ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Atraso na entrega de imóvel. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. Indenização por lucros cessantes FIXADA PELA AVALIAÇÃO FÁTICA DA CORTE DE ORIGEM. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Ação de reparação por danos materiais e morais proposta por adquirentes de unidade habitacional do Empreendimento Residencial Florença, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (Programa Minha Casa Minha Vida), em razão de atraso prolongado na entrega da obra, com pedidos de lucros cessantes/danos emergentes (0,5% ao mês), danos morais e ressarcimento de contribuição associativa.<br>2. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação/agravo, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e fixando indenização por lucros cessantes em 0,5% sobre os valores efetivamente desembolsados pelos autores, desde março de 2015 até a entrega do imóvel, com juros moratórios e correção monetária. O pedido de ressarcimento da contribuição associativa foi julgado improcedente.<br>3. Recurso especial interposto pela parte autora, alegando ofensa ao art. 1.022 do CPC e pleiteando a fixação de lucros cessantes com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, além de afastar a limitação da responsabilidade da CEF.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão ou contradição no acórdão recorrido, em violação do art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se a indenização por lucros cessantes deve ser fixada com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, e se a responsabilidade da CEF deve ser ampliada.<br>III. Razões de decidir<br>5. O Tribunal de origem enfrentou fundamentadamente as questões submetidas, inexistindo omissão ou contradição, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC.<br>6. O caso foi decidido pela Corte de origem a partir da análise de algumas peculiaridades, como a inexistência de prazo de entrega e ausência de contrato de financiamento. A fixação da indenização por lucros cessantes e a delimitação da responsabilidade da CEF foram baseadas em peculiaridades fáticas e na análise de provas, sendo inviável o reexame dessas questões em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>7. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes não previa prazo de entrega do imóvel, e não houve contrato de financiamento com a CEF, o que inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>8. Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido.<br>Tese de julgamento:<br>1. A análise de peculiaridades fáticas e de provas realizadas pelo Tribunal de origem não pode ser revista em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>2. A ausência de prazo de entrega no contrato de promessa de compra e venda inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ.<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; Código Civil, arts. 186, 389, 402, 927 e 944; Súmula 7 do STJ.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.936.100/MS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 15.05.2025; STJ, REsp 2.139.824/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 29.04.2025; STJ, REsp 2.157.495/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 07.07.2025.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por ALINE DA ROSA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO assim ementado (fls. 709-710):<br>ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. SFH. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. RESIDENCIAL FLORENÇA. ATRASO DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. LEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE. COISA JULGADA. DANOS EMERGENTES. DANOS MORAIS. CABIMENTO. 1. O reconhecimento da legitimidade passiva da CEF em sede de embargos de declaração em apelação cível implica no reconhecimento da legitimidade ativa da parte autora em demandar em face da CEF. Ilegitimidade ativa afastada. 2. O STJ, ao julgar o R Esp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 3. Nos termos da jurisprudência desta Turma, a indenização a título de danos emergentes deve ser fixada em 0,5% sobre o valor do imóvel atualizado (compreendido como o valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E), por mês de atraso, a partir da data em que caracterizado o atraso até a data da efetiva entrega do bem. 4. Todavia, no caso em questão, a parte autora não firmou contrato de financiamento junto com a CEF; e no contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora INDEC INCORPORAÇÃO não há informações acerca do prazo de entrega do imóvel. Dessa forma, faz jus à indenização no percentual de 0,5% sobre os valores efetivamente desembolsados, desde o mês subsequente à rescisão do contrato com a CUBBOS Consultoria (março/2015) até a data da efetiva entrega do imóvel. 5. Improcede o pedido de ressarcimento da contribuição associativa, porque além do fato de que não foi recebido pelo agente financeiro, o mutuário livremente optou em adquirir o imóvel nesses termos. 6. Provido o apelo e julgado parcialmente procedente a ação, a parte ré deverá pagar, pro rata, honorários advocatícios em favor da parte autora, fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, de acordo com o disposto no §2º do art. 85 do CPC.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 748-754).<br>A parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>No mérito, sustenta que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 186, 389, 402, 927 e 944 do Código Civil; 141, 505, 927, 928, 985, 988, 1037, 1039, 1040 e 1041 do Código de Processo Civil; e 7º, 25, 34 e 51 do Código de Defesa do Consumidor, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte.<br>Afirma, em síntese, que "a limitação ilegal deve ser afastada, porque não se presta a inarredável reparação dos danos sofridos pelos autores, devendo-se estipular, em favor destes, a condenação da ré em lucros cessantes na sua integralidade, com base no valor de mercado atualizado do imóvel, como constou no acórdão; porém sem limitações ou condicionantes atrelados a eventos sem qualquer correlação" (fl. 795) e que "a limitação da data de responsabilização da CEF está sendo baseada tão somente no seu espectro de atuação como mero agente financeiro, o que já fora devidamente ampliado de forma pacífica por esta Egrégia Corte, pois reconhecidamente, a responsabilidade da instituição no empreendimento é muito mais ampla do que o mero contrato de mútuo, instrumento este que consubstancia a fundamentação do referido julgado da 2ª Seção" (fls. 802).<br>Sem contrarrazões, sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls.924-925).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Atraso na entrega de imóvel. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. Indenização por lucros cessantes FIXADA PELA AVALIAÇÃO FÁTICA DA CORTE DE ORIGEM. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Ação de reparação por danos materiais e morais proposta por adquirentes de unidade habitacional do Empreendimento Residencial Florença, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (Programa Minha Casa Minha Vida), em razão de atraso prolongado na entrega da obra, com pedidos de lucros cessantes/danos emergentes (0,5% ao mês), danos morais e ressarcimento de contribuição associativa.