DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por STELLA MARIS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES SPE LTDA, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA, assim ementado (fls. 568-570, e-STJ):<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONCLUSÃO DA OBRA. ABUSIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE APÓS DISTRATO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Stella Maris Incorporações e Construções SPE Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, declarou a resolução do contrato firmado entre as partes, determinou a devolução dos valores pagos pelos autores com retenção de 20% a título de cláusula penal e afastou as cobranças de taxas condominiais e encargos posteriores ao pedido de distrato, rejeitando, ainda, o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) a legitimidade da retenção de comissão de corretagem, taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, bem como a responsabilização dos adquirentes pelo pagamento de taxas condominiais após o pedido de distrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso não deve ser conhecido quanto à pretensão de retenção da comissão de corretagem e da taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, pois tais cobranças não foram afastadas na sentença, inexistindo interesse recursal da apelante nesse ponto. 4. O distrato foi requerido pelos autores em 31/08/2023, não havendo provas de que sua formalização tenha sido obstaculizada por eles (mensagens eletrônicas constantes no ID 73712635). A ausência de conclusão do distrato decorreu da própria incorporadora, que não encaminhou termo formal para a rescisão contratual, o que impossibilita a cobrança de taxas condominiais posteriores a essa data. 5. A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador é abusiva, pois o empreendimento já foi concluído, e sua finalidade alcançada, com expedição do correspondente "habite-se" (ID 73714051), instituição do condomínio (ID 73714053), averbação de construção e individualização das matrículas (pgs. 22 e 26 do ID 73714052). O regime de patrimônio de afetação, previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, não pode ser invocado após a finalização da obra, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 6. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção razoável em caso de rescisão contratual por culpa do comprador deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos. 7. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, correspondendo à diferença entre o valor inicialmente pleiteado pelos autores e o efetivamente reconhecido como devido na sentença. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido em parte e, no mérito, parcialmente provido, apenas para alterar os honorários sucumbenciais fixados em favor dos patronos da parte ré, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por este. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1723519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/08/2019, DJe 02/10/2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1009289-34.2022.8.26.0562, Rel. Des. Sergio Alfieri, j. 23/02/2023; TJ-SC, Apelação Cível nº 5002801-38.2021.8.24.0189, Rel. Des. Saul Steil, j. 01/08/2023.<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos do acórdão de fls. 608-615, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 629-641, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64; art. 489, § 1º, IV, do CPC; arts. 421, 422 e 423 do Código Civil. Sustenta, em síntese: validade da cláusula penal de 50% em incorporação sob patrimônio de afetação; deficiência de fundamentação do aresto recorrido; e necessidade de observância da boa-fé objetiva e da função social do contrato.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 646-648, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 649-666, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 667-683, e-STJ).<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme certidão de fls. 690.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação merece parcial acolhimento.<br>1. Aponta o  recorrente, de início, viola  ção do art. 489, § 1º, IV, do CPC, afirmando que o acórdão recorrido seria deficiente em sua fundamentação, uma vez que deixou de "esclarecer por que a conclusão da obra inviabilizaria a incidência da norma legal que expressamente autoriza a cláusula penal de 50% em contratos firmados" sob regime de afetação.<br>Como  se  verá  em  tópico  seguinte  desta  decisão,  porém,  todas  as  questões  postas  em  debate  foram  dirimidas  pelo  Tribunal  de  origem  de  forma  suficiente,  fundamentada  e  sem  omissões,  não  havendo  que  se  falar  em  violação  dos  arts. 489 e  1.022  do  CPC,  tratando-se  de  mero  inconformismo  da  parte  com  o  julgamento  contrário  à  sua  pretensão,  o  que  não  caracteriza  falta  de  prestação  jurisdicional.  <br>Nesse  sentido:<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL  -  AUTOS  DE  AGRAVO  DE  INSTRUMENTO  NA  ORIGEM  -  DECISÃO  MONOCRÁTICA  QUE  RECONSIDEROU  DELIBERAÇÃO  ANTERIOR  E,  DE  PLANO,  CONHECEU  DO  AGRAVO  PARA  NEGAR  PROVIMENTO  AO  APELO  EXTREMO.  INSURGÊNCIA  DA  PARTE  AGRAVANTE.  1.  As  questões  postas  em  discussão  foram  dirimidas  pelo  Tribunal  de  origem  de  forma  suficiente,  fundamentada  e  sem  omissões,  devendo  ser  afastada  a  alegada  violação  aos  artigos  489  e  1022  do  CPC/15.  O  mero  inconformismo  da  parte  com  o  julgamento  contrário  à  sua  pretensão  não  caracteriza  falta  de  prestação  jurisdicional.  Precedentes.  ..  4.  Agravo  interno  provido,  em  parte,  para  conhecer  do  agravo  e  dar  parcial  provimento  ao  recurso  especial,  reduzindo-se  o  valor  das  astreintes.  (AgInt  no  AgInt  no  AREsp  n.  1.286.928/SC,  relator  Ministro  Marco  Buzzi,  Quarta  Turma,  julgado  em  29/3/2022,  DJe  de  7/4/2022.)<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DE  EXECUÇÃO.  ARTS.  489  E  1.022  DO  CPC/2015.  AUSÊNCIA  DE  VIOLAÇÃO.  OMISSÃO  NÃO  CONFIGURADA.  ACÓRDÃO  SUFICIENTEMENTE  FUNDAMENTADO.  ARTS.  314  E  722  DO  CÓDIGO  CIVIL.  MATÉRIA  NÃO  ENFRENTADA  PELO  TRIBUNAL  DE  ORIGEM  SOB  O  ENFOQUE  PRETENDIDO.  AUSÊNCIA  DE  PREQUESTIONAMENTO.  SÚMULA  211/STJ.  INCIDÊNCIA  DE  ENCARGOS  DE  MORA  APÓS  O  DEPÓSITO  DO  VALOR  EM  JUÍZO.  GARANTIA.  JUÍZO.  AUSÊNCIA  DE  RESPONSABILIDADE  DO  DEVEDOR.  REVISÃO  DO  JULGADO.  IMPOSSIBILIDADE.  MATÉRIA  FÁTICO-PROBATÓRIA.  SÚMULA  7/STJ.  DISSÍDIO  JURISPRUDENCIAL  PREJUDICADO.  AGRAVO  INTERNO  IMPROVIDO.  1.  A  alegada  ofensa  aos  arts.  489  e  1.022  do  CPC/2015  não  se  sustenta,  uma  vez  que  o  Tribunal  de  origem  examinou,  de  forma  fundamentada,  todas  as  questões  submetidas  à  apreciação  judicial  na  medida  necessária  para  o  deslinde  da  controvérsia,  ainda  que  tenha  decidido  em  sentido  contrário  à  pretensão  da  recorrente.  O  mero  inconformismo  da  parte  com  o  julgamento  contrário  à  sua  pretensão  não  caracteriza  falta  de  prestação  jurisdicional.  ..  4.  Agravo  interno  improvido.  (AgInt  no  AREsp  n.  1.800.463/GO,  relator  Ministro  Marco  Aurélio  Bellizze,  Terceira  Turma,  julgado  em  21/2/2022,  DJe  de  23/2/2022.)<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  OMISSÃO.  INEXISTÊNCIA.  PENHORA  DE  IMÓVEL.  CÔNJUGE.  INTIMAÇÃO.  AUSÊNCIA.  NULIDADE.  INEXISTÊNCIA.  MENOR  ONEROSIDADE.  PREQUESTIONAMENTO.  SÚMULAS  N.  282  E  356/STF  E  211/STJ.  PRESCRIÇÃO  INTERCORRENTE.  SÚMULA  N.  284/STF.  NÃO  PROVIMENTO.  1.  Não  é  omisso  o  acórdão  que  examina  todas  as  questões  que  lhe  foram  propostas,  embora  em  sentido  contrário  ao  pretendido  pela  parte.  ..  5.  Agravo  interno  a  que  se  nega  provimento.  (AgInt  no  AREsp  n.  1.885.937/RJ,  relatora  Ministra  Maria  Isabel  Gallotti,  Quarta  Turma,  julgado  em  13/12/2021,  DJe  de  15/12/2021.)<br>Ademais,  segundo  entendimento  pacífico  deste  Superior  Tribunal,  o  magistrado  não  é  obrigado  a  responder  a  todas  as  alegações  das  partes  se  já  tiver  encontrado  motivo  suficiente  para  fundamentar  a  decisão,  nem  a  ater-se  aos  fundamentos  e  aos  dispositivos  legais  apontados,  mas  apenas  sobre  aqueles  considerados  suficientes ,  como  ocorreu  no  caso  ora  em  apreço.  Precedentes:  AgInt  no  REsp  1716263/RS,  Rel.  Min.  MARCO  AURÉLIO  BELLIZZE,  TERCEIRA  TURMA,  julgado  em  07/08/2018,  DJe  14/08/2018;  AgInt  no  AREsp  1241784/SP,  Rel.  Min.  LUIS  FELIPE  SALOMÃO,  QUARTA  TURMA,  julgado  em  21/06/2018,  DJe  27/06/2018.<br>Afasta-se,  portanto,  a  alegada  ofensa  ao  art.  489, § 1º, IV, do CPC.<br>2. Observa-se que o conteúdo normativo dos arts. 421, 422 e 423 do CC e a tese sustentada pelo recorrente não foram objeto de discussão pela instância ordinária, revelando-se inafastável, no ponto, a incidência da Súmula 211/STJ.<br>Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. DESCONTOS OPERACIONAIS E TRIBUTÁRIOS NOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS/PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.  ..  3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.038.848/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ/SEGURADORA.  ..  4. O Tribunal de origem não decidiu acerca dos arts. 206, 758, 768, 781 do CC/02, 6º, 70,III e 267, VI e 527, III 543-C e 558 do CPC/73, § 1º do artigo 5º e 1º da Lei 8.004/90, de modo a viabilizar o requisito do prequestionamento, indispensável ao conhecimento do recurso especial. Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal, o que não ocorreu no caso sob julgamento.  ..  10. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.470.341/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)<br>É certo que Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, mas desde que a tese debatida no apelo nobre seja expressamente discutida no Tribunal de origem, o que não ocorre no presente caso. Confira-se: AgInt no AREsp n. 2.059.677/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022; AgInt no REsp 1860276/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 24/08/2021; AgInt nos EDcl no REsp 1929650/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 07/06/2021; dentre outros.<br>Ademais, para o reconhecimento do prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC, faz-se necessária tanto a oposição de aclaratórios na origem, quanto a alegação de violação ao art. 1.022 do mesmo diploma, em sede de recurso especial, "pois somente dessa forma é que o Órgão julgador poderá verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau" (AgInt no AREsp 1329977/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 22/11/2018), situação não verificada na singularidade.<br>Inafastável, portanto, o teor da Súmula 211/STJ.<br>3. Alega o recorrente a vulneração do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, defendendo a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.<br>No ponto, decidiu a Corte local (fls. 586-587, e-STJ):<br>Pretende a ré o reconhecimento da legalidade do percentual de 50% dos valores pagos pelo adquirente, previsto na clausula 10.1 do contrato, ao argumento de que o empreendimento objeto do contrato firmado entre as partes está sujeito ao regime de afetação, o que, de fato, foi comprovado (vide contrato e matrícula, I Ds 73714049 e 73714052).<br>O regime de afetação patrimonial foi introduzido pela Lei 10.931/2004 e posteriormente regulamentado pela Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias). Esse regime segrega o patrimônio do empreendimento, garantindo que os valores pagos pelos adquirentes sejam utilizados exclusivamente na construção do imóvel, evitando riscos financeiros decorrentes de falência da incorporadora.<br>Assim é que o §5º do art. 67- A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786, de 2018, prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.<br>Contudo, resta incontroverso nos autos que a obra já foi concluída e sua finalidade alcançada, com expedição do correspondente "habite-se" (ID 73714051), instituição do condomínio (ID 73714053), averbação de construção e individualização das matrículas (pgs. 22 e 26 do ID 73714052), de modo que não há qualquer razão para que a incorporadora imponha a aplicação do regime de patrimônio de afetação, este que, nas palavras da própria apelante, garante "a conclusão do empreendimento para os demais adquirentes", "evitando que dificuldades financeiras do incorporador afetem a conclusão da obra".<br>A tentativa de perpetuar em face dos consumidores a garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador importa em prática abusiva, que confere onerosidade excessiva à parte hipossuficiente da relação, vedada pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor:<br>O Tribunal a quo, ao dirimir a controvérsia, reconheceu inicialmente a existência de regime de afetação no empreendimento, bem como a previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos, destacando a autorização legal constante do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64. Assentou, contudo, que tal disciplina visa resguardar a conclusão da obra e proteger os demais adquirentes, não podendo ser estendida após a efetiva finalização do empreendimento. Como se extrai do acórdão, a Corte local registrou que a construção já se encontra concluída, com expedição de "habite-se", instituição do condomínio e individualização das matrículas, afastando, assim, a justificativa para aplicação do regime de afetação no caso concreto. À luz desse panorama, reputou abusiva a retenção de 50% pretendida pela incorporadora, por impor onerosidade excessiva ao consumidor, em afronta ao art. 51, IV, do CDC.<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente restringe-se a defender a observância da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, deixando de impugnar fundamento autônomo e suficiente adotado pelo Tribunal de origem  a caracterização de abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor. Tal omissão impede o conhecimento do reclamo no ponto, porquanto a subsistência de fundamento inatacado, bastante para manter a conclusão do acórdão recorrido, atrai a incidência da Súmula 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles."<br>São os precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONJUGADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. PLANO DE SAÚDE. RESCISÃO DO CONTRATO. ILEGALIDADE. REVISÃO. DANOS MORAIS. VALOR. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A ausência de impugnação específica de fundamento do acórdão recorrido denota a deficiência da fundamentação recursal, a atrair o óbice das Súmulas nºs 283 e 284/STF.  ..  5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1719031/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 16/12/2021)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. SALÁRIO. PENHORABILIDADE. ART. 833, IV, DO CPC/2015. ERESP N. 1.582.475/MG. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor das Súmulas n. 283 e 284 do STF. (..) 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1866064/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 16/12/2021)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.  ..  3. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso. Inteligência da Súmula nº 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1940620/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)<br>De todo modo, derruir as conclusões adotadas pela Corte local, quanto ao regime patrimonial do empreendimento ou à abusividade da cláusula contratual, acolhendo o inconformismo recursal, apenas seria possível com o reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE PERSONALIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A pretensão de revisão do entendimento do Tribunal de origem quanto à inexistência de comprovação do regime de patrimônio de afetação demanda reexame de fatos e provas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. É legítima a cláusula contratual que prevê a retenção pela incorporadora dos valores pagos a título de taxa de personalização da unidade imobiliária, ante sua natureza personalíssima e os custos decorrentes de eventual reversão ao padrão original. 3. Em caso de distrato causado pelo consumidor, a pretendida restituição do valor pago a título de taxa de personalização importaria em enriquecimento sem causa do comprador, contrariando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de violar o art. 67-A, § 2º, IV, da Lei 4.591/1964. 4. Agravo interno parcialmente provido para reconhecer o direito da construtora de reter integralmente os valores pagos a título de taxa de personalização, além do percentual de 25% sobre os demais valores pagos. (AgInt no REsp n. 2.163.008/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/5/2025, DJEN de 27/6/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE CESSÃO DE DIREITO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há violação do artigo 535, II, do CPC, quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 2. A alteração das conclusões do Tribunal de origem e a reanálise quanto à eventual abusividade de cláusula contratual celebrada entre as partes, esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior.  ..  5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1554391/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 28/10/2020)  grifou-se <br>Ressalta-se, por oportuno, que a própria Lei 4.591/1964, em seu art. 31-E, I, dispõe que o patrimônio de afetação extingue-se com a averbação da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, com a extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora. Trata-se exatamente da hipótese dos autos, razão pela qual não se aplica o teto de retenção previsto no art. 67-A, § 5º.<br>Inafastável, assim, o óbice das Súmulas 283/STF e 5 e 7/STJ.<br>4. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, contudo, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.<br>É a emenda do referido julgado:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)  grifou-se <br>No mesmo sentido, ainda:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL  AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL  DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Não procede a alegada nulidade quanto à reconsideração da decisão monocrática proferida pela Presidência desta Corte Superior, que aplicou o óbice da Súmula 182/STJ ao agravo interno de fls. 831-839 (e-STJ). Ao apreciar o referido recurso, verificou-se que, de fato, não subsistiam razões para a manutenção do óbice sumular, havendo impugnação específica dos fundamentos expostos no juiz de admissibilidade proferido pelo Tribunal de origem, razão pela qual a decisão fora reconsiderada. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível ao relator dar ou negar provimento ao recurso especial, em decisão monocrática, nas hipóteses em que há jurisprudência dominante quanto ao tema. 3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes.  ..  6. Agravo interno parcialmente provido tão somente para afastar a inversão da sucumbência determinada na decisão de fls. 879-880 (e-STJ). (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1756835/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)  grifou-se <br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.  ..  8. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção. 9. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1934898/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021)  grifou-se <br>Na espécie, a Corte local manteve o percentual de retenção arbitrado em primeira instância  20% dos valores pagos  sem indicar elemento fático ou jurídico que justificasse a adoção de patamar diverso daquele usualmente admitido por esta Corte Superior.<br>Diante disso, evidencia-se o desalinhamento do acórdão recorrido em relação à jurisprudência consolidada do STJ, impondo-se sua reforma para fixar a retenção em 25% dos valores pagos pelo adquirente.<br>5. Do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para majorar o percentual de retenção para 25% do valor das parcelas pagas.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA