ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ART. 24, VI, DA LEI 9.514/1997. INDICAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL E CRITÉRIOS DE REVISÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ E 283/STF. TAXA DE JUROS. TEMA 1368/STJ. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC, DEDUZIDO O IPCA DESDE O INÍCIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal estadual, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte.<br>2. Conforme orientação firmada no Tema 1368/STJ, a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil corresponde à Taxa Selic, deduzido o IPCA, devendo incidir inclusive sobre as relações jurídicas constituídas antes da vigência da Lei n. 14.905/2024.<br>3. As instâncias ordinárias reconheceram que o contrato de alienação fiduciária indicou adequadamente o valor do imóvel, atendendo ao disposto no art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. Subsistindo fundamentos autônomos e suficientes para a manutenção do acórdão recorrido, não especificamente impugnados, aplica-se, por analogia, a Súmula 283 do STF.<br>5. Agravo conhecido, para conhecer em parte do recurso especial e, nesta extensão, dar-lhe parcial provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CEVEL CECÍLIO VEÍCULOS LTDA. e SAINT MARTIN AUTOMÓVEIS LTDA. (CEVEL e outro), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre, manejado em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE PARCIAL DO CONTRATO. JUROS REMUNERATÓRIOS. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade de contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária. A sentença declarou a nulidade da cláusula que previa o CDI como indexador de encargos, substituindo-o pelo INPC, e afastou cláusulas que permitiam adjudicação ou venda do imóvel sem leilão, mantendo a garantia fiduciária. Os apelantes discordam da manutenção da garantia fiduciária e da fixação de juros remuneratórios.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. As questões em discussão são: (i) a validade da garantia fiduciária diante da ausência de alguns requisitos formais do artigo 24 da Lei n. 9.514/1997; (ii) o cabimento da fixação de juros remuneratórios em contrato de mútuo silencioso quanto a essa matéria; (iii) a correta fixação do percentual de juros remuneratórios; e (iv) a definição da sucumbência.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A ausência de valor do imóvel e critérios de revisão para leilão (artigo 24, inciso VI, da Lei n. 9.514/1997) não implica nulidade total da alienação fiduciária, sendo possível a manutenção da garantia, considerando o entendimento jurisprudencial de que o valor constante no contrato prevalece para fins de leilão e a impossibilidade de arrematação a preço vil, mesmo antes da Lei n. 14.711/2023.<br>4. Nos contratos de mútuo a fins econômicos entre particulares, presume-se a aplicação de juros remuneratórios (artigo 591 do CC), mesmo sem pactuação expressa, conforme jurisprudência do STJ.<br>5. A fixação dos juros remuneratórios em 1% ao mês com capitalização anual, embora permitida pela jurisprudência do STJ antes de 31/08/2024, deve ser revisada a partir de 01/09/2024, com a aplicação da SELIC (deduzido o IPCA) após a alteração do artigo 406 do CC pela Lei n. 14.905/2024.<br>6. A sucumbência deve ser mantida como definida na sentença, considerando que o pedido principal de nulidade da alienação fiduciária não foi acolhido. Alegações sobre valorização do imóvel e construções são inadmissíveis por constituírem inovação recursal.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Recurso parcialmente provido.<br>Tese de julgamento: "1. A ausência de requisitos formais no contrato de alienação fiduciária não acarreta a nulidade total da garantia, devendo ser mantida. 2. Nos contratos de mútuo entre particulares, presume-se a aplicação de juros remuneratórios, mesmo sem pactuação expressa. 3. A taxa de juros remuneratórios deve ser revisada após 31/08/2024, passando a incidir a SELIC (deduzido o IPCA) após a alteração do artigo 406 do Código Civil. 4. A sucumbência definida na sentença deve ser mantida." (e-STJ, fls. 940).<br>Nas razões do agravo, CEVEL e outro defenderam que não incide o óbice da Súmula 7 do STJ apontado na decisão de inadmissibilidade.<br>Houve apresentação de contraminutas (e-STJ, fls. 1182/1215 e 1266/1244).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ART. 24, VI, DA LEI 9.514/1997. INDICAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL E CRITÉRIOS DE REVISÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ E 283/STF. TAXA DE JUROS. TEMA 1368/STJ. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC, DEDUZIDO O IPCA DESDE O INÍCIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal estadual, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte.<br>2. Conforme orientação firmada no Tema 1368/STJ, a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil corresponde à Taxa Selic, deduzido o IPCA, devendo incidir inclusive sobre as relações jurídicas constituídas antes da vigência da Lei n. 14.905/2024.<br>3. As instâncias ordinárias reconheceram que o contrato de alienação fiduciária indicou adequadamente o valor do imóvel, atendendo ao disposto no art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. Subsistindo fundamentos autônomos e suficientes para a manutenção do acórdão recorrido, não especificamente impugnados, aplica-se, por analogia, a Súmula 283 do STF.<br>5. Agravo conhecido, para conhecer em parte do recurso especial e, nesta extensão, dar-lhe parcial provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que merece prosperar em parte.<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da CF, CEVEL e outro apontaram (1) violação dos arts. 1.022, II, e 489, §1º, IV, do CPC, alegando negativa de prestação jurisdicional diante da não apreciação de questões relevantes para o deslinde da causa; (2) violação dos arts. 406, caput e §1º, e 591, parágrafo único, do CC, sustentando que, uma vez reconhecida a ilicitude do CDI e ausente pactuação de juros, deve incidir a Taxa Selic desde o início da relação contratual, mesmo antes da vigência da Lei 14.905/2024; (3) violação do art. 24, VI, da Lei 9.514/1997, alegando a nulidade da garantia de alienação fiduciária, por ausência de indicação do valor do imóvel para fins de venda em leilão público e dos seus critérios de revisão; (4) violação dos arts. 104, III, 166, IV, 168, parágrafo único, e 170 do CC, por inobservância de forma prescrita em lei.<br>Breve histórico processual<br>Na origem, CEVEL e outro ajuizaram ação declaratória de nulidade contra O.C.C. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e NETH EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (OCC e NETH), sustentando que as partes celebraram contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária, no valor total de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), sendo R$ 2.000.000,00 (dois milhões) firmados com cada uma das rés. Requereram a nulidade da cláusula de alienação fiduciária e a descaracterização da mora, em razão da suposta abusividade da utilização do CDI como encargo remuneratório, com a consequente anulação de todo o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel.<br>A r. sentença, integrada por embargos de declaração, julgou parcialmente procedente a ação, para afastar o Certificado de Depósito Interbancário - CDI como indexador de encargos remuneratórios (juros e/ou correção monetária) previstos no contrato, substituindo-o pelo INPC e juros remuneratórios de 1% ao mês, com capitalização anual. Declarou, também, "a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade levado a cabo pelas requeridas, haja vista a modificação do parâmetro para o cálculo do débito, o que afasta a mora da parte autora" (e-STJ, fls. 532).<br>O Tribunal estadual deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por CEVEL e outro, apenas para alterar os juros remuneratórios, a fim de que eles incidam no percentual de 1% ao mês até 31/08/2024 e, a partir de então, pela Taxa Selic (deduzido o IPCA), tendo em vista as alterações introduzidas pela Lei n. 14.905/2024.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>A aplicação da taxa Selic desde o início da relação contratual foi enfrentada no acórdão recorrido, que reconheceu a mudança somente a partir de 1/9/2024, ou seja, apenas resolveu a controvérsia de forma diversa do pretendido pelas embargantes.<br>O acórdão também abordou a questão da necessidade de valor específico do imóvel para fins de venda em leilão público, ao assentar que o contrato fazia menção suficiente ao valor do imóvel, mesmo que com finalidades fiscais, e que tal menção era válida para os fins exigidos pelo artigo 24 da Lei n. 9.514/1997.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023).<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Da aplicação da Taxa Selic<br>Os recorrentes sustentaram que, uma vez declarada a ilicitude do CDI e inexistindo taxa de juros pactuada, a solução é a aplicação da taxa Selic como juros remuneratórios, desde o início da relação contratual, afastando o percentual de 1% ao mês até 31/08/2024 fixado pelo acórdão recorrido.<br>É certo que o art. 406 do Código Civil disciplina apenas os juros moratórios. Todavia, as partes não se insurgiram quanto à adoção da taxa Selic como índice de juros remuneratórios substitutivo ao CDI. A controvérsia restringe-se à definição do momento a partir do qual a referida taxa deve ser aplicada, especificamente se é possível sua incidência desde a origem do contrato, mesmo em período anterior à vigência da Lei n. 14.905/2024.<br>Pois bem.<br>Antes da edição da Lei n.º 14.905/2024, esta Corte já vinha interpretando o art. 406 do Código Civil no sentido de que a taxa aplicável aos juros de mora das obrigações civis é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia - Selic.<br>A propósito:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INTERPRETAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÕES CIVIS. JUROS MORATÓRIOS. TAXA LEGAL. APLICAÇÃO DA SELIC. RECURSO PROVIDO.<br>1. O art. 406 do Código Civil de 2002 deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa "em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional".<br>2. A SELIC é taxa que vigora para a mora dos impostos federais, sendo também o principal índice oficial macroeconômico, definido e prestigiado pela Constituição Federal, pelas Leis de Direito Econômico e Tributário e pelas autoridades competentes. Esse indexador vigora para todo o sistema financeiro-tributário pátrio. Assim, todos os credores e devedores de obrigações civis comuns devem, também, submeter-se ao referido índice, por força do art. 406 do CC.