DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por HORACIO COTAIT RUGGIERO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO E FIXOU O VALOR APURADO DO IMÓVEL CONSTANTE DO LAUDO PERICIAL. ALEGAÇÃO DE ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. PERÍCIA QUE VERIFICOU O VALOR DO MERCADO COM BASE EM MÉTODOS COMPARATIVOS, RESPEITANDO AS NORMAS TÉCNICAS DA ABNT. AVALIAÇÃO QUE CONSIDEROU ELEMENTOS TÉCNICOS E CIENTÍFICOS. DEVEDOR QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM APRESENTAR ELEMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR A AVALIAÇÃO OU ALTERAR SEU VALOR. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 480 e 873 do CPC, no que concerne à necessidade de realização de nova perícia de avaliação imobiliária, em razão de discrepância acentuada entre o valor judicial e o valor apresentado pelo assistente técnico, bem como o excessivo número de comparativos que teriam desvalorizado o bem, trazendo a seguinte argumentação:<br>Como se verifica do r. Laudo Pericial, foram utilizados 77 elementos comparativos, o que desvaloriza a avaliação do imóvel penhorado do recorrente. (fl. 44)<br>  <br>O imóvel penhorado está a um quarteirão da praia e está do lado de famosa Shopping Center, situado na rua Jacob Emerick, de forma que sua comparação e homogeneização com imóveis longe da praia e sem referido comércio, por exemplo, não refletem o real valor de venda, diminuindo o seu valor. (fls. 44-45)<br>  <br>O valor apresentado pelo Sr. Perito Judicial, considerando imóvel de bem longo do imóvel penhorado foi de R$ 300.000,00, conforme fls. 464. (fl. 45)<br>  <br>O recorrente também entregou seu laudo, realizado por perito que também atua judicialmente em outras demandas, o que não foi considerado pelo r. Acórdão, que utilizou imóveis paradigmas da mesma rua do imóvel penhorada e da mesma região, que é na esquina da praia e próxima ao shopping center, no valor de R$ 734.000,00, conforme fls. 547. (fl. 45)<br>  <br>A diferença é mais que o dobro do valor. (fl. 45)<br>  <br>O r. acórdão não considerou, ou seja, negou vigência, ao Art. 480 do código de processo civil, aplicando apenas o art. 873 do referido diploma legal.<br>  <br>Ocorre que, a segunda perícia está prevista no CPC, Art. 480, e se aplica para corrigir a inexatidão dos dados da perícia atacada. (fl. 46)<br>  <br>A extrema quantidade de imóveis de outros bairros, 77 exemplos, próximos da favelas longe da praia, longe de shopping, longe do centro da cidade, certamente fizeram a média do preço do imóvel cair, desvalorizando o imóvel do recorrente, e lhe causando prejuízo. (fl. 46)<br>  <br>O laudo judicial foi devidamente contraposto com o laudo apresentado pelo recorrente, que sequer foi considerado pelo r. Acórdão, e que resultou em valor 100% maior que o apresentado judicialmente. (fl. 46)<br>  <br>A discrepância é gritante, justificando que seja realizada nova perícia, para que seja suficientemente comprovado o justo valor do imóvel. (fls. 44-46)<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, incide a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que não há a indicação clara e precisa do dispositivo de lei federal tido por violado, pois nas razões do Recurso Especial não se particularizou o inciso, o parágrafo ou a alínea do art. 873 do CPC, sobre o qual recairia a referida ofensa, incidindo, por conseguinte, o citado enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Ressalte-se, por oportuno, que essa indicação genérica do artigo de lei que teria sido contrariado induz à compreensão de que a violação alegada é somente de seu caput, que, no caso, traz em seu texto uma mera introdução ao regramento legal contido nos incisos, nos parágrafos ou nas alíneas.<br>Nesse sentido: "A alegação de ofensa a normas legais sem a individualização precisa e compreensível do dispositivo legal supostamente ofendido, isto é, sem a específica indicação numérica do artigo de lei, parágrafos e incisos e das alíneas, e a citação de passagem de artigos sem a efetiva demonstração da contrariedade de lei federal impedem o conhecimento do recurso especial por deficiência de fundamentação, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF" (AgInt no REsp n. 2.038.626/PR, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de 17/2/2025).<br>De igual sorte: "Ausente a indicação dos incisos e/ou parágrafos supostamente violados do artigo de lei apontado, tem incidência a Súmula 284 do STF (AgInt no AREsp n. 2.422.363/RS, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 19/4/2024).<br>Confiram-se também os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.513.291/PE, Rel. Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 4/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.473.162/RJ, Rel. Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJe de 22/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.507.148/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 15/8/2024; AgInt no REsp n. 2.046.776/PE, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28/9/2023; AgInt no AREsp n. 2.042.341/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 17/8/2022; AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.923.215/AM, Rel. Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 29/4/2022; EDcl no AgRg no AREsp n. 1.962.212/PA, Rel. Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 15/2/2022; AgInt no REsp n. 1.475.626/RS, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 4/12/2017.<br>Ademais, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>No caso em análise, inexistente qualquer uma das hipóteses supramencionadas, pois, conforme indicado pelo Perito no laudo de fls. 451/476, foram adotados métodos científicos constantes da norma ABNT NBR 146653-1 para avaliação do imóvel, item 3.44<br> .. <br>A alegação do agravante de que seu imóvel tem localização privilegiada, próximo à praia e a shopping center, não é suficiente, por si só, para invalidar a metodologia empregada pelo Perito Judicial. Ademais, tais situações foram levadas em conta nos trabalhos do Expert.<br>Com efeito, verifica-se que o laudo constatou o real estado do bem, levando em conta o valor do metro quadrado, bem como a infiltração existente no imóvel. Pautou-se também pelas características do condomínio e da região em que se encontra o imóvel.<br>Outrossim, a utilização de número expressivo de elementos comparativos (77) se mostra eficaz para trazer mais objetividade aos trabalhos e não é prejudicial. O Expert se preocupou na obtenção de amostragem significativa para determinar o valor médio de mercado, considerando as variáveis relevantes para a região, com vistas à homogeneização.<br>Mera consulta da tabela de fls. 476, verifica-se que foram comparados imóveis em outros locais pouco distantes com valor de metragem superiores ao imóvel do agravante. Há também imóveis próximos com valores de metragens inferiores. Assim, a alegação de prejuízo pela utilização de muitos elementos comparativos é genérica.<br>Nesse viés, a prova técnica, além de ter sido realizada por profissional de confiança do Juízo, observou as normas técnicas e não foi enfraquecida por nenhum outro elemento probatório. O laudo pericial trouxe elementos suficientes para constatar o real valor do mercado do imóvel, com base em critérios técnicos e científicos atinentes à área imobiliária.<br> .. <br>Dessa forma, o agravante não logrou êxito em apresentar elementos suficientes e capazes de infirmar os trabalhos técnicos ou alterar o valor apurado pelo Expert, razão por que a decisão recorrida não merece reparo. (fls. 32-34).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA