ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284 DO STF, POR ANALOGIA. COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS COM AS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada contra o ora insurgente, tendo por objeto o contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes.<br>2. Na alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC, cabe à parte explicitar os pontos omissos do acórdão relacionados à aplicação da lei para que se possa avaliar se a questão jurídica ou os fatos a ela relacionados seriam relevantes ao julgamento da causa. A inobservância à norma atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF, por analogia.<br>2. O pedido de compensação dos valores em atraso com as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel foi indeferido pelo Tribunal estadual, devido à ausência de comprovação do alegado acordo verbal firmado entre as partes, bem como pela existência de disposição contratual que exige a anuência expressa do locador para esse fim, esbarrando a pretensão de revisão da conclusão do julgado nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PEDRO MANFROI (PEDRO) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COMPENSAÇÃO DE VALORES. BENFEITORIAS SEM AUTORIZAÇÃO ESCRITA. ÔNUS DA PROVA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.<br>I. Caso em Exame:<br>Recurso contra sentença que negou pedido de compensação de aluguéis devidos com o valor das benfeitorias realizadas no imóvel locado. O recorrente alegou ter feito tais melhorias com base em acordo verbal, contestado pela ausência de comprovação e anuência escrita exigida contratualmente. Também, pugna pela aplicação proporcional dos ônus sucumbenciais.<br>II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de compensação dos valores investidos em benfeitorias não autorizadas formalmente, considerando o contrato de locação que exige consentimento expresso do locador, e avaliar se houve sucumbência mínima da parte autora quanto ao pedido de multa contratual.<br>III. Razões de Decidir: O recurso foi desprovido, uma vez que o apelante não comprovou a existência do acordo verbal para a realização das benfeitorias. O contrato, de forma inequívoca, exige anuência escrita do locador para qualquer modificação, conforme previsto na Cláusula Nona, o que não foi observado pelo recorrente. A prova testemunhal apresentada foi insuficiente para demonstrar a autorização verbal alegada. Além disso, a questão da sucumbência mínima foi corretamente apreciada na sentença, sendo o valor inicialmente apresentado de multa contratual considerado mero erro material prontamente corrigido. Diante da improcedência do recurso, houve majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11, do CPC, com suspensão de sua exigibilidade em virtude da gratuidade judiciária concedida ao apelante.<br>IV. Jurisprudência e Leis Relevantes Citadas: CPC/2015, art. 373, II; CPC/2015, art. 85, §§ 1º e 11.<br>RECURSO DESPROVIDO (e-STJ, fl. 476).<br>Nas razões do presente agravo, PEDRO alegou a ocorrência de negativa da prestação jurisdicional, bem como a não incidência das Súmulas n. 5 e 7, ambas desta Corte.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 538-542).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284 DO STF, POR ANALOGIA. COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS COM AS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada contra o ora insurgente, tendo por objeto o contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes.<br>2. Na alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC, cabe à parte explicitar os pontos omissos do acórdão relacionados à aplicação da lei para que se possa avaliar se a questão jurídica ou os fatos a ela relacionados seriam relevantes ao julgamento da causa. A inobservância à norma atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF, por analogia.<br>2. O pedido de compensação dos valores em atraso com as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel foi indeferido pelo Tribunal estadual, devido à ausência de comprovação do alegado acordo verbal firmado entre as partes, bem como pela existência de disposição contratual que exige a anuência expressa do locador para esse fim, esbarrando a pretensão de revisão da conclusão do julgado nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada por DENISE PANGOS KUPAC e outros, na condição de sucessores de Vladimiro Kupac, contra PEDRO, tendo por objeto o imóvel comercial localizado na Av. Nilo Peçanha, n. 2.509, loja 2, na cidade de Porto Alegre, indicando como devido o valor de R$ 116.531,41 (cento e dezesseis mil, quinhentos e trinta e um reais e quarenta e um centavos).<br>Em primeira instância, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, bem como para condenar a parte ré ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, à exceção do seguro incêndio e das competências dos meses de abril de 2015; março e abril de 2016, até a data de imissão da parte autora na posse do imóvel, em 5/5/2017, tudo corrigido monetariamente pelo IGP-M/FGV e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar do respectivo vencimento de cada parcela, além da multa moratória de 10%, que totaliza a quantia de R$ 205.511,28 (duzentos e cinco mil, quinhentos e onze reais e vinte e oito centavos), conforme memória de cálculo do dia 30/5/2018, quantia esta que deverá ser atualizada nos termos retro até a data do efetivo pagamento. Em virtude da mínima sucumbência da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários ao procurador da parte autora, que fixo em 10% do valor da condenação, em consonância com o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil (e-STJ, fl. 399).<br>Irresignado, o requerido apelou, e o TJRS negou provimento ao recurso, confirmando os termos da sentença, em sua integralidade.<br>Os embargos de declaração opostos por PEDRO foram rejeitados (e-STJ, fls. 485-487).<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea a, da CF, PEDRO alegou a violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC, e 113, 422 e 884 do CC, ao sustentar (1) omissão do acórdão recorrido acerca das questões suscitadas em embargos de declaração; e (2) a necessidade de compensação dos aluguéis vencidos com as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel mediante anuência tácita do locador no contrato originário, em observância ao princípio da boa-fé, bem como a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos autores.<br>(1) Da violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC<br>Verifica-se que, apesar de apontar a negativa de prestação jurisdicional, o insurgente não indicou, precisamente, quais seriam os vícios perpetrados pela Corte estadual, ou seja, não especificou os pontos omissos ou contraditórios do aresto combatido, limitando-se a afirmar que o Tribunal local não teria apreciado os pontos invocados nas razões do seu apelo.<br>Sendo assim, inviável a análise de violação dos referidos dispositivos processuais, pois a veiculação do inconformismo de forma genérica, sem a especificação dos pontos reputados omissos, obscuros ou contraditórios no julgamento do aresto combatido, inviabiliza a compreensão da controvérsia, atraindo, no particular, a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. NÃO DEMONSTRADA. OCORRÊNCIA. DIREITO DE REGRESSO. VERIFICAÇÃO. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS. ENUNCIADO 284 DA SÚMULA. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. CARÁTER PROTELATÓRIO. INEXISTÊNCIA. AFASTAMENTO. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. O agravante limitou-se a mencionar, genericamente, que houve omissão sem, contudo, esclarecer os pontos sobre os quais o Tribunal de origem foi omisso, atraindo o óbice do enunciado 284 da Súmula do STF.<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>3. Não houve indicação dos dispositivos legais que teriam sido interpretados de forma divergente, o que faz incidir, no ponto, o enunciado 284 da Súmula do STF.<br>4. Não identificado o caráter protelatório dos embargos de declaração ou o abuso da recorrente pela sua oposição, impõe-se o afastamento da multa processual, nos termos do enunciado 98 da Súmula do STJ.<br>5. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.493.638/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 18/5/2020 -sem destaque no original)<br>(2) Da compensação dos aluguéis com as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel<br>Sobre o tema, ressaltou o órgão julgador local a ausência de comprovação do acordo verbal firmado entre as partes, pois, embora demonstrada a realização de benfeitorias no bem locado, "o contrato é claro ao exigir expressa anuência do locador para tanto, o que não ocorreu na hipótese". Desse modo, "não há como presumir o aceite do locador diante de cláusula contratual que demanda consentimento escrito" (e-STJ, fl. 474).<br>No ponto, revisar a conclusão do acórdão recorrido, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria da interpretação das disposições do contrato de locação firmado entre as partes, bem como do reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>É o voto.<br>MAJORO em 2% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.