<br>2. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação/agravo, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e fixando indenização por lucros cessantes em 0,5% sobre os valores efetivamente desembolsados pelos autores, desde março de 2015 até a entrega do imóvel, com juros moratórios e correção monetária. O pedido de ressarcimento da contribuição associativa foi julgado improcedente.<br>3. Recurso especial interposto pela parte autora, alegando ofensa ao art. 1.022 do CPC e pleiteando a fixação de lucros cessantes com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, além de afastar a limitação da responsabilidade da CEF.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão ou contradição no acórdão recorrido, em violação do art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se a indenização por lucros cessantes deve ser fixada com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, e se a responsabilidade da CEF deve ser ampliada.<br>III. Razões de decidir<br>5. O Tribunal de origem enfrentou fundamentadamente as questões submetidas, inexistindo omissão ou contradição, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC.<br>6. O caso foi decidido pela Corte de origem a partir da análise de algumas peculiaridades, como a inexistência de prazo de entrega e ausência de contrato de financiamento. A fixação da indenização por lucros cessantes e a delimitação da responsabilidade da CEF foram baseadas em peculiaridades fáticas e na análise de provas, sendo inviável o reexame dessas questões em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>7. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes não previa prazo de entrega do imóvel, e não houve contrato de financiamento com a CEF, o que inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>8. Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido.<br>Tese de julgamento:<br>1. A análise de peculiaridades fáticas e de provas realizadas pelo Tribunal de origem não pode ser revista em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>2. A ausência de prazo de entrega no contrato de promessa de compra e venda inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ.<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; Código Civil, arts. 186, 389, 402, 927 e 944; Súmula 7 do STJ.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.936.100/MS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 15.05.2025; STJ, REsp 2.139.824/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 29.04.2025; STJ, REsp 2.157.495/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 07.07.2025.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O recurso especial tem origem em ação de reparação por danos materiais e morais proposta por adquirentes de unidade habitacional do Empreendimento Residencial Florença, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (Programa Minha Casa Minha Vida), em razão de atraso prolongado na entrega da obra, com pedidos de lucros cessantes/danos emergentes (0,5% ao mês) e danos morais, além de ressarcimento de contribuição associativa.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que "O STJ, ao julgar o R Esp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma:  ..  Todavia, no caso em questão, a parte autora não chegou a firmar contrato de financiamento junto com a CEF. Ainda, no contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora INDEC INCORPORAÇÃO não há informações acerca do prazo de entrega do imóvel. Nesse contexto, diante destas peculiaridades, referido entendimento não pode ser aplicado irrestritamente, sem adaptações ao caso concreto" (fls. 750-751).<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF.<br>1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação.<br>2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo.<br>4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática.<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025.<br>Quanto ao mérito do recurso, em que pese o grande números de artigos apontados como violados (valendo notar que a parte recorrente não se desincumbiu do necessário cotejo analítico de cada um dos artigos com a situação posta nos autos e com o acórdão recorrido), verifica-se que a pretensão recursal diz respeito a (i) fixar os lucros cessantes/danos emergentes em 0,5% ao mês sobre o valor locatício de imóvel assemelhado (valor de mercado), durante todo o período da mora; e (ii) afastar a limitação temporal, adotando como termo inicial a data contratual de entrega (admitida apenas a tolerância), conforme Tema 996/STJ (fls. 789-796 e 832).<br>É certo que, nos termos do Tema 996, "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".<br>Ocorre que, no caso em tela, conforme expressamente afirmado pelo Tribunal de origem, o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a parte autora e a construtora INDEC não previu prazo de entrega, tampouco houve contrato de financiamento com a CEF. De fato, a fixação do início do atraso partiu de uma avaliação feita pela Corte local acerca das condições específicas do caso, o mesmo ocorrendo em relação à fixação da base de cálculo da indenização. Confira-se:<br>A parte autora postula que seja declarado, como data para entrega do empreendimento - agosto de 2010 - todavia, além de não ter sido firmado contrato de financiamento, a unidade adquirida pela parte autora não refere-se à fase 01, de modo que não cabe fixar a requerida data como prazo para entrega da obra. Entretanto, não restam dúvidas acerca dos prejuízos suportados pelos autores, além da inércia deliberada da CEF, tendo em vista o longo período desde o acionamento do seguro sem conclusão do empreendimento. Nesse contexto, considerando a rescisão do contrato firmando com a Construtora Cubbos em fevereiro/2015, e o ajuizamento da execução em face da seguradora apenas em outubro/2019, verifica- se longo período de injustificada inércia da CEF em relação à conclusão da obra, de modo que este deve ser o marco temporal do início da responsabilidade da instituição financeira pelos danos causados ao adquirente. Quanto à base de cálculo da indenização, em que pese o requerimento para que seja " valor de mercado do imóvel", entendo que deve incidir sobre os valores efetivamente adimplidos/desembolsados pelos autores Com efeito, não se mostra razoável fixar sobre o valor de mercado do imóvel, tendo a parte autora adimplido menos de 10% do valor da venda. Assim, parcialmente deferido o pedido para determinar que os lucros cessantes deverão incidir à razão de 0,5% sobre os valores efetivamente desembolsados pelos autores, desde o mês subsequente à rescisão do contrato com a CUBBOS Consultoria (março/2015) até a data da efetiva entrega do imóvel, com juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária com base no IPCA-E.<br>Em tais condições, tenho que a avaliação do Tribunal local acerca dos prejuízos experimentados pelo autor passou pela avaliação de peculiaridades fáticas e análise de provas, cujo reexame é inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>É como penso. É como voto.