ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Estando configurada a responsabilidade dos vendedores pelo descumprimento do contrato, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ.<br>3. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, no sentido da ausência de previsão contratual indicando o INCC como fator de atualização monetária dos valores a serem restituídos ao consumidor, seria necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>4. A questão envolvendo o termo inicial dos juros de mora não foi objeto de deliberação pelo Tribunal estadual, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>5. Agravo interno provido. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CAPP 4 INCORPORAÇÕES LTDA. e QUARTIER DESENVOLVIMENTO URBANO - INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. (CAPP 4 e outra) contra decisão de relatoria do Ministro Presidente desta Corte, que não conheceu do agravo em recurso especial, porque não foram impugnados especificamente todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do apelo nobre (incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ)..<br>Nas razões do presente inconformismo, CAPP e outra alegaram (i) que se insurgiram especificamente contra todos os fundamentos da decisão agravada; e (ii) que a solução das questões controvertidas independe da interpretação de cláusula contratual ou do reexame de provas.<br>Foi apresentada impugnação (e-STJ, fls. 322-324).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Estando configurada a responsabilidade dos vendedores pelo descumprimento do contrato, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ.<br>3. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, no sentido da ausência de previsão contratual indicando o INCC como fator de atualização monetária dos valores a serem restituídos ao consumidor, seria necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>4. A questão envolvendo o termo inicial dos juros de mora não foi objeto de deliberação pelo Tribunal estadual, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>5. Agravo interno provido. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Reconsideração do decisum<br>De fato, verifica-se que CAPP 4 e outra, nas razões do agravo em recurso especial, impugnaram especificamente todos os fundamentos da decisão denegatória do apelo nobre.<br>Dessa forma, reconsidero a decisão agravada e passo à análise do recurso especial interposto pelas ora insurgentes.<br>O inconformismo, no entanto, não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, CAPP e outra alegaram, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 43-A, § 1º, da Lei n. 13.786/18, e 421, 422 e 884 do CC, ao sustentarem (1) a possibilidade de atualização dos valores a serem restituídos ao promitente-comprador com base no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), nos termos do que foi consignado no contrato; e (2) a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.<br>Não foram apresentadas contrarrazões.<br>Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por MATHEUS CESAR DOS SANTOS CAMPOS LIMA contra as ora insurgentes, alegando descumprimento do contrato, no que se refere ao prazo de entrega do empreendimento.<br>(1) Da atualização monetária dos valores a serem restituídos<br>No caso, assinalou o Tribunal estadual, expressamente, que a rescisão do contrato firmado entre as partes ocorreu por culpa das empresas corrés, sendo incontroverso que "após 1 ano e meio do prazo para entrega do empreendimento imobiliário, as obras sequer estavam perto da conclusão" (e-STJ, fl. 211).<br>Sob esse enfoque, estando configurada a mora das promitentes-vendedoras, justifica-se a restituição integral das parcelas adimplidas pelo comprador, em consonância com a Súmula n. 543 do STJ, do seguinte teor:<br>"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. NÃO PROVIMENTO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.848.001/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 21/6/2022)<br>No que se tange, especificamente, ao índice de correção monetária a ser aplicado sobre os valores a serem devolvidos ao consumidor, pontuou o acórdão recorrido que "não existe cláusula 5.7, indicando o índice INCC no contrato objeto da presente ação. Há apenas a indicação desse índice para despesas referentes ao valor dos materiais e serviços de benfeitorias, não sendo aplicável na restituição do valor pago pelo autor para aquisição do empreendimento" (e-STJ, fl. 214).<br>Desse modo, revisar a conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria da interpretação dos termos do contrato firmado entre as partes, bem como do reexame das circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>(2) Do termo inicial dos juros de mora<br>Por sua vez, a questão envolvendo o termo inicial dos juros de mora não foi objeto de deliberação pelo Tribunal estadual, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao agravo interno para reconsiderar a decisão monocrática agravada e, assim, CONHECER do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 2% o valor dos hon orários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.