DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por REGIS CARLOS JOSE OLIVEIRA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 551):<br>APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE COBRANÇA - DESPESAS (TAXAS) DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PROVA DA FILIAÇÃO DO ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO - USO E GOZO DAS INSTALAÇÕES E FACILIDADES PROPORCIONADAS PELO CONDOMÍNIO DE FATO - EXIGIBILIDADE DOS DÉBITOS EM ABERTO.<br>1. Nos termos do Tema 492, da Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal, "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".<br>2. Se, pelo compromisso de compra e venda de terreno localizado em loteamento de acesso controlado, o promitente comprador filiou-se à associação de moradores, está presente o elemento objetivo (anuência) exigido no precedente vinculante.<br>3. Além o aspecto objetivo, não se pode admitir a inexigibilidade dos débitos condominiais, por suposta ausência de filiação posterior do morador aos atos constitutivos da associação, quando ele, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento, beneficiando-se dos serviços prestados, das instalações e das facilidades garantidas pela associação, mas se recusa a contribuir com o rateio das despesas para custeio dos serviços prestados à coletividade. Vedação do enriquecimento injustificado.<br>Rejeitados os primeiros embargos de declaração opostos (fls. 602-607) e acolhidos, sem efeitos infringentes, os segundos embargos de declaração opostos (fls. 630-633).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 1.040 do CPC, 5º da Lei n. 22.626/1933, 51, VI, §§2º e 3º, do CDC.<br>Sustenta, em síntese, que ausência de comprovação de adesão ao ato constitutivo e de registro do Registro de Imóveis inviabiliza a cobrança de taxas associativas.<br>Aponta divergência jurisprudencial.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 677-689).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 695-697), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 740-742).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a definir a exigibilidade das taxas de manutenção cobradas pela Associação do Residencial Gran Royalle Ipatinga contra o proprietário do lote em loteamento de acesso controlado, à luz da tese fixada no Tema 492/STF.<br>O Tribunal de origem fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 556-558):<br> .. <br>Em 09/07/2012, isto é, no ano seguinte, o primeiro apelado, Régis Carlos José Oliveira, adquiriu o lote nº 02, da Quadra 13, localizado no loteamento Gran Royalle, junto à promitente vendedora, Gran Royalle Ipatinga Empreendimentos Imobiliários S. A.<br>No respectivo compromisso de compra e venda (ordem 63), especificamente, no parágrafo nono da cláusula sexta, há expressa previsão de filiação do promitente comprador à Associação do Residencial Gran Royalle Ipatinga, obrigando-se às normas, ao regimento interno e demais regulamentos que viessem a ser aprovados pela entidade. A propósito, oportuna a transcrição da cláusula:<br>Parágrafo nono o Os compradores declaram também expressamente que leram entenderam e receberam o "Manual do Cliente", constando nele as cópias do memorial Descritivo, do Regulamento Interno, do Estatuto da Associação e da Previsão Orçamentária da Associação; Associação a que os compradores se obrigam a filiar, obrigando-se por si, seus herdeiros ou sucessores a respeitas em todos os seus termos as normas inseridas no referido documento, no seu Regulamento Interno e em outros regulamentos que venham a ser aprovados pela referida entidade, que passam a fazer parte integrante do presente contrato para todos os fins de direito. O Estatuto da Associação do Gran Roualle e o Regulamento Interno encontram-se registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Ipatinga/MG.<br>Houve, então, filiação do adquirente à associação dos moradores do loteamento residencial Gran Royalle.<br>Com o devido respeito ao entendimento firmado na origem, ainda que o vencimento dos débitos condominiais, ora exigidos, tenha ocorrido após a edição da Lei nº 13.465/17 - marco temporal fixado pelo STF -, fato é que, à época da aquisição do imóvel localizado em loteamento de acesso controlado, o adquirente anuiu ao estatuto e às regras aprovadas pela associação de moradores, o que, a meu ver, é a circunstância que atrai a responsabilidade pelas despesas de manutenção por ela estipuladas.<br>Além da anuência expressa, merece destaque, no caso, o elemento subjetivo: o requerido/apelado, ao tempo da aquisição, sabia que o objeto da compra seria um terreno localizado em loteamento com acesso controlado, no qual foi instituído um condomínio de fato. Aliás, no próprio compromisso de compra e venda, declarou ciência às obras das áreas comuns e de infraestrutura do loteamento:<br>2.2. Os Compradores declaram também que têm conhecimento de todas as obras das áreas comuns, benfeitorias, equipamentos e infraestrutura do loteamento, que serão entregues pela VENDEDORA nos prazos estabelecidos no item III, ressalvado o disposto no item 3.3 abaixo, devidamente discriminadas no memorial descritivo do loteamento, parte integrante deste contrato e do qual os COMPRADORES declaram que receberam, leram e entenderam, tendo dele pleno conhecimento.<br>Ao que parece, a localização e o projeto residencial prometido, que incluía a segurança e um clube aos moradores (item III do memorial descritivo), foi um atrativo para a aquisição do lote.<br>Nesse contexto, além o aspecto objetivo, não se pode admitir a inexigibilidade dos débitos condominiais, por suposta ausência de filiação posterior do morador aos atos constitutivos da associação, quando ele, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento, beneficiando-se dos serviços prestados, das instalações e das facilidades garantidas pela associação, mas se recusa a contribuir com o rateio das despesas para custeio dos serviços prestados à coletividade.<br>Por esses fundamentos, seja pela filiação expressa à Associação do Residencial Gran Royalle (elemento objetivo), seja pela ciência inequívoca à constituição do condomínio de fato, quando da aquisição do terreno e benefício às facilidades e instalações do loteamento (elemento subjetivo), o adquirente, Régis Carlos José Oliveira, é responsável pelo pagamento das despesas de manutenção estipuladas pela associação, desde quando foi imitido na posse pela promissária vendedora, Gran Royalle Ipatinga Empreendimentos Imobiliários S. A.<br>Diante do exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para, julgando procedente a pretensão de cobrança, condenar o apelado, Régis Carlos José Oliveira, ao pagamento das despesas (taxas) de manutenção em aberto especificadas na inicial, no valor de R$33.236,45, que deverá ser corrigido monetariamente, pelos índices da CGJ/TJMG, desde a última atualização, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação.<br>Com efeito, verifica-se que o Tribunal de origem, no caso concreto, afirma que há anuência válida do adquirente, atraindo a responsabilidade pelo pagamento das taxas, assim, reconhece e aplica a tese vinculante do Tema 492/STF, afirmando a exigibilidade das taxas de manutenção quando presentes os requisitos de anuência (para os já possuidores) ou o registro do ato constitutivo (para novos adquirentes).<br>Ainda, assinala a ciência inequívoca do adquirente quanto ao loteamento de acesso controlado e às obras de infraestrutura; destaca que o projeto residencial com segurança e clube foi atrativo para a compra e lista as facilidades disponíveis, concluindo ser indevida a recusa ao rateio.<br>De fato, o acórdão da Corte de origem está em consonância com a jurisprudência tanto do STF quanto do STJ, cristalizada nos Temas 492/STF e 882/STJ, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.<br>A propósito, cito:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPROVAÇÃO DE FERIADO LOCAL. JURISPRUDENCIA ATUAL DA CORTE ESPECIAL. COMPROVAÇÃO DE FERIADO LOCAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.<br>1. No julgamento da QO no AREsp 2.638.376/MG, a Corte Especial, pacificando a controvérsia até então existente, decidiu "no sentido de aplicar os efeitos da Lei nº 14.939/2024 também aos recursos interpostos antes de sua vigência, devendo ser observada, igualmente, por ocasião do julgamento dos agravos internos/regimentais contra decisões monocráticas de inadmissibilidade recursal em decorrência da falta de comprovação de ausência de expediente forense".<br>2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.<br>3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.<br>4. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para reconhecer a omissão, tornando sem efeito os julgados anteriores, e dar provimento ao recurso especial.<br>(EDcl no AgInt no REsp 2.130.884/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 29/5/2025.<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à exigibilidade das taxas por filiação ou anuência, ao termo inicial pela imissão na posse e ao aproveitamento das facilidades do loteamento, seria necessário reexaminar fatos e provas constantes dos autos (contrato e cláusulas específicas; existência e validade de documentos assembleares; fruição de serviços; posse e infraestrutura), o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>A propósito, cito:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. JULGAMENTO LIMINAR DE IMPROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO A PRECEDENTES REPETITIVOS E SÚMULA. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática do Desembargador Convocado Carlos Cini Marchionatti, que julgou liminarmente improcedente a ação rescisória ajuizada contra acórdão da 4ª Turma do STJ (REsp 2026178/SP). A parte agravante sustenta cerceamento de defesa, violação ao contraditório e à ampla defesa, além de erro de fato na decisão rescindenda, requerendo o prosseguimento da ação rescisória e a concessão de tutela de evidência.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível o julgamento liminar de improcedência da ação rescisória; (ii) estabelecer se houve violação a precedentes obrigatórios, em especial ao Tema 882 do STJ, ao Tema 492 do STF e à Súmula 882/STJ;<br>(iii) verificar a existência de vícios formais na petição inicial da ação rescisória que impeçam seu conhecimento.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A improcedência liminar da ação rescisória é possível nas hipóteses do art. 332 do CPC, quando o pedido contrariar entendimento firmado em recursos repetitivos ou enunciado de súmula dos tribunais superiores, como ocorreu no caso concreto.<br>4. O acórdão rescindendo fundamentou-se na existência de anuência do autor ao pagamento das taxas condominiais, fato reconhecido pelo tribunal de origem, o que afasta a alegação de erro de fato e atrai a incidência da Súmula 7 do STJ, impedindo o reexame do conjunto probatório.<br>5. Não se verifica a alegada violação aos Temas 882/STJ e 492/STF, pois a decisão rescindenda levou em consideração a situação fática específica do caso, em consonância com os precedentes invocados.<br>6. A petição inicial da ação rescisória apresenta vícios formais que inviabilizam seu prosseguimento: ausência de certidão de trânsito em julgado da decisão rescindenda, ausência de instrumento de mandato do advogado subscritor e ausência do depósito de 5% do valor da causa, conforme exigem os arts. 968, II, e 975 do CPC. IV. DISPOSITIVO<br>7. Recurso desprovido.<br>(AgInt no AR 7849/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Segunda Seção, DJEN de 18/8/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA