ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE ALGUNS DOS DISPOSITIVOS LEGAIS INDICADOS. APRECIAÇÃO DO RECURSO APENAS EM RELAÇÃO AOS DISPOSITIVOS PREQUESTIONADOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO SOBRE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXERCÍCIO REG ULAR DE DIREITO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Não tendo havido prequestionamento em relação à aplicação ao caso dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e do art. 221 do Código Civil, cujo conteúdo não foi examinado pelo Tribunal de origem, apenas deve ser analisado o recurso especial em relação aos artigos 186 e 927 do CCB.<br>2. Constatando-se que a instituição financeira agiu em exercício regular de direito ao levar o imóvel objeto da demanda a leilão, uma vez que lhe havia sido alienado fiduciariamente em garantia e que não fora informada anteriormente da celebração de contrato particular de promessa de compra e venda (não levada da registro) entre os autores e a construtora, deve ser decotada do acórdão sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.<br>3. Recurso especial a que se dá provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal por Banco Daycoval S/A contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte assim ementado (fls. 435-441):<br>CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELOS PROMITENTES COMPRADORES. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 308 DO STJ. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE AO CREDOR FIDUCIÁRIO DESCONSTITUÍDA. SITUAÇÃO FÁTICA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. REPARAÇÃO DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 442-452), o recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 186, 927 e 221 do Código Civil e os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.<br>Sustenta que não se aplica a Súmula 308/STJ aos casos de alienação fiduciária, afirmando que o acórdão, ao entender pela incidência do enunciado, teria negado vigência ao art. 27 da Lei 9.514/1997, que impõe ao credor fiduciário, após a consolidação da propriedade, a promoção de leilão extrajudicial do imóvel no prazo legal.<br>Relata que recebeu o imóvel em garantia antes da celebração pelos recorridos de contrato com a construtora e que se passaram dois anos entre quitação do imóvel e a distribuição desta demanda, quanto os autores tiveram notícia dos leilões extrajudiciais. Defende que não houve prática de ato ilícito e que inexiste nexo de causalidade que justifique a condenação a indenizar danos morais. Argumenta que agiu em estrita observância dos procedimentos legais aplicáveis e que eventual dano decorreu exclusivamente da conduta da construtora. Aduz que os recorridos foram desidiosos, ao deixarem de registrar o contrato por ocasião da celebração.<br>Argumenta que, por força do art. 221 do Código Civil, o instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado pelos recorridos não produz efeitos diante de terceiros, por não ter sido levado a registro, razão pela qual a garantia fiduciária registrada anteriormente não poderia ser anulada. Acrescenta que caberia à Construtora Capuche informar sobre a alienação de unidades do empreendimento.<br>Contrarrazões foram apresentadas às fls. 470-481, nas quais a parte recorrida alega, em síntese, que deve ser aplicada a Súmula 7/STJ, diante da necessidade de reexame de fatos acerca da inadimplência e da consolidação da garantia e a ausência de prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Sustenta ser aplicável ao caso a Súmula 308/STJ, para proteger o adquirente de boa-fé e que devem ser mantidas a declaração de ineficácia da alienação fiduciária em face dos consumidores e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.<br>O Tribunal de origem deixou de admitir o recurso especial (fls. 482-486), em decisão que foi impugnada por meio do agravo de fls. 495-508.<br>Por meio da decisão de f. 538, dei provimento ao agravo, a fim de viabilizar adequado exame da questão.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE ALGUNS DOS DISPOSITIVOS LEGAIS INDICADOS. APRECIAÇÃO DO RECURSO APENAS EM RELAÇÃO AOS DISPOSITIVOS PREQUESTIONADOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO SOBRE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXERCÍCIO REG ULAR DE DIREITO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Não tendo havido prequestionamento em relação à aplicação ao caso dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e do art. 221 do Código Civil, cujo conteúdo não foi examinado pelo Tribunal de origem, apenas deve ser analisado o recurso especial em relação aos artigos 186 e 927 do CCB.<br>2. Constatando-se que a instituição financeira agiu em exercício regular de direito ao levar o imóvel objeto da demanda a leilão, uma vez que lhe havia sido alienado fiduciariamente em garantia e que não fora informada anteriormente da celebração de contrato particular de promessa de compra e venda (não levada da registro) entre os autores e a construtora, deve ser decotada do acórdão sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.<br>3. Recurso especial a que se dá provimento.<br>VOTO<br>Originariamente, trata-se de ação ajuizada por Eduardo Nestor Lopes e Roberta Pereira de Souza contra Capuche Natal 13 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Banco Daycoval S/A, alegando que adquiriram da primeira ré, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, apartamento cujo valor pagaram à vista, no qual logo passaram a residir. Relataram que, pouco antes do ajuizamento da ação, ao tomarem providências necessárias para registrar o bem, descobriram que havia sido transferido para o segundo réu, o qual estava a promover o leilão do imóvel. Pediram, ao final, que se declarasse a nulidade da transferência da propriedade do imóvel para a instituição financeira, ou, sucessivamente, a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$300.000,00, correspondente ao preço pago pelo bem. Pleitearam a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.<br>A sentença rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa e julgou procedentes os pedidos, para declarar nula a transferência da propriedade do imóvel para o Banco Daycoval e condenar os réus solidariamente a pagarem a cada um dos autores indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (fls. 353-362).<br>O magistrado de primeiro grau aplicou a Súmula 308 deste Superior Tribunal de Justiça e ressaltou:<br>Ora, no caso examinado, é incontroverso que as partes não divergiram quanto a sequência temporal dos fatos e a ocorrência destes, sendo certo que, primeiramente, em 30.03.2012, ocorreu uma prévia constituição da alienação fiduciária do imóvel litigioso, seguido de sua posterior aquisição pelos autores em 20.12.2013, com quitação integral do preço e, só aí, posteriormente, em 05.11.2015, a transcrição no registro de imóvel, pelo Banco Réu, da propriedade sob a unidade residencial dos autores, este último ato sucedido a partir de requerimento de averbação de consolidação de propriedade em razão do primevo pacto de alienação fiduciária.<br>Neste contexto fático, embora seja crível a alegação dos autores e da incorporadora ré de que houve quitação do contrato de aquisição da unidade imobiliária e quitação dos valores necessários a liberação desta no que concerne ao imóvel objeto do litígio, tanto não é o fundamento principal da solução do litígio, em concreto considerado, e a vista da causa de pedir e adstrição do juízo ao pedido.<br>É que do compulsar dos autos, resta muito nítido a presença de fato que já chama a atenção deste juízo e desde logo leva a compreensão da procedência da pretensão autoral, isto é, a necessidade de se concluir, no caso concreto, pela ineficácia da alienação fiduciária<br>em face do adquirente do imóvel que no exato momento da compra o quitou e o fez de boa fé, atendendo-se, assim, aos limites da função social do contrato e boa fé objetiva. (..)<br>É que neste nicho mercadológico, as premissas negociais não podem se conduzir pela ótica meramente de intermediação de capitais. A instituição financeira que pactua com incorporadoras imobiliárias necessita atuar respeitando valores que transcendem a mera preocupação com a maximização de ganhos pecuniários, pois os princípios da função social do contrato, nas relações entre adquirente e incorporadora imobiliária, produzem efeitos macros, também, perante terceiros.<br>Então, forçoso é concluir que, no instante em que a instituição financeira agrega na sua atividade de intermediação de capitais, com vista precípua do lucro, a obtenção de garantias de mútuo em face de unidades que serão obrigatoriamente disponibilizadas a comercialização no mercado imobiliário habitacional, não se afigura que se esteja dando eficácia a função social dos contratos e boa fé objetiva no admitir que a relação jurídica entre banco e imobiliária possa ignorar e se sobrepor, completamente, a figura do terceiro adquirente de boa fé.<br>Na espécie, portanto, embora o Banco Réu, do ponto de vista formal, possa justificar que cumpriu os requisitos legais para a consolidação da propriedade do imóvel recebido em garantia de dívida, não se pode descurar que neste agir faltou com o dever de cooperação e boa fé objetiva de não se cercar de averiguar se a incorporadora já alienara o bem recebido em garantia, buscando a sua substituição, repita-se, fosse o caso do seu inadimplemento pela incorporadora.<br>(..)<br>Assim, diante da natureza consumerista da relação jurídica firmada entre os autores e a CAPUCHE, diante de que a relação jurídica entre CAPUCHE E BANCO DAYCOVAL colocou ambos os réus na cadeia de fornecedores que atuaram no mercado de consumo auferindo lucros, a solução jurídica do primeiro capítulo de sentença deve ser, sim, a anulação do ato de Averbação de Consolidação de Propriedade Fiduciária, nos termos do requerimento autoral, pois com base nos princípios da boa fé objetiva e função social do contrato, não são oponíveis aos adquirentes de boa fé, ficando, assim, prejudicado em análise a pretensão subsidiária de condenação em dano material.<br>Relativamente ao segundo capítulo de sentença, igual juízo de procedência há de se impor.<br>É que concluída a não aceitação, pelo malferir dos princípios da função social do contrato e boa fé objetiva, da legalidade da averbação de consolidação da propriedade pelo Banco Réu relativamente ao imóvel adquirido pelos autores, propriedade esta representada em unidade residencial, força é concluir da ocorrência de agir contrário ao direito, nos termos dos artigos 186 e 187 do Código Civil Pátrio:<br>(..)<br>Deve, pois, ter lugar o juízo de procedência da pretensão autoral também neste segundo capítulo de sentença, máxima, repita-se, tratar-se na espécie de relação de consumo, disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor e regida pela Teoria da Responsabilidade Civil Objetiva, onde significa dizer que para existir a obrigação de indenizar basta a comprovação da existência do dano e do nexo de causalidade entre a conduta do réu e o dano alegado.<br>Em espécie, inegavelmente estão preenchidos os requisitos da responsabilidade civil por parte das rés, que respondem em solidariedade força da relação consumerista vinculada ao contrato que firmaram os autores, a ensejar a reparação pelos danos causados, conquanto o dano acarretado ser proveniente de ato contrário ao direito e de responsabilidade dos demandados que se posicionaram, por força de suas redes contratuais, na cadeia de fornecedores na relação de consumo e que gerou indubitável constrangimento aos autores, resultando daí o nexo causal entre a conduta das rés e o dano a personalidade de quem adquiriu o seu imóvel residencial, pagou o preço e vê-se sob o risco de perdê-lo.<br>O réu Banco Daycoval S/A interpôs apelação, à qual se negou provimento (fls. 435-441). Do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte destacam-se os seguintes fundamentos:<br>De início, necessário destacar que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu ser possível a extensão da Súmula 308, aplicável aos casos de hipoteca, às hipóteses em que o imóvel adquirido pelo comprador possui registro de garantia em virtude de alienação fiduciária firmada entre a construtora e a instituição financeira. (..)<br>Para o colegiado, embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.<br>Assim, editada em 2005, a Súmula 308 estabelece que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel":<br>De acordo com os autos, os autores/recorridos adquiriram o imóvel em debate em 20/12/2013, quitando à vista a promessa de compra e venda firmada com a Capuche, alegando ainda, que apesar de estarem na posse do apartamento desde janeiro/2014, não obtiveram, de pronto, a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, sendo surpreendidos em novembro/2015, com a notícia de que o bem estaria em "Leilão de Alienação Fiduciária", por ordem do Banco Daycoval.<br>Investigando os fatos, foram os autores/recorridos informados que a construtora Capuche teria firmado contrato de financiamento para abertura de crédito para a construção de unidades habitacionais com pacto de alienação fiduciária, no qual teria sido dado como garantia, entre outras, o apartamento por eles adquirido.<br>Ocorre que, considerado o Enunciado Sumular referido, em matéria de contrato de compromisso de compra e venda, uma vez quitado integralmente o preço pactuado, exsurge o dever do promitente vendedor de proceder com a baixa do gravame da respectiva unidade, com a consequente outorga da escritura ao promissário comprador, estendendo-se tal dever de cancelamento, por decorrência lógica, ao agente financeiro beneficiário da garantia real.<br>Com efeito, a alienação constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não pode atingir terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após a quitação do preço avençado, faz jus à obtenção da escritura pública definitiva e liberação do ônus respectivo.<br>A responsabilidade do adquirente deve ficar adstrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das próprias obrigações.<br>Sendo assim, a relação contratual entre a instituição financeira e a construtora Capuche, não pode restringir o direito dos autores adquirentes, que quitaram o preço pactuado e não obtiveram o imóvel livre do ônus.<br>Em outras palavras, a existência de contrato acessório firmado entre a construtora e o agente financeiro não tem o condão de prejudicar o direito de propriedade dos autores/apelados.<br>(..)<br>Por fim, no que compete ao pleito indenizatório, tenho que a postura adotada pelas requeridas, impossibilitando a obtenção da escritura pelos demandantes - embora quitado o preço - ensejou, de fato, prejuízos materiais e imateriais aos suplicantes, que demandam reparação.<br>Com efeito, adimplida a obrigação pecuniária a cargo dos adquirentes, cumpria às requeridas a adoção das providências necessárias e imediatas à desoneração do imóvel. Se assim não procederam, incorreram em ato ilícito, justificando a condenação na indenização ordenada (artigos 186 e 927 do Código Civil).<br>Contra esse acórdão foi interposto o recurso especial, por meio do qual pretende o recorrente apenas o afastamento de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.<br>A despeito do que constou da decisão que inadmitiu o recurso especial, a instituição financeira não demonstrou irresignação contra o acórdão em relação à desconstituição da alienação fiduciária em garantia, mas exclusivamente no que diz respeito à sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais, como se evidenciou especialmente no item II.2 das razões recursais (fl. 446).<br>Por outro lado, embora o recorrente tenha fundado sua pretensão recursal no art. 105, III "a" da Constituição Federal e apontado violação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e 186, 221 e 927 do Código Civil, apenas em relação aos arts. 186 e 927 do CCB é viável conhecer da pretensão recursal, por falta de prequestionamento em relação aos demais dispositivos, cujo conteúdo normativo não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem. Nesse sentido o posicionamento deste Superior Tribunal de Justiça:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS INDICADOS. AQUISIÇÃO DO BEM POSTERIOR AO APOSSSAMENTO ADMINISTRATIVO. CONSONÂNCIA COM TEMA 1.004/STJ. EXCEÇÃO. AUSÊNCIA DE VULNERABILIDADE ECONÔMICA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial, inclusive para as matérias de ordem pública.<br>2. Em relação aos arts. 471, 473 e 512 do Código de Processo Civil de 1973; 505 e 507 do Código de Processo Civil de 20155, verifica-se que seu conteúdo normativo não foi objeto de apreciação pelo Tribunal a quo. Portanto, ausente o prequestionamento, entendido como a necessidade de ter o tema objeto do recurso sido examinado na decisão atacada. Incidência da Súmula 211/STJ.<br>(..)<br>4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.790.001/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 26/3/2025, DJEN de 1/4/2025.)<br>Em relação à invocação, pelos recorridos, da Súmula 7 do STJ, na tentativa de evitar a apreciação do recurso, destaco que não pretende o recorrente a reapreciação do conjunto probatório, mas apenas que seja a ele conferida interpretação diversa da que lhe emprestou o acórdão impugnado.<br>Depreende-se da análise do acórdão que o Tribunal de origem reconheceu ter sido o imóvel alienado fiduciariamente pela construtora ré ao Banco Daycoval. O acórdão não apontou que tenha o réu deixado de levar a alienação fiduciária a registro, omissão que, caso cometida, teria inclusive impedido a realização o leilão extrajudicial do bem. Os autores, por sua vez, nem mesmo alegaram, na inicial, que tenham, antes da consolidação da propriedade do imóvel no patrimônio do réu ou da realização do leilão extrajudicial, levado a conhecimento do credor fiduciário - apesar de registrada a alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o que lhe conferiu a necessária publicidade - a celebração da promessa de compra e venda, medida que poderia afastar a presunção de boa-fé do banco e a legitimidade dos atos praticados em consonância com as prerrogativas legais decorrentes da alienação fiduciária em garantia.<br>Este Tribunal já deixou claro que a promessa de compra e venda a que não se conferiu adequada publicidade não produz efeitos em relação a terceiros:<br>CIVIL. REGISTRO DE IMÓVEIS. AVERBAÇÃO DE PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS. Duas sendo as promessas de compra e venda sobre o mesmo imóvel, nada importa qual a respectiva ordem cronológica; produz efeitos aquela que foi inscrita no Ofício Imobiliário, não podendo o outro promitente comprador averbar na matrícula do imóvel a pretensão que possa ter contra o promitente vendedor. Recurso ordinário provido. (RMS n. 21.479/MS, relator Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 7/8/2007, DJe de 16/5/2008.)<br>Assim, os fatos alegados pelas partes e os admitidos como provados no acórdão não justificam a aplicação dos artigos 186 e 927 do Código Civil, pois não evidenciam relação de causalidade entre a conduta do recorrente e os danos morais que a parte autora alega ter sofrido em razão de não haver desde logo obtido a escritura de compra e venda do imóvel e de ter sido o imóvel levado a leilão. Com o imóvel havia sido alienado fiduciariamente em garantia à instituição financeira - fato de conhecimento público, em virtude do registro na matrícula do imóvel - não poderiam os compradores alegar que desconheciam tal ônus. Além disso, eventual demora na outorga de escritura apenas poderia ser imputada à construtora, e não a terceiro, com o qual os autores não celebraram negócio jurídico, e ao qual não deram conhecimento do negócio jurídico de natureza particular.<br>Embora os recorridos afirmem que a construtora alegou haver efetuado o pagamento dos valores devidos à instituição financeira, tal questão não foi objeto de apreciação pelo acórdão, de maneira que o exame da matéria encontra óbice na Súmula 7 deste Tribunal, pois demandaria reavaliação dos elementos probatórios contidas nos autos.<br>Assim, como as provas avaliadas pela sentença e pelo acórdão não viabilizam concluir pela possibilidade de imputação de responsabilidade civil ao recorrente, que não praticou ato ilícito ao levar o imóvel a leilão, já que o bem lhe fora dado em garantia e que não fora procurado pelos autores a fim de informar que haviam negociado o apartamento com a construtora, deve ser dado provimento ao recurso especial.<br>Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial, para decotar do acórdão recorrido a condenação do Banco Daycoval S/A ao pagamento de indenização por danos morais aos autores.<br>Condeno os recorridos ao pagamento das custas recursais e de honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% sobre o valor da indenização por danos morais que o recorrente havia sido condenado a pagar, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.