ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PATRIMÔNIO PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO. ART. 804 E ART. 889, V, DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA CREDITÍCIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando o bem o patrimônio do devedor.<br>2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária. Precedentes: AgInt no REsp 1.860.416/SP e AgInt no REsp 1.832.061/SP.<br>3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do art. 1.368-B do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na Lei n. 9.514/1997.<br>4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.<br>5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem, exigida pelo art. 889, V, do CPC/2015, torna o ato ineficaz, conforme expressa previsão do art. 804 do mesmo diploma legal.<br>6. Recurso especial provido .

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL S.A. (BB), com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.<br>A ação originária é uma execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM BELA VISTA (CONDOMINIO) em face de Jaqueline Cruz da Silva para cobrança de débitos condominiais. No curso do processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial.<br>O BB, na qualidade de credor fiduciário do referido imóvel, interveio nos autos, alegando que somente foi intimado da praça um dia após a sua realização. Arguiu a nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em relação ao do CONDOMINIO.<br>O Juízo de primeiro grau rejeitou as alegações, convalidando os atos de penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua natureza propter rem.<br>Inconformado, o BB interpôs agravo de instrumento. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, em acórdão assim ementado:<br>AGRAVO DE INTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO REJEITADA. DIREITO DE PRELAÇÃO DO CONDOMÍNIO. MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DA DIVIDA DE CONDOMÍNIO DEVIDO.<br>Pedido sucessivo de Juros e multa anteriores ao ajuizamento da ação o pedido não foi analisado pelo juízo "a quo" não podendo ser conhecido em grau recursal sob pena de supressão de instância.<br>Falta de intimação A falta de intimação do credor fiduciário sobre a realização do leilão não gera a nulidade do ato, mas somente a ineficácia da arrematação em relação ao titular da garantia. Interpretação do art. 698 do CPC/73. Decreto Lei n. 167/67.<br>Direito de prelação As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio.<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO. UNANIME (e-STJ, fls. 510 a 524) .<br>Foram opostos embargos de declaração pelo BB, que deles se conheceu parcialmente e, nessa extensão, os acolheu para sanar erro material, sem efeitos infringentes, nos termos da seguinte ementa:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO. OCORRÊNCIA DE ERRO MATERIAL. DECISÃO MANTIDA. SEM EFEITOS INFRINGENTES.<br>O acolhimento dos embargos de declaração pressupõe a existência, no acórdão embargado, de um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>O erro material na especificação da garantida de crédito.<br>Desnecessário o prequestionamento da legislação invocada para interposição de recursos às instâncias superiores, conforme entendimento do artigo 1.025 do CPC. No entanto, declara se todos os dispositivos apontados como prequestionados.<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA ACOLHIDOS PARA SANAR ERRO MATERIAL, SEM EFEITO INFRINGENTE. UNÂNIME (e-STJ, fls. 567 a 585).<br>Nas razões do recurso especial, o BB aponta violação dos arts. 489, § 1º, IV, 797, 804, 889, V, 903, § 1º, II, 908, 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil; e dos arts. 958, 961, 1.368-B e 1.419 do Código Civil, bem como aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Sustenta, em síntese, (1) negativa de prestação jurisdicional, por omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2) nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação fiduciária sobre o crédito condominial (e-STJ, fls. 584 a 605).<br>Não foram apresentadas contrarrazões.<br>O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 632 a 639).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PATRIMÔNIO PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO. ART. 804 E ART. 889, V, DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA CREDITÍCIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando o bem o patrimônio do devedor.<br>2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária. Precedentes: AgInt no REsp 1.860.416/SP e AgInt no REsp 1.832.061/SP.<br>3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do art. 1.368-B do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na Lei n. 9.514/1997.<br>4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.<br>5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem, exigida pelo art. 889, V, do CPC/2015, torna o ato ineficaz, conforme expressa previsão do art. 804 do mesmo diploma legal.<br>6. Recurso especial provido .<br>VOTO<br>O recurso merece provimento.<br>Da contextualização fática<br>A controvérsia tem origem em execução de despesas condominiais movida pelo CONDOMINIO contra a devedora fiduciante de um imóvel. O bem, que garantia uma operação de crédito com o BB por meio de alienação fiduciária, foi penhorado e arrematado em leilão. É fato incontroverso que o BB, credor e proprietário fiduciário, apenas foi intimado sobre o leilão um dia após a sua realização. Diante disso, o BB peticionou nos autos, arguindo a nulidade dos atos expropriatórios e a preferência de seu crédito.<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, contudo, entendeu que a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor, sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza propter rem, teria preferência sobre a garantia fiduciária.<br>Objetivo recursal<br>O objetivo do apelo é a reforma do acórdão recorrido para que seja reconhecida a nulidade da penhora e da arrematação do imóvel, ou, sucessivamente, a preferência do crédito do BB sobre o produto da alienação.<br>No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a, da CF, o BB apontou violação dos arts. (1) 489, § 1º, IV, 1.022 e 1.025 do CPC, alegando negativa de prestação jurisdicional por omissão do Tribunal gaúcho em analisar todas as questões suscitadas; (2) 804, 889, V, e 903, § 1º, II, do CPC, sustentando a ineficácia da arrematação pela ausência de sua intimação prévia; (3) 1.368-B do CC e 26 e 27 da Lei 9.514/1997, defendendo a impossibilidade de penhora de bem alienado fiduciariamente, por não pertencer ao devedor; (4) 797 e 908 do CPC e 958 e 961 do CC, pela inobservância a preferência do crédito com garantia real.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>De início, afasta-se a alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC.<br>O Tribunal gaúcho, embora tenha chegado a uma conclusão contrária aos interesses do BB, manifestou-se sobre os pontos essenciais da controvérsia, quais sejam, os efeitos da falta de intimação do credor fiduciário e a ordem de preferência dos créditos.<br>O fato de ter corrigido apenas um erro material nos embargos de declaração, mantendo o mérito da decisão, não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional, quando os fundamentos da decisão, ainda que equivocados, foram expostos.<br>A questão se resolve, portanto, na análise de mérito das outras violações apontadas.<br>(2) Da impossibilidade de penhora do bem e da ineficácia da arrematação<br>O ponto central da controvérsia reside na possibilidade de penhora de um imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de dívida de terceiro, no caso, o devedor fiduciante.<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul tratou a alienação fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a natureza jurídica do instituto.<br>Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel do bem é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida. O bem, portanto, não integra o patrimônio do devedor.<br>Dessa forma, a penhora não pode recair sobre a propriedade do imóvel, mas apenas sobre os direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato. Penhorar o imóvel em si para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, o que é vedado por lei.<br>Diante disso, o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o art. 1.368-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária.<br>A decisão de admissibilidade deste recurso especial, proferida pela Terceira Vice-Presidência do Tribunal gaúcho, já indicava o correto direcionamento da matéria, citando precedentes desta Corte que merecem ser aqui reiterados (e-STJ, fls. 637 a 638):<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(AgInt no REsp 1.860.416/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 18/12/2020)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.<br>1.  .. .<br>2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ.  ..  (AgInt no REsp 1.832.061/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 24/04/2020)<br>Somado a isso, a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo art. 889, V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no art. 804 do mesmo código.<br>O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir.<br>Conforme recente entendimento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial improvido.<br>(REsp 2.082.647/SP, Rel. originário Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025, DJe 27/5/2025)<br>Assim, sendo nula a penhora que recaiu sobre o imóvel e ineficaz a arrematação subsequente, o provimento do recurso é medida que se impõe.<br>(3) Da ordem de preferência dos créditos<br>Diante do reconhecimento da impossibilidade de penhora sobre o imóvel, fica prejudicada a análise da questão relativa a ordem de preferência entre o crédito condominial e o crédito garantido por alienação fiduciária. Se a expropriação do bem não era possível nos moldes em que ocorreu, não há que se falar em distribuição do produto da arrematação.<br>Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para anular a penhora e, por consequência, a arrematação do imóvel.<br>É o voto.