ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL COM DIVISÃO DE FATO CONSOLIDADA. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREEMPÇÃO. NOTIFICAÇÃO/CIÊNCIA PRÉVIA COMPROVADA POR ÁUDIOS FORMALIZADOS EM ATA NOTARIAL. DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO. INSUFICIÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ, 83/STJ E 284/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, na qual se buscou o exercício do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural em condomínio sob matrícula única.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, com cotejo analítico; (ii) incidem os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ à luz das premissas fáticas fixadas (divisão de fato, ciência inequívoca e depósito insuficiente); (iii) o direito de preferência do art. 504 do CC exige a indivisibilidade do bem ou alcança bem divisível em estado de indivisão; (iv) o depósito com base no valor inicialmente escriturado é suficiente quando conhecido o preço real superior; (v) houve notificação/cientificação válida para o exercício da preferência.<br>3. A conclusão acerca da divisão fática do imóvel, da ciência prévia e da insuficiência do depósito está calcada em provas, cujo reexame é vedado pela Súmula 7/STJ, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Súmula 83/STJ. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por cotejo analítico específico, atraindo o óbice da Súmula 284/STF por analogia.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ROSA LOPES DA CUNHA (ROSA), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, de relatoria da Desembargadora substituta VANIA PETERMANN assim ementado:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NA COMPRA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito de preferência na compra de fração ideal de imóvel situado em condomínio rural.<br>2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) se o direito de preferência previsto no art. 504 do CC/2002 se aplica a imóveis que, embora registrados sob uma única matrícula, já se encontrem divididos de fato entre os condomínios; e (iii) se o valor depositado pelo autor judicialmente deve ser considerado suficiente para o exercício da preferência, mesmo sendo inferior ao valor efetivo no pagamento na negociação.<br>3. Não há cerceamento de defesa, pois não se vislumbrou prejuízos à parte, em razão dos documentos não terem sido considerados na fundamentação (art. 437, § 1º, CPC).<br>4. O direito de preferência previsto no art. 504 do CC/2002, anterior art. 1.139 do CC/1916, somente se aplica a bens indivisíveis, o que não se verifica no caso concreto. A prova dos autos declarou que as frações do imóvel estavam delimitadas, cercadas, afastando a aplicação da norma.<br>5. A finalidade do direito de preferência é evitar que terceiros ingressem como coproprietários em bens indivisíveis, gerando transtornos na administração do imóvel. No presente caso, não há risco de tal inconveniente, pois a divisão do fato já ocorreu, com anuência dos demais condôminos.<br>6. O valor depositado judicialmente pela autora (R$ 150.000,00 - cento e cinquenta mil reais) não corresponde ao valor real da venda do imóvel (R$ 270.000,00 - duzentos e setenta mil reais), sendo insuficiente para garantir o exercício da preferência. Além disso, a autora permaneceu inerte quanto à complementação do depósito mesmo após ciência do valor efetivo da transação.<br>7. A simples declaração de valor inferior ao real na escritura pública não justifica o reconhecimento do direito de preferência por valor diverso daquele efetivamente pactuado entre as partes.<br>8. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. (e-STJ, fls. 267/268)<br>Nas razões do agravo, ROSA apontou (1) que realizou o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, afastando a aplicação da Súmula 284/STF; (2) que não pretende reexame de provas, mas a aplicação do art. 504 do CC ao imóvel em estado de indivisão, o que tornaria indevida a incidência da Súmula 7/STJ; (3) que há divergência jurisprudencial com o REsp 1.207.129/MG sobre preferência em bem divisível mas indiviso; (4) que é inadequada a aplicação da Súmula 83/STJ porque o acórdão recorrido diverge da orientação do STJ sobre notificação e depósito do preço conforme escritura pública (e-STJ, fls. 367/375).<br>Houve apresentação de contraminuta por JUÇARA TERESINHA HAACK e THUANI ALIMENTOS LTDA (JUÇARA e THUANI), defendendo a manutenção da inadmissibilidade por incidência das Súmulas 7 e 83/STJ, 284/STF, falta de cotejo analítico, inexistência de direito de preferência diante da divisão de fato e do depósito insuficiente, além de litigância de má-fé e pedido de majoração de honorários (e-STJ, fls. 407/422).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL COM DIVISÃO DE FATO CONSOLIDADA. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREEMPÇÃO. NOTIFICAÇÃO/CIÊNCIA PRÉVIA COMPROVADA POR ÁUDIOS FORMALIZADOS EM ATA NOTARIAL. DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO. INSUFICIÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ, 83/STJ E 284/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, na qual se buscou o exercício do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural em condomínio sob matrícula única.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, com cotejo analítico; (ii) incidem os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ à luz das premissas fáticas fixadas (divisão de fato, ciência inequívoca e depósito insuficiente); (iii) o direito de preferência do art. 504 do CC exige a indivisibilidade do bem ou alcança bem divisível em estado de indivisão; (iv) o depósito com base no valor inicialmente escriturado é suficiente quando conhecido o preço real superior; (v) houve notificação/cientificação válida para o exercício da preferência.<br>3. A conclusão acerca da divisão fática do imóvel, da ciência prévia e da insuficiência do depósito está calcada em provas, cujo reexame é vedado pela Súmula 7/STJ, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Súmula 83/STJ. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por cotejo analítico específico, atraindo o óbice da Súmula 284/STF por analogia.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial que não merece prosperar<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento na alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ROSA apontou (1) violação dos arts. 504 e 1.314 do CC, defendendo a aplicação do direito de preferência em imóvel em estado de indivisão, com ênfase em princípios da função social da propriedade, boa-fé objetiva e segurança jurídica, inclusive em imóvel rural (Lei nº 4.504/1964, art. 65); (2) ausência de prova válida de notificação prévia ao condômino para exercício da preferência, sustentando que meros áudios de WhatsApp sem ata notarial não suprem o requisito; (3) validade do depósito do preço conforme a escritura pública registrada, com nulidade do negócio por simulação/retificação posterior e prevalência do valor escriturado para fins de preferência, com referência a precedente sobre preço declarado em escritura para o exercício da preferência; (4) existência de dissídio jurisprudencial, com indicação do REsp 1.207.129/MG (Quarta Turma), que reconhece o direito de preferência em bem divisível em estado de indivisão (e-STJ, fls. 278/296).<br>Houve apresentação de contrarrazões por JUÇARA TERESINHA HAACK e THUANI ALIMENTOS LTDA (JUÇARA e THUANI), sustentando ausência de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF), incidência da Súmula 7/STJ, falta de cotejo analítico (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, § 1º, RISTJ), orientação do STJ alinhada ao acórdão (Súmula 83/STJ), ciência inequívoca da autora e depósito insuficiente, com pedidos de majoração de honorários e multas por má-fé (e-STJ, fls. 327/346).<br>Contextualização fática<br>Na origem, o caso cuida de ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, proposta por ROSA para exercer o direito de preferência na aquisição de fração ideal de imóvel rural em condomínio sob matrícula única. O juízo de primeira instância julgou improcedentes os pedidos, assentando que o imóvel estava dividido de fato e que a autora foi consultada antes da alienação, além de ter depositado valor inferior ao preço efetivamente ajustado, não complementado no curso do processo (e-STJ, fls. 281/282).<br>Em apelação, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou a sentença. A Corte estadual rejeitou cerceamento de defesa e, no mérito, entendeu que o art. 504 do CC se aplica a bens indivisíveis, o que não se verificou no caso, pois as áreas estavam delimitadas e cercadas; reconheceu que houve consulta prévia à autora, inclusive por áudios transcritos em ata notarial; e registrou que o depósito de R$ 150.000,00 não correspondeu ao preço real da venda de R$ 270.000,00, sem complementação, inviabilizando a preferência (e-STJ, fls. 263/266 e 267/268).<br>Interposto recurso especial por dissídio, a 3ª Vice-Presidência do TJSC não o admitiu, por deficiência de cotejo analítico (Súmula 284/STF), incidência das Súmulas 7 e 83/STJ, e alinhamento do acórdão à jurisprudência da Corte Superior sobre divisão de fato e impossibilidade de reexame de provas.