ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ).<br>1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões essenciais (anulação da assembleia de 2008; convalidação pela assembleia de 2016; legitimidade ativa; exigibilidade das cotas; inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF; prescrição quinquenal).<br>2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido  ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas  não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ).<br>3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ).<br>4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ).<br>5. Prescrição quinquenal aplicável às cotas de manutenção (art. 206, § 5º, I, CC; REsp 1.483.930/DF, repetitivo).<br>6. Dissídio jurisprudencial não configurado por ausência de cotejo analítico e de identidade fática (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, RISTJ), além de orientação do acórdão recorrido alinhada à jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ).<br>Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por SIRLEI BARROS ROCHA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.<br>A controvérsia discutida nos autos refere-se à possibilidade de cobrança de taxas condominiais/associativas por condomínio irregular de fato, após a anulação judicial da assembleia que o constituiu e dos atos que lhe sucederam, em razão de fraude, e os efeitos dessa anulação sobre a legitimidade ativa do ente para propor ação de cobrança, a exigibilidade das cotizações dos proprietários/possuidores que usufruem dos serviços comuns, a aplicabilidade das teses firmadas no Tema n. 882/STJ (REsp n. 1.280.871/SP) e no Tema n. 492/STF (RE 695.911/SP); e na prescrição quinquenal das parcelas.<br>Em primeiro grau de jurisdição, a ação foi extinta, sem resolução de mérito, em razão da ilegitimidade ativa da associação ora recorrida.<br>Ao analisar a matéria em grau de apelação, o Tribunal a quo concluiu pela validade da cobrança das taxas condominiais, pois, embora tenha sido anulada a assembleia de 5/4/2008 e seu registro, a assembleia realizada em 14/5/2016 ratificou a instituição da associação, legitimando a recorrida para o ajuizamento da ação de cobrança.<br>O acórdão recorrido reconheceu ainda a natureza propter rem da obrigação do proprietário/possuidor em contribuir com despesas comuns aprovadas em assembleia, bem como que o condomínio irregular pode cobrar cotas de quem usufrui dos serviços, sob pena de enriquecimento sem causa.<br>O TJDF consignou também a inaplicabilidade dos Temas n. 882/STJ e 492/STF e do Tema n. 492/STF ao caso, por entender que, no Distrito Federal, os "condomínios de fato" decorrem de parcelamento irregular, com acesso controlado e serviços comuns instituídos e aprovados em assembleia, situação distinta da verificada nos precedentes que deram origem aos Temas em destaque.<br>Eis a ementa do julgado (fls. 1.505-1.506):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DE ASSEMBLEIA. ATO POSTERIOR. RATIFICAÇÃO. CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. INCURSÃO NO MÉRITO. ART. 1013, PARÁGRAFO 2º, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RESP nº 1.280.871/SP. RE 695.911/SP. NÃO APLICABILIDADE. LEI Nº 13.465/2017. OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DEVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.<br>1. Ainda que tenha sido declarada a nulidade de assembleia condominial, bem como determinado o cancelamento do seu registro e da convenção, se assembleia posterior ratifica a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda, confirma as decisões aprovadas nas assembleias anteriores, ocorre a convalidação da associação e a ratificação das assembleias que instituíram o condomínio e a cobrança de despesas, restando suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da ação de cobrança de cotas condominiais.<br>2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia.<br>3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas- partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada.<br>4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação.<br>5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio.<br>6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.<br>7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese nº 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 8. A pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação. 9. Recurso conhecido e provido. Sentença tornada sem efeito. No mérito, pedido julgado parcialmente procedente.<br>Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte ementa (fls. 1.586-1.587).<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DA CONTROVÉRSIA. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. OFENSA AO ART. 489 DO CPC. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE.<br>1. Os embargos de declaração têm como intuito elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões no julgado e, ainda, corrigir erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC.<br>2. Não há que se falar em defeito no julgado quando apreciadas as matérias de forma ampla, clara e coerente, constando a respectiva fundamentação, mesmo que contrária ao entendimento da parte.<br>3. É inadmissível embargos de declaração para reexame da controvérsia, objetivando inverter o resultado final.<br>4. Inexiste vício de fundamentação quando apreciada a matéria posta a julgamento com fundamentação particular às peculiaridades do caso.<br>5. Ainda que para fins de prequestionamento, os embargos de declaração só podem ser admitidos se detectado algum dos vícios enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.<br>6. Embargos de declaração conhecidos e não providos.<br>Em suas razões recursais (fls. 1.606-1.637), aduz o recorrente:<br>a) nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, com alegada violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV, do CPC, por omissão do Tribunal de origem quanto aos efeitos jurídicos da decisão que anulou a assembleia de 05/04/2008 e "todos os atos que lhe sucederam", inclusive quanto à alegada impossibilidade de convalidação por assembleia de 14/5/2016.<br>b) ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir da autora ora recorrida, pois tendo o condomínio sido anulado por fraude, com declaração de nulidade de todos os atos, resta prejudicada a legitimidade ativa e a causa de pedir da ação de cobrança, impondo a extinção sem resolução do mérito, sob pena de violação dos artigos 17, 330, II e III, § 1º, I, e 485, VI, todos do CPC.