DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por POSTO DE GASOLINA ILHA LTDA e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim resumido:<br>APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 11º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL EM FACE DE REQUERIMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL PARA FINS DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO ENCERRADO. A SENTENÇA JULGOU A DÚVIDA PROCEDENTE. INTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO. PARECER DA PROCURADORIA DE JUSTIÇA OPINANDO PELO CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. EXISTÊNCIA DE CONFLITO DE INTERESSES ENTRE AS PARTES INTERESSADAS CONSUBSTANCIADO NO AJUIZAMENTO DE AÇÕES JUDICIAIS DE DESPEJO E DE ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO, NECESSITANDO DE DILAÇÃO PROBATÓRIA, O QUE É VEDADO NA VIA DO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO  3 DO CONSELHO DA MAGISTRATURA, EM MATÉRIA DE REGISTROS PÚBLICOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.<br>Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação aos arts. 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/1973; 33 e 46, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, no que concerne à necessidade de reconhecimento da natureza estritamente formal da averbação do contrato de locação para fins de preferência do locatário e da prorrogação automática por prazo indeterminado, em razão da recusa do registrador fundada na análise de vigência contratual e do acórdão que manteve a negativa em procedimento de dúvida registral. Argumenta que:<br>Cuidam os presentes autos de procedimento de jurisdição voluntária instaurado por iniciativa da Sra. Oficial do 11º RGI, por meio do qual suscitou dúvida em face de requerimento acerca de registro de contrato de locação para fins de preferência do posto de gasolina situado na Estrada do Galeão nº 1.125, na freguesia de N. S. da Ajuda.<br>Informou o Suscitante/recorrida que obstou o registro do título diante de 1 exigência não satisfeita pelo interessado.<br> .. <br>Em breve resumo vale registrar que o recorrente, locatário do imóvel há 58 anos, solicitou a averbação do contrato de locação (celebrado em 1985) para exercer o direito de preferência (art. 33, Lei 8.245/91).<br>O cartório recorrido negou o pedido sob o argumento de que o prazo inicial do contrato (até 1990) estaria "encerrado", ignorando a prorrogação por prazo indeterminado (art. 46, §1º, da mesma lei).<br> .. <br>O TJRJ, ao manter a negativa, exigiu a análise de conflitos de posse (questão alheia ao registro), ofendendo a natureza estritamente formal da averbação (art. 167, II, 16, Lei 6.015/73). A decisão, além de contrariar a Súmula 211/STJ, violou a literalidade das leis federais invocadas no prequestionamento (embargos, fls. 555/558).<br> .. <br>Sobre o direito de preferência acima ventilado, a lei exige que o direito de preferência seja exercido ao locatário, de forma inequívoca. Tal direito emerge da lei e torna- se desnecessário sua inclusão em contrato. Ademais, nem a Lei 8.245/91 em seu art. 27, nem a Lei 6.015/73 em seu art. 167, II, nº 16, dispõe qualquer exigência sobre obrigatoriedade de inclusão expressa de cláusula que trate o direito de preferência.<br>De ângulo que se analise o caso, não há qualquer óbice para a realização do registro, uma vez que a Lei 8.245/91 determina que:<br> .. <br>Conforme se verifica do contrato de locação apresentado ao registro, o mesmo encontra-se devidamente assinado pelas partes e 02 testemunhas, estando todas as firmas constantes no documento devidamente reconhecidas.<br>De qualquer forma, com o fito de solucionar a questão o apresentante juntou ainda requerimento do locatário assinado por seus representantes legais com firmas reconhecidas solicitando a averbação do contrato de locação, para o exercício do direito de preferência. (fls. 41)<br>Em relação à vigência do contrato suscitada na exigência, importante esclarecer que o mesmo encontra-se em vigência por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1º da Lei 8245/91:<br> .. <br>Exa., fora requerido, exclusivamente, a pedido de averbação de contrato de locação.<br>O presente requerimento visa a proteção de um direito real para exercício do direito de preferência.<br>Não é demais ressaltar que não há qualquer óbice na legislação vigente, nem mesmo condicionamento legal que impeça o locador de registrar seu contrato de locação junto à matrícula no imóvel.<br>A lei do inquilinato não condiciona o registro do presente contrato de locação a autorização judicial ou verificação de fato pelo RGI!<br>Tanto é verdade o acima alegado que o art. 81 da Lei 8.245/91 que alterou a redação do item 16, inciso II do art. 167 e do art. 169 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), permitiu a averbação, à margem da matrícula dos imóveis, dos contratos de locação, independentemente da existência de cláusula de vigência, para os fins de exercício de direito de preferência, e mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.<br>Imperioso de faz ressaltar que não há previsão legal que determine prazo para a realização, pelo locatário, da averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel.<br>No presente caso, após ser verificados os termos da manifestação do apelado de fls. 428/429 verifica-se, nitidamente, que o suscitante não procedeu com a averbação, não pelo fato de não terem sido preenchidos os requisitos legais pelo suscitado/locatário. O suscitante não procedeu com a averbação pelo fato de ter feito análise de fatos e direito que não são suas atribuições no ofício administrativo.<br>Importante esclarecer que a época do pedido de averbação do contrato de locação para garantia do exercício do direito de preferência, não existia qualquer óbice para a averbação do contrato de locação.<br>Quando do pedido de averbação não existia qualquer determinação de despejo, estando o suscitado/locatário pagando os aluguéis e buscando o exercício de seu direito de preferência.<br>Quem impediu o locatário de exercer seu direito de preferência, por vias transversas, fora a suscitante que analisando fatos e adentrando em mérito de questões que fogem de sua atribuição, impediu o regular direito do locatário/suscitado de averbar seu contrato de locação as margens do registro do imóvel, descumprindo inclusive o que determina o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça - Parte Extrajudicial em seu art. 563, XV e art. 600 e parágrafos:<br> .. <br>Sendo assim, com os esclarecimentos acima expostos e reiterando a ata notarial de fls. 106/110, que demonstra que, de fato, o Posto de Combustível encontrava-se na posse do imóvel na época do pedido de averbação, não havendo qualquer impedimento legal para a averbação do contrato de locação junto a matrícula do imóvel, uma vez que não havia qualquer compra e venda ou outro instrumento registrado/averbado junto a matrícula objeto da presente suscitação de dúvidas.<br> .. <br>Não é demais ressaltar que o cartório reconheceu a formalidade do contrato (assinatura e testemunhas válidas - fls. 41) mas negou a averbação por questão de mérito (vigência).<br> .. <br>Fato é que a lei não condiciona a averbação a análise de vigência, mas tão somente à apresentação do contrato formalmente válido (fls. 582-587).<br>Quanto à segunda controvérsia, a parte recorrente interpõe o recurso especial também pela alínea "c" do fundamento constitucional.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>No caso em comento, a parte interessada objetiva o registro de Contrato de Locação, para fins de preferência, do Posto de Gasolina Ilha Ltda situado na Estrada do Galeão nº 1.125, na freguesia de N. S. da Ajuda, nesta cidade.<br>Entretanto, após análise da documentação, a Oficiala Suscitante deixou de efetuar o registro pleiteado argumentando que o prazo de vigência do contrato de locação encerrou-se em 31/12/1990, conforme a cláusula primeira do contrato apresentado, não lhe cabendo apreciar se, após essa data o locatário permaneceu ou não na posse do imóvel e se, portanto, o contrato de locação permaneceu vigendo por prazo indeterminado. Desta forma, findo o prazo estabelecido no contrato de locação, não haveria como averbar o direito de preferência.<br>Frise-se, por importante, que a Dúvida é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo Oficial do Registro Imobiliário, a requerimento do apresentante do título, para que o magistrado se pronuncie sobre a legalidade da exigência feita (cf. disposto no artigo 198 da Lei 6015/73).<br>Com tais considerações, verifico que as provas produzidas e os litígios que envolvem o deslinde da questão ventilada não viabilizam a análise da demanda nesta via administrativa, devendo as partes envolvidas, se assim o desejarem, buscar dirimir as questões apresentadas através de procedimento próprio, ou seja, nas vias ordinárias, por meio do qual os meios de provas alcançam maior amplitude.<br>Existe manifesto conflito de interesses entre o locatário (Posto de Gasolina Ilha Ltda) e os herdeiros das proprietárias, não devendo este juízo registral adentrar no mérito de tal conflito, que deverá ser dirimido no juízo competente, com apresentação de provas e formação do contraditório, cabendo a este Conselho apenas manifestar-se quanto à possibilidade, ou não, do registro do contrato de locação pretendido.<br>Desta forma, agiu de maneira correta e cautelosa o Oficial Registrador, a quem não cabe decidir acerca da prevalência de direitos e interesses particulares, mas sim garantir a observância dos princípios que regem o Direito Registral e, consequentemente, a confiabilidade e segurança dos atos que são levados a registro.<br>Neste desiderato, ressai irrepreensível a conduta do Oficial Suscitante e a impossibilidade do registro nos moldes ora requerido, sob pena de violação aos preceitos da Lei nº 6.015/73 e grave comprometimento da segurança jurídica que se espera dos Registros Públicos (fls. 542-544).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Por fim, quanto à segunda controvérsia, não foi comprovada a divergência jurisprudencial, porquanto não foi cumprido nenhum dos requisitos previstos nos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido: "Não se conhece de recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial quando esta não esteja comprovada nos moldes dos arts. 541, parágrafo único, do CPC/73 (reeditado pelo art. 1.029, § 1º, do NCPC), e 255 do RISTJ. Precedentes". (AgInt no AREsp 1.615.607/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 20.5.2020.)<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.100.337/MG, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; REsp 1.575.943/DF, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 2/6/2020; AgInt no REsp 1.817.727/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 18/5/2020; AgInt no AREsp 1.504.740/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 8/10/2019; AgInt no AREsp 1.339.575/DF, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 2/4/2019; AgInt no REsp 1.763.014/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 19/12/2018.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA