ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELO TRIBUNAL ESTADUAL. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STJ. INEXISTÊNCIA. LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) E ART. 32-A, II, DA LEI 6.766/1979. CONTROLE DE ABUSIVIDADE PELO CDC E REDUÇÃO EQUITATIVA PELO ART. 413 DO CC. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO ESPECÍFICO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores, em que se declarou a rescisão, fixou retenção e afastou taxa de fruição.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve usurpação da competência do Superior Tribunal de Justiça no juízo de admissibilidade; (ii) é válida a cláusula penal de 10% em contrato firmado sob a Lei 13.786/2018, à luz do art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil; (iii) é cabível taxa de fruição em lote não edificado; (iv) está caracterizado dissídio jurisprudencial específico.<br>3. O exame, pelo Tribunal estadual, de pressupostos recursais e de óbices sumulares integra o juízo de admissibilidade e não configura invasão de competência. A Lei do Distrato não afasta o controle de abusividade pelo sistema consumerista nem a redução equitativa da penalidade quando excessiva (art. 413 do CC), prevalecendo a proteção do consumidor e a vedação ao enriquecimento sem causa. A taxa de fruição não se aplica automaticamente e é indevida quando se trata de lote não edificado, por ausência de utilização econômica que a justifique.<br>4. O dissídio não se comprova por falta de identidade fático-jurídica e de cotejo analítico, quando o paradigma afirma tese abstrata de validade da multa e o caso concreto decide sob abusividade em relação de consumo.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (RVM e MOMENTUM), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c da Constituição Federal (CF), contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do desembargador James Siano, assim ementado (e-STJ, fls. 422/426):<br>TRATA-SE DE APELAÇÃO INTERPOSTA POR REGINALDO APARECIDO FERNANDES CONTRA A SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, DECLARANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS, COM ABATIMENTO DE ENCARGOS. O AUTOR ALEGA TER COMUNICADO A DESISTÊNCIA DO CONTRATO EM DEZEMBRO DE 2022, ENQUANTO AS RÉS SUSTENTAM A VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL E A APLICAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM: (I) SABER SE A COMUNICAÇÃO DE DESISTÊNCIA DO CONTRATO É SUFICIENTE PARA A RESCISÃO; (II) A VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL E DA TAXA DE FRUIÇÃO. O ato jurídico de rescisão requer anuência de ambas as partes ou declaração judicial, não sendo suficiente a mera comunicação. A multa contratual de 10% foi considerada abusiva. A taxa de fruição não se justifica na ausência de edificação no imóvel. Tese de julgamento: 1. A comunicação de desistência não é suficiente para a rescisão do contrato. 2. A multa contratual de 10% é abusiva. 3. A taxa de fruição não se aplica na ausência de edificação. Recursos improvidos. (e-STJ, fls. 422/426)<br>Nas razões do agravo, RVM e MOMENTUM apontaram (1) usurpação da competência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no juízo de admissibilidade, por análise indevida de mérito; (2) violação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, sustentando a validade da cláusula penal de 10% prevista em contrato firmado sob a Lei nº 13.786/2018; (3) existência de dissídio jurisprudencial com precedente desta Corte sobre a mesma questão (e-STJ, fls. 436/441).<br>Houve apresentação de contraminuta por Reginaldo Aparecido Fernandes (Reginaldo), defendendo a manutenção da decisão de inadmissibilidade, com aplicação da Súmula n. 83/STJ e alinhamento do acórdão recorrido à jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 476/481).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELO TRIBUNAL ESTADUAL. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STJ. INEXISTÊNCIA. LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) E ART. 32-A, II, DA LEI 6.766/1979. CONTROLE DE ABUSIVIDADE PELO CDC E REDUÇÃO EQUITATIVA PELO ART. 413 DO CC. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO ESPECÍFICO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores, em que se declarou a rescisão, fixou retenção e afastou taxa de fruição.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve usurpação da competência do Superior Tribunal de Justiça no juízo de admissibilidade; (ii) é válida a cláusula penal de 10% em contrato firmado sob a Lei 13.786/2018, à luz do art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil; (iii) é cabível taxa de fruição em lote não edificado; (iv) está caracterizado dissídio jurisprudencial específico.<br>3. O exame, pelo Tribunal estadual, de pressupostos recursais e de óbices sumulares integra o juízo de admissibilidade e não configura invasão de competência. A Lei do Distrato não afasta o controle de abusividade pelo sistema consumerista nem a redução equitativa da penalidade quando excessiva (art. 413 do CC), prevalecendo a proteção do consumidor e a vedação ao enriquecimento sem causa. A taxa de fruição não se aplica automaticamente e é indevida quando se trata de lote não edificado, por ausência de utilização econômica que a justifique.<br>4. O dissídio não se comprova por falta de identidade fático-jurídica e de cotejo analítico, quando o paradigma afirma tese abstrata de validade da multa e o caso concreto decide sob abusividade em relação de consumo.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e não provido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>Da alegação de usurpação de competência do STJ<br>A preliminar de usurpação de competência não merece acolhida.<br>O juízo de admissibilidade exercido pelas instâncias ordinárias, nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, abrange o exame dos pressupostos recursais, inclusive a verificação de eventual incidência de óbices sumulares ou a conformidade da decisão recorrida com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Tal atuação não configura invasão de competência, mas constitui atividade inerente e necessária ao filtro recursal constitucionalmente previsto, (STJ - AREsp: 2493019, Relator: MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Publicação: 15/12/2023).<br>A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a negativa de seguimento ao recurso especial pelo Tribunal de origem, com fundamento na ausência de prequestionamento, na incidência de súmulas ou na harmonia do acórdão recorrido com a orientação do STJ, não representa análise de mérito, tampouco usurpação de competência. (STJ - AgInt no AREsp: 2460380, Relator: MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Publicação: 28/02/2024).<br>Afasta-se, portanto, a alegação de usurpação de competência, prosseguindo-se na apreciação das demais matérias suscitadas no recurso.<br>Do recurso especial<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, RVM e MOMENTUM apontaram (1) violação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, afirmando que, por se tratar de contrato celebrado em 8/1/2021 já sob a égide da Lei nº 13.786/2018, é legítima a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, não sendo aplicável a redução com base no art. 413 do Código Civil (CC) nem a invalidação pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC); (2) que a Lei do Distrato, como norma especial, disciplina especificamente os descontos e limites (multa e fruição) e deve prevalecer sobre regras gerais; (3) existência de dissídio jurisprudencial, com paradigma em que esta Corte reconheceu a validade da multa de 10% em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 (e-STJ, fls. 440/441).<br>Houve apresentação de contrarrazões por Reginaldo, sustentando a incidência da Súmula n. 83/STJ, a razoabilidade da retenção fixada no acórdão estadual e a indevida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, além de invocar a compatibilidade da decisão com o CDC (arts. 51 e 53) e com o art. 413 do CC (e-STJ, fls. 452/456).<br>(1) e (2) violação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 e prevalência da Lei do Distrato, como norma especial, sobre regras gerais<br>RVM e MOMENTUM pretendeu sustentar a legitimidade da cláusula penal de 10% e a prevalência exclusiva da Lei do Distrato, afirmando que o contrato foi firmado em 8/1/2021 e que, por isso, não caberia controle de abusividade pelo CDC nem redução equitativa pelo CC. A tese não se sustenta à luz do acórdão recorrido e das balizas já estabilizadas sobre taxa de fruição em lote não edificado.<br>O colegiado estabeleceu, de forma clara, que a incidência da Lei nº 13.786/2018 não exclui o controle de abusividade pelo CDC. Foi afirmado que incidem na hipótese as disposições da Lei nº 13.786/2018, mas isso não afasta a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, ante a evidente relação de consumo mantida entre as partes (e-STJ, fls. 424/424). Na mesma linha, reconheceu-se que a multa contratual de 10% do valor atualizado do contrato se mostra demasiadamente alta, sendo correto o reconhecimento da sua abusividade, nos termos do art. 51, IV, do CDC e do art. 413 do Código Civil (e-STJ, fls. 424/425).