<br>Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista que o acórdão recorrido diverge de precedentes do próprio Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à aplicação dos Temas 882 do STJ e 492 do STF.<br>Requer o provimento do recurso especial, para afastar a cobrança das taxas.<br>Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 1.702-1.727), aduzindo que, "com a promulgação da Lei 13.465/2017, não se pode mais reconhecer que houve violação do art. 5º, e seu inciso XX, da CF/1988, porque a evolução jurídica ocorrida com os novos entendimentos dos nossos Tribunais Superiores abriu um precedente importantíssimo no restabelecimento do equilíbrio social no que tange à obrigatoriedade de contribuição de todos os condôminos nas taxas de manutenção para o benefício da comunidade".<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ).<br>1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões essenciais (anulação da assembleia de 2008; convalidação pela assembleia de 2016; legitimidade ativa; exigibilidade das cotas; inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF; prescrição quinquenal).<br>2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido  ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas  não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ).<br>3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ).<br>4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ).<br>5. Prescrição quinquenal aplicável às cotas de manutenção (art. 206, § 5º, I, CC; REsp 1.483.930/DF, repetitivo).<br>6. Dissídio jurisprudencial não configurado por ausência de cotejo analítico e de identidade fática (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, RISTJ), além de orientação do acórdão recorrido alinhada à jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ).<br>Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Preliminarmente, não há falar em negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem enfrentou, de modo suficiente e coerente todas as questões essenciais ao deslinde da causa, em especial: (I) efeitos da anulação da assembleia de 5/4/2008; (II) alcance da assembleia de 14/5/2016 quanto à ratificação/convalidação; (III) legitimidade ativa da recorrida para a cobrança; (IV) exigibilidade das cotizações à luz da fruição dos serviços comuns; (V) inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF à peculiaridade fundiária do Distrito Federal; e (VI) prescrição quinquenal.<br>A propósito, confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 1.506-1.546):<br>É certo que, por força da sentença una proferida nas ações anulatórias, sob nº 2010.01.1.005395-7/0002771-30.2010.8.07.0001 e 2010.01.1.163107- 4/0052659-65.2010.8.07.0001, foi declarada a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária dos Moradores e Possuidores de Lotes para Criação do Condomínio Privê Lago Norte I - Etapa 3, realizada em 05/04/2008, bem como determinado o cancelamento do registro da ata de assembleia e convenção. Nada obstante a isso, constata-se que, em momento posterior, precisamente em 14/05/2016, nova assembleia foi realizada para "ratificar e/ou redecidir" a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e direitos creditórios, bem como confirmar as decisões aprovadas nas assembleias anteriores. Desse modo, considerando que os atos posteriores convalidaram a associação e ratificaram as assembleias que instituíram o condomínio e as taxas condominiais, resta suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da presente ação de cobrança. (..) Como é sabido, constitui dever do possuidor/proprietário de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados no interesse da coletividade, contribuir para as despesas do condomínio nos valores previamente aprovados em Assembleia, com fulcro no art. 1.336 do Código Civil. No caso concreto, de acordo com a convenção condominial (ID 31544368 - p. 14), restou previsto ser obrigação dos condôminos contribuir com as despesas comuns e extraordinárias, compreendidas as de salários dos empregados, consumo de energia elétrica das áreas de uso comum, despesas de administração, manutenção e conservação do condomínio, obras de caráter coletivo, dentre outras. Por sua vez, como visto, as atas de assembleia que instituíram as taxas condominiais foram convalidadas na assembleia realizada em 14/05/2016. Assim, concretizada a relação jurídica entre o autor e a ré, o exame atento do que consta dos autos indica que a pretensão do condomínio autor merece parcial procedência. No presente caso, a circunstância de ser o autor um condomínio irregular (ou em processo de regularização) não lhe impede de cobrar as taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns prestados pelo ente coletivo. ré apelada, sendo titular de fração ideal, conforme comprovado nos autos, deve arcar com o pagamento dos débitos do mencionado condomínio. Caso contrário, se não houvesse o rateio de despesas por parte do possuidor da unidade imobiliária, ainda que seja condomínio de fato, irregular, ensejaria o enriquecimento sem causa para quem usufrui dos benefícios originados das despesas efetuadas na área comum. (..) Com efeito, pontua-se que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem. Basta que a unidade imobiliária da ré seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns. Ressalta-se, ainda, que no caso em análise não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.280.871/SP, no sentido de que "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Há, no presente caso, a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. Além disso, existe uma situação peculiar configurada no Distrito Federal em que as associações são criadas em condomínios de fato, sendo estes instituídos em área comum que foram bjeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. Dessa forma, quando alguém ingressa na espécie de ocupação coletiva do solo, mesmo irregular, adere à obrigação de contribuir com uma cota para as despesas comuns, pois há esforços destinados ao bem comum, originando prestação de serviços indispensáveis à habitabilidade do local, ou que agreguem valor ou benefícios diretos ou indiretos ao bem. No sentido de que o possuidor de imóvel integrante de condomínio, regular ou não, deve contribuir com as despesas do condomínio (..). Com essas ponderações, mostra-se incontroverso que a ré apelada, possuidora de unidade imobiliária localizada no condomínio autor, deve efetuar o pagamento das taxas condominiais inadimplidas acrescidas dos encargos moratórios desde o vencimento, bem como das taxas vincendas até o trânsito em julgado. Outrossim, resta inaplicável o entendimento no Tema 492/STF. Isso porque o leading case que ensejou a referida tese se refere à associação de moradores de São Paulo, cuja realidade diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. Por fim, deve-se salientar que a pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação (..).<br>Com efeito, a mera discordância da parte com a conclusão do Tribunal de origem não caracteriza negativa de prestação jurisdicional, pois, nos termos da jurisprudência desta Corte, não está o julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes, desde que enfrente as questões essenciais e apresente motivação suficiente. Precedentes: AgInt no REsp 2.347.428/SP, Segunda Turma, DJe 21/9/2023; AgInt no REsp 2.083.801/SP, Quarta Turma, DJe 12/9/2024.<br>Superada a preliminar de nulidade, passemos à análise do mérito do recurso.<br>O acórdão recorrido assentou, com base no acervo fático-probatório, que: (a) houve decisão anulando a assembleia de 5/4/2008 e o respectivo registro; (b) em 14/5/2016, realizou-se nova assembleia que "ratificou e/ou redecidiu" a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e dos direitos creditórios e confirmou as deliberações pretéritas; e (c) a partir desse ato, ficou convalidada a instituição e suprida a legitimidade ativa para a ação de cobrança. A revisão dessa premissa demanda reexame de fatos e provas (conteúdo das atas, alcance da deliberação, fruição de serviços pelos proprietários/possuidores), providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Em igual sentido, a conclusão de que a parte ré usufrui de serviços comuns e que as despesas foram aprovadas em assembleia, reforçando a exigibilidade das cotizações, decorre de juízo probatório do Tribunal local, igualmente insuscetível de revisão na via estreita do especial (Súmula 7/STJ).<br>O TJDFT reconheceu ainda a natureza propter rem do dever de contribuir com as despesas comuns quando demonstrada a fruição dos serviços e a aprovação em assembleia, ainda que se cuide de parcelamento irregular típico do Distrito Federal, com acesso controlado e manutenção custeada exclusivamente pelos moradores. Tal entendimento está em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que é lícita a cobrança de rateio de despesas de manutenção/segurança em núcleos residenciais quando: (i) há deliberação assemblear; (ii) há efetiva prestação/benefício dos serviços aos proprietários/possuidores; e (iii) há adesão ou circunstância fática que evidencia ciência e fruição, sob pena de enriquecimento sem causa.<br>Nesse sentido, cito:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. CABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ).<br>2. No caso, a conclusão adotada no Tribunal de origem se encontra em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o entendimento adotado na fixação do Tema n. 882 do STJ não se aplica à cobrança de taxas condominiais referentes a loteamentos irregulares, constituídos na forma da Lei n. 6.766/79.<br>3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 2.107.716/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ).<br>2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.<br>3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos).<br>4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).<br>5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum;<br>e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno.<br>6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança.<br>7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964.<br>8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.<br>9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes.<br>10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios.<br>11. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023.)<br>Das precedentes acima citados também é possível aferir que a jurisprudência desta Corte vem reconhecendo a especificidade dos chamados "condomínios de fato" formados em parcelamentos irregulares no Distrito Federal. O acórdão recorrido distinguiu adequadamente o caso concreto, justificando a não incidência dos temas 882 do STJ e 492 do STF, com base nas peculiaridades urbanísticas do DF e na superveniência da Lei 13.465/2017. Afastar tal distinguishing demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ).<br>Por fim, o aresto impugnado aplicou o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, I, do Código Civil às cotas condominiais/associativas, reconhecendo prescritas as parcelas anteriores ao quinquênio que precede o ajuizamento. Tal solução está conforme a orientação desta Corte; vejamos:<br>Nesse sentido, cito:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art.543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.<br>2. No caso concreto, recurso especial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 1º/2/2017.)<br>Quanto ao alegado dissídio não se configura. Primeiro, porque o acórdão recorrido harmoniza-se com a orientação do STJ quanto à necessidade de fruição dos serviços e deliberação assemblear, além da vedação ao enriquecimento sem causa em contextos excepcionais, o que afasta a divergência específica. Segundo, porque não houve o devido cotejo analítico, com demonstração de similitude fática entre os julgados paradigmas e o caso concreto (art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ), limitando-se a parte a transcrever ementas e conclusões genéricas, incidindo, por analogia, as Súmulas 284/STF e 7/STJ quanto ao óbice fático.<br>Ante o exposto, afasto a preliminar de negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, nego provimento ao recurso especial, mantendo o acórdão recorrido por seus próprios fundamentos.<br>Majoro os honorários advocatícios em favor da parte recorrida em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias ordinárias, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites dos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo e eventual gratuidade de justiça.<br>É como penso. É como voto.