ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. POSSE. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. BOA-FÉ RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. JUROS MORATÓRIOS EM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 394 E 396 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO PREJUDICADO PELA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto por empresa do ramo imobiliário contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda com reintegração de posse, na qual se reconheceu inadimplemento do adquirente, decretou-se a rescisão e a reintegração, e se assegurou retenção até a indenização por benfeitorias.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) o possuidor em inadimplemento tem direito à indenização e retenção por benfeitorias, à luz dos arts. 1.200, 1.201, 1.219 e 1.220 do CC; (ii) os juros moratórios incidem desde a perícia ou apenas a partir do trânsito em julgado, à luz dos arts. 394 e 396 do CC; (iii) há dissídio jurisprudencial demonstrado sobre tais temas.<br>3. A qualificação da posse como de boa-fé, premissa fática que sustenta a indenização e o direito de retenção por benfeitorias úteis, não pode ser infirmada em recurso especial, pois demandaria revolvimento de provas, hipótese vedada pela Súmula 7/STJ; por consequência, resta prejudicada a demonstração de dissídio jurisprudencial calcada em paradigmas que partem de premissas fáticas diversas.<br>4. A discussão sobre o termo inicial dos juros moratórios, vinculada aos arts. 394 e 396 do CC, não é conhecida quando ausente o indispensável prequestionamento, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356/STF.<br>5. Agravo conhecido; recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA ( UNIVERSAL ), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, assim ementado (e-STJ, fls. 661/671).<br>TRANSCRIÇÃO DA EMENTA DO ACÓRDÃO RECORRIDO<br>APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. PROVA DA QUITAÇÃO. ÔNUS DO DEVEDOR. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I - Como sabido, pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro<br>II - A prova do pagamento é ônus do devedor, eis que não se pode compelir o credor a produzir prova negativa, ainda que aplicável a legislação consumerista à espécie, eis que, a inversão do ônus da prova não exime o consumidor de demonstrar minimamente o direito alegado.<br>III - O pagamento se comprova através de prova documental, a qual deve ser acostada à exordial ou a defesa, sendo estes os momentos processuais adequados à sua produção, ex vi da legislação processual civil.<br>IV - A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode pleitear sua rescisão, ressalvando o direito de retenção por benfeitorias do possuidor de boa-fé.<br>V - Recurso conhecido e parcialmente provido. (e-STJ, fls. 661/671)<br>Os embargos de declaração de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 702/705 e 703/727).<br>Nas razões do agravo, UNIVERSAL apontou (1) inaplicabilidade da Súmula 7/STJ, por se tratar de mera revaloração jurídica de fatos já reconhecidos no acórdão, especialmente quanto à boa-fé da posse e ao direito de retenção; (2) existência de prequestionamento suficiente quanto ao termo inicial dos juros, afastando, por isso, os óbices das Súmulas 282 e 356/STF; (3) dissídio jurisprudencial sobre indenização/retenção de benfeitorias por possuidor de má-fé e sobre termo inicial dos juros de mora em condenação por benfeitorias (e-STJ, fls. 793/829).<br>Não houve apresentação de contraminuta por CHRISTIANE LOURENÇO DOS SANTOS MIRANDA (CHRISTIANE)<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. POSSE. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. BOA-FÉ RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. JUROS MORATÓRIOS EM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 394 E 396 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO PREJUDICADO PELA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto por empresa do ramo imobiliário contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda com reintegração de posse, na qual se reconheceu inadimplemento do adquirente, decretou-se a rescisão e a reintegração, e se assegurou retenção até a indenização por benfeitorias.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) o possuidor em inadimplemento tem direito à indenização e retenção por benfeitorias, à luz dos arts. 1.200, 1.201, 1.219 e 1.220 do CC; (ii) os juros moratórios incidem desde a perícia ou apenas a partir do trânsito em julgado, à luz dos arts. 394 e 396 do CC; (iii) há dissídio jurisprudencial demonstrado sobre tais temas.<br>3. A qualificação da posse como de boa-fé, premissa fática que sustenta a indenização e o direito de retenção por benfeitorias úteis, não pode ser infirmada em recurso especial, pois demandaria revolvimento de provas, hipótese vedada pela Súmula 7/STJ; por consequência, resta prejudicada a demonstração de dissídio jurisprudencial calcada em paradigmas que partem de premissas fáticas diversas.<br>4. A discussão sobre o termo inicial dos juros moratórios, vinculada aos arts. 394 e 396 do CC, não é conhecida quando ausente o indispensável prequestionamento, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356/STF.<br>5. Agravo conhecido; recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial que não merece ser conhecido.<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da CF, UNIVERSAL apontou (1) violação dos arts. 1.200, 1.201, 1.219 e 1.220 do CC, sustentando ser indevida a indenização e o direito de retenção a possuidor de má-fé, diante do inadimplemento confessado e das construções posteriores à constituição em mora; (2) violação dos arts. 394 e 396 do CC, defendendo que os juros moratórios somente incidem a partir do trânsito em julgado, não desde a perícia; (3) existência de dissídio jurisprudencial quanto ao direito de indenização/retenção de benfeitorias pelo possuidor de má-fé e quanto ao marco inicial dos juros na condenação por benfeitorias (e-STJ, fls. 728/753).<br>Houve apresentação de contrarrazões por CHRISTIANE (CHRISTIANE), pugnando pelo desprovimento (e-STJ, fl. 786).<br>De acordo com a moldura fática dos autos, a ação ordinária de resolução contratual foi proposta por UNIVERSAL para rescindir promessa de compra e venda e reintegrar a vendedora na posse do lote, diante do inadimplemento da compradora, que teria pago apenas três de cento e vinte parcelas; a autora notificou a ré em julho de 2007 e ajuizou a demanda em 2009; a requerida alegou adimplemento substancial, função social do contrato e benfeitorias a indenizar.<br>Na origem, o Juízo de primeira instância julgou improcedentes os pedidos, preservando o contrato pela função social, e fixou custas e honorários contra a autora (e-STJ, fls. 579/584).<br>Em grau de apelação, o Tribunal estadual reformou a sentença: reconheceu a inadimplência, decretou a rescisão, determinou a reintegração de posse em favor da autora, e ressalvou o direito de retenção da ré até o pagamento das benfeitorias avaliadas em R$ 77.000,00, com incidência da taxa SELIC desde a perícia até o pagamento (e-STJ, fls. 661/668). Os embargos de declaração da autora, sobre posse de má-fé e termo inicial dos juros, foram rejeitados por inexistência de omissão, registrando-se que a boa-fé das benfeitorias foi afirmada e que a SELIC incide desde a perícia (e-STJ, fls. 703/712, 716/722, 726/727).<br>A petição de recurso especial da autora alegou violação de dispositivos do CC sobre posse de boa/má-fé e benfeitorias, e sobre mora e juros, além de dissídio; a Vice-Presidência inadmitiu o recurso especial por óbice da Súmula 7/STJ quanto à boa-fé/retenção e por ausência de prequestionamento quanto aos arts. 394 e 396 do CC (Súmulas 282 e 356/STF), registrando contrarrazões da recorrida (e-STJ, fls. 785/792). Contra essa decisão, foi interposto o presente agravo, sustentando revaloração jurídica, prequestionamento suficiente e dissídio (e-STJ, fls. 793/829).<br>Objetivo recursal<br>O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional quanto à qualificação da posse e ao termo inicial dos juros na indenização por benfeitorias; (ii) o possuidor em inadimplemento com ciência do vício tem direito à indenização e retenção por benfeitorias; (iii) os juros moratórios na indenização por benfeitorias incidem desde a perícia ou apenas a partir do trânsito em julgado; (iv) estão caracterizados, para fins de conhecimento do especial, dissídios jurisprudenciais sobre os temas indicados.<br>1.Da alegada posse de má-fé (arts. 1.200, 1.201, 1.219 e 1.220 do Código Civil)<br>A UNIVERSAL sustenta violação dos arts. 1.200, 1.201, 1.219 e 1.220 do Código Civil (CC), afirmando ser indevida a indenização e o direito de retenção ao possuidor em inadimplemento (supostamente de má-fé), especialmente por terem as construções sido posteriores à constituição em mora (e-STJ, fls. 728/753).<br>A despeito de tais alegações, não prospera o insurgimento.<br>O Tribunal estadual, ao julgar a apelação, delineou a moldura fática, reconheceu o inadimplemento, decretou a rescisão e, com base nas circunstâncias do caso, assegurou o direito de retenção da ré até o pagamento das benfeitorias avaliadas em R$ 77.000,00 (e-STJ, fls. 661/668). Nos embargos de declaração, o Colegiado afirmou a boa-fé das benfeitorias, repelindo a tese de má-fé (e-STJ, fls. 703/712, 716/722, 726/727).<br>A conclusão pela boa-fé  que é pressuposto para indenização e retenção de benfeitorias úteis (CC, arts. 1.219/1.220)  está amparada em análise do conjunto fático-probatório e não pode ser desconstituída nesta sede especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ.<br>Nessa linha, o recurso especial não demonstra, com precisão, que se pretende apenas revaloração jurídica; ao contrário, busca infirmar a premissa fática firmada pelo Tribunal estadual, a boa-fé para converter em má-fé, o que exigiria revolvimento de provas, vedado no recurso especial. A incidência da Súmula 7/STJ obsta o conhecimento do tema, e a tentativa de reabrir a discussão pela alínea c resta igualmente prejudicada.<br>Assim, para se chegar a uma conclusão diversa daquela alcançada pelo Tribunal estadual  ou seja, para se afirmar que houve má-fé  seria imprescindível o reexame de todo o acervo de provas, incluindo os depoimentos das testemunhas e a análise dos documentos . Tal procedimento, contudo, é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. Fixada a boa-fé, não há como, em especial, revisar o direito de retenção e indenização sem reexaminar fatos.<br>2. Do Termo inicial dos juros moratórios na indenização por benfeitorias  alegada violação dos arts. 394 e 396 do Código Civil<br>A UNIVERSAL afirma violação dos arts. 394 e 396 do CC, defendendo que os juros moratórios deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado, e não desde a perícia, como fixado no acórdão (e-STJ, fls. 728/753).<br>Mas, razão não lhe assiste.<br>O acórdão estadual definiu, de forma expressa, incidência da taxa SELIC desde a perícia até o pagamento (e-STJ, fls. 661/668), e nos embargos de declaração reiterou esse ponto, afastando a alegada omissão (e-STJ, fls. 703/712, 716/722, 726/727).<br>O Tribunal estadual registrou a ausência de prequestionamento específico dos dispositivos civis (arts. 394 e 396 do CC), aplicando corretamente as Súmulas 282 e 356/STF (e-STJ, fls. 785/792). A mera indicação genérica de dispositivos na peça do especial não supre o requisito, exigindo-se que a questão federal tenha sido debatida e decidida no acórdão recorrido  o que não ocorreu em termos de enfrentamento normativo explícito sobre os arts. 394 e 396 do CC, como reconhecido nas decisões de embargos.<br>A tentativa de deslocar o marco inicial dos juros para o trânsito em julgado, além de carecer de prequestionamento, objetiva, na essência, substituir o critério fixado pelo Tribunal estadual com base nos elementos fáticos do caso (perícia que quantificou as benfeitorias), o que, novamente, reclama reexame do contexto probatório e aplicado, esbarrando no mesmo óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Dissídio jurisprudencial  direito a indenização/retenção de benfeitorias e termo inicial dos juros<br>A UNIVERSAL invoca dissídio jurisprudencial sobre (i) direito à indenização/retenção de benfeitorias por possuidor de má-fé e (ii) termo inicial dos juros moratórios na condenação por benfeitorias (e-STJ, fls. 728/753; 793/829).<br>Contudo, sem razão.<br>A barreira da Súmula 7/STJ, prejudica o conhecimento do especial pela alínea c quando o dissídio se apoia em premissas fáticas diversas (boa-fé versus má-fé). Na espécie, o Tribunal estadual firmou a boa-fé das benfeitorias (e-STJ, fls. 703/712, 716/722, 726/727), premissa que não pode ser desconstituída em recurso especial. Assim, paradigmas que tratem de possuidor de má-fé não se prestam à demonstração de dissídio específico e apto.<br>O óbice da Súmula 7/STJ impede a análise do dissídio. A demonstração da divergência jurisprudencial exige a confrontação entre acórdãos que, partindo de situações fáticas semelhantes, conferiram soluções jurídicas distintas. No caso, a premissa fática fundamental do acórdão recorrido  a ocorrência de boa-fé  o distingue dos acórdãos paradigmas. Inexistindo a similitude fática, não há como conhecer do recurso pela alínea "c".<br>Nesse sentido.<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONHECIMENTO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. OU SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . PREJUDICADO. 1. Ação de conhecimento em fase de cumprimento de sentença. 2 . O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 3. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte . 4. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2320286 BA 2023/0084541-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2023)<br>Em síntese, a UNIVERSAL busca, por via transversa, transformar o Superior Tribunal de Justiça em uma terceira instância de julgamento, o que não se coaduna com a sua missão constitucional de uniformizar a interpretação da legislação federal.<br>O recurso não merece ser conhecido quanto ao ponto.<br>A tese de má-fé da posse e a consequente pretenção de afastar indenização/retenção por benfeitorias demandam revolvimento fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ, com a consequente prejudicialidade da análise pela alínea c. O tema do termo inicial dos juros moratórios carece de prequestionamento dos arts. 394 e 396 do CC, atraindo as Súmulas 282 e 356/STF (e-STJ, fls. 785/792).<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de CHRISTIANE, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o meu voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.