<br>Assim, a especialidade da Lei do Distrato não foi negada; apenas se reafirmou que ela convive com o sistema protetivo do consumidor, permitindo a filtragem de cláusulas que gerem desvantagem exagerada.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei nº 13.786/2018. Precedentes. 3. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024).<br>Quanto à fruição, o acórdão repeliu qualquer automatismo. Pontuou que o fato de a lei autorizar a retenção de taxa de fruição não significa que isso ocorrerá automaticamente, devendo ser analisado no caso concreto se houve efetiva utilização do imóvel, o que não se verifica na hipótese (e-STJ, fls. 425/425). A conclusão está alinhada à orientação reiterada no STJ de que, em lote não edificado, a cobrança de taxa de fruição é indevida, e que a revisão dessa premissa fática demandaria revolvimento probatório, atraindo a Súmula n. 7/STJ (e-STJ, fls. 340/343; 356/365).<br>Neste sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa (AgInt no REsp 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula n. 83/STJ, que incide pelas alíneas a e c do permissivo constitucional. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt no AREsp 2.541.026/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024).<br>Em síntese, não houve negativa de vigência do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979. O julgado aplicou a Lei do Distrato, submetendo-a ao controle de compatibilidade com o CDC e à cláusula de redução equitativa do art. 413 do CC quando a penalidade se revela excessiva no caso concreto, solução juridicamente correta e coerente com a natureza consumerista da relação e com a vedação ao enriquecimento sem causa (e-STJ, fls. 424/426).<br>(3) existência de dissídio jurisprudencial;<br>A suposta divergência jurisprudencial invocada por RVM e MOMENTUM não se caracteriza. O dissídio, para fins de conhecimento do recurso pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, exige identidade entre as premissas fáticas e jurídicas dos julgados comparados, além da demonstração analítica da similitude, o que não se verifica no caso concreto (art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil - CPC, e art. 255, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça - RISTJ).<br>O acórdão examina a cláusula penal sob a ótica da abusividade contratual, valendo-se de fundamentos específicos extraídos do conjunto fático-probatório dos autos, especialmente a relação de consumo, o desequilíbrio entre as partes e o caráter protetivo do art. 413 do CC e do CDC (e-STJ, fls. 423/425). A conclusão de que a multa de 10% seria excessiva decorreu da aplicação concreta de normas de ordem pública destinadas à proteção do consumidor, e não de interpretação divergente acerca do alcance abstrato do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979.<br>Já o precedente paradigma indicado (AgInt no REsp 2.106.885/SP) limitou-se a reconhecer, em tese, a validade da estipulação da multa de até 10% em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), sem afastar e, de fato, sem enfrentar, a possibilidade de controle judicial de abusividade em casos concretos. O acórdão paradigma não tratou de situação em que se discutisse desequilíbrio contratual, vulnerabilidade do consumidor ou incidência do art. 413 do CC.<br>Nesse contexto, a divergência apontada não é específica nem efetiva, porquanto os julgados se baseiam em premissas distintas: o paradigma em tese geral de validade abstrata da cláusula penal legalmente prevista, e o acórdão recorrido em análise casuística de abusividade. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção ou a multa contratual pode ser revista pelo Judiciário quando manifestamente desproporcional, mesmo após a edição da Lei nº 13.786/2018, para assegurar a função social do contrato e a boa-fé objetiva.<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei nº 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024).<br>Dessa forma, o acórdão estadual não diverge da orientação dominante desta Corte, mas a ela se alinha. A invocação de dissídio jurisprudencial, portanto, não se sustenta, devendo ser afastado o conhecimento do recurso especial pela alínea c, uma vez que ausentes a identidade fático-jurídica e o cotejo analítico exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso especial nos mesmos autos e NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de Reginaldo, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.