforme consignado na decisão agravada, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos seria suficiente para ressarcir a parte vendedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, tendo em vista o adimplemento substancial da obrigação principal e a constatação de que a penalidade originalmente estipulada - 20% sobre o valor total do contrato - mostrava-se excessiva e desproporcional, o que poderia ensejar enriquecimento sem causa, em afronta ao disposto no art. 413 do Código Civil.<br>Portanto, o acórdão julgado pelo Tribunal a quo de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS.<br> .. <br>2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/8/2019, DJe de 30/8/2019.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017 DJe de 29/06/2017)<br>2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.  .. <br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.366.813/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 1º/4/2019.)<br>Incide, in casu, a Súmula n. 83/STJ.<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à redução do percentual de retenção, exige o reexame das cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>A propósito, cito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento .<br>( AgInt no REsp n. 2126709/DF, rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/3/2025, QUARTA TURMA, DJEN 8/4/2025.)<br>Da violação dos arts. 591 e 406 do CC, 5º da Lei 9.514/1997 e 46 da Lei 10.931/2004. Súmulas n. 5 e 7/STJ<br>Por fim, o Tribunal de origem, conforme trechos do acórdão já mencionados, e com base no amplo exame dos fatos e das provas acostadas aos autos, concluiu que a cumulação de juros remuneratórios com a remuneração plena da poupança configura bis in idem, resultando em encargos excessivos e desproporcionais, em afronta ao equilíbrio contratual (fls. 306-307).<br>Assim, modificar o acórdão julgado pelo Tribunal de origem, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto nas cláusulas 3.1 e 3.2 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A propósito, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO. CRITÉRIOS DE REAJUSTE. CUMULAÇÃO INDEVIDA. TESE DISSOCIADA DO DISPOSITIVO LEGAL INDICADO. SUMULA N. 284 DO STF. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 5 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Incide a Súmula n. 284 do STF na falta de pertinência entre a tese sustentada e o normativo apontado no recurso especial.<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais (Súmula n. 5 do STJ).<br>3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que, nos termos da cláusula 3.1 do contrato firmado, não seria possível somar o índice de remuneração básica dos depósitos de poupança aos juros remuneratórios de 1% (um por cento). Entender de modo contrário demandaria nova análise do contrato, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1816336/MG, Data de Julgamento: 12/9/2022, QUARTA TURMA, DJe 15/9/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGRA PARA ATUALIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. ILEGALIDADE DECLARADA. REVISÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE . INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS. REDUÇÃO PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca da cumulação ilegal de índices para correção das prestações não prescindiria do reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável, devido aos óbices da Súmulas 5 e 7/STJ.<br>2. No caso em exame, não houve debate acerca da questão envolvendo a possibilidade de redução proporcional da multa por atraso na entrega de obras de lazer, atraindo a incidência das Súmulas 282 e 356/STF.<br>3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1984698/MG, Data de Julgamento: 9/8/2022, QUARTA TURMA, DJe 17/8/2022.)<br>Por fim, ao sustentar a tese de que os juros e a correção devem ter como marco inicial o trânsito em julgado, observa-se que, nas razões do recurso especial, a recorrente deixou de estabelecer qual o dispositivo de lei federal que considera violado para sustentar sua irresignação tanto pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Ressalte-se que a mera menção ao tema em debate, sem que se aponte com precisão a contrariedade ou a negativa de vigência pelo julgado recorrido não preenche o requisito formal de admissibilidade recursal.<br>As razões do recurso especial devem exprimir, com transparência e objetividade, os motivos pelos quais o recorrente visa à reforma do julgado, de modo que a "simples menção de normas infraconstitucionais, feita de maneira esparsa no corpo das razões recursais, não supre a exigência de fundamentação adequada do recurso especial, pois dificulta a compreensão da controvérsia. Incidência da Súmula 284/STF" (EDcl no AgRg no AREsp n. 402.314/SP, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJe de 22/9/2015).<br>Diante da deficiência na fundamentação, o conhecimento do recurso especial encontra óbice na Súmula 284 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido, cito:<br>1. A ausência de indicação do dispositivo de lei violado ou de interpretação controvertida caracteriza deficiência da fundamentação recursal. Incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF.<br>(AgInt no AREsp n. 2.484.657/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 26/6/2024.)<br>3. O recurso especial é inadmissível por fundamentação deficiente quando deixa de indicar o dispositivo de lei federal violado. Súmula nº 284/STF.<br>(AgInt no AREsp n. 2.511.818/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 21/6/2024.)<br>Assim, não obstante o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.