DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por LAGO SUL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE - LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 325-326):<br>APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LOTE). RESCISÃO IMOTIVADA PELO COMPRADOR. CORRETAGEM. REEMBOLSO INDEVIDO. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. TEMA Nº938, STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. LOTEAMENTO NÃO EDIFICADO. REEMBOLSO PARCELADO. IMPOSSIBILIDADE. REEMBOLSO IMEDIATO. SÚMULA Nº543, STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA . ÍNDICE SELIC . INAPLICABILIDADE . PREVISÃO CONTRATUAL DE IGPM. SENTENÇA MANTIDA.<br>1. Em negócio de compra e venda de imóvel, com financiamento concedido pela pessoa jurídica vendedora, esta se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, figura como destinatário final, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Conforme precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, Tema nº938, é lícito que o valor referente à comissão de corretagem seja exigido do<br>consumidor, desde que haja previsão da transferência desse ônus no contrato de promessa de compra e venda, destacando-se o valor do imóvel do montante correspondente à comissão de corretagem, hipótese dos autos.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente no sentido de que, em se tratando de contrato de compra e venda de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria, bem como ausente prova de uso e gozo do imóvel pelo autor, compromissário comprador do imóvel, é incabível a retenção de valores a título de taxa de fruição do bem, conquanto não gera enriquecimento sem causa ao adquirente, nem empobrecimento do vendedor.<br>4. Restou definido na Súmula nº543 do Superior Tribunal de Justiça que quando a resolução do contrato de compra e venda imobiliária de natureza consumerista se der por iniciativa do comprador, a restituição das parcelas pagas deverá ocorrer parcialmente, de forma imediata.<br>5. Considerando que a resilição contratual conduz os contratantes ao statu quo ante, os índices de correção hão de se dar na forma prevista no contrato,<br>desde que não resulte em onerosidade excessiva ao consumidor.<br>6. Caso concreto em que se definiu o IGP-M para atualização do valor inadimplido, o que impõe sua manutenção para fins de reembolso ao consumidor que deu causa à rescisão do contrato de compra e venda imobiliária.<br>7. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.<br>8. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>O acórdão recorrido tratou de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importância paga relativa a promessa de compra e venda de lote urbano, submetida ao regime consumerista, firmada em 2020, portanto sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (fls. 316-317). A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade, negou provimento à apelação dos adquirentes e ao recurso adesivo do vendedor, mantendo integralmente a sentença (fls. 313-314 e 324). O relator, Desembargador Héber Carlos de Oliveira, assentou que: a) a relação jurídica é de consumo (fl. 317); b) na rescisão por iniciativa do comprador, a restituição é parcial e imediata, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) (fls. 317-318 e 321); c) é válida a cláusula de transferência ao consumidor da comissão de corretagem, desde que previamente informada e destacada, à luz do Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP), com improcedência do pedido de reembolso da corretagem (fls. 318-319); d) é indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de uso e gozo do imóvel pelo compromissário comprador, conforme entendimento do STJ no AgInt no REsp 1.953.303/SP e da jurisprudência do próprio Tribunal estadual (fls. 320-321); e) não há restituição parcelada, devendo observar-se a restituição imediata prevista na Súmula 543 do STJ (fl. 321); f) quanto aos índices, deve prevalecer o IGP-M pactuado contratualmente, afastando-se a taxa SELIC (fl. 322). Em razão do desprovimento, majorou-se a verba honorária sucumbencial, com base no Tema 1.059 do STJ, para 12% sobre o valor da condenação, repartida em 40% ao patrono dos autores, a ser pago pelo réu, e 60% ao patrono do réu, a ser pago pelos autores, com suspensão da exigibilidade em favor destes em razão da gratuidade (fls. 322-323). O relator advertiu quanto à multa por embargos de declaração protelatórios (art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil - CPC/2015) e registrou o prequestionamento expresso nos termos do art. 1.025 do CPC/2015 (fl. 323). A sessão ocorreu em 1º/4/2024, às 10h00, com decisão unânime, nos termos do voto do relator (fls. 313-314).