DECISÃO<br>Examina-se recurso especial interposto por ROGERIO HAUBERT, fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional..<br>Recurso especial interposto em: 19/8/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 26/11/2025.<br>Ação: rescisão de contrato c/c reintegração de posse, ajuizada por ROGERIO HAUBERT, em face de FABIO TAMIR ALLEM, na qual requer a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com reintegração de posse e aplicação de cláusula penal e perdas e danos.<br>Sentença: julgou procedentes os pedidos, para: i) declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda; ii) condenar o requerido ao pagamento de multa de 20% sobre o valor das parcelas pagas, além do pagamento de perdas e danos fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato; iii) reintegrar imediatamente o autor na posse do imóvel; e iv) determinar a restituição de eventual valor remanescente ao réu, após cálculo de atualização e compensações entre a multa e as perdas e danos, com os valores pagos.<br>Acórdão: deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por FABIO TAMIR ALLEM, a fim de afastar a multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, nos termos da seguinte ementa:<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA INDEFERIDA NA ORIGEM. PEDIDO PRELIMINAR DE REAPRECIAÇÃO. MULTA CONTRATUAL DE RETENÇÃO E DE PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CONFIGURADO. BENFEITORIAS. DESPESAS NÃO DEMONSTRADAS.<br>1. CASO EM EXAME:<br>AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PREVIA MULTA DE RETENÇÃO DE 20% SOBRE AS PARCELAS QUITADAS E MULTA POR PERDAS E DANOS DE 20% SOBRE O MONTANTE TOTAL DO CONTRATO. O APELANTE SUSTENTOU A ABUSIVIDADE DESSAS CLÁUSULAS, O RECONHECIMENTO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, POSTULOU O RESSARCIMENTO DOS VALORES DESPENDIDOS COM A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS E A CONCESSÃO DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA, EM PRELIMINAR.<br>2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:<br>A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA AO APELANTE, MEDIANTE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA.<br>A VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE A CUMULAÇÃO DA MULTA DE RETENÇÃO E DA MULTA POR PERDAS E DANOS, ANALISANDO-SE EVENTUAL CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM.<br>O RECONHECIMENTO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO E SUAS IMPLICAÇÕES PARA A RESCISÃO CONTRATUAL.<br>O DIREITO AO RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, COM BASE NO ARTIGO 1.219 DO CC.<br>3. RAZÕES DE DECIDIR:<br>A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA FOI INDEFERIDA, ANTE A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO SUFICIENTE DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA, UMA VEZ QUE O APELANTE NÃO APRESENTOU DOCUMENTAÇÃO APTA A DEMONSTRAR A IMPOSSIBILIDADE DE ARCAR COM AS DESPESAS PROCESSUAIS, NÃO MERECENDO ACOLHIMENTO A PRELIMINAR SUSCITADA.<br>A PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTA DE RETENÇÃO ENCONTRA RESPALDO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, QUE ADMITE PERCENTUAIS ENTRE 10% E 25%, SENDO RAZOÁVEL O PERCENTUAL DE 20% SOBRE AS PARCELAS QUITADAS. NO ENTANTO, A IMPOSIÇÃO CUMULATIVA DE MULTA POR PERDAS E DANOS SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO CONFIGURA SANÇÃO EXCESSIVA, POR APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ, RAZÃO PELA QUAL A CLÁUSULA DEVE SER MITIGADA, AFASTANDO-SE ESSA PENALIDADE.<br>QUANTO AO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, A MERA QUITAÇÃO DE 40% DAS PARCELAS NÃO É SUFICIENTE PARA AFASTAR A RESCISÃO CONTRATUAL, SOBRETUDO, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE NA FORMA ORIGINALMENTE PACTUADA, NÃO SE CONFIGURANDO O PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A APLICAÇÃO DA TEORIA.<br>NO TOCANTE AO RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS, AINDA QUE SE RECONHEÇA A BOA-FÉ DO APELANTE, NÃO HOUVE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA DOS VALORES DESPENDIDOS OU DA REALIZAÇÃO DAS MELHORIAS ALEGADAS, INVIABILIZANDO O ACOLHIMENTO DO PLEITO INDENIZATÓRIO.<br>4. DISPOSITIVO E TESE:<br>RECURSO PROVIDO EM PARTE PARA AFASTAR A MULTA POR PERDAS E DANOS SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO, MANTENDO-SE A MULTA DE RETENÇÃO DE 20% SOBRE AS PARCELAS QUITADAS, E REDIMENSIONAR OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA NOS DEMAIS PONTOS (e-STJ fls. 319-320).<br>Embargos de Declaração: opostos por ROGERIO HAUBERT, foram rejeitados.<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 413, 421 e 421-A do CC, e 86 do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Tema 970/STJ à hipótese dos autos, uma vez que somente alpicável nas hipóteses de atraso na entrega de imóvel, cujos contratos foram firmados com construtoras ou incorporadoras. Afirma que a autonomia privada e a alocação de riscos definidas no contrato impõem intervenção mínima, devendo ser respeitada a cumulação prevista, ausente demonstração de assimetria. Aduz que, se reputada excessiva, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, considerando o cumprimento parcial e a extensão do dano. Argumenta que a sucumbência deve observar a proporcionalidade, reconhecendo a sucumbência mínima do autor, em lugar da divisão igualitária fixada.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Ausência de indicação do dispositivo legal<br>O recorrente insurge-se contra a aplicação do Tema 970/STJ no caso concreto. Deixa de indicar, todavia, qual dispositivo legal foi violado pelo acórdão recorrido.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não decidiu acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em seu recurso especial de (i) inaplicabilidade do Tema 970/STJ a pessoas físicas; (ii) excepcionalidade da revisão do contrato firmado sob a autonomia da vontade das partes contratantes (arts. 421 e 421-A do CC); e (iii) necessidade de redução equitativa da cláusula penal (art. 413 do CPC), o que inviabiliza o seu julgamento. Aplica-se, neste caso, a Súmula 211/STJ.<br>- Do reexame de fatos e provas<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à configuração da sucumbência recíproca na espécie, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em desfavor do recorrente em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (e-STJ fl. 317) para 12% (doze por cento), observada eventual concessão da gratuidade de justiça.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.<br>1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse.<br>2. O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente.<br>3. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.<br>5. Recurso especial não conhecido.