DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CONDOMINIO VOLUNTARIO DO SUBCONDOMINIO SHOPPING CENTER IGUATEMI ALPHAVILLE contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 496-506):<br>Contrato de locação - Imóvel situado em shopping center - Execução de título extrajudicial visando o pagamento de aluguéis e multa pela rescisão antecipada em razão dos efeitos da pandemia de Covid-19 - Sentença de parcial procedência, a fim de reduzir a multa em 12,5% do valor original - Inconformismo da ambas as partes - Não prosperam os argumentos sobre prejudicialidade externa - Ajuizamento de ação revisional não impede a execução (art. 784, § 1º, CPC) - Título executivo certo, líquido e exigível - Excesso de execução configurado - Multa pela rescisão antecipada deve ser integralmente afastada - Evento de força maior que desencadeou a necessidade de medidas governamentais notórias - Fato do príncipe - Mudança na base objetiva do negócio por razões alheias à vontade da locatária - Abusividade do condicionamento dos descontos concedidos pela locadora à quitação de todas as pendências financeiras - Medida que não tem natureza de sanção premial, como abono de pontualidade, mas motivada pela mudança abrupta das condições do contrato, causada pela pandemia, de modo que deveria beneficiar todos os atingidos - Correção monetária, os juros de mora e a multa moratória devem ser calculados apenas sobre os valores já descontados - Descabida a pretensão da embargante de substituir o IGP-M, observado que, a partir do momento em que o débito é judicializado, a atualização deve ser calculada pela Tabela Prática do TJSP - Impossibilidade de presumir má-fé da embargada - Afastada a hipótese de aplicar os termos do art. 940, CC - Prejudicado o recurso da embargada - Redistribuído o ônus de sucumbência - Provimento parcial da apelação da embargante.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 514-516).<br>No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, ambos do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 421, parágrafo único, e 884 do Código Civil, art. 54 da Lei 8.245/1991.<br>Sustenta, em síntese, que "o quantu m perseguido pelo Iguatemi está em total consonância com o que as partes livremente dispuseram, seja pelos valores relativos aos aluguéis, condomínio, fundo de promoção e multa por descumprimento do ajuste, sendo certo que o recorrido sempre teve plena ciência de todas as cláusulas contratuais ajustadas".<br>Aduz que "o afastamento da multa pela rescisão antecipada, ainda mais se cumulada com os descontos pleiteados pelo recorrido, o que se admite por hipótese, além de configurar injusta interferência do Estado em relação privada, gerará desequilíbrio econômico-financeiro não só em detrimento do Iguatemi, mas também em detrimento de todos os demais lojistas do Shopping, configurando enriquecimento sem justo motivo do recorrido - o que, com o devido respeito, não pode ser chancelado, na medida em que a pandemia causada pelo COVID-19 não gerou desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, uma vez que atingiu igualmente ambas as partes do contrato". Argumenta que o contrato observou os princípios do direito contratual, de modo que é lícita a cobrança dos encargos locatícios.<br>Defende, ainda, que "em virtude do inadimplemento contratual, o recorrido não preencheu os requisitos para a concessão dos descontos e, por óbvio, correta a cobrança dos integrais devidos a título do contrato de locação".<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 556-561).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 562-564), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 591-595).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>De início, inexiste a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme se depreende da análise do acórdão recorrido. Assim, manifestou-se a Corte a quo de maneira clara e fundamentada sobre as questões postas a julgamento, não obstante tenha entendido o julgador de segundo grau em sentido contrário ao posicionamento defendido pela ora recorrente.<br>A recorrente sustenta que o acórdão deixou de se manifestar sobre os artigos 421, parágrafo único, e 844 do Código Civil, bem como sobre o artigo 54 da Lei nº 8.245/1991. Argumenta que a aplicação da multa resolutória prevista no contrato firmado entre as partes é plenamente cabível, além de considerar legítimo o condicionamento dos descontos à quitação integral das obrigações financeiras pendentes.<br>Conforme se extrai do voto condutor, a Corte local entendeu que a pandemia do Coronavírus caracteriza fato do príncipe, pois alterou de forma abrupta as condições do contrato celebrado entre as partes, considerando, assim, ser inaplicável a multa prevista para a rescisão antecipada do contrato, bem como ser abusivo o condicionamento dos descontos à quitação de todas as pendências financeiras, uma vez que tal hipótese configura evento de força maior, apto a afastar o nexo de causalidade entre a conduta e o dano.<br>Para maior clareza, transcrevem-se os seguintes trechos do acórdão recorrido (fls. 499-502):<br>A multa pela rescisão antecipada deve ser integralmente afastada.