ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DISTINÇÃO ENTRE CONTRATOS DE CORRETAGEM E COMPRA E VENDA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada contra incorporadoras e corretora de imóveis.<br>2. Decisão de origem que manteve a responsabilidade solidária da corretora pela devolução de valores, com base em suposta "cadeia de fornecedores" e "atuação conjunta" das empresas.<br>3. Inadequada aplicação dos Temas Repetitivos 938 e 939/STJ pelo Tribunal bandeirante, que versam sobre comissão de corretagem e não sobre responsabilidade solidária por obrigações do contrato principal.<br>4. Natureza jurídica do contrato de corretagem como obrigação de meio, limitando-se a aproximar as partes e prestar informações sobre o negócio (arts. 722 e 723 do CC).<br>5. Responsabilidade civil do corretor restrita ao cumprimento diligente de suas obrigações de intermediação, não abrangendo as obrigações assumidas pelas partes no contrato principal.<br>6. Aplicação do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, devendo decorrer de lei ou vontade das partes (art. 265 do CC).<br>7. Ausência de demonstração de falha na prestação do serviço de corretagem, participação no empreendimento ou integração ao grupo econômico da vendedora.<br>8. Reconhecimento da ilegitimidade passiva da corretora para responder por obrigações decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda.<br>9. Recurso especial provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PUENTE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI ME (PUENTE) contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que negou seguimento a seu recurso especial.<br>A ação originária, ajuizada por LEANDRO ALVES NABARRETE (LEANDRO) em face de PUENTE e outros, versa sobre a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de devolução de valores e indenização por danos morais.<br>O Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba/SP julgou a demanda parcialmente procedente para declarar a rescisão do contrato e condenar as rés, solidariamente, à restituição de 90% dos valores pagos, afastando o pedido de danos morais (e-STJ, fls. 229 a 234).<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria do desembargador Schmitt Corrêa, deu parcial provimento aos recursos de apelação das rés apenas para majorar o percentual de retenção para 20% dos valores pagos, mantendo, no mais, a sentença, inclusive a responsabilidade solidária de PUENTE (e-STJ, fls. 329 a 338).<br>Foram opostos embargos de declaração por PUENTE, que foram rejeitados (e-STJ, fls. 357 a 360).<br>Inconformada, PUENTE interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, no qual alegou violação dos arts. 17 e 485, VI, do Código de Processo Civil; 265, 722 a 729 do Código Civil; e 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, além de dissídio jurisprudencial. Sustentou, em suma, sua ilegitimidade passiva, pois atuou apenas como intermediadora da venda, não podendo ser responsabilizada solidariamente por obrigações contratuais da vendedora (e-STJ, fls. 362 a 381).<br>Sem contrarrazões.<br>O apelo nobre foi admitido pelo TJSP.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DISTINÇÃO ENTRE CONTRATOS DE CORRETAGEM E COMPRA E VENDA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada contra incorporadoras e corretora de imóveis.<br>2. Decisão de origem que manteve a responsabilidade solidária da corretora pela devolução de valores, com base em suposta "cadeia de fornecedores" e "atuação conjunta" das empresas.<br>3. Inadequada aplicação dos Temas Repetitivos 938 e 939/STJ pelo Tribunal bandeirante, que versam sobre comissão de corretagem e não sobre responsabilidade solidária por obrigações do contrato principal.<br>4. Natureza jurídica do contrato de corretagem como obrigação de meio, limitando-se a aproximar as partes e prestar informações sobre o negócio (arts. 722 e 723 do CC).<br>5. Responsabilidade civil do corretor restrita ao cumprimento diligente de suas obrigações de intermediação, não abrangendo as obrigações assumidas pelas partes no contrato principal.<br>6. Aplicação do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, devendo decorrer de lei ou vontade das partes (art. 265 do CC).<br>7. Ausência de demonstração de falha na prestação do serviço de corretagem, participação no empreendimento ou integração ao grupo econômico da vendedora.<br>8. Reconhecimento da ilegitimidade passiva da corretora para responder por obrigações decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda.<br>9. Recurso especial provido.<br>VOTO<br>O recurso merece provimento.<br>Da contextualização fática<br>A controvérsia origina-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, ajuizada por LEANDRO em face da construtora e da intermediadora imobiliária, PUENTE. A rescisão foi motivada pela não obtenção de financiamento bancário pelo comprador, o que o impossibilitou de prosseguir com o pagamento do saldo devedor.<br>Diante disso, as instâncias ordinárias declararam a rescisão por culpa do comprador e condenaram as rés, de forma solidária, a restituir parte dos valores pagos.<br>A questão devolvida a esta Corte Superior cinge-se a definir se PUENTE, na qualidade de corretora de imóveis, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda e responder solidariamente pela devolução de valores pagos pelo comprador à construtora.<br>Do recurso especial e do distinguishing<br>Inicialmente, o Tema 938 trata da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem.<br>O Tema 939, por sua vez, estabelece a legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem.<br>Dessarte, a argumentação de PUENTE, em seu recurso especial, não discute a validade da cobrança da comissão de corretagem ou a responsabilidade por sua devolução. A tese recursal é de que, como mera intermediadora, não pode ser responsabilizada pela devolução de parcelas do preço do imóvel pagas diretamente à construtora em decorrência da rescisão do contrato principal.<br>A matéria, portanto, é distinta daquelas pacificadas nos referidos temas repetitivos, que não abordam a responsabilidade da corretora pelas obrigações contratuais da vendedora.<br>Do objetivo recursal<br>No recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, PUENTE apontou violação dos arts. (1) 17 e 485, VI, do Código de Processo Civil, 265 e 722 a 729 do Código Civil, e 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, ao defender sua ilegitimidade passiva para responder pela rescisão do contrato e devolução de valores; e (2) dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema. O propósito é o reconhecimento de sua ilegitimidade, com a consequente extinção do processo em relação a si.<br>(1) Da ilegitimidade passiva da corretora de imóveis<br>O Tribunal paulista manteve a responsabilidade solidária de PUENTE com base nos seguintes fundamentos:<br>Quanto a Puente Imóveis, evidente a estreita ligação entre as demandadas e a impossibilidade de verificação da parcela de responsabilidade de cada demandada, na medida em que atuaram de forma conjunta na concretização do negócio. Todavia, nada impede que em eventual ação autônoma, a corré Puentes busque das demais corrés o ressarcimento dos valores suportados. Sendo assim, em se considerando a teoria da aparência e o conjunto de preceitos consumeristas que regem o presente negócio, não há como acolher as preliminares de ilegitimidade sustentadas no presente recurso (e-STJ, fl. 333).<br>A decisão recorrida, ao assim proceder, divergiu da correta aplicação da legislação federal e da jurisprudência desta Corte.<br>O contrato de corretagem, disciplinado nos arts. 722 e seguintes do Código Civil, possui natureza de obrigação de meio, na qual o corretor se obriga a obter para o comitente um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Sua atuação exaure-se, em regra, com a aproximação útil das partes e a conclusão do negócio intermediado. A responsabilidade civil do corretor, nos termos do art. 723 do Código Civil, vincula-se à execução de seu ofício com diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.<br>Desse modo, a responsabilidade da empresa de corretagem limita-se, em princípio, a eventuais falhas na prestação do serviço de intermediação, não se estendendo às obrigações assumidas pelas partes no contrato de compra e venda.<br>Nesse sentido, esta Corte já se manifestou:<br>AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS . O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS.<br>1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ.<br>2 . "É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos". (REsp 1266937/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido .<br>(AgRg no REsp 1.309.646/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 25/2/2014, QUARTA TURMA, DJe 7/3/2014)<br>A solidariedade, por sua vez, não se presume, mas deve decorrer da lei ou da vontade das partes, conforme dispõe o art. 265 do Código Civil. A aplicação genérica da responsabilidade solidária a todos os integrantes da "cadeia de consumo", prevista no Código de Defesa do Consumidor, não pode desconsiderar a natureza e os limites de cada relação jurídica estabelecida.<br>Para que a corretora de imóveis seja responsabilizada solidariamente por obrigações da construtora ou incorporadora, é necessário que se configure uma das seguintes hipóteses: a existência de falha na prestação do serviço de corretagem que tenha contribuído para o dano; a sua participação efetiva no empreendimento imobiliário, para além da simples intermediação; ou a comprovação de que integra o mesmo grupo econômico da vendedora.<br>A esse respeito, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CORRETORA DE IMÓVEIS. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM RELAÇÃO A DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA . ATUAÇÃO COMO CORRESPONDENTE BANCÁRIO. PROMESSA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO REALIZADA PELO CORRETOR DE IMÓVEIS PARA FECHAMENTO DO NEGÓCIO. NEGATIVA DO AGENTE FINANCEIRO. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO . DEVER DE INFORMAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO . OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1 . "Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente" ( AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 25/06/2021).<br>2. No presente caso deve ser afastada a condenação da corretora de imóveis à devolução, por força da rescisão contratual, dos valores pagos pelos consumidores à incorporadora/construtora .<br>3. As instâncias ordinárias assentaram, com amparo na análise circunstanciada dos elementos de prova dos autos, que a corretora de imóveis, para além do contrato de corretagem, atuou como correspondente bancário, tendo havido afirmação pelo preposto da corretora, para fechamento do negócio, de que o financiamento bancário seria aprovado, com cobrança de valores relacionados à documentação para aprovação do financiamento quando a recorrente já tinha ciência de que a linha de crédito havia sido negada pela instituição financeira.<br>4. Concluíram, assim, que a falha na prestação de serviços da corretora de imóveis, no tocante a promessa de obtenção e acompanhamento do financiamento imobiliário, extrapolou o simples aborrecimento ou dissabor, causando séria frustração, angústia e sofrimento íntimo aos autores e sua família, ante a legitima expectativa gerada, por conduta da recorrente, de aprovação do financiamento para aquisição do imóvel a ser destinado como residência da família .<br>5. (..).<br>6. (..).<br>7 do STJ. Precedentes .<br>7. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, conhecendo do agravo, dar parcial provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp 1.844.245/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 7/12/2021, QUARTA TURMA, DJe 17/2/2022 - sem destaque no original)<br>No caso dos autos, o acórdão recorrido não apontou qualquer falha na prestação do serviço por parte de PUENTE. A rescisão contratual decorreu de fato posterior à celebração do negócio e alheio à sua atuação, qual seja, a não obtenção de financiamento pelo comprador. Ademais, o Tribunal paulista não assentou que PUENTE integrasse o mesmo grupo econômico das demais rés, limitando-se a mencionar uma genérica "estreita ligação" e "atuação conjunta", o que não é suficiente para estabelecer o vínculo de solidariedade para obrigações do contrato principal.<br>A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, ausente falha na prestação do serviço de corretagem ou demonstração de que a imobiliária integra a cadeia de fornecimento do imóvel, não há como lhe imputar responsabilidade solidária por descumprimento de obrigação da construtora.<br>Nesse sentido, além dos precedentes já citados, destaca-se o julgamento de caso análogo:<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL . ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM . ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.<br>1 . A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" ( REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27 .9.2019).<br>2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária . Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.<br>3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente .<br>4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no REsp 1.779.271/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 1º/6/2021, QUARTA TURMA, DJe 25/6/2021 - sem destaques no original)<br>Assim, ao manter a condenação solidária de PUENTE sem a devida demonstração de um nexo causal entre sua conduta e a obrigação de restituir os valores pagos, o acórdão recorrido violou os dispositivos de lei federal que delimitam a responsabilidade civil do corretor.<br>Nessas condições, CONHEÇO do recurso especial e a ele DOU PROVIMENTO a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva de PUENTE e, por conseguinte, julgar extinto o processo em relação a ela, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.<br>Em razão da sucumbência, CONDENO LEANDRO ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da PUENTE, os quais fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça que lhe foi deferida, conforme o art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.<br>É o voto.