DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (fls. 203-209, e-STJ), assim ementado:<br>AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES.<br>1.- Resolução do contrato por culpa do adquirente. Matéria não impugnada. Condenação ao pagamento de taxa de fruição. Falta, porém, de recurso apresentado pelo comprador. Impossibilidade, assim, de majoração dos percentuais ou de ampliação do período de incidência. Precedente da Câmara e do STJ.<br>2.- Aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Matéria revisitada por este Relator. Diversidade de tratamento dispensado pela Lei n. 13.786/18, em casos de desistência ou rescisão por culpa do adquirente. Incongruência legal que não pode subsistir, aplicando-se, na diretriz do disposto no artigo 47 do CDC, o percentual de retenção e a sua base de incidência, que melhor atende os interesses dos consumidores, ou seja, até 25% da quantia paga. Retenção, no caso, de 20% sobre os valores solvidos. Quantia, na espécie, que compõe o prejuízo experimentado pela ré em razão da rescisão. Afastamento da pretensão da ré em relação à aplicação da multa prevista no artigo 32-A, II, da Lei n. 6.766/2018.<br>3.- Honorários de sucumbência. Utilização, como parâmetro, do valor atribuído à causa. Medida acertada. Valores que contemplam, ainda, a pactuação sujeita a desfazimento. Impossibilidade, neste caso, de utilização da importância devida a título de condenação, a qual representa apenas uma parcela da pretensão deduzida em Juízo, não representando, assim, a expressão financeira em disputa.<br>APELO DESPROVIDO.<br>Opostos embargos de declaração (fls. 211-216, e-STJ), foram rejeitados nos seguintes termos (fls. 217-220, e-STJ):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Inexistentes vícios considerados pelo art. 1.022 do Código de Processo Civil. Pleito, no fundo, de revisão do mérito decidido pela Câmara. Necessário manejo do recurso adequado. EMBARGOS REJEITADOS.<br>Daí o presente recurso (fls. 222-240, e-STJ), no qual a insurgente sustenta, em síntese: a) nulidade do acórdão por julgamento ultra petita e violação aos arts. 141 e 492 do CPC, ao limitar a taxa de fruição ao período de inadimplência, contrariando a ausência de impugnação específica na inicial; b) ofensa ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/18), defendendo a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato e a incidência da taxa de fruição desde a posse, independentemente de edificação; c) violação ao art. 85, § 2º, do CPC e desrespeito ao Tema 1.076/STJ, pugnando pela fixação dos honorários sucumbenciais sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.<br>Apresentadas contrarrazões às fls. 251-273, e-STJ.<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação merece prosperar em parte.<br>1. De início, quanto à alegada violação aos arts. 141 e 492 do CPC, a recorrente sustenta a ocorrência de julgamento ultra petita no tocante à limitação temporal da taxa de fruição.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, consignou que a limitação imposta decorreu da interpretação da lide e da legislação aplicável, afastando a tese de vício no julgamento. Rever tal entendimento, a fim de acolher a alegação de que os autores teriam concordado com a cobrança irrestrita na petição inicial, demandaria a reanálise do conjunto fático-probatório e a interpretação das peças processuais, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POPULAR. CONTRATO DE ARRENDAMENTO. RESCISÃO. REPARAÇÃO DOS DANOS. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADA, PELO TRIBUNAL A QUO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>I. Agravo interno aviado contra decisão que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/73.<br>II. Na forma da jurisprudência desta Corte, "considera-se extra petita a decisão que aprecia pedido ou causa de pedir distintos daqueles apresentados pela parte postulante, isto é, aquela que confere provimento judicial sobre algo que não foi pedido. Sendo assim, não ocorre julgamento ultra petita se o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. Além do mais, o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, sendo certo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita" (STJ, AgInt no AREsp 987.196/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/10/2017). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1.570.866/RS, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 24/08/2017.<br>III. O entendimento firmado pelo Tribunal a quo, no sentido da não ocorrência de julgamento extra petita, não pode ser revisto, pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial, sob pena de ofensa ao comando inscrito na Súmula 7 desta Corte. Precedentes do STJ.<br>IV. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.985.165/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.)<br>2. No que tange à taxa de fruição (art. 32-A da Lei nº 6.766/79), o acórdão recorrido manteve a sua incidência restrita, fundamentando-se na ausência de edificação no lote (terra nua).<br>O entendimento adotado pela Corte local encontra-se em confronto com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, que se firmou no sentido de, nos contratos firmados na vigência da Lei 13.786/2018, ser cabível a cobrança de taxa de ocupação/fruição em casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.<br>Confira-se:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.<br>1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.<br>3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.<br>4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.<br>5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.<br>6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.<br>(REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.)<br>Portanto, neste ponto o recurso especial deve ser provido, para admitir a cobrança da taxa de fruição, limitada a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79.<br>3. Relativamente ao percentual de retenção (multa contratual), a recorrente defende a aplicação estrita do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (10% sobre o valor do contrato). O Tribunal a quo, contudo, com base nas peculiaridades do caso e no Código de Defesa do Consumidor, reduziu a penalidade para 20% dos valores pagos, por considerar a cláusula contratual abusiva e geradora de desvantagem exagerada ao consumidor.<br>Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias acerca da abusividade da cláusula penal no caso concreto e da suficiência do percentual de retenção fixado para indenizar os prejuízos da vendedora, seria imprescindível o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é inviável nesta via recursal, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO. REVISÃO. INVIABILIDADE. CONCLUSÃO BASEADA EM PREMISSA FÁTICO-PROBATÓRIA E CONTEÚDO CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESPEITO ÀS BALIZAS DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE. CONCLUSÃO BASEADA EM PREMISSA FÁTICO-PROBATÓRIA. JULGAMENTO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO SEDIMENTADO NESTA CORTE. PARCIAL CONHECIMENTO. NÃO PROVIMENTO.<br>1. A conclusão adotada na origem, acerca do correto percentual de retenção, deu-se com base nos elementos fático-probatórios dos autos, sendo inviável sua revisão pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. O recurso especial interposto contra acórdão que decidiu em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça esbarra no óbice da Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Sedimentado nesta Corte o entendimento de que prejudicada a análise de divergência jurisprudencial quando o acórdão recorrido decide com base em elementos fático-probatórios dos autos.<br>4. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).<br>5. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(AREsp n. 2.821.691/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)<br>Ademais, esta Corte Superior entende que a retenção não pode ser superior a 25% do valor pago:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.<br>12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.<br>(REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)<br>Logo, o acórdão de origem também não destoa do entendimento desta corte.<br>4. Da mesma forma, assiste razão à recorrente quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios.<br>O Tribunal de origem fixou a verba honorária sobre o valor da causa, mesmo havendo condenação líquida e mensurável (restituição de valores). Tal entendimento diverge da jurisprudência vinculante desta Corte.<br>A Corte Especial do STJ, no julgamento do Tema 1.076 (REsp 1.850.512/SP), firmou a tese de que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC, os quais devem ser calculados seguindo a ordem de preferência legal: (a) sobre o valor da condenação; (b) sobre o proveito econômico obtido; ou (c) sobre o valor atualizado da causa.<br>No caso, havendo condenação (devolução de quantias), os honorários sucumbenciais devem incidir sobre o valor desta, e não sobre o valor da causa.<br>Do exposto, conhece-se em parte do recurso especial e, nessa extensão, dá-se provimento para: a. admitir a cobrança da taxa de fruição, limitada a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79; b. determinar que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam calculados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, mantidos os percentuais e a distribuição da sucumbência fixados na origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA