ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. TEMAS 882/STJ E 492/STF. ANUÊNCIA EXPRESSA EM ESCRITURA/CONTRATO-PADRÃO. CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ.<br>1. A decisão agravada consignou o enfrentamento suficiente das questões essenciais, afastando a alegada negativa de prestação jurisdicional, com apoio em precedentes desta Corte.<br>2. Conformidade com os Temas 882/STJ e 492/STF: a cobrança por associação é inválida a não associados ou sem anuência; é possível quando há anuência expressa, inclusive por escritura ou contrato-padrão registrado.<br>3. Reconhecida, no caso, anuência expressa na escritura de compra e venda, legitimando a cobrança.<br>4. Prescrição quinquenal para a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação.<br>5. Vedado, em recurso especial, o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>6. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por Álvaro César Iglesias e Carmen Sílvia d e Camargo Andrade Iglesias contra decisão singular da minha lavra em que neguei provimento ao recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) afastamento da alegada negativa de prestação jurisdicional, por haver enfrentamento suficiente das questões essenciais (fls. 835-836); b) consonância do acórdão recorrido com os Temas 882 do Superior Tribunal de Justiça e 492 do Supremo Tribunal Federal, admitindo a cobrança apenas quando houver anuência expressa (fls. 836-840); c) reconhecimento, no caso concreto, de anuência expressa dos recorrentes ao pagamento da taxa de conservação por ocasião da escritura d e venda e compra (fls. 837-838); d) prescrição quinquenal para a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação (fls. 841-842); e) incidência dos óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ para afastar reanálise de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório (fl. 842).<br>Foram opostos embargos de declaração, rejeitados, mantendo-se incólumes os fundamentos da decisão agravada (fls. 864-868).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada contraria a jurisprudência consolidada em casos "gêmeos" envolvendo os mesmos litigantes, sustentando que, no outro processo, o Superior Tribunal de Justiça teria afastado a cobrança, impondo-se a uniformidade (fls. 873-876, 879).<br>Aduz que o loteamento é aberto, com vias públicas, não havendo base legal para equipará-lo a condomínio, devendo prevalecer a liberdade de associação (fls. 875-877, 880-882).<br>Defende que a decisão singular contrariou os repetitivos ao admitir a cobrança com base em suposta anuência; afirma inexistir compromisso contratual com a associação e que a escritura referida apenas trataria de eventual condomínio que jamais foi instituído (fls. 883-887).<br>Argumenta que não há cláusula de anuência para o imóvel efetivamente dos agravantes (lote 96) e que o lote 95 não lhes pertence há mais de 30 anos, inexistindo vínculo obrigacional com a recorrida (fls. 884-887).<br>Assevera que a associação não é sucessora do loteador/condomínio e que os valores cobrados são mensalidades associativas, não taxas de manutenção (fls. 886-889). Indica, por fim, que a questão prescricional é irrelevante porque não há débito (fl. 889).<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 894-897 na qual a parte agravada alega, em síntese, ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão (menção ao art. 1.021, § 1º, do CPC e à Súmula 182/STJ), além de reafirmar que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ (Súmula 83/STJ), com a repercussão geral do STF e com a premissa fática de anuência expressa em escritura/contrato-padrão (fls. 895-897).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. TEMAS 882/STJ E 492/STF. ANUÊNCIA EXPRESSA EM ESCRITURA/CONTRATO-PADRÃO. CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ.<br>1. A decisão agravada consignou o enfrentamento suficiente das questões essenciais, afastando a alegada negativa de prestação jurisdicional, com apoio em precedentes desta Corte.<br>2. Conformidade com os Temas 882/STJ e 492/STF: a cobrança por associação é inválida a não associados ou sem anuência; é possível quando há anuência expressa, inclusive por escritura ou contrato-padrão registrado.<br>3. Reconhecida, no caso, anuência expressa na escritura de compra e venda, legitimando a cobrança.<br>4. Prescrição quinquenal para a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação.<br>5. Vedado, em recurso especial, o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>6. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, a Associação Amigos do Jardim Pedra Verde propôs ação de cobrança, rito ordinário, contra Álvaro César Iglesias, Carmen Sílvia de Camargo Andrade Iglesias, Antonio Celso Iglesias e Regina Fátima Alves Corrêa Iglesias, narrando ser entidade civil sem fins lucrativos fundada em 23/10/1980 para administrar os loteamentos Jardim Pedra Verde e Praia Vila Formosa, realizando serviços de urbanização, ajardinamento, limpeza, conservação, manutenção de ruas e vigilância, com rateio de despesas entre proprietários e existência de cancela de controle de acesso; afirmou que os requeridos, proprietários dos lotes 95 (sem benfeitorias) e 96 (com casa construída) da quadra M do loteamento Jardim Pedra Verde, estavam inadimplentes até agosto de 2003 no montante de R$ 19.223,00 (dezenove mil duzentos e vinte e três reais), pleiteando a condenação ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, com juros, correção e honorários (fls. 2-5).<br>A sentença julgou improcedente o pedido, rejeitando as preliminares e reconhecendo inexistência de fundamento legal ou contratual para responsabilizar os réus, por não serem associados à autora, à luz da liberdade de associação e do princípio da legalidade; consignou que eventual compromisso dos adquirentes de pagar limpeza e conservação era em favor de vendedores ou condomínio, não em face da associação, e condenou a autora em custas e honorários fixados em R$ 1.000,00 (mil reais) para cada patrono dos réus (fls. 301-304).<br>Em embargos de declaração subsequentes, não houve conhecimento por ausência de omissão, obscuridade ou contradição e por pretensão de reapreciação da causa sob enquadramento diverso (fl. 314).<br>O Tribunal de origem deu provimento à apelação da associação, reconhecendo a legitimidade da exigência de contribuições para manutenção em loteamento, independentemente de vínculo associativo, com fundamento no Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil, no art. 1.336, I, do Código Civil, na vedação ao enriquecimento sem causa e em precedentes da própria Câmara; definiu o prazo prescricional quinquenal para as parcelas, com termo inicial em 11/1/2003 e não consumação da prescrição na espécie, condenando os apelados ao pagamento das taxas em aberto (as da planilha e as vencidas no curso do processo), com correção monetária pela Tabela do TJSP e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde cada vencimento, e alterou o ônus da sucumbência, fixando honorários em 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação (fls. 417-428).<br>Inicialmente, observo que a decisão agravada afastou a alegada negativa de prestação jurisdicional, entendendo que os pontos relevantes foram enfrentados no acórdão, senão vejamos:<br>"Ademais, verifico que todos os argumentos do recorrente foram expressamente afastados pelo Tribunal de origem, de modo que não configura omissão ou negativa de prestação jurisdicional o fato do acórdão ter sido proferido em sentido contrário ao desejado pelo recorrente. Dessa forma, tendo a decisão analisado de forma fundamentada as questões trazidas, não há que se falar nos vícios apontados, nos termos dos acórdãos cujas ementas transcrevo abaixo:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO A AGRAVO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO. RECONHECIMENTO DE UNIÃO ESTÁVEL. CASAMENTO. SEPARAÇÃO DE FATO NÃO COMPROVADA. OMISSÃO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DAS RAZÕES DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DO VERBETE Nº 283/STF. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932, do Código de Processo Civil de 2015, antigo 557). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado (e-STJ Fl.835) Documento eletrônico juntado ao processo em 27/02/2023 às 18:30:56 pelo usuário: SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS Documento eletrônico VDA35429666 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 27/02/2023 18:18:23Código de Controle do Documento: 26730a65-9f13-4307-94e0-a32f112e7cb1 competente, em sede de agravo interno. 3. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. 4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas 7/STJ). 5. Ante a ausência de impugnação de fundamento autônomo, aplica-se, por analogia, o óbice da Súmula nº 283, do STF. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no R Esp n. 1.811.822/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, D Je de 18/3/2022.)<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. CONFISSÃO DE DÍVIDA. JUNTADA DOS CONTRATOS QUE LHE ANTECEDERAM. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS ENSEJADORES À OPOSIÇÃO DOS DECLARATÓRIOS. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Nos termos do que dispõe o art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração são cabíveis apenas quando amparados em suposta omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão embargada, não se caracterizando via própria ao rejulgamento da causa. 2. Na hipótese, o acórdão embargado encontra-se suficientemente fundamentado, em relação à violação da coisa julgada perpetrada no acórdão proferido pelo Tribunal de origem, bem como concernente ao descabimento da necessidade de apresentação dos contratos antecedentes ao contrato de confissão de dívida objeto da execução de título extrajudicial intentada em desfavor dos ora embargantes. 3. Embargos de declaração rejeitados. (E Dcl no R Esp n. 1.805.898/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, D Je de 23/6/2022" (fls. 835 - 836)."<br>Ainda, no que se refere aos Temas 882/STJ e 492/STF, a decisão recorrida transcreveu as respectivas teses e sua aplicação ao caso, com a conclusão de que as taxas de manutenção criadas por associações não obrigam não associados ou quem não anuiu, mas que é possível a cobrança quando há anuência expressa, inclusive por escritura ou contrato-padrão registrado, como é o caso dos autos e ficou registrado no acórdão do Tribunal de origem (fls. 836-840), senão vejamos:<br>"Outrossim, em relação às demais alegações, observo que o Tribunal de origem decidiu em consonância ao entendimento já consolidado nesta Corte sob a temática dos recursos repetitivos, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.280.871/SP, e ao RE nº 695.911/SP, submetido ao regime de repercussão geral, conforme se depreende do seguinte trecho (fls. 740/741):<br>"O Superior Tribunal de Justiça, considerando a previsão do art. 543-C, do Código de Processo Civil/1973 (vigente à época),diante da multiplicidade dos recursos tratando da mesma matéria, durante julgamento de dois recursos especiais atribuiu o rito dos repetitivos (tema882) tendo, por maioria, firmado a tese de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram". Pela ótica vencedora, tendo por amparo o voto condutor do i. Ministro Marco Buzzi, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, não atua nenhuma dessas fontes, segundo apontou. Assinalou, ademais, que a análise de possível violação ao princípio do (e-STJ Fl.836) enriquecimento sem causa, em tais situações, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa. Daí afirmar que o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação. Portanto, sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela "deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais", conforme posição do i. Ministro, a qual resultou adotada pela douta maioria. Tem-se, por consequência, que o vínculo associativo não decorre do direito real de propriedade oriundo da aquisição de lote do loteamento em questão, de sorte que a legitimidade da cobrança de contribuição dos proprietários ou moradores restará condicionada ao trabalho de conscientização daqueles quanto à imprescindibilidade da adesão aos propósitos da associação. No caso dos autos, verifica-se que ANTONIO CELSO IGLESIAS e ÁLVARO CÉSAR IGLESIAS, por ocasião da lavratura da escritura de venda e compra anuíram expressamente com o pagamento da taxa de conservação (fls. 228/230). (fl. 837).""<br>No mais, a decisão destacou precedentes em que se validou a estipulação na escritura/contrato-padrão e a incidência da Súmula 83/STJ quando o acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente (fls. 838-840), com transcrição:<br>"A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento" (R Esp n. 1.996.197/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, D Je de 12/8/2022). No caso em debate, é incontroverso que os recorrentes, "por ocasião da lavratura da escritura de venda e compra, anuíram expressamente com o pagamento da taxa de conservação", de modo que a cobrança se mostra legítima, ainda que a associação tenha sido instituída posteriormente à compra, para dar efetividade à previsão anterior contida no contrato padrão registrado em cartório."<br>Por fim, fixou a prescrição quinquenal para a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação de loteamento (fl. 841), com a seguinte transcrição:<br>"destaco que "prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação de loteamento (art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02)" (R Esp n. 1.996.197/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, D Je de 12/8/2022.)."(fl. 842)<br>No caso, o caso o recurso não trouxe fundamentos suficientes para reconsideração da decisão anterior e analisar os fundamentos do recurso nos termos proposto pelo recorrente demandaria reexame de cláusulas contratuais e matéria fática-probatória, encontrando nas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.