<br>No julgamento do REsp nº 2.032.878/GO, relatado pela Min.ª NANCY ANDRIGHI, foi consignado que a "situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".<br>Deve ser lembrado, ainda, que: "O fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado (..) rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior" (REsp. nº 1.280.218-MG, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).<br>Inegável que a pandemia do Coronavírus configurou evento de força maior e desencadeou a necessidade de medidas governamentais notórias (isolamento social, lockdown, proibição de reuniões, estabelecimentos comerciais fechados etc.). Nesse contexto, os clientes não podiam acessar a loja no interior do shopping center, frustrando o propósito da locação. Nem mesmo os abatimentos concedidos em aditamento contratual se revelaram permissivos à continuação da atividade, inviabilizando a manutenção do contrato de locação.<br>Evidente que o Poder Público, ao promover medidas de isolamento social com propósito de evitar ou diminuir a contaminação das pessoas pelo coronavírus, acabou por interferir na relação jurídica estabelecida entre os contratantes. O embargante, em razão de fato do príncipe, não pôde mais manter a sua atividade comercial, o que a obrigou a entregar o imóvel em maio de 2020, cerca de dois meses após o início das medidas restritivas da pandemia.<br>É certo que houve mudança na base objetiva do negócio por razões alheias à vontade da locatária e, dessa forma, a multa prevista para a rescisão antecipada do contrato de locação não pode ser aplicada. (..)<br>Quanto aos descontos concedidos pela locadora, considero abusivo o seu condicionamento à quitação de todas as pendências financeiras. Embora a embargada tenha tomado tal medida por mera liberalidade, ela não possui natureza de sanção premial, como abono de pontualidade. Pelo contrário, foi motivada pela mudança abrupta das condições do contrato, causada pela pandemia.<br>Nesse sentido, os descontos não poderiam ser concedidos apenas àqueles que estivessem sem qualquer pendência financeira e efetuassem o pagamento dentro do prazo estabelecido, visto que as consequências das medidas restritivas atingiram a todos, principalmente aqueles que já apresentavam situação financeira delicada.<br>Ademais, deve ser observado que a ação revisional ajuizada pelo embargante foi julgada improcedente justamente por considerar "que as medidas tomadas pela apelada  ora embargada , no sentido de proporcionar descontos de aluguel, reduções de rateio de condomínio e fundo de promoção e propaganda foram suficientes para equilibrar a relação jurídica" (p. 403 da ação revisional autos nº 1005371-20.2020.8.26.0068). Nesse contexto, é descabida a pretensão de retirar os descontos porque o pagamento não foi feito antes do vencimento, sob pretexto de que só estariam disponíveis para quem atingisse os requerimentos necessários.<br>Assim, os descontos concedidos nos aluguéis devem ser incluídos na planilha de débitos (p. 92, da execução autos nº 1007481-55.2021.8.26.0068), que também deve ser reformulada para corrigir excessos relativos aos encargos, a seguir detalhados.<br>A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. O que se exige é que a decisão seja fundamentada, e, no caso, o acórdão recorrido expôs claramente as razões que o levaram a concluir pela impossibilidade de aplicação da multa resolutória prevista no contrato, bem como pela ilicitude do condicionamento dos descontos à quitação integral das obrigações financeiras pendentes.<br>Dessa forma, não há falar em omissão, pois as questões jurídicas tidas por violadas foram efetivamente apreciadas pelo julgado, ainda que a conclusão tenha sido contrária aos interesses da recorrente. Fica, portanto, integralmente afastada a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>A propósito:<br>PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . LEGITIMIDADE DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA EM JUÍZO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACORDADA EM CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO EXCLUSIVAMENTE POR TESTEMUNHA. SÚM . 83 DO STJ. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚM. 5 E 7 DO STJ . PEDIDOS CUMULATIVOS COM ACOLHIMENTO APENAS DO PEDIDO MENOS ABRANGENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚM. 83/STJ . REVISÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE NO PEDIDO E DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SÚM. 7 DO STJ. INCOGNOSCIBILIDADE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL DIANTE DOS ÓBICES SUMULARES INCIDENTES À INTERPOSIÇÃO PELA ALÍNEA A DO ART . 105, III, DA CF. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional nem vícios tão somente porque o acórdão recorrido, embora tenha enfrentado de modo fundamentado e claro as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, profere decisão contrária à pretensão da parte recorrente. 2 . A "empresa individual" é uma ficção que não pressupõe a existência de uma pessoa jurídica para exploração da atividade, pois é o próprio empresário (pessoa física) quem exerce o comércio em nome próprio e responde (com seus bens) pelas obrigações firmadas pela empresa individual. Súmula 83 do STJ. 3. Na intermediação de venda de imóvel e seus respectivos efeitos e obrigações, admite-se decisão judicial baseada exclusivamente em prova testemunhal . 4. A interpretação de cláusulas contratuais e a análise do conjunto fático-probatório dos autos não se coadunam com os fins do recurso especial. Súmulas 5 e 7 do STJ. 5 . Quando houver na exordial formulação de pedidos cumulativos em ordem sucessiva, a improcedência do mais amplo, com o consequente acolhimento do menos abrangente, configurará sucumbência recíproca. 6. A redistribuição de honorários advocatícios para adequá-los à proporção em que cada parte foi sucumbente é providência inviável em recurso especial. Súmula 7 do STJ . 7. O revolvimento da distribuição dos ônus sucumbenciais para aferir o decaimento das partes nas instâncias de origem não é compatível com a via do recurso especial. Súmula 7 do STJ. 8 . Não se conhece do recurso especial interposto pela alínea c do permissivo constitucional, quando a interposição pela alínea a tem seu conhecimento obstado por enunciados sumulares, pois, consequentemente, advirá o prejuízo da análise da divergência jurisprudencial.Agravo interno improvido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2059044 MG 2023/0067566-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2024)<br>Quanto ao mérito, tenho que a análise da insurgência revela-se inviável nesta instância especial.<br>A recorrente sustenta que o acórdão violou os artigos 421, parágrafo único, e 884 do Código Civil e 54 da Lei nº 8.245/1991 ao não reconhecer a aplicabilidade da multa resolutória prevista no contrato e a licitude do condicionamento dos descontos à quitação de todas as pendências financeiras. Contudo, a reforma do julgado para acolher tais argumentos demandaria, inevitavelmente, o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, o que encontra óbice intransponível nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Com efeito, para afastar a conclusão do Tribunal de origem sobre a inaplicabilidade da multa prevista para a rescisão do contrato de locação e a abusividade do condicionamento dos descontos à quitação de todas as pendências financeiras seria imprescindível reexaminar os fatos e provas dos autos, pois o acórdão recorrido concluiu, com base na teoria da imprevisão, pela não incidência da multa resolutória, diante da pandemia do coronavírus, o qual afetou a manutenção de suas atividades comerciais: "O embargante, em razão de fato do príncipe, não pôde mais manter a sua atividade comercial, o que a obrigou a entregar o imóvel em maio de 2020, cerca de dois meses após o início das medidas restritivas da pandemia" (fl. 500).<br>Além disso, em relação aos descontos concedidos pela locadora, o acórdão consignou que "os descontos não poderiam ser concedidos apenas àqueles que estivessem sem qualquer pendência financeira e efetuassem o pagamento dentro do prazo estabelecido, visto que as consequências das medidas restritivas atingiram a todos, principalmente aqueles que já apresentavam situação financeira delicada" (fl. 502).<br>Para infirmar essas premissas e acolher a tese de violação aos artigos 421, parágrafo único, e 884 do Código Civil e 54 da Lei nº 8.245/1991, este Tribunal teria que reavaliar o quadro fático-probatório, eminentemente, as cláusulas do contrato de locação, incursão vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A jurisprudência desta Corte é uníssona em aplicar tais óbices em casos que demandam semelhante análise, especialmente no tocante à superveniência da pandemia decorrente do Covid-19 e sua interferência na relação negocial, vejamos:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER . SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DO COVID-19. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. REVISÃO DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS, POR ONEROSIDADE EXCESSIVA . REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIADAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo o entendimento da Terceira Turma, assentado no julgamento do REsp n .º 2.032.878/GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado aos 18/4/2023, DJe de 20/4/2023, "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial" . 2. Na espécie, conforme pontuou o Tribunal estadual, a partir da análise das particularidades do caso, a pandemia do coronavírus configurou evento de força maior, a justificar a rescisão antecipada do contrato por parte da locatária, com base na aplicação da teoria da imprevisão, com o abatimento de parte da penalidade avençada. 3. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, com o consequente acolhimento da pretensão recursal - no sentido de manter o valor originário da multa pelo descumprimento contratual -, exigiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n .os 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2094662 PR 2023/0314649-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2024)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA