DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por SPE BARRA BONITA 3 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 491-496):<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. RECURSO DO EMBARGADO. A ESCRITURA PÚBLICA CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO, NOS TERMOS DO ART. 784, II, DO C. P. C. CLÁUSULAS 13.2.1 E 13.2.2 PREVEEM QUE, CONFIGURADA A IMPONTUALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR PRAZO SUPERIOR A 90 DIAS, MESMO APÓS ENVIADA A NOTIFICAÇÃO, E CASO NÃO TENHA SIDO EFETIVADO O PAGAMENTO DE 25% DO PREÇO GLOBAL ATUALIZADO DO IMÓVEL, OPERA-SE A RESILIÇÃO DE PLENO DIREITO, TENDO O PROMITENTE VENDEDOR O PRAZO DE 10 DIAS PARA RESTITUIR 80% DO VALOR PAGO. INDUVIDOSO O INADIMPLEMENTO PELO PRAZO PREVISTO NAS CLÁUSULAS E A OPÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL, APLICÁVEIS TAIS CLÁUSULAS. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL, FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DEMAIS MATÉRIAS DE DEFESA DEVEM SER APRECIADAS APÓS REGULAR INSTRUÇÃO PROCESSUAL DOS EMBARGOS DO DEVEDOR. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 521-527).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa ao art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Sustenta, em síntese, que houve omissão do acórdão da origem por não ter feito distinção entre o presente caso e o decidido no REsp n. 204.246/MG.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 582-590).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 592-595), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 616-623).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a saber se houve omissão do acórdão recorrido ao não se manifestar sobre a alegação recursal de entendimento deste Tribunal no sentido de que, ainda que exista cláusula resolutiva expressa, seria necessária interpelação judicial.<br>Inicialmente, ressalte-se que, no REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023, realizou-se profunda análise da evolução da jurisprudência desta Corte sobre o tema, em acórdão assim ementado:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERPELAÇÃO JUDICIAL. INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL. PURGAÇÃO DA MORA. JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. 1. Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática. 3. A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora. 4. Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64. 5. O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos. 6. Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa. 7. O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato. 8. Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa. 9. Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC. 10. O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor. 11. Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato. 12. A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora. Precedentes. 13. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.)<br>Na oportunidade, a eminente relatora consignou em seu voto que:<br>Assim, haja vista que a interpelação é pré-requisito para a configuração da mora, apenas se (I) a interpelação estiver em conformidade com lei que rege o tipo de contrato estabelecido entre as partes, e (II) o prazo para a purgação da mora se escoar sem a quitação do débito, é que (III) a cláusula resolutiva expressa poderá se operar de pleno direito.  .. <br>Nesses termos, entende-se que para a análise do cabimento da cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda de imóveis (I) é necessário atentar para a natureza do imóvel em debate a fim de verificar qual o regime jurídico que incide na relação contratual; (II) nos termos do Decreto-Lei nº 745/69, embora se admita que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, a interpelação para que o credor purgue a mora deve ocorrer por via judicial ou cartorária; (III) se cumpridas as exigências legais para a interpelação do devedor, opera-se de pleno direito a cláusula resolutiva expressa; (IV) admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC; e (V) o devedor tem o direito à ajuizar ação visando a revisão contratual com o propósito de manter o negócio, mas se a insurgência for em relação aos encargos pactuados para o período de normalidade, isto não inibirá a caracterização da mora. (Grifo meu.).<br>Ainda :<br> ..  a Quarta Turma deste STJ, por maioria, no RESP 1.789.863/MS (julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021), apresentou uma proposta de alteração do tema. Em síntese, defendeu-se que impor à credora o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao art. 474 do Código Civil, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que destoa da lei e da verdadeira intenção legislativa. (Grifo meu.).<br>Quanto ao tema, e xtrai-se da fundamentação do acórdão recorrido que (fl. 495):<br> ..  a Promessa de Compra e Venda firmada pelas partes constitui título executivo extrajudicial, como já se disse, restando comprovada a implementação da condição resolutiva contratualmente prevista, constituindo a Execução por Título Extrajudicial o meio adequado para o recebimento da importância devida, merecendo reparo a sentença recorrida.<br>Por outro lado, inexiste obrigação legal de leilão extrajudicial do imóvel, posto que formalizada promessa de compra e venda do imóvel em construção, não estando caracterizada insolvência do incorporador, enquanto a opção de venda extrajudicial da unidade não altera o dever de ressarcir parte do que foi pago, ainda que superior ao preço alcançado através leilão.<br>Aliás, não satisfeita a obrigação de pagar o saldo devedor, incumbia a SPE BISPO - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA notificar os adquirentes da rescisão contratual para então alienar o bem a terceiro, seja por venda direta, seja por leilão, não podendo PAULO CESAR SOARES REIS ser prejudicado pela escolha da vendedora.<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo e em consonância com a jurisprudência desta Corte. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>O que a parte recorrente aponta como "omissão" ou "falta de fundamentação" traduz, na verdade, mero inconformismo com a tese jurídica adotada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos e dispositivos legais invocados pelas partes, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar sua decisão. O Poder Judiciário não funciona como um órgão consultivo, obrigado a responder a um "questionário" das partes.<br>A propósito, cito os seguintes precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ.<br>1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial.  .. <br>5. Agravo Interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.)<br>ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO.<br>1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora.<br>2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos.  .. <br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022; grifo nosso.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA