DECISÃO<br>Cuida-se de Recurso Especial interposto por MOHAMAD KHODR & CIA LTDA, com fundamento no artigo 105, III, a e c da Constituição da República, em oposição a acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federla e Territórios assim ementado (e-STJ fls. 503/512):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CESSÃO DE LOCAÇÃO OU SUBLOCAÇÃO. ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR. NECESSIDADE. NOTIFICAÇÃO POR ESCRITO. AUSÊNCIA. PRAZO DETERMINADO DE VIGÊNCIA CONTRATUAL. TERMO FINAL DA RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA.<br>1. O contrato de venda do estabelecimento comercial não influencia na relação jurídica originária entre locador e locatário, ao alvedrio de qualquer aditamento contratual, dada a expressa vedação à cessão ou sublocação, bem como a ausência de consentimento expresso ou tácito do locador.<br>2. Em se tratando de contrato por prazo determinado, irrelevante o decurso do prazo, sem manifestação formal da oposição à sublocação pelo locador, à míngua de presunção de seu Lado outro,consentimento. a locação de imóvel comercial por prazo determinado estabelece o termo final da responsabilidade do locatário e fiadores, uma vez que o contrato cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, nos termos do art. 56 da Lei 8.245/91 e de previsão contratual. Ademais, o contrato escrito, por atração das formas, exige eventuais aditamentos ou alterações igualmente por escrito, o que não ocorreu para prorrogação do prazo.<br>3. Apelação conhecida e não provida.<br>(e-STJ fls. 671/676).<br>Os embargos de declaração opostos contra o acórdão foram rejeitados (e-STJ fls. 533/540).<br>O recurso especial aponta violação aos artigos 13, 23, I e III, 39 e 56, parágrafo único da Lei nº 8.245/91; artigos 421, 422, 472, 884 e 944, do Código Civil; artigos 1.022, I e II e parágrafo único do Código de Processo Civil, além do dissídio jurisprudencial.<br>Para além da negativa de prestação jurisdicional, sustenta a recorrente que o locatário e os fiadores possuem responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis devidos por terceiro que passou a ocupar o imóvel sem o consentimento da locadoraSem contrarrazões.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O recurso é tempestivo, no entanto deve ser conhecido tão somente pelo fundamento da alínea a do inciso III, do artigo 105, da Constituição da República, tendo em vista que pelo fundamento da alínea c, do artigo citado, não se observa o necessário cotejo analítico entre os julgados apontados como paradigma e o acórdão recorrido, na forma determinada pelos artigos 1.029, §1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ.<br>De saída, no que tange a alegação de afronta aos artigos 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, a ofensa ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil se caracteriza quando o órgão julgador, provocado por meio de embargos de declaração, deixa de suprir omissão sobre ponto relevante da controvérsia, cuja análise é indispensável à adequada prestação jurisdicional.<br>De igual modo, o art. 489, §1º, IV, do CPC impõe um dever de fundamentação qualificada, estabelecendo que não se considera fundamentada a decisão judicial que não enfrenta todos os argumentos deduzidos pelas partes capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada.<br>Esses dispositivos visam assegurar que o pronunciamento judicial seja efetivamente resolutivo, transparente e coerente, permitindo o controle pelas instâncias superiores e garantindo a observância ao devido processo legal substancial.<br>Certo é que "Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição nos acórdãos recorridos capazes de torná-los nulos. O colegiado originário apreciou a demanda de forma clara e precisa, deixando bem delineados os fundamentos dos julgados. " (AgInt no AREsp n. 2.441.987/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>Efetivamente, compulsados os autos, colhe-se que a Corte de origem analisou e rebateu, um a um, os argumentos levantados, sendo certo que a ausência de menção a um outro argumento invocado pela defesa não macula o comando decisório se, bem fundamentado, apresenta razões capazes de se sustentar por si.<br>Assim, "Não procede a arguição de ofensa ao 1.022 do CPC, quando o Tribunal Estadual se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia." (AgInt no REsp n. 1.899.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)<br>Ressalte-se que não se pode confundir decisão desfavorável aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco fundamentação concisa com ausência de fundamentação.<br>Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA DIÁRIA. REVISÃO DA NECESSIDADE E DO VALOR FIXADO DEMANDA O REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. "Não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022).<br>(AgInt no AREsp n. 2.746.371/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)<br>Portanto, constatada a pronúncia expressa e suficiente acerca dos temas indicados como omissos, a questão do direito aplicado é matéria relativa ao mérito recursal, não se podendo cogitar, no presente feito, em prestação jurisdicional defeituosa.<br>Prosseguindo, cumpre verificar se o Tribunal de origem interpretou corretamente a legislação de regência ao considerar não ter havido a prorrogação, por tempo indeterminado, do contrato de locação, em virtude da ausência de meio formal e escrito de aditivo contratual para tal fim.<br>O acórdão impugnado encontra-se assim fundamentado:<br> .. <br>E, conforme destaquei anteriormente, no contrato de locação comercial firmado entre as partes, o prazo de vigência pactuado foi de 36 meses, de .17.5.2013 a 16.5.2016.<br>Desse modo, as obrigações decorrentes da locação do imóvel posteriores a 16.5.2016 , aqui objeto decobrança, extrapolam a responsabilidade a que efetivamente se obrigaram o locatário e fiadores. No particular, a ciência, sim, de que há muito o locatário desocuparia o imóvel, afasta cogitar de prorrogação por prazo indeterminado.<br>De mais a mais, nada obstante a situação fática dos autos passar ao largo dos termos avençados, cabe relembrar novamente que o contrato escrito, por atração das formas, exige os eventuais aditamentos ou alterações igualmente por escrito.<br>A propósito, inequívocas as cláusulas pactuadas nesse sentido:<br>4.1 0 presente contrato tem prazo de duração de 36 meses, ou seja, pelo período de 17/05/2013 a 16/05/2016, vencendo o primeiro aluguel no dia 17, e os demais no mesmo dia dos meses subsequentes.<br>4.1.1 - Findo o prazo ajustado, havendo interesse do LOCATÁRIO em permanecer na posse do imóvel e, consentindo nisto o LOCADOR, o presente contrato será prorrogado mediante termo aditivo a ser , na Precisa Empreendimentos Imobiliários LTDA. firmado entre ambos<br> .. <br>4.2 - O presente contrato cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.<br> .. <br>11.1 - , independentemente de aviso ou notificação, ao fimConsiderar-se -á extinto o presente contrato do prazo estipulado no item 4.1.<br>(Negritado)<br>Neste quadro, se incumbia aos apelados valer-se dos adequados e formais instrumentos para se eximirem da , do mesmo modo, a adoção de cautelas mínimasresponsabilidade pactuada exigível da apelante para se resguardar da vigência das garantias contratuais aqui invocadas, para fins de prorrogação por tempo indeterminado, o que não ocorreu.<br>Com efeito, na linha do art. 56 da Lei 8.245/91 e da previsão contratual no item 4.1.1 do contrato, não consta aditivo firmado entre as partes para prorrogação da locação.<br>Não obstante a ausência de prorrogação, não cabe discutir nestes autos o despejo dos atuais ocupantes do imóvel, . tendo em vista que não integraram a lide.<br>Ante o exposto, embora por fundamentos diversos, a r. sentença deve ser mantida.<br>Nego<br>provimento à apelação  ..  (e-STJ fls.503/512).<br>De acordo com a regulação advinda da Lei das Locações, tratando-se de imóvel comercial, expirado o prazo de vigência contratado e permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, a locação é prorrogada automaticamente, mas sem prazo determinado (Lei nº 8.245/1991, art. 56 e parágrafo único). Assim, permanecendo o locatário no imóvel após o implemento do termo convencionado e deixando de adimplir os encargos pactuados, sujeita-se ao pagamento dos valores inadimplidos até o momento em que vier a desocupar o imóvel locado.<br>Constata-se que a legislação é expressa ao determinar a prorrogação automática, dispensando qualquer condição ou forma.<br>Assim, consoante o previsto no art. 56 da Lei nº 8.245/1991, após o implemento do prazo ajustado, se o locatário não entregar o imóvel e nele permanecer, sem oposição do locador, por mais de 30 (trinta) dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado.<br>Dessa forma, ao negar a ocorrência da prorrogação automática do contrato de locação e isentar tanto o locador quanto os fiadores de qualquer responsabilidade pelos aluguéis não quitados por terceira pessoa que adquiriu o estabelecimento comercial  diga-se, sem o consentimento do locador  , o Tribunal local negou vigência ao parágrafo único do artigo 56 da Lei nº 8.245/91, que é expresso no sentido de que, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.<br>Nesse sentido a jurisprudência desta Corte de Justiça:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão da Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal.<br>2. O recurso especial foi interposto contra acórdão da 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP, que negou provimento à apelação em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.<br>3. O agravante sustenta violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, ilegitimidade passiva do fiador para responder por débitos decorrentes de prorrogação automática do contrato de locação, ilegitimidade ativa dos autores por ausência de inventário e nulidade processual por falta de litisconsórcio passivo necessário.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há três questões em discussão: (I) saber se houve violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC em razão de suposta ausência de fundamentação adequada e rejeição indevida dos embargos de declaração; (II) saber se o fiador pode ser responsabilizado por débitos decorrentes da prorrogação automática do contrato de locação, à luz da Súmula 214/STJ; e (III) saber se há ilegitimidade ativa dos autores e nulidade processual por ausência de litisconsórcio passivo necessário.<br>III. Razões de decidir<br>5. O acórdão recorrido enfrentou todas as questões suscitadas pelo agravante, ainda que decidindo em sentido contrário à sua pretensão, não configurando violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>6. A Súmula 214/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses de aditamento contratual, não abrangendo a prorrogação automática por prazo indeterminado prevista na legislação inquilinária. No caso, o contrato previa expressamente a responsabilidade do fiador até a entrega efetiva das chaves, conforme o art. 39 da Lei 8.245/91.<br>7. Os autores demonstraram sua qualidade de sucessores do locador falecido por meio de escritura pública de inventário e partilha, sendo legítimos para o ajuizamento da ação, conforme o art. 10 da Lei 8.245/91.<br>8. A ação de cobrança pode ser dirigida contra qualquer dos coobrigados em obrigação solidária, nos termos do art. 275 do Código Civil. Ademais, a esposa do fiador já havia falecido, afastando a necessidade de sua inclusão na lide.<br>9. As demais alegações de violação legal não foram demonstradas de forma específica e fundamentada, impedindo o conhecimento do recurso especial quanto a esses aspectos.<br>10. A análise das questões centrais demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, atraindo o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>11. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.158.325/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO PACTO. CONTRATO DE FIANÇA ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI N. 12.112/2009. NECESSIDADE DE EXPRESSO CONSENTIMENTO. SITUAÇÃO VERIFICADA NO CASO. LEGITIMIDADE POR PARTE DA FIADORA. REVISÃO DO JULGADO QUE ENSEJA ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificada no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato.<br>2. A revisão do julgado importa necessariamente no reexame de provas e na análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em âmbito de recurso especial, ante o óbice dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula deste Tribunal.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.220.771/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020.)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos contratos de locação anteriores à vigência da Lei n. 12.112/2009 - que alterou o art. 39 da Lei n. 8.245/1991 -, se houver cláusula expressa prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, ela se mantém em vigor no caso de prorrogação tácita do pacto locativo.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 358.331/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 27/11/2017.)<br>Do exposto, com fundamento no art. 932, III, do Código de Processo Civil, dou provimento ao recurso especial, por violação ao art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, para anular o acórdão impugnado e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, a fim de que proceda ao reexame da causa à luz da ocorrência da prorrogação automática do contrato de locação.<br>Publique-se. Intime-se.<br>EMENTA