DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - INCIDÊNCIA DO IMPOSTO, NOS TERMOS DOS ARTS. 156, II, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 35, III, DO CTN - ACOLHIMENTO PELO STF DOS ED NOS ED NO ARE 1.294.969, RECONHECENDO A REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA AFEITA AO TEMA 1124, SEM, CONTUDO, REAFIRMAR A SUA JURISPRUDÊNCIA - RECONHECIMENTO PELO STF DO EQUÍVOCO QUANDO DA APROVAÇÃO ORIGINAL DA TESE JURÍDICA - PRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO PARA A COBRANÇA DO ITBI NA HIPÓTESE DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE A AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS - RECURSO VOLUNTÁRIO E REEXAME NECESSÁRIO PROVIDOS.<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação ao art. 35 do CTN, no que concerne à necessidade de afastamento da incidência do ITBI sobre a cessão de direitos aquisitivos e promessa de cessão antes do registro imobiliário, em razão de inexistir transmissão de propriedade ao tempo desses atos, trazendo a seguinte argumentação:<br>O presente Recurso Especial encontra respaldo no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, uma vez que o acórdão recorrido, proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, incorreu em violação à norma prevista no art. 35 do Código Tributário Nacional, que dispõe sobre o fato gerador do ITBI. (fl. 1.316)<br>  <br>Diante desse cenário, o Recurso Especial é interposto para questionar a legalidade da exigência do ITBI antes da efetiva transmissão da propriedade, como no caso da promessa de cessão de direitos aquisitivos realizada pela Recorrente. (fl. 1. 316)<br>  <br>A partir da leitura das hipóteses de incidência acima colacionadas, é inequívoco a hipótese de incidência do ITBI pressupõe a transmissão da propriedade,  (fl. 1.320)<br>  <br>Veja-se, portanto, que a transmissão da propriedade requer, necessariamente, o registro do título no Registro de Imóveis  (fls. 1.320-1.321)<br>  <br>Portanto, é certo dizer que é imprescindível haver a transmissão da propriedade para que haja a incidência do ITBI o que, inequivocamente, não ocorreu na cessão de direitos firmada entre a Recorrente e os Compradores. A transmissão da propriedade, efetivamente, é verificada quando da formalização da compra e venda entre a Cyrela e os Compradores, ato este que não envolve a Recorrente. (fls. 1.321-1.322)<br>  <br>Em outras palavras, a promessa de cessão ou cessão de direitos formalizada entre a Recorrente e os Compradores nada mais é do que um ato jurídico intermediário para possibilitar a transferência da propriedade da Cyrela aos Compradores. Assim, ao exigir o recolhimento de ITBI sobre tal negócio, a Recorrida está violando, de forma evidente, o art. 35 do Código Tributário Nacional, visto que a hipótese de incidência não foi perfectibilizada - o que foi referendado pelo acórdão recorrido. (fl. 1.322)<br>  <br>Além disso, reitera-se que no presente caso não envolve a exigência de ITBI sobre a simples cessão de direitos, mas sim da promessa de cessão de direitos. A promessa de cessão não transmite direito real, mas sim cria o direito real. A efetiva transmissão ocorre somente quando a propriedade é transferida no registro de imóveis,  (fls. 1.322-1.323)<br>  <br>Diante das considerações anteriores, é inequívoco que deve ser reformado o acórdão recorrido com o consequente reestabelecimento da sentença de 1º grau, a fim de que seja afastada a incidência de ITBI na mera cessão de direitos realizada pela Recorrente. (fl. 1.323)<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o acórdão recorrido assim decidiu:<br>Quanto ao registro, ressalte-se que, em relação às hipóteses dos incisos I e II do art. 35 do CTN (transmissão da propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis), o registro é imprescindível na medida em que a transmissão da propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis só se perfectibiliza com ele, nos exatos termos do art. 1.227 do Código Civil. Sem o registro, não há a transmissão da propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis e, portanto, não ocorre o fato gerador do ITBI, segundo as hipóteses dos incisos I e II, sendo absolutamente inexigível o imposto.<br>Já em relação à hipótese do inciso III (transmissão de direitos aquisitivos de bens imóveis), não se transmitem, propriamente, direitos reais (a propriedade ou outros) sobre bens imóveis, mas apenas direitos obrigacionais estabelecidos no instrumento particular original de compromisso de compra e venda , em relação aos quais a legislação civil não estabeleceu nenhum outro requisito específico para a sua transmissão diverso da mera ratificação de seus termos pelas partes contratantes (cedente e cessionário). Nesse sentido, a sua transmissão prescinde do registro e, portanto, também a incidência do ITBI não se vê condicionada a essa circunstância (fl. 1.283).<br>Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (AgInt no AREsp n. 2.604.183/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.734.491/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.267.385/ES, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.638.758/RJ, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.722.719/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.787.231/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, DJEN de 28/2/2025; AgRg no AREsp n. 2.722.720/RJ, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.751.983/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.256.940/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgRg no AREsp n. 2.689.934/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.421.997/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 19/11/2024; EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.563.576/SP, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 7/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.612.555/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 5/11/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.489.961/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 28/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.555.469/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 20/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.377.269/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 7/3/2024.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA