ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.<br>2. A obrigação condominial, de natureza propter rem, acompanha o bem e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.<br>3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do imóvel.<br>4. Recurso especial provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por ELIO RENZO BOSI PICCHIOTTI - ESPÓLIO (ELIO - ESPÓLIO), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Rateios condominiais Unidade devedora arrematada nos autos de ação trabalhista Pretensão do devedor de se escusar do pagamento dos débitos, a partir daqueles vencidos depois da expedição do auto de arrematação, que não merece acolhida, dado que permaneceu na posse do imóvel, devendo responder pela dívida Agravo de instrumento não provido. (e-STJ, fls. 79-81).<br>Os embargos de declaração opostos por ELIO - ESPÓLIO foram rejeitados (e-STJ, fls. 88-90).<br>Nas razões do presente recurso, ELIO - ESPÓLIO alegou a violação dos arts. 903 do CPC e 1.345 do CC, ao sustentar que (1) a responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais se inicia com a lavratura do auto de arrematação, ato que aperfeiçoa a aquisição, sendo irrelevantes a expedição da carta e a imissão na posse; (2) as cotas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que o adquirente responde pelos débitos do alienante desde a arrematação; (3) o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência e de precedente paradigma, além de contrariar precedentes do STJ que fixam o auto de arrematação como marco inicial da responsabilidade.<br>Foram apresentadas contrarrazões.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.<br>2. A obrigação condominial, de natureza propter rem, acompanha o bem e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.<br>3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do imóvel.<br>4. Recurso especial provido.<br>VOTO<br>O recurso merece prosperar.<br>Da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais<br>A controvérsia posta nos autos consiste em definir a partir de qual momento o arrematante passa a responder pelas despesas condominiais relativas a imóvel adquirido em hasta pública, se desde a lavratura do auto de arrematação, momento em que o ato se torna perfeito e acabado, ou apenas após a imissão na posse ou com a expedição da carta de arrematação.<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o agravo de instrumento interposto por ELIO - ESPÓLIO, concluiu que este deveria permanecer no polo passivo da execução, sob o fundamento de que a posse do imóvel constitui o critério determinante da obrigação condominial, sendo irrelevante o fato de já ter sido lavrado o auto de arrematação em leilão do imóvel que gerou respectiva dívida.<br>Nas razões do especial, ELIO - ESPÓLIO sustenta violação dos arts. 903 do Código de Processo Civil e 1.345 do Código Civil, afirmando que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculada à coisa, e que, com a assinatura do auto de arrematação, ocorre a transferência da propriedade e, consequentemente, o deslocamento da responsabilidade ao arrematante, independentemente da posse.<br>Com razão ELIO - ESPÓLIO.<br>Nos termos do art. 903 do CPC, "assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável". Assim, a partir da lavratura do auto, a arrematação se aperfeiçoa, operando-se a transferência da propriedade do bem para o arrematante.<br>O art. 1.345 do Código Civil, por sua vez, dispõe que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Tal dispositivo consagra a natureza propter rem da obrigação condominial, que acompanha o bem e vincula o titular do direito real, independentemente de sua relação pessoal com o condomínio.<br>A jurisprudência desta Corte Superior, inclusive da Terceira Turma, firmou-se no sentido de que a responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais tem início na data da lavratura do auto de arrematação, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da carta de arrematação.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.<br>2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.527.075/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024 - sem destaque no original)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL QUE FOI OBJETO DE HASTA PÚBLICA. DESPESAS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. TERMO INICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.<br>1. Ação de cobrança de despesas condominiais.<br>2. Nos termos do entendimento jurisprudencial firmado pelo STJ, a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação. Precedentes.<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.983.948/PE, relatora Ministra Nancy Andrigui, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/6/2024 -sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.<br>1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.<br>2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011).<br>3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing).<br>4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019)<br>Na hipótese, a posse não constitui requisito para o surgimento da obrigação condominial, que decorre da titularidade do direito real sobre a unidade. Uma vez lavrado o auto de arrematação, o antigo proprietário deixa de ter vínculo jurídico com o bem, transferindo-se ao arrematante a responsabilidade pelos encargos que recaem sobre a coisa.<br>No caso dos autos, o imóvel de propriedade de ELIO - ESPÓLIO foi arrematado em 9/5/2017, data em que foi lavrado o auto de arrematação. Entretanto, a carta de arrematação foi expedida apenas em dezembro de 2023, e o acórdão recorrido atribuiu a ELIO - ESPÓLIO a responsabilidade pelas cotas condominiais vencidas nesse período.<br>Essa conclusão, contudo, contraria a orientação desta Corte, segundo a qual a arrematação se aperfeiçoa com a lavratura do auto, momento em que se transfere a propriedade e, por consequência, a responsabilidade pelas obrigações propter rem.<br>Dessa forma, as despesas condominiais vencidas após 9/5/2017 são de responsabilidade do arrematante, e não mais de ELIO - ESPÓLIO, antigo proprietário, cuja legitimidade passiva se extingue com a arrematação.<br>Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para reconhecer que a responsabilidade pelas despesas condominiais incidentes a partir de 9/5/2017 (data da lavratura do auto de arrematação) é do arrematante do imóvel, e não de ELIO - ESPÓLIO.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É como voto.