ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. NEGÓCIO JURÍDICO EFICAZ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência do registro em cartório não prejudica a eficácia da alienação fiduciária com cláusula fiduciária. I ncidência do Tema 1.095 da Corte Cidadã.<br>2. O dissenso jurisprudencial deve ser comprovado por certidão, cópia, ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado, inclusive em mídia eletrônica, em que tiver sido publicada a decisão divergente, ou ainda pela reprodução do julgado disponível na internet, com indicação da respectiva fonte<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LUCIANO ARROYO (LUCIANO) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim ementado:<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. INCOMPORTABILIDADE DE REAVALIAÇÃO DO TEMA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI Nº 9.514/1997). REGISTRO EM CARTÓRIO. PRESCINDIBILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃODAS QUANTIAS PAGAS. PREQUESTIONAMENTO. SENTENÇA MANTIDA.1. A competência do juízo, suscitada em sede de contrarrazões, trata-se de matéria já apreciada e decidida no julgamento do Conflito de Competência, restando incomportável a retomada da discussão acerca de referido tema. 2. O negócio fiduciário é aquele pelo qual o fiduciante, com fito de garantir uma obrigação, transmite a propriedade de uma coisa ou a titularidade de um direito ao fiduciário, o qual, este último, tem o dever de proceder a devolução do bem se cumprido o encargo assumido por aquele. Considera-se fiduciária, assim, a propriedade resolúvel de coisa ou direito que o devedor fiduciante, com escopo de garantia,transfere ao credor fiduciário. 3. Apesar da celeuma instaurada sobre o tema, a jurisprudência do STJ entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. 4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP, reinterpretando o Tema n. 1.095, fixado sob a sistemática dos recursos repetitivos, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, de forma que não se admite a rescisão do contrato por outros meios. 5. É dispensável a referência expressa aos dispositivos legais e constitucionais tidos por violados, pois o exame da controvérsia, à luz dos temas invocados, é suficiente para caracterizar o prequestionamento da matéria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA<br>No presente inconformismo, LUCIANO defendeu que deve ser superado o óbice da Súmula nº 83 do STJ.<br>Foi apresentada contraminuta às, e-STJ, fls. 617-624.<br>É o relatório<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. NEGÓCIO JURÍDICO EFICAZ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência do registro em cartório não prejudica a eficácia da alienação fiduciária com cláusula fiduciária. I ncidência do Tema 1.095 da Corte Cidadã.<br>2. O dissenso jurisprudencial deve ser comprovado por certidão, cópia, ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado, inclusive em mídia eletrônica, em que tiver sido publicada a decisão divergente, ou ainda pela reprodução do julgado disponível na internet, com indicação da respectiva fonte<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, LUCIANO alegou a violação dos arts. 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e contrariedade a decisões de outro Tribunal, ao sustentar que seria imprescindível o registro do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjetivo de alienação fiduciária em cartório, juntamente com a condição de inadimplência, para que se admita a constituição extrajudicial em mora.<br>Sobre o tema, assim se manifestou o voto condutor do acórdão recorrido:<br>A controvérsia recursal cinge-se a definir se o registro do contrato de compra e venda no competente Registro de Imóveis, previsto no artigo 23 da Lei n. 9.514/1997, é imprescindível ao aperfeiçoamento da alienação fiduciária, de modo a afastar a aplicação do disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Pois bem. O pacto de Alienação Fiduciária (mov. 01, arquivos 04/05), não foi registrado na escritura do imóvel nº 28, Qd. 22, área de 427,18m2, localizado no Loteamento Fechado denominado Jardins Bolonhano Município de Senador Canedo/GO sob a matrícula nº 31.936, antes do ajuizamento da ação de rescisão contratual c/c restituição devalores pagos em .27/11/2019. Todavia, é cediço que a inexistência de registro da alienação fiduciária não retira a validade ou eficácia do negócio jurídico, porquanto o registro tem finalidade exclusiva de dar publicidade perante terceiro. Tal entendimento encontra-se consagrado pelo princípio da autonomiada vontade (art. 421 CC), bem como da boa-fé objetiva que regem as contratações, vedando-se o comportamento contraditório (art. 422 CC), de modo que, como dito, a ausência de registro do instrumento de alienação fiduciária, não lhe retira suas características ou o torna ineficaz. Com efeito, no julgamento dos Recursos Especiais n. 1891498/SP e n.1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em 26/10/2022 fixou a seguinte tese acerca da matéria:<br>Tema nº 1095. Em contrato de compra e venda de imóvelcom garantia de alienação fiduciária devidamenteregistrado, a resolução do pacto, na hipótese deinadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>Não obstante, a mesma Segunda Seção, no julgamento do EREsp n.1.866.844/SP, publicado no DJe do dia 09/10/2023, reinterpretando o tema debatido, assentou o entendimento no sentido de que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, de forma que não se admite a rescisão do contrato por outros meios. Confira-se:<br> .. .<br>Nesse contexto, forçoso reprisar, ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do artigo 23 da Lein. 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência, a afastar a nulidade de que trata o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Noutro norte, afasta-se, desde logo, eventual argumento de que o recorrido/apelado não teria notificado o recorrente/apelante para purgar a mora, uma vez que foi este que ajuizou a ação para revisão de cláusulas contratuais e/ou rescisão contratual, razão pela qual não pode argumentar que não estava ciente da mora, sob pena de comportamento contraditório, isso porque, a última parcela quitada pelo apelante é datada de 20/10/2019, conforme o demonstrativo de pagamentos (mov. 31, arquivo 6). Outrossim, consta dos autos que o pacto de alienação fiduciária adjeto do contrato foi registrado sob a matrícula nº 33.759, no Cartório deRegistro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Senador Canedo (mov. 31, arquivo 8.2). Consta ainda, Certidão de Notificação Extrajudicial intimando o apelante a purgar a mora (mov. 31, arquivo 8) e, Certidão de que o apelante e sua esposa não compareceram para efetuarem opagamento solicitado, conforme estipulado nas Notificações de Intimação registradas sob nº 1.282.170 e 1.282.171 (mov. 31, arquivo8.1). No mais, o diploma normativo - Lei nº 9.514/1997, que instituiu aalienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor. Logo, nessas circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial.Nesses termos, também já decidiu o STJ: .. .Portanto, diante da natureza do negócio jurídico sub judice, não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, devendoser observada a Lei nº 9.514/97, o que afasta a possibilidade de rescisão do negócio pelo devedor fiduciante, com restituição devalores pagos (e-STJ, fls. 488-491).<br>Este Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, reinterpretando o Tema nº 1.095 do STJ, definiu o entendimento de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a ausência do registro em cartório não prejudica a eficácia do negócio jurídico. Fez-se, porém, a ressalva quanto ao procedimento de execução extrajudicial disciplinada pela Lei nº 9.514/97, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97.<br>Segue a ementa do julgado:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciáriode, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.5. Embargos de divergência não providos.(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator paraacórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 9/10/2023, DJe de 27/9/2023)<br>Colhe-se, ainda, por oportuno, recente precedente desta Terceira Turma quanto ao tema:<br>CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA EVENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ. 1. A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. 2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimentoprevisto na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Agravo interno improvido.(AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins,Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025)<br>Por fim, quanto ao alegado dissídio jurisprudencial sustentado, LUCIANO não cuidou de demonstrar minimamente o dissídio alegado.<br>Isso porque o dissenso jurisprudencial deve ser comprovado por certidão, cópia, ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado, inclusive em mídia eletrônica, em que tiver sido publicada a decisão divergente, ou ainda pela reprodução do julgado disponível na internet, com indicação da respectiva fonte, providência não adotada pela parte.<br>No entanto, LUCIANO, em sua peça de interposição do apelo nobre, limitou-se a, quando do cotejo analítico, transcrever trechos de julgados do TJDFT.<br>Esta Corte vem exigindo a efetiva e devida comprovação do dissidio alegado.<br>Confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ POR AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA/DEFICIÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. NÃO INDICAÇÃO DO REPOSITÓRIO OFICIAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "o conhecimento do recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional requisita a demonstração analítica da divergência jurisprudencial invocada, não apenas por intermédio da transcrição dos trechos dos acórdãos  ..  que configuram o dissídio, mas também da indicação das circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, o que não ocorreu in casu" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.318.991/SP, Relator o Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 25/10/2023).<br>4. Além disso, o dissenso jurisprudencial deve ser comprovado por certidão, cópia, ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado, inclusive em mídia eletrônica, em que tiver sido publicada a decisão divergente, ou ainda pela reprodução do julgado disponível na internet, com indicação da respectiva fonte, providência não adotada pela parte.<br>5. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.470.214/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024)<br>Assim, o recurso de LUCIANO não merece provimento.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial .<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de FGR URBANISMO MATA DO ALGODAO LTDA., limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.<br>É o voto.