<br>Daí o presente agravo em recurso especial, no qual a ROSA insiste na aplicação do art. 504 do CC a bem indiviso, na validade do depósito conforme escritura pública e na existência de divergência com o REsp 1.207.129/MG (e-STJ, fls. 367/375).<br>Objetivo recursal<br>O objetivo recursal é decidir se (i) foi adequadamente demonstrado o cotejo analítico para o dissídio jurisprudencial, afastando a aplicação da Súmula 284/STF; (ii) incidem os óbices das Súmulas 7 e 83/STJ diante das premissas fáticas fixadas quanto à divisão de fato, ciência inequívoca e depósito insuficiente; (iii) o direito de preferência do art. 504 do CC exige a indivisibilidade do bem ou pode incidir sobre bem divisível em estado de indivisão, à luz dos precedentes indicados; (iv) o depósito do preço com base na escritura pública é suficiente para o exercício da preferência quando o valor real da transação é superior e conhecido; (v) houve notificação/cientificação válida e inequívoca para o exercício da preferência, à luz das provas indicadas nas instâncias ordinárias (e-STJ, fls. 359/360; 263/268; 278/296; 367/375; 407/422).<br>1. Da suposta violação dos arts. 504 e 1.314 do CC.<br>A ROSA pretendeu, neste tópico, a incidência do direito de preferência entre condôminos sobre imóvel em estado de indivisão, afirmando violação dos arts. 504 e 1.314 do Código Civil, com apelo à função social da propriedade, à boa-fé objetiva e à segurança jurídica em contexto rural. Em síntese, desejou requalificar como indiviso um bem que, segundo as instâncias ordinárias, já se encontrava dividido de fato há anos, para, com base nisso, impor a preferência e validar depósito pelo preço escriturado, inferior ao efetivamente pactuado.<br>Contudo, sem razão.<br>As decisões recorridas assentaram premissas fáticas claras e autossuficientes que desautorizaram a incidência do art. 504 do Código Civil e deslocaram a discussão para o campo vedado pelo especial. O acórdão foi no seguinte sentido:<br>O direito de preferência previsto no art. 504 do CC/2002, anterior art. 1.139 do CC/1916, somente se aplica a bens indivisíveis, o que não se verifica no caso concreto. A prova dos autos declarou que as frações do imóvel estavam delimitadas, cercadas, afastando a aplicação da norma (e-STJ, fls. 267/268).<br>E destacou a teleologia do instituto e a inutilidade da restrição quando já consolidada a divisão:<br>A finalidade do direito de preferência é evitar que terceiros ingressem como coproprietários em bens indivisíveis, gerando transtornos na administração do imóvel. No presente caso, não há risco de tal inconveniente, pois a divisão do fato já ocorreu, com anuência dos demais condôminos (e-STJ, fls. 267/268).<br>Antes disso, o voto já havia delineado, com apoio documental, que o imóvel em discussão, embora integrante de uma mesma matrícula, já está suficientemente dividido entre os proprietários, inclusive com frações de cada um dos coproprietários demarcadas, cercadas e com consenso entre todos os demais condôminos em relação à extinção do condomínio (e-STJ, fls. 263/264).<br>Nesse ponto incide o óbice da Súmula 7/STJ, uma vez que o Tribunal estadual decidiu a controvérsia em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ, concluindo, diante das circunstâncias fáticas que permeiam a lide, pela desnecessidade de aplicação do direito de preferência em imóvel que já foi anteriormente dividido entre os condôminos, inclusive com áreas delimitadas por cerca, nesse cenário não há como se revisar a conclusão do Tribunal catarinense sem o reexame de fatos e provas (e-STJ, fls. 359/360).<br>A situação fática subjacente afasta completamente a aplicabilidade do instituto invocado. Conforme restou amplamente demonstrado e reconhecido pelas instâncias ordinárias, o imóvel objeto da controvérsia já se encontrava dividido de fato entre os condôminos há considerável tempo, ainda que tal divisão não tivesse sido formalizada por meio de desmembramento registral na matrícula imobiliária. Essa constatação mostrou-se determinante para o deslinde da questão, uma vez que a divisão material do bem, quando efetivamente consolidada na realidade dos fatos, possui o condão de afastar o estado de indivisão que caracteriza o condomínio tradicional.<br>O entendimento jurisprudencial desta Corte Superior firmou premissa essencial nesse sentido, ao reconhecer que a divisão fática do imóvel, mesmo quando desprovida de formalização registral, é suficiente para descaracterizar o estado de condomínio e, por consequência, afastar a incidência do direito de preferência.(STJ - REsp: 489860 SP 2002/0160168-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/10/2004, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: --> DJ 13/12/2004 p . 212)<br>Tal orientação fundamentou-se na percepção de que o direito de preferência existe precisamente para assegurar aos condôminos a possibilidade de consolidar o domínio exclusivo sobre a coisa comum, evitando a entrada de estranhos na relação condominial. Quando, todavia, o bem já se encontra materialmente dividido, com cada condômino exercendo poderes exclusivos sobre porção determinada do imóvel, desaparece a razão de ser do instituto, tornando-se despropositada sua invocação.<br>As instâncias ordinárias examinaram minuciosamente o conjunto probatório produzido nos autos e concluíram, de forma categórica, pela existência da divisão fática do imóvel. Essa conclusão, firmada após a apreciação das provas documentais e testemunhais, demonstrou que cada condômino já ocupava e utilizava com exclusividade determinada porção do bem, configurando situação incompatível com o estado de indivisão. A tentativa de revisão dessa conclusão em sede de recurso especial, contudo, esbarra no óbice intransponível da Súmula 7 desta Corte Superior, que veda expressamente o revolvimento do conjunto fático-probatório nesta instância.<br>Assim, ao sustentar violação dos arts. 504 e 1.314 do Código Civil, a ROSA ignorou que o acórdão local não negou o direito de preferência por interpretação dissociada do texto legal, mas porque, à luz da prova produzida, o bem deixou de ostentar a característica de indivisibilidade fática que justifica a restrição. O núcleo da decisão residiu em fatos: demarcação e cercamento das áreas, escritura pública de estremação indicando consenso entre condôminos, uso autônomo das porções e, ainda, prévia ciência e consulta à autora quanto à venda, inclusive por áudios transcritos em ata notarial (e-STJ, fls. 265/268).<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO . INEXISTÊNCIA. IMÓVEL PRO DIVISO. RECURSO DESPROVIDO. 1 . Nas situações em que o condomínio se constitui sobre bem divisível, mas não dividido, inicialmente prevalecia o entendimento de que não era necessário observar o direito de preempção, pois o condômino permanecia sob o regime de condomínio por vontade própria, já que poderia, a qualquer tempo, manejar ação divisória, assumindo o risco de, não o fazendo, um estranho ingressar no condomínio. Além disso, entendia-se que interpretar a expressão "indivisível" contida no art. 1.139 do Código Civil de 1916, como "indiviso", seria aumentar consideravelmente a restrição trazida pela lei . 2. Posteriormente, o art. 1.139 do Código Civil de 1916 passou a ser objeto de interpretação extensiva, com o termo indivisível sendo tomado como bem em "estado de indivisão" . Assim, mesmo na alienação de parte de bem divisível, mas indiviso, seria necessário dar aos condôminos a oportunidade de adquirir a quota do imóvel, com sua notificação. Esse entendimento prevaleceu com o julgamento do REsp 489.860/SP, pela eg. Segunda Seção, da relatoria da eminente Ministra NANCY ANDRIGHI . 3. No caso, concluiu-se ter havido uma divisão amigável do imóvel entre os familiares, que com ela concordaram mesmo sem uma demarcação precisa, cada qual ocupando e administrando sua área de forma independente, inclusive as arrendando a terceiros. Essa divisão talvez não tenha sido efetuada com intuito de definitividade em um primeiro momento, mas o fato é que ela se perpetuou, impondo-se no mundo empírico, inclusive com a sucessão de proprietários. O decorrer do tempo implicou o assentimento tácito com a divisão feita, agindo os herdeiros como se fossem proprietários de áreas específicas . 4. Nesse contexto, as instâncias ordinárias entenderam não ser crível que o imóvel possa ser tido como indiviso na atualidade para fins do exercício do direito de preferência. A revisão desse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, providência vedada na via estreita do especial (Súmula 7/STJ). 5 . Recurso especial desprovido.<br>(STJ - REsp: 1535968 PR 2014/0225665-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 18/02/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/03/2016)<br>Sem infirmar essas bases, não há violação normativa a reconhecer; há apenas o inconformismo com premissas fáticas firmadas soberanamente. Além disso, a peça sofreu outro obstáculo material: a pretensão de exercício da preferência foi inviável pelo depósito inferior ao preço real, tal como assentado no acórdão  o valor depositado judicialmente pela autora R$ 150.000,00 não corresponde ao valor real da venda do imóvel R$ 270.000,00, sendo insuficiente para garantir o exercício da preferência (e-STJ, fls. 267/268). Esse ponto, igualmente fático, confirma a inadequação do desejo de transformar a controvérsia em tese jurídica abstrata.<br>Por isso, não há como afastar a Súmula 7/STJ sob o argumento de que se trata de mera aplicação do art. 504 do CC. As razões recursais implicam, de modo inafastável, revalorar as provas que indicaram a divisão de fato consolidada e a insuficiência do depósito, além de infirmar a ciência inequívoca da ROSA quanto às condições da venda, elementos todos fixados no acórdão com apoio concreto e documental (e-STJ, fls. 263/268).<br>O recurso especial não merece ser conhecido quanto ao ponto tanto pela incidência da Súmula 7/STJ quanto pela harmonia do acórdão com a jurisprudência desta Corte. Incide na hipótese também a Súmula 83/STJ.<br>2. Da ciência/notificação e da suficiência probatória dos áudios com ata notarial<br>A ROSA alega ausência de prova válida de notificação prévia ao condômino, sustentando que meros áudios de WhatsApp não suprem o requisito.<br>A despeito de tais alegações, não prospera o insurgimento.<br>O acórdão registrou consulta prévia à autora, inclusive por áudios transcritos em ata notarial, além de reunião entre condôminos e tratativas anteriores, o que evidencia a ciência inequívoca (e-STJ, fls. 265/268). A conclusão de que a autora foi devidamente consultada antes da venda do bem a terceiro estranho ao condomínio foi certificada por áudios e documentos constantes nos autos.<br>Os áudios foram transcritos em Ata Notarial e houve Ata Registral no Registro de Imóveis indicando a recusa de conciliação pela autora, confirmando sua ciência e representação pelo filho nas tratativas. Tais elementos, apreciados e valorizados nas instâncias ordinárias, foram considerados suficientes para demonstrar a ciência, sem exigir formalismo exacerbado, e não podem ser desconstituídos nesta via em razão do óbice da Súmula7/STJ.<br>O acórdão reconheceu a ciência inequívoca da autora antes da venda, com base em prova idônea e formalizada em ata notarial:<br>Ademais, ainda que fosse o caso de assegurar a preferência indicada, como registrado na decisão pelos áudios anexados com a contestação (evento 13, ÁUDIO14, ÁUDIO15 e ÁUDIO16), é possível se certificar que a autora foi devidamente consultada antes da venda do bem a terceiro estranho ao condomínio" (e-STJ, fls. 265/266).<br>Esse conjunto probatório  áudios transcritos em ata notarial, declarações e registro da recusa de conciliação  foi articulado nos autos e apreciado pela Corte estadual, demonstrando que a ROSA conheceu previamente as condições de alienação, inclusive o preço efetivamente ajustado. Não há como se revisar a conclusão adotada sem o reexame de fatos e provas, porque a decisão colegiada se apoiou em circunstâncias fáticas  divisão de fato com áreas cercadas, consulta prévia e depósito insuficiente  em harmonia com a orientação do STJ, o que atraiu, conjuntamente, os óbices das Súmulas 7 e 83/STJ.<br>Pretender, nesta sede, rediscutir se houve ou não ciência e notificação válida, ou se a prova foi suficiente, implicaria revolver exatamente o acervo probatório valorado pelas instâncias ordinárias  ata notarial, áudios, reuniões, declarações e documentos  , providência vedada no especial.<br>Nesse ponto o recurso não merece ser conhecido.<br>3.Do depósito do preço e da impossibilidade de adjudicação por valor inferior<br>A ROSA pretendeu validar o depósito judicial de R$ 150.000,00 com base no valor inicialmente lançado na escritura pública e, a partir daí, sustentar a nulidade do negócio por suposta simulação ou retificação posterior, defendendo a prevalência do preço escriturado para fins de exercício da preferência. Em complemento, procurou ancorar a tese em precedente que admitiria o parâmetro do preço declarado em escritura, apresentando o tema como controvérsia estritamente jurídica.<br>Contudo, sem razão.<br>O acórdão fixou premissas fáticas para afastar a tese e concluiu que o valor depositado judicialmente pela autora de R$ 150.000,00 não corresponde ao valor real da venda do imóvel de R$ 270.000,00, sendo insuficiente para garantir o exercício da preferência. Além disso, a autora permaneceu inerte quanto à complementação do depósito mesmo após ciência do valor efetivo da transação e que a simples declaração de valor inferior ao real na escritura pública não justifica o reconhecimento do direito de preferência por valor diverso daquele efetivamente pactuado entre as partes (e-STJ, fls. 267/268).<br>A razão de decidir fundamentou-se no art. 504 do Código Civil que exigia igualdade de condições com a proposta do terceiro, especialmente quanto ao preço; ausente o depósito integral do preço real, não havia como deferir a adjudicação com base em valor vil.<br>Essa compreensão esteve em harmonia com a fundamentação antecedente. Ao tratar da necessidade de pagamento integral, o acórdão registrou que:<br> .. embora tenha sido depositado pela autora o valor indicado na escritura pública de R$ 150.000,00, este não correspondeu ao valor da venda do imóvel indicado no contrato de R$ 270.000,00, reafirmando a insuficiência do depósito e citando, ainda, que o fato de declaração inferior em registros públicos, por si só, não justifica a aquisição imóvel, por via do exercício do direito de preferência, a preço vil (e-STJ, fl. 265).<br>Nessa mesma linha, o colegiado destacou orientação jurisprudencial quanto ao requisito do depósito integral no prazo decadencial, assentando que não cabe reexame probatório em especial e que, para o exercício válido da preferência, o condômino deve igualar a proposta aceita pelo adquirente (e-STJ, fl. 265).<br>O acórdão decidiu a controvérsia em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ e com base em premissa fática do preço real e a insuficiência do depósito, além de anotar a inércia da autora na complementação, concluindo pela impossibilidade de revisão por demandar reexame de fatos e provas, Súmula 7/STJ) e pela incidência da Súmula 83/STJ (e-STJ, fls. 359/360). Assim, a tese de prevalência do valor escriturado foi superada pelas circunstâncias concretas do caso, reconhecidas soberanamente, e não comporta rediscussão na via especial.<br>O Tribunal analisou as premissas fáticas de celeridade na retificação da escritura, emissão de guia complementar de ITBI, comprovação por transferências bancárias e lançamento contábil do imóvel pelo preço de R$ 270.000,00, elementos que demonstraram a higidez do negócio e o conhecimento inequívoco da ROSA acerca do valor efetivamente ajustado, sem que tivesse havido complementação de depósito. Rever essas conclusões, demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em razão do óbice da Súmula nº 7 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA . NULIDADE PROCESSUAL. PRECLUSÃO. SÚMULA 283/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA . PRESCINDIBILIDADE DE MEIO PROBATÓRIO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DECADÊNCIA . DEPÓSITO INTEGRAL NÃO REALIZADO. SÚMULA 283/STF. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n . 7/STJ). 2. Para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil o condômino preterido deve ajuizar a demanda e realizar o depósito integral do preço no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. 3 . A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter a conclusão do acórdão recorrido inviabiliza o conhecimento do recurso especial, atraindo a aplicação do óbice da Súmula 283/STF. 4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2308634 MG 2023/0055835-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>O acórdão, com fundamentação específica, afastou a hipótese de preferência por valor vil e alinhou-se à jurisprudência citada, ao passo que os óbices das Súmulas 7 e 83/STJ diante da inviabilidade de revolver a moldura fática fixada<br>4. Do alegado dissídio jurisprudencial e da suposta inadequação da Súmula 83/STJ<br>A ROSA afirma ser inadequada a aplicação da Súmula 83/STJ, por divergência da orientação do STJ acerca de notificação e depósito do preço conforme escritura pública.<br>Mas, razão não lhe assiste.<br>O Tribunal catarinense decidiu a controvérsia em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ em casos de divisão de fato e necessidade de depósito integral, destacando o precedente REsp 1.535.968/PR e a impossibilidade de revisão de premissas fáticas, súmula 7/STJ, razão pela qual incide a Súmula 83/STJ. Não demonstrada divergência específica por cotejo analítico, a aplicação da Súmula 83 se mantém incólume e a incidência da Súmula 7/STJ torna prejudicado o dissídio.<br>A jurisprudência pacífica desta Corte especial é no sentido de que não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). A incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>À luz dos fundamentos fáticos e jurídicos firmados no acórdão recorrido, divisão estável de fato, ciência inequívoca da autora e depósito não integral, Súmulas 284/STF, 7 e 83/STJ, o re curso não merece ser conhecido quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de JUÇARA TERESINHA HAACK e THUANI ALIMENTOS LTDA , limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o meu voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.