DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por MARLENE TEREZINHA BARNACK contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 741-742):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA. RECURSO DA RÉ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DE DEVER CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. CONTRATO RELATIVO À VENDA DE TRÊS TERRENOS E ÁREA REMANESCENTE. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA E REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA EM NOME DOS COMPRADORES. RETIFICAÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL NÃO PERFECTIBILIZADA. OBRIGAÇÃO DA RÉ. INVIABILIDADE. ÁREA PERTENCENTE À MUNICIPALIDADE. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. CONDENAÇÃO DA DEMANDADA AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. ALEGADA AUSÊNCIA DE CULPA. AVENTADA FALTA DE PAGAMENTO DOS EMOLUMENTOS E APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O REGISTRO DA ESCRITURA POR PARTE DOS AUTORES. TESE REFUTADA. OBRIGAÇÃO ANTERIOR RELATIVA À ÁREA REMANESCENTE. DESCUMPRIMENTO PRÉVIO PELA RÉ. CULPA EXCLUSIVA DESTA ÚLTIMA. PRETENSO AFASTAMENTO DA MULTA. INVIABILIDADE. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA DE COMUM ACORDO ENTRE AS PARTES. PLEITO SUBSIDIÁRIO DE MINORAÇÃO DA CONDENAÇÃO. EXCESSIVIDADE NÃO EVIDENCIADA. MANUTENÇÃO DA COIMA APLICADA. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. FIXAÇÃO DA VERBA NA ORIGEM NO PATAMAR MÁXIMO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>Nas razões do apelo nobre (fls. 763-768), a recorrente sustenta violação dos arts. 248, 396, 408 e 413 do Código Civil, afirmando, em síntese, que a obrigação de retificar a área remanescente tornou-se juridicamente impossível, por se tratar de área pertencente ao Município de Balneário Camboriú, fato superveniente que afastaria qualquer inadimplemento culposo. Aduz que, inexistindo culpa, não poderia ser aplicada a cláusula penal contratual. Subsidiariamente, requer a redução equitativa do percentual fixado, por entender excessiva a multa de 20% sobre o valor da transação, sobretudo diante do alegado cumprimento substancial das obrigações assumidas.<br>Contrarrazões apresentadas (fls. 780-785).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 788-790), com fundamento nos óbices das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, por exigir interpretação de instrumento contratual e revolvimento de acervo fático-probatório (fls. 788-790), o que ensejou a interposição do presente agravo (fls. 798-802).<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 809-813).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos seus pressupostos de admissibilidade. Contudo, o recurso especial não merece prosperar.<br>A controvérsia devolvida à instância tem origem em ação cominatória na qual os autores, ora recorridos, adquiriram, em 06.11.2005, três lotes e área remanescente, pleiteando outorga de escritura e regularização da matrícula.<br>A sentença condenou a ré, ora recorrente, ao pagamento de multa contratual de 20% (cláusula penal), entendimento mantido pelo acórdão recorrido, que atribuiu à promitente vendedora o descumprimento prévio de sua obrigação de retificar a área remanescente, reputando devida a cláusula penal e afastando sua redução, nos seguintes termos:<br>O pleito desmerece acolhimento.<br>Do compromisso de compra e venda acostado à inicial, extrai-se das cláusulas 6 e 7 as obrigações dos promissários compradores e da promitente vendedora, respectivamente (evento 151, ANEXO31):<br>6.- Obrigam-se os COMPRADORES: a) A pagar o preço nas condições convencionadas; b) Por todas as despesas decorrentes da escritura de venda e compra, bem como de seu registro; c) Pelo pagamento de todos os impostos, taxas e contribuições de melhorias incidentes sobre o imóvel a partir desta data, sendo que os anteriores serão de responsabilidade da VENDEDORA; d) A atender por sua conta, e sem direito a ressarcimento, às exigências dos poderes públicos com relação ao imóvel a partir desta data;<br>7.- Verificado o integral cumprimento das obrigações assumidas pelos COMPRADORES neste contrato, a VENDEDORA se obriga a cumprir a promessa, com a outorga da escritura definitiva, no prazo de até 60 (sessenta) dias, a partir da quitação do preço.<br>A ré assevera que apenas não procedeu ao registro da escritura de compra e venda, porque os compradores não apresentaram a documentação necessária e tampouco efetuaram o pagamento das despesas decorrentes deste ato, consoante incumbência destes.<br>Considerando-se que o objeto do contrato em análise são os lotes 25, 26, 27 e a área remanescente da quadra K do desmembramento denominado Dona Conceição (evento 151, ANEXO28), impende destacar a obrigação específica da promitente vendedora relativa à referida área, prevista na cláusula 1 do contrato, logo após a descrição dos imóveis negociados (evento 151, ANEXO29 - grifou-se):<br>ÁREA REMANESCENTE: UMA ÁREA REMANESCENTE, sem benfeitorias, situado no Bairro denominado de Barra, zona urbana da cidade e comarca de Balneário Camboriú-SC, confrontando ao Sul com a Rua Bruno Zabel, antiga rua "C", ao Norte com a Rua Adaci S. Gomes, antiga rua "B", ao Leste com a faixa de domínio da Rua Hermógenes de Assis Feijó; ao Oeste com os lotes 26 e 27 da Quadra K.<br>Não obstante o acima enunciado caberá a VENDEDORA, e por suas custas, contratar profissional habilitado para proceder à retificação da área encontrada à maior (área remanescente) nos imóveis prometidos, até o término do parcelamento da compra, através do procedimento com fulcro na lei federal 10.931 de 02 de agosto de 2.004, que altera a lei federal 6.015/73.<br>Desse modo, tem-se que as obrigações de pagamento das despesas e apresentação dos documentos necessários ao registro da escritura pública dependiam do cumprimento prévio da obrigação acima destacada, a qual cabia --estrema de dúvidas -- à promitente vendedora.<br>Com efeito, emerge inviável imputar-se aos autores a responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação da demandada, porquanto a não perfectibilização do registro da respectiva escritura de compra e venda decorreu inexoravelmente da conduta prévia da ré.<br>Segundo o princípio da exceptio non adimpleti contractus, jamais poderia a demandada pretender o cumprimento da prestação pela contraparte sem que honrasse com os deveres contratuais a si atribuídos.<br>Prevê o art. 426, do Código Civil:<br>Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.<br>Haure-se da doutrina:<br>Nos contratos bilaterais é, portanto, uma regra inflexível que nenhuma das partes pode exigir da outra o cumprimento da obrigação sem que tenha cumprido a sua. (MIRANDA, Darcy Arruda. Anotações ao código civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1995. p. 188).<br>A respeito, Silvio Venosa elucida:<br>(..)<br>Por força da natureza sinalagmática dos contratos, a obrigação assumida por uma das partes guarda estreito vínculo com o compromisso firmado pela outra, sendo recíprocos os deveres e direitos correspondentes à perfectibilização do ajuste.<br>Assim, constata-se de plano o descumprimento pela ré quanto à obrigação assumida de retificação da área remanescente, objeto do contrato firmado entre os litigantes.<br>Nesse particular, cumpre destacar que, embora a ré tenha negociado a referida área como de sua propriedade, e sustentado a viabilidade de retificação desta porção na matrícula imobiliária, deu-se ela conta no decorrer do processo que a aludida parcela excedente em verdade pertencia ao Município de Balneário Camboriú.<br>A partir de então, passou a insurgente a alegar ser inviável a regularização daquela extensão de terras, porquanto o referido domínio, que era considerado uma sobra dentro de seu loteamento, era propriedade da Prefeitura Municipal, fato que alterava por completo a situação.<br>Houve, inclusive, a tentativa de permuta de outros imóveis de propriedade da ré, que haviam sido desapropriados pela municipalidade (sem a respectiva indenização até então), por aqueles que correspondem à "área remanescente" negociada entre as partes, contudo sem sucesso (evento 151, ANEXO321).<br>Ainda que a ré tenha demonstrado a intenção de regularizar a área remanescente, a fim de viabilizar a outorga da escritura pública do imóvel, é inegável a falha de sua parte no tocante às obrigações que lhe foram impostas.<br>A mera tentativa de resolução do imbróglio revela-se insuficiente para afastar a responsabilidade da apelante, e não a desonera do dever que assumira com os autores.<br>Dessa forma, constatado o descumprimento da promitente vendedora quanto aos termos pactuados, exsurge cabível a aplicação da cláusula penal prevista na avença (evento 151, ANEXO32):<br>15 - A inadimplência da VENDEDORA, consistente na recusa à outorga da escritura definitiva após os totais cumprimento das obrigações aqui assumidas, de que trata esta cláusula, dará aos COMPRADORES o direito de pedir a adjudicação compulsória do imóvel, na forma da lei, além de outras medidas tendentes ao recebimento de indenizações por perdas e danos que venham a ser causados em razão da citada recusa, sem prejuízo de multa penal de 20% (vinte por cento) sobre o valor da transação imobiliária.<br>Como bem pontuado pelo magistrado de origem: "nada obstante a impossibilidade do pedido de outorga da escritura pública dos lotes indicados na inicial em virtude da ausência de parcelamento do solo, consigno que afastar a obrigação de fazer, da forma como foi pedida, não significa eximir a parte ré da responsabilização pelos danos causados aos autores, pois o ilícito civil e contratual é evidente, mormente por se tratar de venda realizada em 2005 e ainda não regularizados os lotes (obrigação que lhe cabia)".<br>Por outro lado, a sanção contratualmente estipulada não se mostra excessiva, mormente no presente caso, em que não se aplicam os ditames consumeristas.<br>Há de ter-se em vista que o compromisso de compra e venda fora firmado entre as partes em 2005, estando as prestações pactuadas integralmente adimplidas pelos promissários compradores ainda no ano de 2006, sem a devida regularização da propriedade dos imóveis até então, por culpa da promitente vendedora.<br>No presente apelo nobre, a parte recorrente invoca ofensa aos arts. 248, 396, 408 e 413 do Código Civil. Todavia, verifica-se, de plano, a ausência de prequestionamento quanto aos três primeiros dispositivos.<br>Com efeito, o acórdão recorrido não examinou impossibilidade superveniente da prestação (art. 248), ausência de culpa ou mora do devedor (art. 396) ou o regime jurídico da cláusula penal sob o prisma da indispensabilidade do elemento subjetivo (art. 408). A Corte local limitou-se a afirmar, com base na dinâmica contratual e na exceptio non adimpleti contractus, que a recorrente descumpriu obrigação prévia de regularizar a área remanescente, configurado o inadimplemento.<br>Toda a fundamentação do Tribunal de origem foi construída sobre premissas fáticas extraídas do contrato, especialmente a obrigação expressa da vendedora de retificar a área, a constatação de que o imóvel excedente pertencia ao Município e a consequente impossibilidade de outorga da escritura por culpa da própria recorrente. Em nenhum momento houve análise, explícita ou implícita, dos arts. 248, 396 e 408 do Código Civil.<br>Nesse cenário, inexiste prequestionamento, e tampouco foram opostos embargos de declaração com o fim de provocar manifestação específica sobre tais dispositivos federalistas, o que atrai o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal.<br>4. A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.<br>5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp: 2041495 RN 2022/0374518-1, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 18/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/12/2023.)<br>Ademais, observa-se que o recurso especial não enfrenta o fundamento central adotado pelo Tribunal de origem.<br>O acórdão assentou que a recorrente descumpriu obrigação contratual antecedente  a retificação da área remanescente, prevista expressamente na cláusula primeira  circunstância que, por si só, inviabilizou a outorga da escritura e caracterizou o inadimplemento contratual, legitimando a incidência da cláusula penal.<br>O apelo excepcional, contudo, desloca a discussão para a alegada impossibilidade superveniente da prestação, ausência de culpa e necessidade de redução equitativa da pena, sem infirmar a razão de decidir estabelecida pelo acórdão, nem demonstrar que a obrigação de retificação não lhe competia ou que o descumprimento decorreu de fato estranho à sua esfera de responsabilidade.<br>A argumentação recursal, portanto, mostra-se dissociada dos fundamentos determinantes do julgado, circunstância que impede a compreensão exata da controvérsia e atrai, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. RAZÕES DISSOCIADAS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É deficiente o recurso especial quando suas razões estão dissociadas dos fundamentos do acórdão impugnado, o que atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>2. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>3. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 282 do STF. 4. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal, ainda que não mencionado explicitamente seu número. 5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp: 2156599 SP 2022/0192778-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2023.)<br>Por fim, o acórdão recorrido foi expresso ao afirmar a culpa da recorrente pelo inadimplemento e a adequação da multa contratual, baseando-se na análise das provas e do contrato firmado.<br>Dessa forma, para acolher a pretensão recursal e reconhecer a ausência de culpa da recorrente, a impossibilidade não imputável do cumprimento da obrigação ou a necessidade de redução da penalidade por suposta excessividade, seria imprescindível reinterpretar as cláusulas do contrato e revolver o acervo probatório dos autos, providências inviáveis na via estreita do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Na mesma linha:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO. CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1 .022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte.<br>2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado.<br>4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula nº 568/STJ.<br>5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC, uma vez que as instâncias ordinárias fixaram o seu valor no percentual máximo.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA