ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018.<br>2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas.<br>3. Fixação da retenção em 25% dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARISTELA AQUINO INSFRAM (MARISTELA) contra decisão que inadmitiu seu apelo, manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.<br>No recurso especial, MARISTELA alegou, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 413 do Código Civil; 51, II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; e 2º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Sustentou, em síntese, que a cláusula penal que estabelece retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva, pois, no seu caso, resulta em perda de 154,16% dos valores efetivamente pagos, o que é vedado pelo ordenamento jurídico e diverge da jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 290 a 331).<br>O tribunal sul-mato-grossense inadmitiu o recurso especial com base nas Súmulas 5, 7, 83 e 211 do STJ, além da ausência de prequestionamento (e-STJ, fls. 424 a 428).<br>No agravo em recurso especial, MARISTELA rebateu os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, afirmando que a matéria é puramente de direito, que houve o devido prequestionamento e que a decisão recorrida contraria a jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 430 a 448).<br>Foram apresentadas contrarrazões, nas quais GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA (GAP PARTICIPAÇÕES e SÃO BENTO) pugnaram pela manutenção da decisão agravada (e-STJ, fls. 416 a 422 e 452 a 456).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018.<br>2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas.<br>3. Fixação da retenção em 25% dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que merece prosperar.<br>De plano, vale pontuar que os óbices de admissibilidade apontados pelo tribunal sul-mato-grossense não se sustentam. A controvérsia não demanda reexame de fatos ou cláusulas contratuais, mas sim a qualificação jurídica da cláusula penal e a interpretação de dispositivos de lei federal em face de situação fática incontroversa, o que afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nessas condições, a matéria foi devidamente prequestionada, tendo sido suscitada nos embargos de declaração e enfrentada, ainda que de forma contrária à pretensão da recorrente, pelo TJMS. Por fim, como se verá, o acórdão recorrido diverge, e não se alinha, à jurisprudência mais recente desta Corte, sendo inaplicável a Súmula 83 do STJ.<br>(1) Da violação aos arts. 51, II, e 53 do CDC, e 413 do CC e da aplicação da Lei nº 13.786/2018<br>No recurso especial, MARISTELA apontou violação dos arts. 413 do CC; 51, II, e 53 do CDC; e 2º, § 2º, da LINDB, sustentando que, embora o contrato de promessa de compra e venda de lote tenha sido firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato se revela abusiva e desproporcional, na medida em que, no caso concreto, acarreta a perda de quantia superior à totalidade dos valores por ela pagos, situação vedada pelo Código de Defesa do Consumidor e que autoriza a intervenção judicial para redução equitativa da penalidade.<br>A irresignação prospera.<br>O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, ao manter a validade da cláusula penal, assim se manifestou:<br>Embora os argumentos autorais remetam às disposições do Código de Defesa do Consumidor, cuja base normativa lhe é mais benéfica, saliento que não é o caso de sua aplicação, muito menos na hipótese da teoria do diálogo das fontes, porque, tratando-se de hipótese de antinomia jurídica, o conflito, neste caso, é resolvido pelo critério da especialidade.<br>Assim, a Lei do Parcelamento do Solo tem caráter mais especial do que o Código de Defesa do Consumidor e, portanto, as suas disposições devem prevalecer enquanto não houver a eventual declaração de sua inconstitucionalidade. (..) Importante frisar, por oportuno, inexistir abusividade ou infringência às regras consumeristas por parte da vendedora ao inserir a cláusula contratual em estudo no instrumento firmado com a consumidora. Isso porque a Lei nº 13.786/2018 permite expressamente que o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas seja limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. (e-STJ, fl. 280 a 288).<br>Tal entendimento, no entanto, diverge da orientação desta Corte Superior, no sentido de que, mesmo nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a revisão da cláusula penal quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, à luz do disposto no art. 413 do Código Civil e das normas protetivas do consumidor.<br>Conforme já decidiu esta Corte Superior:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES . ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DEFINIDO EM CONTRATO. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA . REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .<br>1. A Terceira Turma desta Corte de Justiça, no julgamento do REsp 2.073.412/SP, exarou o entendimento de que, nos contratos celebrados após a vigência da Lei 13 .786/2018, é possível a redução da cláusula penal pactuada nos limites autorizados pela lei, desde que a sua incidência se revele manifestamente excessiva, considerada a natureza e a finalidade do ajuste.<br>2. A revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, com o intuito de perquirir acerca do percentual em que cada litigante foi vencedor ou vencido, ou sobre a existência de eventual sucumbência mínima ou recíproca, demanda ampla análise de aspectos fáticos e probatórios, o que é vedado na via especial, em virtude da previsão contida na Súmula 7/STJ.<br>3 . Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2095800 SP 2023/0324043-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N . 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL . ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO . COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N . 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1 . Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.<br>2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem .<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4 . A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n . 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)<br>A referida lei, embora tenha estabelecido parâmetros para a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis, não afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor nem a possibilidade de controle judicial de cláusulas abusivas. O ordenamento jurídico deve ser interpretado de forma harmônica, aplicando-se a teoria do diálogo das fontes, de modo que a legislação especial conviva com o microssistema protetivo consumerista.<br>No caso dos autos, a aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 100.647,50) resultaria numa retenção de R$ 10.064,75. Ocorre que o valor total pago por MARISTELA foi de R$ 6.528,86.<br>Assim, a aplicação literal da penalidade não apenas implicaria a perda total das prestações pagas, como também geraria um débito residual para a consumidora, situação manifestamente abusiva, que configura enriquecimento ilícito da vendedora e viola frontalmente o disposto no art. 53 do CDC, que veda a perda total das prestações pagas.<br>Nessas circunstâncias, a intervenção judicial para modular a cláusula penal é medida que se impõe, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual e atender à função social do contrato.<br>A jurisprudência desta Corte pacificou o entendimento de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto.<br>Confira-se:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N . 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS . VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA . RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador .<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial<br>4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso .5. Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR . MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO . REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga .Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024)<br>Dessa forma, considerando as particularidades do caso, em que a rescisão se deu no início da relação contratual, revela-se adequado e proporcional fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas por MARISTELA, devendo o saldo remanescente ser restituído em parcela única, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pela taxa Selic.<br>Em razão do provimento do recurso, inverto o ônus da sucumbência fixado pelo tribunal sul-mato-grossense, para condenar GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).<br>MAJORO em 5% os honorários advocatícios sucumbenciais agora fixados em desfavor de GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para DAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.<br>É o voto.