ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA ACORDADA PELAS PARTES. DANOS MORAIS. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. Inexiste violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia foram enfrentadas de modo claro e fundamentado pelo acórdão recorrido, ainda que contrariamente à pretensão da parte agravante.<br>2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual, o que foi demonstrado no caso dos autos.<br>3. Rever as conclusões do Tribunal de origem, sobretudo com relação à comprovação efetiva da ocorrência de circunstância excepcional que justifica a condenação por danos morais, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto contra a decisão de fls. 653-657, por meio da qual neguei provimento ao agravo em recurso especial que buscava a reforma de acórdão assim ementado (fls. 530/531):<br>APELAÇÃO CIVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREVISÃO DE PRAZO PARA O CONSTRUTOR DAR BAIXA NA HIPOTECA. OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA EM CARÁTER ANTECEDENTE. TUTELA ESTABILIZADA EM RAZÃO DA NÃO INTERPOSIÇÃO DE RECURSO PELOS RÉUS. SOLIDARIEDADE DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE POSSUEM ATRIBUIÇÕES PARA REALIZAR O CANCELAMENTO DO GRAVAME. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PEDIDO DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. PROVIMENTO DO PEDIDO DEDUZIDO EM CARÁTER SUBSIDIÁRIO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. O caso versa sobre relação de consumo, pois as partes se enquadram no conceito de consumidor e de fornecedores, descritos no artigo 2º e no artigo 3º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor. É fato incontroverso a constituição da hipoteca após a celebração da promessa de compra e venda entre as partes. Compra e venda formalizada posteriormente. Demora injustificada do vendedor em cumprir o seu dever de proceder a baixa na hipoteca após a celebração do contrato de compra e venda, com previsão de prazo para a baixa no gravame. Questão tratada nos autos pacificada no Superior Tribunal de Justiça que editou o Enunciado 308 da Súmula, firmando o entendimento de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". A alegação de que a baixa na hipoteca não foi realizada por circunstâncias alheias a vontade do construtor se inserem no risco do empreendimento e, por consequência, o seu ônus não pode ser transferido ao consumidor. Tutela antecipada concedida em caráter antecedente que não foi objeto de recurso. Estabilização. A construtora e a instituição financeira, na qualidade de fornecedores, são solidariamente responsáveis, considerando que as duas possuem atribuições para realizar o cancelamento da hipoteca. Diante da responsabilidade solidária do banco Bradesco em dar baixa no gravame, inegável sua legitimidade para figurar no polo passivo. As questões relacionadas a necessidade de substituição da garantia tratadas no 1º recurso (Bradesco) não podem ser opostas aos consumidores, pois atinentes ao financiamento feito pelo construtor, garantido por hipoteca. Pedido de nulidade do julgado que não pode ser conhecido à mingua de qualquer fundamento que o embase. Não cabe a inversão da cláusula penal contratual com a finalidade de justificar o reequilíbrio contratual, pois tal situação implicaria na criação de direitos e inovação do contrato firmado. Hipótese que não trata de atraso na entrega do imóvel, mas demora no cumprimento de outro tipo de cláusula contratual que estipulava a baixa na hipoteca. Inaplicabilidade do Tema 971. A manutenção indevida da hipoteca constitui defeito na prestação do serviço ensejando o dever de indenizar eventuais danos sofridos pelos consumidores. Dano moral configurado. Manutenção do valor. Conhecimento e desprovimento dos recursos.<br>Nas razões de agravo interno, a parte agravante sustenta que houve violação aos arts. 1.022, parágrafo único, II, 489, § 1º, IV e VI, do CPC, pois o acórdão deixou de enfrentar argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, especialmente quanto à inexistência de comprovação de dano moral indenizável, considerando que o inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente tal reparação.<br>Alega inaplicabilidade da Súmula 7/STJ com relação à incidência dos arts. 186 e 927 do Código Civil, os quais teriam sido violados em razão da condenação por dano moral sem a devida demonstração de conduta ilícita ou de circunstância excepcional.<br>Impugnação às fls. 683-687.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA ACORDADA PELAS PARTES. DANOS MORAIS. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>1. Inexiste violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia foram enfrentadas de modo claro e fundamentado pelo acórdão recorrido, ainda que contrariamente à pretensão da parte agravante.<br>2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual, o que foi demonstrado no caso dos autos.<br>3. Rever as conclusões do Tribunal de origem, sobretudo com relação à comprovação efetiva da ocorrência de circunstância excepcional que justifica a condenação por danos morais, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>Observo que as razões de agravo interno não são capazes de infirmar as conclusões da decisão agravada.<br>Quanto à suposta violação dos arts. 1.022, parágrafo único, II, 489, § 1º, IV e VI, do CPC, a questão relativa à comprovação de dano moral indenizável foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão do agravante.<br>Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.72 8.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022).<br>Além disso, o recurso também não prospera quanto à alegação de violação aos arts. 186 e 927 do Código Civil.<br>O Tribunal de origem, quanto ao tema, entendeu que estaria justificada a condenação ao pagamento de indenização por danos morais em razão do descumprimento da obrigação contratual de dar baixa ao gravame da hipoteca em até 180 dias. Consignou, ainda, que o referido descumprimento se caracteriza como defeito na prestação do serviço e impede a parte adquirente de usufruir plenamente dos atributos inerentes ao direito de propriedade previstos no art. 1.228 do Código Civil.<br>Confira-se (fls. 538/539):<br>A manutenção indevida da hipoteca constitui defeito na prestação do serviço ensejando o dever de indenizar eventuais danos sofridos pelos consumidores.<br>Como a construtora e a instituição financeira não procederam a cancelamento da hipoteca devem responder, conjuntamente, pelo ressarcimento dos danos morais suportados pelos consumidores.<br>Os danos morais, na hipótese, decorrem da falha na prestação do serviço consubstanciada nos problemas administrativos relatados e que atrasaram o cumprimento de cláusula contratual.<br>Tal atraso impediu que os consumidores usufruíssem de todos os atributos do direito de propriedade previstos no art. 1.228 do Código Civil.<br>Desta situação, advém verdadeiro transtorno e aborrecimento que fogem à esfera da normalidade.<br>A propósito, este STJ adota orientação no sentido de que o mero atraso no cancelamento da hipoteca de imóvel, por si só, não é capaz de ensejar danos morais indenizáveis, sendo necessária a demonstração de consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA ACORDADA PELAS PARTES. DANOS MORAIS. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO. NÃO CABIMENTO.<br>1. A condenação por danos morais - qualquer que seja o rótulo que se confira ao tipo de prejuízo alegado - tem por pressuposto necessário que haja circunstâncias excepcionais e devidamente comprovadas de que o consumidor efetivamente arcou com insuficiência ou inadequação do serviço causadora de forte abalo ou dano em seu direito de personalidade.<br>2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual, o que não é a hipótese dos autos.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO. INADIMPLEMENTO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO AFASTADA. SÚMULA Nº 568/STJ. MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na baixa de hipoteca de imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.<br>Precedentes.<br>2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante acerca da condenação ao pagamento da multa prevista contratualmente exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.533.337/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. DANOS MORAIS. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO (SÚMULA 7/STJ) . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.<br>2. O eg. Tribunal estadual, com arrimo nos elementos probatórios dos autos, concluiu que houve atraso de aproximadamente três anos e meio no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. A pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.541.480/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 16/8/2024.)<br>Na hipótese dos autos, verifica-se que a hipoteca deveria ter sido cancelada até 17.10.2017, por força de previsão contratual. A referida hipoteca, contudo, não foi cancelada, ensejando o ajuizamento da ação de origem, no âmbito da qual houve a determinação de cancelamento da hipoteca por meio de decisão proferida em 12.2.2020 pelo Juízo de primeira instância deferindo a antecipação dos efeitos da tutela de urgência requerida (fls. 132/133). O atraso no cumprimento da obrigação de cancelamento da hipoteca, com isso, foi superior a 2 (dois) anos.<br>Vale registrar, ainda, que o Juízo de primeira instância, adotando como premissa fática a existência de "provas concernentes aos prejuízos não patrimoniais que oneraram intensamente os autores relacionados aos fatos descritos na inicial e consequentemente ao evento danoso" (fl. 362), condenou as rés solidariamente ao pagamento de "R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais", reconhecendo falha na prestação do serviço decorrente do descumprimento da obrigação contratual de proceder ao cancelamento da hipoteca (fl. 364).<br>Nesse cenário, verifica-se que ficou efetivamente demonstrada a ocorrência de circunstância excepcional apta a justificar a condenação da parte ao pagamento de indenização a título de danos morais, não se tratando, no caso, de mero inadimplemento contratual.<br>Assim, o Tribunal de origem, ao manter a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, decidiu em conformidade com a orientação adotada por esta Corte.<br>De toda forma, alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, sobretudo com relação à comprovação efetiva da ocorrência de circunstância excepcional que justifica a condenação por danos morais, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>Ademais, registro que é cabível a majoração dos honorários advocatícios na hipótese, tendo em vista a ausência de majoração dos honorários pela decisão de fls. 653-657, conforme apontado pela parte agravada às fls. 661-662.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.