DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por WATER PARK SÃO PEDRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO nos termos da seguinte ementa (fl. 288):<br>PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ NO SENTIDO DE POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DAS PARCELAS PAGAS RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS DENTRO DA RAZOABILIDADE NO CASO CONCRETO APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, bem como dissídio jurisprudencial.<br>Sustenta, em suma, que o Tribunal de origem, ao reduzir o percentual de retenção para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, contrariou expressa disposição legal e divergiu da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.<br>Alega que, por se tratar de contrato de promessa de compra e venda firmado sob a égide da Lei do Distrato e, notadamente, por estar o empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é plenamente válida e deve ser observada, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 269-275 e 368-371), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo (fls. 375-376).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O recurso especial não merece ser conhecido.<br>De início, verifica-se que o Tribunal de origem não emitiu juízo de valor sobre o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, de modo que ausente seu necessário prequestionamento, o que atrai o óbice das Súmulas 282 e 356/STF, aplicadas por analogia aos recursos especiais.<br>Nesse sentido, cito:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. REANÁLISE DE PROVA E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DISPOSITIVO APONTADO POR VIOLADO NÃO APRECIADO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. NEGÓCIO CELEBRADO NO EXTERIOR. PESSOAS FÍSICAS. DOMICÍLIO OU RESIDÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPETÊNCIA. AUTORIDADE JUDICIÁRIA BRASILEIRA.<br>1. Para rever a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no sentido de que está configurada a legitimidade passiva da ora agravante, baseada no contrato celebrado entre as partes, assim como nos fatos e provas existentes nos autos, demandaria necessariamente interpretação das cláusulas contratuais e reexame dos fatos e provas, o que é vedado nesta fase recursal. Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>2. Verifica-se que a Corte de origem não analisou, sequer implicitamente, os arts. 23, I, e 47 do CPC; 8º e 9º da LINDB; 28 do Decreto n. 7 .381/2010; e 473, 1.358-B, 1.358-C e 67-A da Lei n. 4.591/64. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF.<br>3. Se a parte recorrente entendesse haver algum vício no acórdão impugnado, deveria ter apresentado embargos declaratórios, a fim de que fosse suprida a exigência do prequestionamento e viabilizado o conhecimento do recurso em relação aos referidos dispositivos legais. Caso persistisse tal omissão, seria imprescindível a alegação de violação do art. 1.022 do CPC, por ocasião da interposição do recurso especial, com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, sob pena de incidência do intransponível óbice da ausência de prequestionamento.<br>4. O acórdão recorrido encontra-se em sintonia com o entendimento dominante deste Tribunal - "compete à autoridade judiciária brasileira processar e julgar as ações decorrentes de relações de consumo, quando o consumidor tiver domicílio ou residência no Brasil" (REsp n. 1.797 .109/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 24/3/2023). Precedente. Súmula n. 568/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp: 2474056 SP 2023/0366488-1, relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 10/6/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/6/2024 - grifou-se.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula n. 211 do STJ.<br>2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente quanto à inexistência de valores a serem devolvidos para o promitente-comprador demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2038117 RJ 2021/0386284-3, Data de Julgamento: 27/6/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 1º/7/2022.)<br>Ademais, rever as considerações fáticas do Tribunal de origem, quanto à natureza da avença e à possibilidade de retenção de valores superiores aos 20% (vinte por cento) estabelecidos no aresto recorrido, demandaria incursão inadmissível no conjunto probatório dos autos, o que atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>A propósito, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.<br>2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial<br>4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024.)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência recursais em 15% do valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA