DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por SPE CAMPOS DO CONDE CARUARU EMPREENDIMENTOS LTDA e J.L URBANISMO LTDA, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Agravo em recurso especial interposto em: 10/6/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 13/10/2025.<br>Ação: de rescisão contratual com pedido de restituição de parcelas e compensação por danos morais movida por ADRIANA AUGUSTA GREGO TELES contra as agravantes, na qual alega atraso na entrega do empreendimento imobiliário.<br>Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato firmado entre as partes, por culpa exclusiva das empresas agravantes, condenando-as à devolver solidariamente o valor de R$ 87.124,46; R$ 2.416,00 relativo ao sinal dado pela agravada e compensação por danos morais no valor de R$ 10.000,00. (e-STJ Fls. 665 e 901)<br>Acórdão: negou provimento à apelação da parte agravante, nos termos da ementa:<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO CONSTRUTOR/VENDEDOR. ATRASO NA OBRA. RETENÇÃO PARCIAL PELA CONSTRUTORA. NÃO CABIMENTO. COMPROVAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL PELAS EMPRESAS RÉS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.<br>1. Preliminar de ilegitimidade passiva da J. L. Urbanismo S/A. rejeitada, vez que é denominação social atual de EXSA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, figurando esta na na cadeia relativa do empreendimento imobiliário como administradora do empreendimento.<br>2. Preliminar de ilegitimidade com relação ao taxas associativas e tributos municipais afastada. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. O mesmo se aplica a taxa associativa/condominial e IPTU.<br>3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>4. A promessa de compra e venda pactuada diretamente com a empreendedora é contrato de consumo, em que se enquadram as partes nos conceitos de consumidor e de fornecedor previstos nos artigos 20 e 30 do Código consumerista.<br>5. Ainda que o contrato preveja cláusula de prorrogação para a entrega da obra, a data final para a conclusão e entrega do empreendimento extrapolou o limite do razoável, porquanto percebe-se que o contrato foi firmado em 2011, devendo ter sido entregue em 2014 e até o final de 2016 ainda não havia sido concluído o loteamento, restando o ajuizamento da presente ação judicial.<br>6. De outra parte, não se aplica no caso em comento a ocorrência de caso fortuito e força maior, forma de justificar o atraso na entrega da obra, decorrente da construção de rede coletora de esgoto e de fornecimento de água, tampouco do cronograma da municipalidade, à medida que as empresas rés são empresas atuantes no mercado imobiliário e, como tal, possuem o dever de computar as questões levantadas no prazo ajustado para entrega da obra, porquanto fatos que inerentes à liberação de uma obra.<br>7. Quanto ao pedido de retenção do percentual de 30% (vinte por cento) sobre o valor previsto no distrato, não merece acolhida, uma vez que os autores, ora apelados, não deram motivo à rescisão contratual, tendo esta ocorrido em razão da demora na entrega, fazendo jus, portanto, os autores à percepção da integralidade da importância paga.<br>8. Danos morais configurados e mantidos.<br>9. Apelações improvidas. Decisão unânime. (e-STJ Fl. 1012-1013)<br>Embargos de Declaração: opostos pela parte agravante, foram rejeitados. (e-STJ Fls. 1046-1058)<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 17, 133, § 4º, 134 357, II, III, IV, 369, 371, 373, I, II, 485, VI, 489, § 1º, IV, VI, 492, 1.013 do CPC; 50 do CC, e 2º, §§ 1º e 2º, da LINDB e à lei 6.766/79 bem como dissídio jurisprudencial. Alega violação do dever de fundamentação, uma vez que o acórdão não teria se manifestado acerca das alegações de cerceamento de defesa, análise de provas documentais apresentadas, além de que não externa quais elementos necessários para sua condenação ao pagamento de compensação por danos morais.<br>Argumenta que o acórdão não observou que o empreendimento já tinha licença de operação quando da distribuição da ação, até porque o inadimplemento da agravada iniciou-se bem antes da data de distribuição da demanda. Aduz que o recebimento de indenização ou lucros cessantes é incompatível com a rescisão do contrato e devolução dos valores, ainda mais pois se trata de terreno sem edificação. Defendem terem direito a reter um percentual, haja vista que a rescisão se deu por iniciativa da parte agravada, de modo que os juros moratórios devem ter seu termo inicial a partir do trânsito em julgado.<br>Sustenta sua ilegitimidade passiva, uma vez que não são proprietárias nem possuidoras do lote em apreço, razão pela qual não podem responder por crédito tributário, taxas municipais, nem taxas associativas lançadas sobre o imóvel.<br>Defende ter havido julgamento extra petita quanto aos débitos associativos e de taxas.<br>Alega que a segunda recorrente não justifica integrar o polo passivo da lide, uma vez que a sociedade da qual é sócia integra apenas o quadro societário da primeira recorrente. Aduz que a primeira recorrente não agiu com fraude, não cometeu qualquer ilícito patrimonial, tampouco abuso de personalidade jurídica que autorizasse, ainda que em tese, a aplicação da desconsideração da personalidade jurídica para alcançar a segunda recorrente e incluí-la no polo passivo da demanda.<br>Defende a não aplicação do CDC à hipótese de contrato envolvendo alienação fiduciária. Pleiteia a aplicação do Tema 1095 do STJ. Alega que a agravada estava em estado de inadimplência ao tempo da distribuição da ação, ademais, na data da distribuição da ação o loteamento já estava com licença expedida. (e-STJ Fls. 1072-1119)<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da violação do art. 489 do CPC.<br>Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.<br>Na hipótese dos autos, o TJ/PE externou as razões pelais quais entendeu ser cabível a condenação das agravantes ao pagamento de compensação por danos morais, em razão do atraso por mais de 4 (quatro) anos na entrega do empreendimento imobiliário, causando prejuízos morais que ultrapassam o mero dissabor.<br>Ademais, se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte, como ocorreu na espécie. Violação do art. 489, § 1º, do CPC não configurada.<br>- Da incidência da Súmula 7/STJ<br>A jurisprudência do STJ é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa (AgInt no REsp 1.429.272/MA, Quarta Turma, DJe de 20/8/2018; e AgInt no AREsp 1.015.060/RS, Terceira Turma, DJe de 12/5/2017).<br>O cerceamento de defesa em decorrência da ausência/deficiência de dilação probatória demonstra-se caracterizado quando, ao confrontar as provas que foram requeridas com os demais elementos de convicção carreados para o bojo dos autos, exsurge sua capacidade potencial de comprovar os fatos alegados, bem como sua indispensabilidade para a solução da controvérsia, cuja presença legitima o julgamento antecipado da lide.<br>Ademais, cabe à parte requerente demonstrar a real imprescindibilidade na produção da prova requerida, bem como o efetivo prejuízo pela falta de sua realização.<br>Além disso, modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que é desnecessária a produção de outras provas para o reconhecimento da culpa exclusiva das empresas agravantes por atraso injustificado (e-STJ Fl. 1010) implica reexame de fatos e provas. Incide a Súmula 7 do STJ quanto ao tema.<br>Outrossim, incide o mesmo óbice quanto à conclusão do Tribunal de origem de que as empresas integram um mesmo grupo econômico e de que a J.L. URBANISMO LTDA. teria assumido a função de administradora do empreendimento, indicando que toda a documentação se refere a uma única cadeia vinculada ao mesmo empreendimento imobiliário (e-STJ Fl. 1008).<br>- Da fundamentação deficiente<br>Os argumentos invocados pela parte agravante não demonstram como o acórdão recorrido violou o art. 1.013 e seus incisos do CPC, não havendo, ademais, a particularização destes incisos, o que importa na inviabilidade do recurso especial ante a incidência da Súmula 284/STF.<br>Ademais, as agravante alegam, genericamente, violação da Lei 6.766/79, deixando de indicar especificamente qual dispositivo legal foi violado pelo acórdão recorrido. Aliás, nenhuma fundamentação de violação da citada norma foi tecida. Incide na hipótese a Súmula 284/STF.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. 2º, §§ 1º e 2º da LINDB, 50 do CC, 133, § 4º, 134, 485, VI, e 492 do CPC indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ. Ademais, argumenta a aparte que o recebimento de lucros cessantes é incompatível com a rescisão do contrato e devolução dos valores. No entanto, não há no acórdão recorrido qualquer fundamento relativo ao citado ponto, demonstrando a ausência do necessário prequestionamento da matéria.<br>- Da Súmula 568/STJ<br>A jurisprudência do STJ é no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.<br>Nesse sentido: REsp n. 1.848.385/DF, Terceira Turma, DJe de 20/5/2021 e AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Quarta Turma, DJe de 24/9/2019.<br>Ademais, consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse.<br>Nesse sentido: REsp n. 1.911.409/SP, Terceira Turma, DJEN de 10/4/2025; AgInt no AREsp n. 2.520.253/RS, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024 e AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, Quarta Turma, DJe de 25/8/2023.<br>Na hipótese, o TJ/PE entendeu que devem prevalecer as disposições consumeristas, uma vez que o inadimplemento contratual ocorreu em razão da conduta das fornecedoras, ora agravantes (e-STJ Fl. 1010); além de que a adquirente do imóvel só responde pelas taxas condominiais e impostos a partir de efetiva entrega do imóvel (e-STJ Fl. 1008)<br>Dessa forma, não há que se falar em alteração do acórdão recorrido, uma vez que o entendimento da Corte local se encontra em consonância com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula 568/STJ.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>A falta de indicação expressa do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência inviabiliza a análise do dissídio. Nesse sentido: AgRg no REsp 1579618/PR, Terceira Turma, DJe de 01/07/2016; AgRg no RESP 1283930/SC, Quarta Turma, DJe de 14/06/2016; e, AgRg no REsp 1.346.588/DF, Corte Especial, DJe de 17/03/2014.<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em mais 5%.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA À LEI. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO CONSTRUTORA. INADPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. PRECEDENTES. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284/STF.<br>1. Ação de rescisão contratual com pedido de restituição de parcelas e compensação por danos morais.<br>2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.<br>3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa. Precedentes.<br>4. Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que é desnecessária a produção de outras provas para o reconhecimento da culpa exclusiva das fornecedoras implica reexame de fatos e provas.<br>5. Alterar o decidido no acórdão recorrido quanto ao reconhecimento de que as empresas integram um mesmo grupo econômico e de que uma das agravantes teria assumido a função de administradora do empreendimento, indicando que toda a documentação se refere a uma única cadeia vinculada ao mesmo empreendimento imobiliário (e-STJ Fl. 1008), exige o reexame de fatos e provas, conduta vedada pela Súmula 7/STJ.<br>6. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.<br>7. O recurso especial não pode ser conhecido quando a alegação de ofensa à lei for genérica.<br>8. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>9. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. Precedentes.<br>10. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Precedentes.<br>11. Não se conhece do recurso especial quando ausente a indicação expressa do dispositivo legal a que se teria dado interpretação divergente.<br>12. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido.