DECISÃO<br>Examina-se recurso especial interposto por NOSSA SENHORA DA SALLETE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional..<br>Recurso Especial interposto em: 19/5/2025<br>Concluso ao gabinete em: 18/11/2025<br>Ação: de cobrança de taxas associativas, ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS TITULARES DOS LOTES DO RESIDENCIAL EVIDENCE, em face de NOSSA SENHORA DA SALETTE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual requer o pagamento das taxas de manutenção relativas ao período de maio de 2020 a julho de 2021 e das parcelas vincendas.<br>Sentença: julgou procedentes os pedidos, para condenar a requerida ao pagamento das taxas associativas dos períodos de maio de 2020 a julho de 2021 e das vencidas no curso do processo. (e-STJ fls. 610-613)<br>Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por NOSSA SENHORA DA SALETTE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos da seguinte ementa:<br>Apelação Cível. Ação de cobrança. Taxas associativas de loteamento. Sentença de procedência. Recurso da ré. Alegação de violação aos Temas 882 do STJ e 492 do STF. Participação ativa da ré na constituição da associação. Atuação como presidente. Assinatura em ata e registro do estatuto social. Anuência expressa configurada. Cobrança legítima. Aplicação da Lei nº 13.465/2017. Requisito de publicidade atendido pelo registro do ato constitutivo. Manutenção da sentença. Majoração dos honorários advocatícios em sede recursal. Recurso conhecido e não provido. (e-STJ fl. 922)<br>Embargos de declaração: opostos por NOSSA SENHORA DA SALETTE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foram rejeitados nos termos da seguinte ementa:<br>Ementa. Embargos de declaração. Ação de cobrança de taxas associativas. Sentença de procedência mantida em acórdão que negou provimento à apelação da ré. Alegações de omissão e contradição. Inexistência de vícios no acórdão embargado. Participação ativa da ré na fundação da associação. Adesão expressa comprovada. Irrelevância do registro do ato constitutivo na matrícula do imóvel no caso concreto. Aplicação do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ segundo as especificidades fáticas. Observância à Lei nº 13.465/2017. Impossibilidade de rediscussão da matéria pela via dos embargos declaratórios. Prequestionamento implícito configurado. Embargos rejeitados. (e-STJ fls. 975)<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 489, § 1º, V e VI, 927, III, 1.022, I e II, do CPC/2015, 53, 884, 1.358-A, § 2º, do CC, 5º, XX, da CF, 2º e 2º-A da Lei 6.766/99, bem como dissídio jurisprudencial.<br>Além da negativa de prestação jurisdicional, sustenta que a cobrança de taxas associativas depende de anuência inequívoca do titular do lote. Aduz que é vedada a imposição compulsória de associação e de contribuições, em razão da liberdade de associação. Argumenta que inexiste fundamento na Lei 6.766/99 para cobrança e que não há registro do ato constitutivo nos moldes exigidos. Assevera que, sendo a propriedade anterior à Lei 13.465/2017, é indevida a cobrança sem adesão expressa.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário por associações<br>De acordo com a tese firmada pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema Repetitivo nº 882).<br>Sobre o tema, no julgamento do RE nº 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".<br>Em suma, segundo o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente.<br>Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.<br>Ademais, é pacífica a jurisprudência de sta Corte Superior a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp 1.439.163/SP, Segunda Seção, DJe de 22/5/2015 ). No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.164.029/SP, Terceira Turma, DJe de 6/12/2024; RE no AgInt no AREsp n. 556.344/SP, Quarta Turma, DJe de 14/4/2023.<br>Nesse sentido, apesar da inexistência de ato formal de concordância com a constituição da associação pela recorrente, o acórdão recorrido expôs fundamentadamente os motivos pelos quais entendeu que a recorrente além de instituir o condomínio, na prática, também instituiu a própria associação, da qual seu sócio participou como presidente. Ressalta-se, inclusive, o que consta no acórdão recorrido:<br> .. <br>Ainda, o Tema 882 do STJ também reforça que apenas a anuência expressa, e não tácita, pode obrigar o pagamento de taxas associativas. No caso dos autos, a sentença infere anuência com base na participação da ré na constituição da associação.<br>Conforme se verifica a ré, representada por seu administrador, não apenas participou da assembleia que instituiu a associação autora, mas também atuou como presidente, assinando a ata e promovendo o registro do estatuto social da associação. Esse ato de participação ativa configura, em nosso entendimento, anuência expressa à associação e, por consequência, aos encargos financeiros decorrentes, incluindo as taxas associativas.<br>O entendimento consolidado pelo Tema 882 do STJ define que a cobrança de taxas associativas é legítima apenas em relação aos proprietários que anuíram expressamente à associação. A manifestação clara da ré, ao atuar diretamente na constituição da associação e promover o registro formal da entidade, caracteriza aceitação expressa, suficiente para criar o vínculo associativo. Diferentemente da anuência tácita, que pode ser ambígua, a participação ativa e deliberada em atos de constituição e registro configura concordância inequívoca com as obrigações da associação.<br> ..  (e-STJ fls. 924-925)<br>Ainda, no que se refere à anuência expressa, consta do acórdão do recurso integrativo que:<br> .. <br>O acórdão embargado reconheceu corretamente a legitimidade da cobrança das taxas associativas no caso concreto, sem incorrer em qualquer contradição.<br>A tese fixada no Tema 492 do STF deve ser interpretada à luz das circunstâncias fáticas do caso em julgamento, e não de forma estritamente literal ou mecanicista. O elemento central da tese é a proteção do direito constitucional de não associação (art. 5º, XX, da CF), impedindo que alguém seja compelido ao pagamento de contribuições associativas sem sua anuência.<br>No caso em análise, a embargante não foi meramente compelida a associar-se contra sua vontade. Ao contrário, participou ativamente da constituição da associação, presidindo a assembleia de fundação, assinando a ata e promovendo o registro do estatuto social. Tais condutas transcendem a simples participação passiva e configuram verdadeiro ato de fundação associativa, que é a manifestação mais clara e inequívoca possível de adesão à entidade.<br>O requisito do registro do ato constitutivo na matrícula do imóvel visa garantir a publicidade da obrigação aos futuros adquirentes. No caso da embargante, que participou da própria fundação da associação, tal requisito torna-se dispensável, pois sua ciência e adesão à obrigação são inequívocas e precedem o próprio registro. Interpretação diversa privilegiaria o formalismo em detrimento da realidade substancial dos fatos, contrariando o princípio da primazia do mérito previsto no art. 4º do Código de Processo Civil.<br>Ademais, conforme destacado pela embargada, o estatuto social da associação foi devidamente registrado em agosto de 2018, portanto, já na vigência da Lei nº 13.465/2017, que passou a regular os loteamentos de acesso controlado e as contribuições associativas respectivas. Este registro, ainda que não tenha sido realizado na matrícula do imóvel, atende à finalidade de publicidade que o requisito do Tema 492 do STF visa resguardar, especialmente considerando a participação ativa da embargante na constituição da associação.<br>Não procede a alegação de que o acórdão teria considerado a "anuência tácita" como suficiente para a cobrança das taxas associativas.<br>A embargante, conforme reconhecido no acórdão, não apenas participou da assembleia que instituiu a associação, mas atuou como presidente, assinou a ata e promoveu o registro do estatuto social. Esses atos configuram manifestação expressa de vontade, externada por meio de comportamento concludente que não deixa dúvidas quanto à intenção de associar-se.<br> ..  (e-STJ fls. 974-982)<br>Portanto, a recorrente não pode ser considerada uma adquirente do lote em condomínio fechado, mas seu verdadeiro instituidor, assim como da associação que administra o condomínio, o que logicamente implica que evidentemente teve conhecimento e demonstrou aquiescência à existência da associação e à respectiva cobrança de contribuição.<br>Desse modo, na presente hipótese, consideradas as particularidades da demanda, não se verifica qualquer afronta às teses consolidadas pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492).<br>Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 5% os honorários fixados anteriormente.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.<br>1. Ação de cobrança de taxas associativas.<br>2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.<br>3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.<br>4. No caso concreto, ainda que inexista instrumento formal de adesão, ficou comprovado que a própria recorrente participou da constituição da associação, presidindo a assembleia de fundação, assinando a ata e promovendo o registro do estatuto. Esses atos configuram anuência expressa e inequívoca, afastando a alegação de compulsoriedade e harmonizando-se com as teses dos Temas 492/STF e 882/STJ.<br>5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.