<br>3. O art. 13 da Lei 9.065/95, ao alterar o teor do art. 84, I, da Lei 8.981/95, determinou que, a partir de 1º de abril de 1995, os juros<br>moratórios "serão equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia - SELIC para títulos federais,<br>acumulada mensalmente".<br>4. Após o advento da Emenda Constitucional 113, de 8 de dezembro de 2021, a SELIC é, agora também constitucionalmente, prevista como única taxa em vigor para a atualização monetária e compensação da mora em todas as demandas que envolvem a Fazenda Pública. Desse modo, está ainda mais ressaltada e obrigatória a incidência da taxa SELIC na correção monetária e na mora, conjuntamente, sobre o pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, sendo, pois, inconteste sua aplicação ao disposto no art. 406 do Código Civil de 2002.<br>5. O Poder Judiciário brasileiro não pode ficar desatento aos cuidados com uma economia estabilizada a duras penas, após longo período de inflação galopante, prestigiando as concepções do<br>sistema antigo de índices próprios e independentes de correção monetária e de juros moratórios, justificável para uma economia de elevadas espirais inflacionárias, o que já não é mais o caso do Brasil, pois, desde a implantação do padrão monetário do Real, vive-se um cenário de inflação relativamente bem controlada.<br>6. É inaplicável às dívidas civis a taxa de juros moratórios prevista no art. 161, § 1º, do CTN, porquanto este dispositivo trata do inadimplemento do crédito tributário em geral. Diferentemente, a norma do art. 406 do CC determina mais especificamente a fixação dos juros pela taxa aplicável à mora de pagamento dos impostos federais, espécie do gênero tributo.<br>7. Tal entendimento já havia sido afirmado por esta Corte Especial, por ocasião do julgamento do EREsp 727.842/SP, no qual se deu provimento àqueles embargos de divergência justamente para alinhar a jurisprudência dos Órgãos Colegiados internos, no sentido de que "a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais" (Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, julgado em 8/9/2008 e publicado no DJe de 20/11/2008). Deve-se reafirmar esta jurisprudência, mantendo-a estável e coerente com o sistema normativo em vigor.<br>8. Recurso especial provido.<br>(REsp 1795982 / SP, Rel para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, Corte Especial, j. 21/8/2024).<br>A Corte Especial desta Corte Superior, ao apreciar o Tema 1368 dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: "O art. 406 Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional".<br>Logo, a taxa legal deve ser adotada inclusive nos casos anteriores à vigência da Lei n. 14.905/2024.<br>Em face desse entendimento consolidado, o acórdão recorrido, ao limitar a aplicação da Selic apenas a partir de 1/9/2024, destoou da orientação desta Corte, razão pela qual merece reforma nesse ponto.<br>(3) e (4) Da nulidade da garantia de alienação fiduciária<br>O art. 24, VI, da Lei 9.514/1997 prevê que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário contenha o valor do imóvel para o leilão e os critérios que as partes usarão para revisar esse valor antes da alienação. In verbis:<br>Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:<br>(..)<br>VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;<br>A r. sentença registrou que a cláusula IV, § 3º tratou da descrição do imóvel dado em garantia, bem como o seu respectivo valor, concluindo que o contrato atendia ao que exige o art. 24, VI da Lei nº 9.514/97. Confira-se:<br>Em análise ao contrato firmado entre as partes, verifico que não houve o descumprimento do inciso VI, porquanto constou no §3º da cláusula IV do contrato a descrição do imóvel e o seu valor. Ainda que não tenha sido feita indicação expressa dos critérios de revisão desse valor, é fato que sequer foi alegado pela parte autora que houve oscilação do preço do bem, a ponto que, se ocorrer a venda do imóvel, poderá ser prejudicada.<br>Aliás, tal situação afigura-me bastante difícil de ocorrer, haja vista que na hipótese de valorização, logicamente os lances serão até mesmo em valor superior àquele que consta na avaliação estampada no contrato.(e-STJ, fls. 531).<br>O Tribunal de Goiás, por sua vez, endossou o entendimento da sentença, ao consignar que o valor do imóvel declarado no contrato é válido e atende aos fins exigidos pelo art. 24 da Lei n. 9.514/1997. Confira-se trecho do acórdão:<br>Prosseguindo, as apelantes defendem a nulidade do contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária, ao argumento de que, em se tratando de contrato solene, deve haver a observância dos requisitos estabelecidos pelo artigo 24 da Lei n. 9.514/1997. Ponderam que o contrato objeto da ação não preenche os requisitos previstos no inciso VI do aludido normativo.<br>Com efeito, o artigo 24, inciso VI, da Lei n. 9.514/1997 é claro ao definir que o contrato, que serve de título ao negócio fiduciário, conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão. Transcrevo o dispositivo citado: (..)<br>Do excerto transcrito, depreende-se que o valor da avaliação que deve ser considerado para fins de venda em leilão é o valor constante no contrato e não o preço de mercado.<br>Dessa forma, considerando que a própria legislação que rege a negociação discutida (Lei n. 9.514/1997) dispõe, em seu artigo 24, inciso VI, que as partes acordarão, no instrumento contratual que institui a propriedade fiduciária, o valor do imóvel para fins de venda em leilão público, é possível concluir que a realização do leilão prescinde de avaliação mercadológica.<br>Ademais, da análise dos autos, não existe qualquer indício de que tenha existido vício de consentimento na aceitação das apelantes aos termos estipulados no contrato, de modo que o valor do bem imóvel lá indicado deve prevalecer para efeito de atribuição do preço para realização do leilão. (e-STJ, fls. 932/934).<br>O acórdão ainda fundamentou que o contrato foi firmado entre pessoas jurídicas de portes similares e que não houve vício de consentimento quanto ao valor de avaliação, feito pela Secretaria de Fazenda do Estado de Goiás, na importância de R$ 3.782.192,00.<br>Nesse contexto, as instâncias de origem resolveram a controvérsia levando em consideração elementos específicos do contrato sub judice. Noutras palavras, somente procedendo a uma nova incursão ao universo fático-probatório deste processado se poderia acolher a tese recursal no sentido de que o contrato não estabelece o valor do imóvel para fins de venda em leilão, o que é vedado pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>No que se refere ao segundo requisito (critérios de revisão do valor do imóvel), a Corte estadual asseverou que a sua ausência não implicaria em prejuízo para as partes, pois as introduções trazidas pela Lei nº 14.711/23 estabeleceram o valor mínimo para a arrematação, mitigando o risco de alienação a preço vil. Confira-se:<br>Por sua vez, o não apontamento dos critérios para revisão do valor não implica em prejuízo para as partes na hipótese de execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária.<br>Isso porque a partir da vigência da Lei n. 14.711/2023, no segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no artigo 891 do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 934).<br>Ou seja, o acórdão recorrido fundamentou que, conquanto o contrato não preveja os critérios de revisão do valor de avaliação, isso não teria força para anular a avença, pois não houve prejuízo concreto, já que, com as alterações feitas pela Lei n. 14.711/2023, a alienação extrajudicial deverá observar a vedação de preço vil, compreendido como aquele inferior a 50% do valor de avaliação.<br>Além da ausência de prejuízo, a anulação do pacto de alienação fiduciária geraria sério gravame a OCC e NETH que, conforme destacado na r. sentença: "(..) presumivelmente não contratariam com a parte autora se não tivessem uma garantia do recebimento do seu crédito, devendo neste aspecto ser privilegiado o princípio do pacta sunt servanda". (e-STJ, fls. 532).<br>Constata-se que tais fundamentos, autônomos e suficientes à manutenção do acórdão recorrido, não foram especificamente atacados por CEVEL e outro, atraindo a aplicação, por analogia, da Súmula n. 283 do STF.<br>Ainda que assim não fosse, cumpre salientar que a jurisprudência dessa Corte firmou-se no sentido de que "o contrato de mútuo, o registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, o registro da penhora e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias, e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização" (REsp 2167979 / PB, Rel Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 9/9/2025).<br>Confira-se a ementa:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL DESCRITO NO CONTRATO DE MÚTUO COMO TERRENO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO ATUALIZADA NO<br>EDITAL DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. NULIDADE CONFIGURADA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 886, I E 891 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel em relação ao leilão.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel.<br>4. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.<br>5. É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.<br>6. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau decidiu que a arrematação em segundo leilão justifica o valor abaixo da metade da avaliação e que o erro na descrição do edital não teria força para anular o leilão; (II) O Tribunal de segundo grau manteve a sentença sob o fundamento de que foi o autor que descreveu o imóvel como um terreno no momento do contrato de mútuo, e, portanto, não seria possível questionar isso após o inadimplemento. IV. DISPOSITIVO<br>7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação anulatória, a fim de declarar a nulidade da arrematação do imóvel, e determinar a realização de novo leilão com a descrição correta no edital do leilão.<br>(REsp 2167979 / PB, Rel Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 9/9/2025).<br>Nesta toada, o fato de o contrato não prever expressamente os critérios de revisão do valor de avaliação do imóvel é, por si só, insuficiente para anular o título que constitui a alienação fiduciária, já que, na eventualidade de OCC e NETH se valerem do rito extrajudicial de consolidação da propriedade, deverão observar, no edital do leilão, a avaliação atualizada e a descrição do imóvel, para assim auferir o maior valor possível no leilão e, dessa forma, satisfazer o crédito.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nesta extensão, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar o acórdão recorrido quanto à fixação dos juros, a fim de que incida a taxa Selic desde o início da relação contratual.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.