<br>A recorrente interpôs recurso especial com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, alegando contrariedade a normas federais (fls. 364-365). Nas razões, sustentou: a) negativa de vigência ao art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, ao reduzir a incidência da cláusula penal de 10% sobre os valores efetivamente pagos, em vez de sobre o valor atualizado do contrato, como admitiria o dispositivo especial, lembrando o conflito aparente de normas com o art. 53 do CDC e defendendo a prevalência da lex specialis (Lei do Distrato) por especialidade e cronologia (fls. 368-371); b) violação do art. 406 do Código Civil (CC/2002), por manter juros de mora de 1% ao mês e correção pelo IGP-M, quando, ausente convenção específica para a hipótese de resilição, deveria incidir a taxa SELIC, à luz da interpretação sistemática do art. 406 do CC/2002 e do art. 13 da Lei nº 9.065/1995, consoante entendimento repetitivo do STJ nos Temas 99 e 112 (fls. 371-374). Requereu o provimento para: I) determinar a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, na forma do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; II) fixar a incidência exclusiva da taxa SELIC sobre os créditos decorrentes da demanda (fl. 374).<br>Na decisão de admissibilidade do recurso especial, o Vice-Presidente do Tribunal, Desembargador Amaral Wilson de Oliveira, negou seguimento ao apelo, por entender que a análise das supostas ofensas, quanto aos percentuais de juros de mora e ao critério de retenção das quantias pagas, demandaria interpretação de cláusula contratual e incursão no conjunto fático-probatório, óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ (fl. 403). Foram citados como paradigmas: AgInt nos EDcl no REsp 1.882.426/RJ, Terceira Turma, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/6/2022; AgInt no AREsp 2.100.449/RJ, Quarta Turma, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 11/4/2023 (fl. 403); e precedente quanto à impossibilidade de revisão do percentual de retenção e à vedação ao reexame de cláusulas e provas (fl. 404). A decisão também rejeitou, por inadequação da via, pedido de majoração de honorários formulado em contrarrazões (fl. 403). Conclusão: inadmissão do recurso especial, com publicação e intimação (fl. 403). Fundamento aplicado: Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ (fls. 403-404). Jurisprudência citada: AgInt nos EDcl no REsp 1.882.426/RJ (fl. 403), AgInt no AREsp 2.100.449/RJ (fl. 403).<br>Contra essa decisão a parte interpôs agravo em recurso especial (AREsp), alegando que não incidem os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, porque: a) quanto ao art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, a controvérsia é estritamente jurídica e já está reconhecida na própria decisão recorrida a norma aplicável, cabendo ao STJ avaliar a correta aplicação do critério de retenção sem reexame de contratos ou fatos (fl. 413); b) quanto ao art. 406 do CC/2002, a tese recursal parte da inexistência de convenção específica de juros e correção para a resilição, sendo, portanto, tema de direito (fixação da taxa SELIC), sem necessidade de interpretar cláusulas nem revolver provas (fls. 412-413). Requereu o provimento do agravo para destrancar o recurso especial (fls. 413-414). O AREsp foi interposto tempestivamente e independe de preparo, nos termos do art. 1.042, § 2º, do CPC/2015 (fl. 410). Data de interposição: 16/7/2024 (fl. 409).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Da violação do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979<br>Quanto ao dispositivo citado, o recurso não merece ser conhecido. Observa-se que o órgão fracionário decidiu com base no contrato celebrado entre as partes. Nesse contrato, havia uma cláusula penal que o Tribunal considerou válida, determinando sua retenção, juntamente com a comissão de corretagem, sobre o valor pago pelo consumidor. Isso porque, se a retenção fosse calculada sobre o valor total do contrato, a cláusula encontraria óbice no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que resultaria na retenção integral do valor pago. Veja-se:<br>Como pontuado pelo sentenciante, o contrato em análise prevê em sua Cláusula Sexta, item 6.2, "a", que, sendo o contrato resolvido por culpa do comprador antes de integralizado o valor de 10% (dez por cento) sobre a importância total e atualizada discriminada, será devido ao<br>vendedor, a título de multa compensatória.<br>Observa-se que, abatido o valor da comissão de corretagem, no importe de R$10.475,00 (dez mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), de natureza remuneratória, do valor adimplido pela parte autora, R$22.240,65 (vinte e dois mil, duzentos e quarenta reais e sessenta e cinco centavos), restam R$ 11.765,65 (onze mil, setecentos e sessenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos).<br>Além disso, aplicando a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, tem-se o valor de R$ 17.126,82 (dezessete mil, cento e vinte e seis reais e oitenta e dois centavos), inexistindo valores a serem restituídos aos autores, ora embargantes.<br>Contudo, é pertinente ressaltar que a Lei do Distrato, nº13.786/2018, ao promover a alteração na Lei Federal nº 6.766/1979, estabeleceu em 10% (dez por cento) do valor do contrato o montante passível de retenção pelo loteador em decorrência da rescisão contratual.<br>No caso presente, observa-se que os autores embargantes quitaram menos de 5% (cinco por cento) do valor do lote, o que implicaria na retenção integral do montante pago. No presente contexto, evidencia-se um aparente conflito normativo, cuja resolução se efetua pela aplicação do critério hermenêutico da especialidade.<br>Entrementes, no caso concreto, em que pese a aplicação do artigo 32-A da Lei Federal nº 13.786 /18, uma vez que o contrato entre as partes foi celebrado em sua vigência e o aludido dispositivo legal prevê a possibilidade de contratação com cláusula penal de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em caso de desistência por parte do comprador, na hipótese, haveria uma perda total do valor pago, o que afronta o disposto no artigo 53 da lei consumerista, que determina que são nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas.<br>Logo, havendo conflito entre dispositivos legais do Código de Defesa do Consumidor e da Lei do Distrato, é de se aplicar a mais favorável ao consumidor, razão pela qual, eventual cláusula contratual que prevê perda total do valor pago pelo comprador que dá causa à resolução de compra e venda imobiliária submetida à lei consumerista, resta nula de pleno direito, hipótese dos autos.<br>Com efeito, a retenção pelo vendedor do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo comprador, deduzida a taxa de corretagem, se revela condizente com os<br>princípios da razoabilidade e proporcionalidade constitucionais, merecendo censura a sentença nesse quesito. (fls. 354-355)<br>Veja-se que o Tribunal estadual em nenhum momento negou vigência à norma, apenas a cotejou com os demais dispositivos legais. As leis não são compartimentos estanques, mas pertencem a um sistema jurídico que deve ser compatibilizado entre si.<br>Ora, não se pode aplicar o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 em prejuízo do artigo 53, CDC. Caso o Tribunal aplicasse tão somente o 32-A haveria uma retenção total de tudo que o comprador havia pago, já que havia pago menos de 5% de todo o contrato. Assim, havendo conflito entre dispositivos legais do Código de Defesa do Consumidor e da Lei do Distrato, é de se aplicar a mais favorável ao consumidor, razão pela qual eventual cláusula contratual que prevê perda total do valor pago pelo comprador que dá causa à resolução de compra e venda imobiliária submetida à lei consumerista, resta nula de pleno direito, hipótese dos autos.<br>Para além, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais (já que havia a cláusula penal que permitia a retenção), procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Da violação do artigo 406 do CC<br>Verifica-se que a matéria versada no apelo foi submetida a julgamento no rito dos recursos repetitivos (REsp 2.199.164/PR), que cuida do Tema 1.368/STJ:<br>Definir se a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deve ser considerada para a fixação dos juros moratórios a que se referia o art. 406 do Código Civil antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024.<br>Em tal circunstância, considerando a relevância da matéria e a necessidade de se resguardar a segurança jurídica e a isonomia, princípios que balizam o nosso sistema de Precedentes Qualificados, deve ser prestigiado o escopo perseguido na legislação processual, isto é, a criação de mecanismo que enseje às instâncias de origem o juízo de retratação na forma dos arts. 1.039 a 1.041 do CPC.<br>Logo, por medida de economia processual e para evitar decisões dissonantes entre Cortes integrantes do mesmo sistema de Justiça, os recursos que versam sobre a mesma controvérsia devem retornar à origem, dando ensejo à aplicação uniforme da tese vinculante.<br>Somente depois de realizada tal providência, isto é, com o exaurimento da instância ordinária, os recursos excepcionais deverão ser encaminhados para os Tribunais Superiores para análise dos pontos jurídicos neles suscitados, a menos que estejam prejudicados pelo novo pronunciamento do Tribunal local.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial quanto à violação do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979.<br>Quanto ao artigo 406, CC, determino a devolução dos autos ao Tribunal de origem, para observação da disciplina processual dos arts. 1.039 e 1.040 do CPC, devendo-se: i) negar seguimento ao recurso, se o acórdão recorrido coincidir com a tese vinculante do Tribunal Superior; ou ii) proceder ao juízo de retratação, na hipótese de ter o Colegiado local divergido da interpretação fixada no precedente qualificado.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA