DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Pará, assim ementado (fl. 401, e-STJ):<br>AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA - MÉRITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - INADIMPLEMENTO DA RÉ - RESCISÃO DO CONTRATO - RESTITUIÇÃO DO BEM - DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS - DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 444-460, e-STJ), a parte recorrente aponta violação ao art. 402 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.<br>Sustenta, em síntese: a) a inaplicabilidade do Tema 970/STJ ao caso, uma vez que o referido precedente trata da cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes em cenário de atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, ao passo que a presente demanda versa sobre rescisão contratual por inadimplemento do comprador; b) a possibilidade de cumulação da cláusula penal de natureza compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação), por possuírem fatos geradores e naturezas jurídicas distintas, sendo a primeira destinada a recompor as perdas e danos pelo desfazimento do negócio e a segunda a evitar o enriquecimento sem causa do comprador pela ocupação indevida do bem; c) a existência de divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, que admite a referida cumulação.<br>Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 464, e-STJ).<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 465-467, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação merece prosperar.<br>1. A controvérsia cinge-se a definir se, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, é possível a cumulação de cláusula penal compensatória com a indenização por perdas e danos, na modalidade de lucros cessantes, consubstanciada na taxa de fruição ou ocupação do bem.<br>O Tribunal de origem, aplicando o Tema 970/STJ, concluiu pela impossibilidade da referida cumulação, nos seguintes termos (fls. 388-389, e-STJ):<br>A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia nº 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:  .. <br>Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.<br>Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão nº 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp nº 1.179.783/MS, de 26/04/2016).<br>Contudo, tal entendimento destoa da jurisprudência consolidada nesta Corte Superior, que realiza a distinção entre a situação fática que originou o Tema 970 e a hipótese dos autos.<br>Com efeito, a tese firmada no Tema 970 estabelece que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Tal precedente, portanto, aplica-se às hipóteses de inadimplemento do vendedor, por atraso na entrega de imóvel, situação fática diversa da dos autos, que trata de rescisão contratual por inadimplemento absoluto do comprador. Confira-se:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>2. No caso concreto, recurso especial não provido.<br>(REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)<br>A lógica subjacente à decisão, extraída dos debates e votos proferidos, foi a de evitar o bis in idem, por se entender que ambas as verbas - a multa moratória mensal e os lucros cessantes - visavam a reparar o mesmo e único dano: a privação da posse do imóvel pelo comprador durante o período de mora da construtora. Conforme ressaltado no voto-vista da Ministra Maria Isabel Gallotti, que contribuiu para a formação da tese vencedora, "o prejuízo a ser indenizado - a privação do uso imóvel durante o período de mora - é único". Assim, a cláusula penal moratória, quando prefixa razoavelmente essa perda, já cumpre a função indenizatória dos lucros cessantes.<br>A situação dos autos, todavia, é oposta. Aqui, não se discute a mora do vendedor, mas o inadimplemento absoluto do comprador, que deu causa à rescisão do contrato. As verbas em questão, portanto, possuem natureza e fatos geradores distintos e autônomos: a cláusula penal compensatória visa a recompor as perdas e danos sofridos pelo vendedor em razão do desfazimento do negócio (despesas administrativas, publicidade, corretagem, etc.); já a taxa de fruição ou de ocupação tem por finalidade indenizar o vendedor pela posse e uso indevido do bem pelo comprador inadimplente, evitando o seu enriquecimento sem causa.<br>De fato, a jurisprudência de ambas as Turmas de Direito Privado é pacífica no sentido de que, na rescisão por culpa do comprador, a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem fatos geradores distintos, o que permite a sua cumulação. Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTES DE COBRANÇA VEXATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com compensação por danos morais decorrentes de cobrança vexatória, em razão de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo promitente comprador.<br>2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes do STJ.<br>3. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. Precedentes do STJ.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido.<br>(AREsp n. 2.799.559/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.  .. <br>2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.<br>3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.<br>4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes.<br>5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes.<br>6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.<br>7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.<br>8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.<br>9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.<br>10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.<br>11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.<br>13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.<br>(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)  grifou-se <br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.  .. <br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem ao não esclarecer a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e se a decisão sobre os encargos rescisórios e a taxa de fruição do imóvel foi abusiva.<br>4. A questão também envolve a análise da possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição do imóvel e a adequação do percentual de retenção dos valores pagos.<br>III. Razões de decidir<br> .. <br>13. Para a jurisprudência do STJ, "a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).  .. <br>(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)<br>Dessa forma, ao estender indevidamente a tese firmada no Tema 970/STJ para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, merecendo reforma no ponto.<br>2. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para restabelecer integralmente a sentença, inclusive quanto à condenação do recorrido ao pagamento de taxa de fruição.<br>Em consequência do provimento do recurso, ficam invertidos os ônus sucumbenciais fixados no acórdão recorrido, condenando-se o réu ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, observada eventual gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA